桜上水ガーデンズ Part4

[購入検討中さん]

桜上水ガーデンズについてのPart４です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371135/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[351: 匿名さん]

349です。容積が余ってますから、専有に食わなくても作れたのでは？
と思うのです。
まぁでも、緑の量といい免震といいよく330万円でできましたよね。

[352: 匿名さん]

坪単価は土地代＋建築費で決まるから、建設内容だけで330万が安いとかいうのはナンセンスかと。
まあ本当にみんなが安いと思えば飛ぶように売れるから心配ありませんよ。

[353: 匿名さん]

南青山、結局建て替えるんですね。川崎もどうなるのでしょう？ 三井清水も信用出来ないって、マンション購入は賭けですね…

[354: 匿名さん]

都心でもない限り３３０で安いという価値観はあり得ないですね。桜上水ではすぐに飛びつくことは出来ないでしょう。しかし、諸条件を熟慮すれば、ここは３３０でも高くはないという結論に至るはずで、そのことが分かり、かつ買える人のみが買うので、販売ペースはそれほど速くないのだろうと思います。

[355: 匿名さん]

冷静ですね、354さん。その通りだと私も思います。
330が高いか安いかわからない人が多く
わかる人は買うんでしょうね。
京王線では330のマンションが今までないので
高く見える人もいるでしょうが
立地･建物のスペックは330で妥当です。むしろ安いです。

[356: 匿名さん]

なかには300万を切る住戸もあります。そしてそれほど条件が悪いわけではないのでむしろお買い得。

[357: 匿名さん]

わかる人は買うって、さすがにちょっと笑える。
インスタントコーヒーの宣伝みたい。
予算に合って、気に入った人が買うってだけでしょ。

[358: 匿名さん]

予算８０００万以上出せる人にはとてもいい物件だと思う。もちろん、それだけ出せれば選択肢はぐっと広まるから、ここにする必然性はなくなるのかもしれないけど、デベのブランド力や広大な中庭や免震設備、大規模の開発などの魅力は他にはないと思う。

[359: 匿名さん]

販売ペースが速くないのは、予算に合わないか、（予算に合う人にとっては）気に入らないか、のどちらか。
違いのわかる男が少ないから、ではないでしょうね。
予算に合わないといっても、少し背伸びすればなんとかなるレベルから、全く手が出ないレベルまであるし、
気に入らないといっても、少しのがまんで目を瞑れるレベルから、全く眼中に入らないレベルまである。
販売ペースが速くないといっても、ダメダメな販売ペースではないから、この物件はギリギリのレベルでうまくマーケティングしてるんじゃないですか？

[361: 匿名さん]

>359
男はそうかもしれませんが、女はどうですか？ ていうかこの文脈で男と書く時点で年代がわかってしまいました（笑）

[362: 匿名さん]

インスタントコーヒーの宣伝、最近も「違いがわかる男」っていうフレーズ使ってましたよね？大沢たかお
「上質を知る人」でもいいですが（笑）
直近は「違いがわかる人」かな？ドリカム？

[363: 匿名さん]

営業が書き込むなんてありえない。そんな暇じゃないし、そもそも自分の成績に直結しないことを営業はしない。掲示板に書き込む暇があれば、見込み客に電話を掛けたりする。不動産じゃなくても営業職の方なら分かるはずです。

[364: 匿名さん]

この近所の小さなマンション、営業さんとしか思えない書き込みがずらっと並んでいますよ。普通の間取りをすごくいいですね！と褒めちぎるコメント連投。小さなデベですが大丈夫なんでしょうか？と疑問を投げかけ、すかさずこんなデベです！と受ける（笑）
それにくらべたらここはむしろ他社によるネガキャンでしょう。

[365: 匿名さん]

ここのポジさんは主に地権者＋既契約者だよね。あとは前向きな検討者。
まあ地権者の多い物件ではごく標準的かと。

「ここも検討」している程度の検討者としては、そのへんをわかって冷静に判断すればいいことです。

[366: 匿名さん]

共有スペース一部、有料みたいですが、こんなに数があって有効に利用されていくのでしょうか。
フィットネスなど、逆に人気が集中したら利用できないこともあるのでは。
玄関の手前にポーチがあるのはいいですね。
バルコニーも一つじゃないみたいですし。採光率が上がり室内の照明が節約できそう。

[367: 匿名さん]

357さんはわかってない人のコメントのようにも見える。

[368: 匿名さん]

違いの分かるシリーズはもういいよ。

[369: 匿名さん]

ここはデザインに目をひくものがないけど、逆に目を引くデザインの棟が９つもあるとバランスが悪くなるのかな。CGでみると普通だけど、日建ハウジングがデザインを担当しているから、実物を見たらさすがと思えるのでしょうか。期待したいですね。

[370: 匿名さん]

ホームページが変わりましたね。D棟も完売のめどが立ったので、残すはE棟のみでしょうか。間取りが気になります。

[371: 匿名さん]

間取りはここまでと大きく変わらないような気がします。どこをえらんでも当たり外れなしというか大当たりなし（笑）駅が少し遠くてもDがよかったのですが、エレベーターが少なすぎ。この価格で60戸に1台はありえない。外廊下でいいのでせめて120戸2台にしてほしかった。中住戸は結構条件悪いので値引き交渉できますかね？

[372: 匿名さん]

値引きは無理だろう。そんなことしたらマンションの価値が落ちるから絶対止めて欲しい。

[373: 匿名さん]

みんなF棟を忘れてないか？

[374: 匿名さん]

