桜上水ガーデンズ Part4

[購入検討中さん]

桜上水ガーデンズについてのPart４です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371135/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[84: 匿名さん]

歴史的に見ればここは三井の牧場ですから安心ですね 過去に暗い使われ方をした土地は何と無くそのイメージをひきずりますからね

[85: 匿名さん]

84さん、そうなんですよね。自分にとっては結構重要でした。

[87: 契約済みさん]

みなさん、いろいろとオーダーチョイスで追加しているんですね。うちは標準でいいかと思い、食洗機のグレードアップしかしていません。トイレは自動で開かないんですね。そのくらい標準で用意してくれてもいいのにって思いますね。

しかし、概してオーダーチョイスは高いですよね。どれも標準のものと、グレードアップしたものの価格差だけとは思えないほどの価格がついてますよね。オーダーチョイスの窓口がYamagiwaだっていうのも高価格の要因かもしれませんね。

[88: 契約済みさん]

結構皆さん食洗機をアップグレードしているみたいですが、なぜですか？それほど違うのでしょうか？

[89: 契約済みさん]

オーダーチョイスは確かに高く感じますね。
ここで粗利を稼いでいるのでしょう。
入居世帯数で考えると相当儲かるでしょうね。

なので後付けが選択できるものは、Webで安価に手配するのも良いかと思っています。
食洗機は後付が大変そうなのと使い勝手を考えて深底タイプに変更しました。

[90: 匿名さん]

そうなんですねー。アップグレードすればよかったかもです…。

[91: 契約済みさん]

食洗機は標準だと大皿が洗えませんから、深型がいいですよね。

[92: 匿名さん]

８０平米５０００万くらいの部屋を探していますが、こちらにはありませんか？

[93: 建替組合員]

で、肝心の価格はいくらでした？
Yamagiwaが仲介しているのなら、私たちより高く売りつけられている可能性もありますね。
こちらはインテリアオプションはまだなので、様子を教えていただければありがたいです。

[94: 匿名さん]

食洗機のグレードアップは１７万円くらいでした。

[95: 建替組合員]

メーカーが違うのかもしれませんが、こちらは、パナソニック製食洗機が６人分用（浅型）１３万、６人分用（深型）が１４万、リンナイのガスコンロが１３万８千、トイレは１７万ってところです。床暖追加もフローリングタイプで１３万８千（６帖未満）、１７万８千（８帖未満）、２１万３千（１０帖未満）、３０万（１２帖未満）です（すべて税抜き）。市場価格と比べてそれほど高いとはいえない値段でした。
それから、分譲用はリビングのエアコンが自己負担だそうですね。まぁ分譲用の方が隠れた部分でグレードが高いのかもしれませんが、できそうならうまく交渉してみてください。

[96: 契約済みさん]

それはずいぶん安いですね。分譲のオーダーチョイスでは、東京ガスのピピッとコンロスタイリッシュ２２万１千円、トイレTOTOネオレストAH2W１９万６千円、床暖房は１６万２千円（6帖未満）、20万8千円（6－8帖）、25万2千円（8－10帖）といったところです。

[97: 匿名さん]

何もかも安い…チリツモで大きな差になります。
羨ましいですね。
リビングのエアコンもついているとは！

[98: 契約済みさん]

補足。
ガスコンロは標準、オーダーチョイス共に東京ガス＝リンナイOEM品です。

[99: 匿名さん]

>95

普通、食洗機は本体と設置費用で２５～３０万円くらいします。それが半額くらいの価格で設置出来るわけですから、非常にお得ですね。

[100: 契約済みさん]

補足。

気になったので調べてみました。
食洗機はパナソニック製で以下の仕様です。
すべてキッチン扉面材と同一素材を採用している点が市販品と異なるようです。

標準装備； NP-45RS6
グレードアップ；NP-45MS6W
　　　　　　　　NP-45MD6W（深底）

例えば、NP-45MD6W（深底）は価格.COMで本体価格90,000円（最安値）。
標準装備品との本体差額は20,000円未満でした。

オーダチョイスはやはり割高ですが・・・
トータルコーディネイトや自己満足感をどう考えるか次第・・・ですね。

[101: 匿名さん]

