桜上水ガーデンズ Part4

[購入検討中さん]

桜上水ガーデンズについてのPart４です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371135/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[327: 匿名さん]

D棟南角は真南にE棟がかぶりますが、南西方向には視界は開けてますね。グランドから離れるのは、騒音面の懸念を考えるとむしろメリットではないでしょうか。

[328: 匿名さん]

このＤ棟南東角部屋は、南側のベランダ正面の先にE棟建物の北西角が見えるのではないでしょうか。
しかし、それ以外の東の窓からも北の窓からも見えるのは、全てガーデンですね。
窓から見えるのが、永久保証の庭の緑だけって。
予算が有れば欲しかった…

[329: 契約済みさん]

＞３２８さん、

おっしゃる通りですね。D棟南東角は眺望がとても優れています。真南こそE棟がかかりますが視界の大半は開けていますし、東と北はガーデンビュー永久に保障されます。南も日大グランドがなくなる可能性が少ないことを考えると、眺望の条件面は最高ですよね。私は他の棟を契約しましたが、契約日までずっとD棟南東角が気になっていました。

[330: 契約済みさん]

最近のマンションとしては秀逸ですね
Ｄ棟上層階からは多摩川対岸まで眺望できる
大阪湾から瀬戸内海を一望する芦屋には比べようもありませんが、東京を代表する眺望でしょう
田園調布から成城までの国分寺崖線と同じ眺望があの値段で手に入る
三菱の静嘉堂文庫とかと一緒の眺望ですよ
Ｄ棟にすればよかった

改装後のＭＲ見てしまったと思いました
野村ってひどい
最初にあの眺望がＭＲにあれば絶対Ｄ棟にしたのに

[331: 物件比較中さん]

物件サイトの眺望は素晴らしいと思いますが、
陸上グラウンドの右側（西側）にある10階建てのマンションを
はるかに見降ろす形になっていて、圧迫感はありません。
D棟（のおそらく14階）から、こんな感じに見えるのでしょうか？
逆に言うと、10階以下だと、眺望の一部はこのマンションに
遮られてしまうのでしょうね。

[332: 匿名さん]

D棟の中でもグランドの右側の部屋からの眺望は１０階未満では、このマンションに一部遮られそうですね。しかし、距離もありますし、南方向には大きく開けていますから、圧迫感はほとんどなと思いますよ。そのためか、D棟の右端の部屋は価格が安いわけでもなく、むしろ（間取りがよいためか）高めに設定されています。圧迫感のない眺望を求めるなら、D棟の中住戸がよさそうですね。

[333: 匿名さん]

D棟南東角はベランダ正面が大事なんじゃないでしょうか。東と北は上層階だとガーデンビューというより他の棟が見えるだけなのでは。この間取りが西側にあればよかったです。E棟に期待しています。

[334: 匿名さん]

324さんは書き込んでるじゃないですか。

[335: 匿名さん]

会社の指示で勤務時間中に書き込むようなことはないでしょうが、
個々の担当者が仕事外で個人的に書き込んだりすることは結構あると思いますよ。

なお、人気物件のスレでも、ネガティブな書き込みはわりと見かけますが、
このスレでは、手放しで絶賛する書き込みが多いような気がします。
もちろん、見事に条件に合って本当に気に入っている人もいるのでしょうけど、
実際の売れ行きを考えると、賞賛する意見ばかりが目立つとちょとと不自然さを
感じてしまうのも確かです。

そういう私も、ここは確かにバランスのとれた良い物件だと思っていますが、
大学グラウンドが目の前、団地っぽい、価格が高いなどのデメリットもあるので、
他の物件より圧倒的に良いかと言われると、すんなり肯定はできません。

[336: 購入検討中さん]

３３５さん

＞大学グラウンドが目の前、

解放感があってむしろメリットなのでは？気になるならD棟を避ければよいだけですね。

＞団地っぽい

そうでしょうか？１４棟の団地を９棟構成に減らしたことにより、これまでの団地感はかなり薄まっていると思いますが。たとえ団地っぽいとしても、居住するに当たっては、実質的なデメリットではありません。

＞価格が高いなどのデメリット

確かに周辺相場に比べれば高めですが、広大なガーデンと免震構造を備えたマンションはここだけですから、その価値が分かれば納得できると思います。

[337: 匿名さん]

団地時代は５００戸ほどだったのが、８７８戸に増えるんですよね。しかし、棟の数は１４から９に減っている。建蔽率が下がった分、階層を高くして容積率を増しているんですね。完成後に敷地内を歩いたり、実際の眺望を確かめてから買いたいところですが、それまでには売れてしまいそうですね。