エレベーターじゃなくて、結局は金じゃん、371。
言わんとすることはわからんでもないがちょっと恥ずかしい。。

[375: 匿名さん]

500万引いてもいいよとデベが言ったならその日が私のガーデン記念日。。。

[376: 匿名さん]

このクラスのマンションを買う層ならば５００万円なんて誤差の範囲内でしょ。けちけちせずに気持ちよくポンと払いましょうよ。

[377: 匿名さん]

7％くらい違うんですが、誤差の範囲？
地価が1～2％下がったら景気どん底、1～2％上がったら景気回復って騒いでるのに。
7％も違えば、購買意欲に与えるインパクトは相当なものですよ。

[378: 匿名さん]

３７７さん、

５００万円は小さくはありませんが、高額物件になればなるほど、購入層にとって価格は決定的な要因とはなりません。下がるケースではなく上がるケースで考えてみるとよく分かります。たとえば近頃の資材・人件費高騰により物件価格が５００万円上がったとすれば、１億の物件は１億５００万になりますが、それで諦める購入者は（ほとんど）いないでしょう。一方、３０００万円の物件が３５００万円になったら、購入できなくなる可能性は大いにあります。よって８０００万～９０００万クラスの本物件でも５００万円の値引きは確かにインパクトはありますが、現実的な問題として出せない金額ではないはずだと言いたかったのです。さらに現実的に言えば、値引き交渉なんてそもそも不可能なんですが。

[379: 匿名さん]

値引きなんて止めましょう。買える人だけ買えばいいんです。

[380: 匿名さん]

この段階で値引きは無理でしょうね。

竣工後売れ残った住戸を2戸購入で半額強になった例が井形慶子さんの本にありました（実際は1戸は取りやめたそうです）

[381: 匿名さん]

1億なら5％、3000万なら37％。インパクトが全然違うのは当たり前。
7％の価格差は、誤差の範囲とはいえないレベルって話をしてるのに、何で違うパーセンテージ持ってきてどや顔してんの？

[382: 匿名さん]

書き間違えた。
37％→×
17％→○

[383: 匿名さん]

もっと言えば、7％違うってことは、坪330万円が坪307になるってことで、これはもう別の価格帯と言って良い。

[384: 匿名さん]

F棟の販売は次期以降ですか。ガーデンビューで将来的に景色が変わる心配もなく、道路やグランドの騒音もないのでよさそうですね。

[385: 周辺住民さん]

日大グランドはそれほどうるさくありませんよ。D棟は眺望も解放感もあってとてもよいと思います。テニスコート、アメフト場はたまに音が聞こえますが窓を閉めていれば問題ないでしょう。G棟は影響を受けるかもしれませんが、その分価格が安くなっていますね。ご予算に合わせてお好きな方をどうぞ。

[386: 匿名さん]

総合的に考えるとG棟の南側が一番いいように思えるんだけど、残り少ないね。やっぱり人気の部屋は早くなくなるね。

[387: 匿名さん]

すみません、あとどのくらい残ってるのですか？
第一期216.第二期72と書かれていて少なすぎるように思えます。

[388: 匿名さん]

そういえば、2期の結果ってどうだったんですか？
スーモに「第2期2次の販売戸数が未確定のため、物件データは第2期の未分譲住戸（51戸）を対象として表記しています」って書いてあったんですが。
3月半ばに2期72戸を募集してたと思ってたんですが、そのうち51戸は売れなかったという意味？？ではないですよね・・・さすがに。

[389: 匿名さん]

F棟はG棟よりも環境変化の影響を受けず一番良いかも。
ただし部屋数少ないし地権者が大半を押さえているし残念。

[390: 匿名さん]

２期の７２戸は登録のめどが付いたからそれだけ売りだしたってことでしょう。５１戸も売れ残るとは考えられませんね。正確な数字はMRでお聞きください。

[391: 匿名さん]

suumoの表記が誤りでないとすると、第2期の72戸中51戸が未分譲、つまり売れなかったと考えられる。
ほんとに21戸しか売れなかったとしたらけっこう深刻だね。

[392: 匿名さん]

F、Gがほぼ埋まってしまっているなら、やっぱりD棟ですかね。日大は他にグランドがないので、ここのグランドがなくなる可能性はほぼないでしょう。よって永久眺望が確保されます。

[393: 匿名さん]

一般的には第○期販売で売れ残った住戸は先着順となる。
第2期2次は登録抽選をするようだから、2期の売れ残りとは別だろう。

[394: 匿名さん]

残りは２００戸くらいなんじゃないでしょうか。

[395: 匿名さん]

営業によれば、ここはプラウドよりもワンランク上のグレードだそうです。特に空間クオリティには自信があるとのこと。プラウド検討者にはいいですね。

[396: 匿名さん]

プラウドってピンキリだよね。
三井なら「パークコート以上パークマンション以下」とかいう言い方も意味があるが。

[397: 匿名さん]

＞３９６さん、


天井高２．６メートル、サッシ２．２メートルはプラウド駒場よりも上だそうです。

[398: 匿名さん]

>397

「プラウド駒場」という物件よりその点では上、というだけでしょ。
都心の高額プラウドより総合的に上というわけではないと思うよ。

[399: 匿名さん]

389さん、
Fは地権者大半じゃなく半分以下でした！
80戸分譲、50戸非分譲と書いありました。

どうやらB以外は地権者さんたちが半分以下で散らばっているようです。よかったです。

[400: 匿名さん]

プラウドのイメージがそんなに高くなかったのでわかりませんが、街の雰囲気からするともっと実質本位。グレード感を気にする人には向かないと思われます。