オーダーチョイスというのはどこのマンションでも割高ですよ。入居後にご自分ですべて手配されるなら安く済みますが、面倒ですからね。食洗機の面材は営業に聞けば品番を教えてくれますから、他社に頼んでも同じものを手配出来るはずです。

[102: 匿名さん]

ここも子育てカーストない？

[103: 匿名さん]

それはどこでも同じ。

[104: 匿名さん]

ここっていつから登録やったっけ？

[105: 匿名さん]

徒歩で駅からGまでだと何分くらいでしょうか？詳しい方お願いします。

[106: 契約済みさん]

Gまでは６分です。

[107: 匿名さん]

6分ですか。ありがとうございました！

[108: 契約済みさん]

どういたしまして。私はG棟の契約者ですから、この棟のことで私に分かることでしたら、何でもお答えします。

[109: 購入検討中さん]

>108
G棟についてお伺いたいですが、東向きの部屋は南向きのほうに比べて、どれだけデメリットがあるでしょうか。

[110: 匿名さん]

東向きのメリットは、夏、涼しいことではないでしょうか？
午前中は暑いですが、気温が上昇する午後は、太陽が当たらないので、その分、涼しいです。
ただその分、冬は、南東から陽が上ることもあり、昼位から太陽が当たらなくなるので、急激に寒くなりますね。

[111: 匿名さん]

基本午後からは北向きと同じと考えて頂ければ分かり易い。

[112: 契約済みさん]

＞１０９

G棟東向きのデメリットはテニスコート、アメフト練習場に面していることにより、部活動時間には多少騒音が聞こえるということでしょうか。ある程度距離があるので多少は緩和されると思いますが、騒音の感じ方は人それぞれですから、はっきりとは言えません。

[113: 購入検討中さん]

109です。
みなさんのご説明、どうもありがとうございました。
やはり迷いますね。南向きのほうにすると、結構高くなるので、
本当にそれなりの価値があるか、自分に問い続けています。
もし同じような悩みを抱えていた方がいらっしゃいましたら、
ぜひご意見を聞かせてください。

[114: 匿名さん]

東側はグラウンドの騒音はたしかにありますが、
高い建物がないので、圧迫感はなさそうですよね。

[115: 匿名さん]

音は建物に反射するので、けっこう響きますよ。
特に男子学生の声というのは、うるさいです。
某高校のグランド近くの賃貸に住んでますが、うるさくて大変です。

[116: 契約済みさん]

>113さん、

112です。

私は１期でG棟の南西角を契約しましたが、東は確かに価格面でのアドバンテージがありますよね。眺望の抜け感を重視されるなら東、日当たり重視なら南の７階以上ですね。東は午後、日照が得られないので、冬は寒くて暗いと思いますが、床暖房と電灯を使えば問題ありません。光熱費はかかりますが、南との価格差を考えれば、十分元は取れます。午後は仕事で家を空けることが多いようでしたら、東向きでも全く問題ありませんね。また、南向きで価格を抑えたいということでしたら、1，2階に分譲住戸があったかと思います。ただ1，2階は冬場の日照は乏しいのですが。

私でしたら、予算の許す範囲で東向きの一番条件のよいお部屋（階層、間取り、広さの点で）を選びます。

[117: 購入検討中さん]

>116さん
丁寧なご説明、どうもありがとうございます。

みなみさんのご意見をもとに慎重に検討致します。

なお、次期に突入することも考えておりますが、果たして意味あるかな。

[118: 契約済みさん]

次期に突入すると、G棟にはいい部屋は残ってない可能性が高いですね。次期はE棟が中心でしょう。E棟は駅遠の分、多少安くなるはずですが、南向きはそれなりにするでしょうね。また、間取りはG棟よりも小さめの部屋が多くなるようです。70平米台が中心で、大きくても80平米台ですね。

