桜上水ガーデンズ Part4

[購入検討中さん]

桜上水ガーデンズについてのPart４です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371135/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[81: 匿名さん]

リビング、ダイニングのダウンライトは、オプションなので、つけてみました。
シーリングライトより好きなのと、後から施工するのは大変そうなので。
コンロは、火力調整の段階が増えるのと、グリルでパンが焼けたりするのと、
とにかくシルバー色でスタイリッシュです。
床暖房は、LDKには標準でついてますが、うちの場合、3LDKを2LDKに変更して、
LDKを広げたので、暖房効率を考えてその部分に付けたのです。
LDKを広げず、個室のままでしたら、つけなかったですね、うちは。

[82: 匿名さん]

75,78です。皆様、ありがとうございます。

私は数年前にマンションを購入し、もっといいものがあれば買い換えようと思っています。
今のマンションでは何もオプションを付けませんでした。
必要を感じなかったからですが、皆さんのコメントを拝見すると、ここのグレードアップレベルがうちの標準と同等のようです（正確にはまだうちよりは低いと思います、天カセなど）。
ここを今のマンションと同等仕様にするにはけっこうエクストラコストがかかってしまうようですね・・・

[83: 匿名さん]

この雪で東京電力管内は一時96%まで行ったhttp://ow.ly/tpEkw
いざというときに備える視点からオプション考えるのもありかと思う

[84: 匿名さん]

歴史的に見ればここは三井の牧場ですから安心ですね 過去に暗い使われ方をした土地は何と無くそのイメージをひきずりますからね

[85: 匿名さん]

84さん、そうなんですよね。自分にとっては結構重要でした。

[87: 契約済みさん]

みなさん、いろいろとオーダーチョイスで追加しているんですね。うちは標準でいいかと思い、食洗機のグレードアップしかしていません。トイレは自動で開かないんですね。そのくらい標準で用意してくれてもいいのにって思いますね。

しかし、概してオーダーチョイスは高いですよね。どれも標準のものと、グレードアップしたものの価格差だけとは思えないほどの価格がついてますよね。オーダーチョイスの窓口がYamagiwaだっていうのも高価格の要因かもしれませんね。

[88: 契約済みさん]

結構皆さん食洗機をアップグレードしているみたいですが、なぜですか？それほど違うのでしょうか？

[89: 契約済みさん]

オーダーチョイスは確かに高く感じますね。
ここで粗利を稼いでいるのでしょう。
入居世帯数で考えると相当儲かるでしょうね。

なので後付けが選択できるものは、Webで安価に手配するのも良いかと思っています。
食洗機は後付が大変そうなのと使い勝手を考えて深底タイプに変更しました。

[90: 匿名さん]

そうなんですねー。アップグレードすればよかったかもです…。

[91: 契約済みさん]

食洗機は標準だと大皿が洗えませんから、深型がいいですよね。

[92: 匿名さん]

８０平米５０００万くらいの部屋を探していますが、こちらにはありませんか？

[93: 建替組合員]

で、肝心の価格はいくらでした？
Yamagiwaが仲介しているのなら、私たちより高く売りつけられている可能性もありますね。
こちらはインテリアオプションはまだなので、様子を教えていただければありがたいです。

[94: 匿名さん]

食洗機のグレードアップは１７万円くらいでした。

[95: 建替組合員]

メーカーが違うのかもしれませんが、こちらは、パナソニック製食洗機が６人分用（浅型）１３万、６人分用（深型）が１４万、リンナイのガスコンロが１３万８千、トイレは１７万ってところです。床暖追加もフローリングタイプで１３万８千（６帖未満）、１７万８千（８帖未満）、２１万３千（１０帖未満）、３０万（１２帖未満）です（すべて税抜き）。市場価格と比べてそれほど高いとはいえない値段でした。
それから、分譲用はリビングのエアコンが自己負担だそうですね。まぁ分譲用の方が隠れた部分でグレードが高いのかもしれませんが、できそうならうまく交渉してみてください。

[96: 契約済みさん]

それはずいぶん安いですね。分譲のオーダーチョイスでは、東京ガスのピピッとコンロスタイリッシュ２２万１千円、トイレTOTOネオレストAH2W１９万６千円、床暖房は１６万２千円（6帖未満）、20万8千円（6－8帖）、25万2千円（8－10帖）といったところです。