[119: 匿名さん]

次期って３月上旬らしいけど、もう２月末なんだがいつから？何戸なのかね？

[120: 契約済みさん]

G棟契約済みですが、E棟はとても気になりますね。
南にひらけた眺望は魅力的です。
早く詳細が知りたいところです（知ってどうなる訳でもありませんが）。

[121: 匿名さん]

正直E棟はきになっていました。
やぐらというものを見に行ったら、E棟よりはD棟の方がいいですね。
道路面からの距離がDの方がいいです。

E棟は安いのかな？景気が上向くと高いのかな？
まぁあんまり変わらないのでしょう。と勝手に推測します。

[122: 契約済みさん]

私もG棟契約者ですが、E棟の南西角が気になっていました。しかし、専有面積がG棟に比べて狭いようなので見送りました。G棟の価格は建物全体として東向きの物件として産出されているので南向きでも割安感があります。E棟は建物全体として南向きなので算出基準が高くなります。駅距離はE棟の方がありますが、方角の良さが加味されるため、結局E棟南向きの価格はG棟南向きとほとんど変わらないんじゃないでしょうか。

[123: 匿名さん]

算出基準とは算定基準と同じ意味で宜しいですか。
無知な私は調べて見ました。

「算出基準の意味」

不動産鑑定評価手法に基づき価格を決定する際に参照される基準。

参照は主に住環境として好まれる面積や日当たり、向きなど。そして過去の物件の価格決定の前例など。

こんな感じでしょうかね。

[124: 契約済みさん]

＞123さん、

122ですが、「算出基準」という言葉は不動産の専門用語として用いたわけではありません。営業担当にどうやって価格を決定しているのか聞いたところ、駅距離、日照、階層、面積、眺望などを点数化して決めていると伺ったので、＞122のように書きました。

[125: 購入検討中さん]

ここはやっぱり団地のイメージだと思います。
中庭に面している棟では眺望は望めないし、Ｄ・Ｅ・Ｇ棟は目の前が開けているけど、
大学グラウンドに面していて五月蝿そう。

グレードは落ちる？けど、ヴィークグランの方が良いような気がします。
まあ、あっちも一部は高校グラウンドに面しているし、駅近ではないけど。

[126: 匿名さん]

ヴィークグランはまだ残っているね。結構値引きしてるので完売するでしょう。迷っているなら決めた方がいいよ

[127: 契約済みさん]

中庭に面している住戸は眺望の抜けはありませんが、眼下に緑が広り、素晴らしい眺めが楽しめます。前建から50～100メートル離れているので、詰まっている感じは微塵もしません。D・E・Gで大学の騒音が気になるとすれば、アメフト場、テニスコートに面したGの東だけですね。G棟の東はその分、価格も抑えられています。予算を抑えたければG棟東、中庭を眺めたければG棟南、眺望がほしければD、Eがお薦めです。

[128: 匿名さん]

春から秋にかけて体育会系の学生の練習のうるさい声に悩まされると思います。
声は反響します。

[129: 匿名さん]

>>128
若者がスポーツにいそしむ声を騒音と感じる方はやめておいた方がよいでしょうね。

[130: 契約済みさん]

アメフト場はタックルの練習でガツンガツンという音がし、テニスコートはパコンパコンという音がしますが、G棟とは樹木と道路で隔てられているので、音の発生源とは距離にして３０メートル以上離れています。窓を開ければ音は聞こえると思いますが、騒音というほどではないと思います。幹線道路や線路沿いの方がずっとうるさいでしょう。

[131: 匿名さん]

周辺の音レベルは、90〜110デシベルくらいだと聞きました。
かなり静かですから、心配はなさそうです。
全く問題ないレベルです。(^o^)

[132: 匿名さん]

90dBってすごくうるさいんだけど。なにかの間違いでしょうね。。。

[133: 購入検討中さん]

No.127さんのように眺望の抜けや体育会系学生の声が気にならない方は、ここは良いでしょうね。

確かに悪くはないと思いますが、私はこうした環境と価格とのバランスを考えると、
仙川や千歳船橋の物件よりかなり高いお金を払ってまで、ここに決める勇気はありませんでした。

[134: 匿名さん]

１２０デシベル　・飛行機のエンジンの近く
１１０デシベル　・自動車の警笛（前方2m）・リベット打ち 　
１００デシベル　・電車が通るときのガードの下
　９０デシベル　・犬の鳴き声（正面5m）・騒々しい工場の中・カラオケ（店内客席中央）
　８０デシベル　・地下鉄の車内・電車の車内・ピアノ（正面1m）
　７０デシベル　・ステレオ（正面1m、夜間）・騒々しい事務所の中・騒々しい街頭
　６０デシベル　・静かな乗用車・普通の会話
　５０デシベル　・静かな事務所・クーラー（屋外機、始動時）
　４０デシベル　・市内の深夜・図書館・静かな住宅の昼
　３０デシベル　・郊外の深夜・ささやき声
　２０デシベル　・木の葉のふれあう音・置時計の秒針の音（前方1m）

[135: 周辺住民さん]

90〜110デシベル　体育会学生の気合や応援の声

[136: 匿名さん]

騒音が気になって、モデルルームの帰りに、グラウンドを見に行ったことがあります。
試合をやってたようで、声が出てました。
その時は、若い男の子たちの声、活気があっていいわー、エネルギーもらえそう！と思いましたが、
毎日のこととなると、違うのかもしれませんね。

[137: 匿名さん]

90dbを毎日毎日聞いていたら確かに嫌になる人もいる可能性はありますね。
でも遮音等級が高いペアガラスなのでJIS規格で90dbはクリアできてますよ！！
最上級の等級ですからね！

[138: 匿名さん]

犬の鳴き声が本当に90デシベルならアメフトは100以上くらいはありそうだよね
実際に現地に行って横の道を歩いてみなよ

[139: 契約者]

アルミサッシの遮音等級はT1クラスなんですか？
ペアガラスといいのは本体ですか？
もちろんありがたいですが、どこにも書いていないので些か遺憾に思います。

[140: 匿名さん]

合わせガラスの間違いでは？ペアガラスと合わせガラスは意味が全然違うので。ロウイーには違いないと思いますが。

[141: 匿名さん]

体育会の活動に伴う音は、グランドからもテニスコート・アメフト場からも発生しますか？音が気になる方は、D棟とG棟東は避けるべきでしょうか。私が現地を訪れた際は活動をしてなかったので、騒音状況は確認できませんでしたが、一般論でいえば、陸上競技に使うグランドはそれほど騒音は出ませんよね（掛け声くらい）？一方、テニスコートとアメフト場は競技の性質上それなりに音が出るでしょう。いずれにせよ、どちらもそれなりに距離がありますから、窓を閉めれば気にならないと思います。特に日中お仕事で留守にされる方には関係ないですよね。

[142: 匿名さん]

陸上競技場はアメフト場、テニスコートと比較すると遙かに静かだと思いますよ。

[143: 匿名さん]

みんなそんなに日中家にいないでしょって思うけど。
夜間も練習してるけど、いいじゃん運動部なんだから。
運動部をうるさいって言うのはちょっと失礼だと思う。
というのは私だけかな？

[144: 匿名さん]

私の会社は剣道場の近くのため、竹刀の音と掛け声と床を踏みつける音が聞こえますが、別に気になりませんよ。

[145: 匿名さん]

長閑な桜上水を楽しみたくて検討しています。
老後、日中も暇を持て余す頃になって
喧騒と感じるのか、、
若者のエネルギーと感じるのか、、
想像しても良いのでは無いかと思います。