[97: 匿名さん]

何もかも安い…チリツモで大きな差になります。
羨ましいですね。
リビングのエアコンもついているとは！

[98: 契約済みさん]

補足。
ガスコンロは標準、オーダーチョイス共に東京ガス＝リンナイOEM品です。

[99: 匿名さん]

>95

普通、食洗機は本体と設置費用で２５～３０万円くらいします。それが半額くらいの価格で設置出来るわけですから、非常にお得ですね。

[100: 契約済みさん]

補足。

気になったので調べてみました。
食洗機はパナソニック製で以下の仕様です。
すべてキッチン扉面材と同一素材を採用している点が市販品と異なるようです。

標準装備； NP-45RS6
グレードアップ；NP-45MS6W
　　　　　　　　NP-45MD6W（深底）

例えば、NP-45MD6W（深底）は価格.COMで本体価格90,000円（最安値）。
標準装備品との本体差額は20,000円未満でした。

オーダチョイスはやはり割高ですが・・・
トータルコーディネイトや自己満足感をどう考えるか次第・・・ですね。

[101: 匿名さん]

オーダーチョイスというのはどこのマンションでも割高ですよ。入居後にご自分ですべて手配されるなら安く済みますが、面倒ですからね。食洗機の面材は営業に聞けば品番を教えてくれますから、他社に頼んでも同じものを手配出来るはずです。

[102: 匿名さん]

ここも子育てカーストない？

[103: 匿名さん]

それはどこでも同じ。

[104: 匿名さん]

ここっていつから登録やったっけ？

[105: 匿名さん]

徒歩で駅からGまでだと何分くらいでしょうか？詳しい方お願いします。

[106: 契約済みさん]

Gまでは６分です。

[107: 匿名さん]

6分ですか。ありがとうございました！

[108: 契約済みさん]

どういたしまして。私はG棟の契約者ですから、この棟のことで私に分かることでしたら、何でもお答えします。

[109: 購入検討中さん]

>108
G棟についてお伺いたいですが、東向きの部屋は南向きのほうに比べて、どれだけデメリットがあるでしょうか。

[110: 匿名さん]

東向きのメリットは、夏、涼しいことではないでしょうか？
午前中は暑いですが、気温が上昇する午後は、太陽が当たらないので、その分、涼しいです。
ただその分、冬は、南東から陽が上ることもあり、昼位から太陽が当たらなくなるので、急激に寒くなりますね。

[111: 匿名さん]

基本午後からは北向きと同じと考えて頂ければ分かり易い。

[112: 契約済みさん]

＞１０９

G棟東向きのデメリットはテニスコート、アメフト練習場に面していることにより、部活動時間には多少騒音が聞こえるということでしょうか。ある程度距離があるので多少は緩和されると思いますが、騒音の感じ方は人それぞれですから、はっきりとは言えません。

[113: 購入検討中さん]

109です。
みなさんのご説明、どうもありがとうございました。
やはり迷いますね。南向きのほうにすると、結構高くなるので、
本当にそれなりの価値があるか、自分に問い続けています。
もし同じような悩みを抱えていた方がいらっしゃいましたら、
ぜひご意見を聞かせてください。

[114: 匿名さん]

東側はグラウンドの騒音はたしかにありますが、
高い建物がないので、圧迫感はなさそうですよね。

[115: 匿名さん]

音は建物に反射するので、けっこう響きますよ。
特に男子学生の声というのは、うるさいです。
某高校のグランド近くの賃貸に住んでますが、うるさくて大変です。

[116: 契約済みさん]

>113さん、

112です。

私は１期でG棟の南西角を契約しましたが、東は確かに価格面でのアドバンテージがありますよね。眺望の抜け感を重視されるなら東、日当たり重視なら南の７階以上ですね。東は午後、日照が得られないので、冬は寒くて暗いと思いますが、床暖房と電灯を使えば問題ありません。光熱費はかかりますが、南との価格差を考えれば、十分元は取れます。午後は仕事で家を空けることが多いようでしたら、東向きでも全く問題ありませんね。また、南向きで価格を抑えたいということでしたら、1，2階に分譲住戸があったかと思います。ただ1，2階は冬場の日照は乏しいのですが。