窓から入る自然な風もウリのひとつですから、
窓を閉めれば済む話なんて言われても違和感を感じる。

まっ、音については主観ですので意見も別れて当然ですが、
日中家にいないでしょう、とゆう意見は思慮深かさのかけらも無く浅いな（苦笑）。

[146: 匿名さん]

ここはランニングコストを売りにしてるから、リタイア後を見据えた購入層もけっこういるはず。
自分もそれでここに注目したからね。
だから平日の日中の快適性は大事だよ。

[147: 契約済みさん]

日中の快適性を望まれるなら、中庭に面したG棟南か、グランドやテニスコートに面していないE棟がお薦めですね。特にG棟南は今後周囲の環境がどう変わろうと、影響を受けないので将来にわたり環境が保障されるという安心感があります。D棟はグランドの影響を受けますが、騒音はさほどではないはずで、開放感は抜群です。G棟東はテニスコート、アメフト練習場の音が聞こえるはずです。また、東向きで日照時間も短いというマイナス点もあります。しかし、価格が安いので日中、家にいない方にはお薦めです。予算と生活スタイルに合わせてお選びになるとよいと思います。

[148: 契約済みさん]

>139
Construction Guide 構造・防災ガイド(A4見開きパンフレット)に複層ガラス(＝ペアガラス)とイラスト付で書いてありますよ。

[149: 匿名さん]

富久落選組がやってきそう

[150: 匿名さん]

震度5でどうしても、不安

[151: 匿名さん]

東日本大震災のとき団地は何事もなく全く無傷だったそうです。地盤と建物は良いと思いますが、免震の高層階は揺れが心配です。

[152: 物件比較中さん]

昨日モデルにいきましたがそれなりに良かったと思いますが、
いくら大手でもこの金額は高すぎですね。

桜上水最寄（お店がどんどんなくなっていく駅）で強気というべきか・・・
富久クロスの方がよほどお買い得感があったのですが、
担当さんがあそこは失敗しましたといってましたけど（値段が安すぎた！！）
そんなことお話しするぐらいだと売れませんよねこのマンション

2年～3年かけて売るのかな

[153: 住まいに詳しい人]

来場件数2500組前後（これはかなりすごいですね）
成約件数200件未満（これは大失敗を示してますね）

三井・野村さんは本来1期販売で大半を売ってしまうという方針のはずが大苦戦してるんでしょうね。
野村さんだけで売った方が良かったかもしれませんね。

[154: 匿名さん]

>153

それは第一期の数字でしょうか？一期でも成約件数は200を超えていますから正しくないですね。確かに516戸中、一期で200戸強ではややさみしい感もありますが、ここは富久クロスのようなバーゲンマンションではありませんから、時間をかけてじっくり売っていくんだと思いますよ。周辺マンションよりも2割ほど高くても、それだけの価値がありますから、その価値が分かり、かつ予算のある人は買ってくれるはずだという読みがあるのでしょうね。ちなみに野村ｘ三井のJVですが、野村が主幹事です。

[155: 匿名さん]

第一期は全棟、全戸販売した訳ではありません。
このあたりの話が判っていない方は、
説明会にも参加していない野次馬評論家か
参加出来ない同業ライバル、とゆう訳です。

[156: 匿名さん]

これは苦戦やな。これから大増税時代突入だから大変だ。時期が悪いな。

[157: 匿名さん]

池上さんの地震番組で、高層階より中層階の方が揺れると検証していましたが、免震はどうなんでしょうかね？

[158: 匿名さん]

少なくとも１期の間で８割近く売らないと残戸の山になるかな、ここは

[159: 購入検討中さん]

何戸売れ残ろうが気にならないですよね。
それをなんで気にするのかな～。
購入を検討する立場からは気に入った部屋を
限りなく低い倍率で手に入れる方を望んでいます。
そんな考えれば判ることを思わず書き込んでしまうのは、
どんな立場の方なんでしょうか（足を引っ張りたい同業者かな）。

[160: 契約済みさん]

ここは一期で200戸超、2期で100戸超、3期で80戸超、4期で50戸超、5期50戸超、くらいに小出しで売って竣工までには完売を目指すそうです。立地、間取り、価格とどれも投資向きじゃありませんから、居住目的の方ばかりが買うので瞬間蒸発とは行きません。

[161: 匿名さん]

5期まであるんですか。頭金の関係であきらめぎみでしたが、それならなんとかなりそうです。情報ありがとうございます。

[162: 匿名さん]

要望書の入りが悪かったかな。良ければもっとだしていたはず。売り渋る必要がないんだからな。

[163: 匿名さん]

最終は300目論んでたけど、集まらなかった

[164: 匿名さん]

富久と、同時期発売で方や完売だから売れ行きは１／５。それが現実です。

[165: 匿名さん]

ここの物件を購入できる人は、富久を選ぶこともできた・・・しかし、その富久を選ばなかった。
これも、現実！

[166: 匿名さん]

野村商法は一気呵成に行かなきゃな。野武士集団の腕の見せ所かな。価格調整してくる感じ感あるね。

[167: 匿名さん]

165

富久に外れたという人も多いでしょう。
好みが分かれるけど、二股掛けてる人結構いるんじゃない？私もそうですが。。

[168: 匿名さん]

場所が違い過ぎます

[169: 匿名さん]

違い有りすぎで、ここと富久との二股は、私には無理。
当落で購入決めたら、後で後悔しそう。

[170: 匿名さん]

富久、安いんだもん。そりゃ、人気だよ。伊勢丹まで歩いて１０分だよ

[171: 匿名さん]

ここが売れてないんじゃなくて、富久が売れすぎただけのこと。日本一売れたマンションと比べたらいけません。かくいう私も最初は富久を検討はしましたが、永住を考えてこちらにしました。

[172: 匿名さん]

永住なら、確かにこちらかな。富はすこしすんで五輪まえに高値で売り抜く、かな、、

[173: 契約済みさん]

先週の日曜日に車で現場に行こうとしたら
甲州街道からは入れませんでした。
商店街、踏切ともに車の侵入禁止
かなり大回りして現地に着きました。
これ、普段もそうなんでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えて下さい。

[174: 契約済みさん]

下高井戸～桜上水の間にある「エネオス」脇の道からか、上北沢駅前交差点から入る道を使っています。
どちらも一方通行です。

[175: 契約済みさん]

174　
追加です。

桜上水駅前通りの交差点は、甲州街道へ出るための一方通行の道なので、常に甲州街道からは侵入禁止です。

[176: 匿名さん]

この地域は、通勤は電車、休日は車で出かける。世田谷はどこも同じようなものだが、日常の買い物や子供の送り迎えなど自転車必須。

[177: 契約済みさん]

173です

174さん
ありがとうございます。
裏道があれば問題ないんですね

[178: 匿名さん]

あまり富久を軽くみないでほしいです、

[179: 購入検討中さん]

どう考えても、
富久クロスと桜上水ガーデンズは
住む人のニーズが違いすぎる　と思うんだけど。

[180: 匿名さん]

違うよね。富久はミーハーでタワー大好き、
派手なものが好き。投資やセカンドハウスも多いだろう。
桜上水はタワーが嫌いで環境重視。
派手が嫌いだが上質が好き。

どっちも正解だと思うけど。志向性の違いだからね。
富久も桜上水もスペックと価格のバランスは安いと思う。

[181: 契約済みさん]

富久とは販売時期以外、共通項がないように思います。
桜が永住型なのはそうでしょうね、富久のように値上がりを期待できないですし。
ただ、上質が好きな方は、低層マンションに住まう気がしますけど。

[182: 匿名さん]

１８１さんの言う通り、１８０のタワーが嫌いで環境重視なら派手が嫌いで上質・・・。
１種低層の３階建てマンションがあてはまる様な？

[183: 匿名さん]

そうとも言えないのでは?