私でしたら、予算の許す範囲で東向きの一番条件のよいお部屋（階層、間取り、広さの点で）を選びます。

[117: 購入検討中さん]

>116さん
丁寧なご説明、どうもありがとうございます。

みなみさんのご意見をもとに慎重に検討致します。

なお、次期に突入することも考えておりますが、果たして意味あるかな。

[118: 契約済みさん]

次期に突入すると、G棟にはいい部屋は残ってない可能性が高いですね。次期はE棟が中心でしょう。E棟は駅遠の分、多少安くなるはずですが、南向きはそれなりにするでしょうね。また、間取りはG棟よりも小さめの部屋が多くなるようです。70平米台が中心で、大きくても80平米台ですね。

[119: 匿名さん]

次期って３月上旬らしいけど、もう２月末なんだがいつから？何戸なのかね？

[120: 契約済みさん]

G棟契約済みですが、E棟はとても気になりますね。
南にひらけた眺望は魅力的です。
早く詳細が知りたいところです（知ってどうなる訳でもありませんが）。

[121: 匿名さん]

正直E棟はきになっていました。
やぐらというものを見に行ったら、E棟よりはD棟の方がいいですね。
道路面からの距離がDの方がいいです。

E棟は安いのかな？景気が上向くと高いのかな？
まぁあんまり変わらないのでしょう。と勝手に推測します。

[122: 契約済みさん]

私もG棟契約者ですが、E棟の南西角が気になっていました。しかし、専有面積がG棟に比べて狭いようなので見送りました。G棟の価格は建物全体として東向きの物件として産出されているので南向きでも割安感があります。E棟は建物全体として南向きなので算出基準が高くなります。駅距離はE棟の方がありますが、方角の良さが加味されるため、結局E棟南向きの価格はG棟南向きとほとんど変わらないんじゃないでしょうか。

[123: 匿名さん]

算出基準とは算定基準と同じ意味で宜しいですか。
無知な私は調べて見ました。

「算出基準の意味」

不動産鑑定評価手法に基づき価格を決定する際に参照される基準。

参照は主に住環境として好まれる面積や日当たり、向きなど。そして過去の物件の価格決定の前例など。

こんな感じでしょうかね。

[124: 契約済みさん]

＞123さん、

122ですが、「算出基準」という言葉は不動産の専門用語として用いたわけではありません。営業担当にどうやって価格を決定しているのか聞いたところ、駅距離、日照、階層、面積、眺望などを点数化して決めていると伺ったので、＞122のように書きました。

[125: 購入検討中さん]

ここはやっぱり団地のイメージだと思います。
中庭に面している棟では眺望は望めないし、Ｄ・Ｅ・Ｇ棟は目の前が開けているけど、
大学グラウンドに面していて五月蝿そう。

グレードは落ちる？けど、ヴィークグランの方が良いような気がします。
まあ、あっちも一部は高校グラウンドに面しているし、駅近ではないけど。

[126: 匿名さん]

ヴィークグランはまだ残っているね。結構値引きしてるので完売するでしょう。迷っているなら決めた方がいいよ

[127: 契約済みさん]

中庭に面している住戸は眺望の抜けはありませんが、眼下に緑が広り、素晴らしい眺めが楽しめます。前建から50～100メートル離れているので、詰まっている感じは微塵もしません。D・E・Gで大学の騒音が気になるとすれば、アメフト場、テニスコートに面したGの東だけですね。G棟の東はその分、価格も抑えられています。予算を抑えたければG棟東、中庭を眺めたければG棟南、眺望がほしければD、Eがお薦めです。

[128: 匿名さん]

春から秋にかけて体育会系の学生の練習のうるさい声に悩まされると思います。
声は反響します。

[129: 匿名さん]

>>128
若者がスポーツにいそしむ声を騒音と感じる方はやめておいた方がよいでしょうね。

[130: 契約済みさん]

アメフト場はタックルの練習でガツンガツンという音がし、テニスコートはパコンパコンという音がしますが、G棟とは樹木と道路で隔てられているので、音の発生源とは距離にして３０メートル以上離れています。窓を開ければ音は聞こえると思いますが、騒音というほどではないと思います。幹線道路や線路沿いの方がずっとうるさいでしょう。