[338: 匿名さん]

そんなに団地ぽいですか。世間からそう見られるのはちょっとね。
それにしても、契約率80%超、在庫不足のなかで（日経）
ここだけユックリ販売（？）と云われてもピンときていません。
優良物件が販売鈍いのはまことに残念。

[339: 匿名さん]

>実際の眺望を確かめてから買いたいところですが、それまでには売れてしまいそうですね。

大丈夫。じっくりご検討なさってください。

[340: 匿名さん]

いいところは売れちゃうよ。青田買いは鉄則。どこだってそう。実際、ここもいい部屋はしっかり売れているしね。

[341: 匿名さん]

もう何十年も出ない希少物件ですね。

[342: 匿名さん]

大規模、駅近、緑が豊か、都心に近いという条件を満たすマンションは本当に希少ですよね。ここ以外だと、パークシティ浜田山と広尾ガーデンヒルズくらいですが、どちらも中古しかありませんし、めちゃくちゃ割高です。価格と条件を考慮すれば、いかにここがお買い得か分かります。

[343: 匿名さん]

それほどにまでの希少価値のある様な物件だと直ぐにでも手が出そうですかねぇ。
まあ、購入するなら、慌てて購入するんでは無く、確認できることはしっかり確認することですよね。
決して安くは無いです。高い買い物になりますからね。

[344: 匿名さん]

パークシティー浜田山には大変あこがれていたのですが今期理事長が独裁者でコミュニティーがとても残念なことになっているようです・・・ヴィンテージマンションになるかどうかは結局はそこに住まう人々が創り上げていくものだと思います。

[345: 匿名さん]

本当だ。パークシティ浜田山の入居者スレ見たけど、理事長のことでもめてますね。広尾は古すぎるし、ガーデン付き大規模マンションがほしければ、もう桜上水の一択ですね。

[346: 匿名さん]

英ちゃんかな？

[347: 匿名さん]

ここの団地って500戸もありましたっけ？
なんとなく何人かの方が書いてることがこことは違うと思うんですが…

[348: 匿名さん]

事業協力者住戸は３５９戸ですね。地権者さんはほとんどが建て替えに賛同して住み続けるそうですから、団地は４００戸くらいなんじゃないでしょうか。

[349: 匿名さん]

建築的な観点から言えば、地下を掘って330万円くらいの単価なら安いね。
330万円で地下駐車場のマンションなんてここ最近の新価格物件であったっけ？
地下掘るならトランクルームもほしかったな。

[350: 購入検討中さん]

＞３４９さん

その通りですね。地下駐車場があって坪３３０万のマンションなんて最近ありませんね。駐車場を地下にしたことで、緑地率がぐんと上がっていますし、秀逸なプランニングですよね。

トランクルームは確かに便利ですが、あると専有面積を食われますし、単価にも跳ね返ってくるのでなくてもいいかなと思います。

[351: 匿名さん]

349です。容積が余ってますから、専有に食わなくても作れたのでは？
と思うのです。
まぁでも、緑の量といい免震といいよく330万円でできましたよね。

[352: 匿名さん]

坪単価は土地代＋建築費で決まるから、建設内容だけで330万が安いとかいうのはナンセンスかと。
まあ本当にみんなが安いと思えば飛ぶように売れるから心配ありませんよ。

[353: 匿名さん]

南青山、結局建て替えるんですね。川崎もどうなるのでしょう？ 三井清水も信用出来ないって、マンション購入は賭けですね…

[354: 匿名さん]

都心でもない限り３３０で安いという価値観はあり得ないですね。桜上水ではすぐに飛びつくことは出来ないでしょう。しかし、諸条件を熟慮すれば、ここは３３０でも高くはないという結論に至るはずで、そのことが分かり、かつ買える人のみが買うので、販売ペースはそれほど速くないのだろうと思います。

[355: 匿名さん]

冷静ですね、354さん。その通りだと私も思います。
330が高いか安いかわからない人が多く
わかる人は買うんでしょうね。
京王線では330のマンションが今までないので
高く見える人もいるでしょうが
立地･建物のスペックは330で妥当です。むしろ安いです。

[356: 匿名さん]

なかには300万を切る住戸もあります。そしてそれほど条件が悪いわけではないのでむしろお買い得。

[357: 匿名さん]

わかる人は買うって、さすがにちょっと笑える。
インスタントコーヒーの宣伝みたい。
予算に合って、気に入った人が買うってだけでしょ。

[358: 匿名さん]

予算８０００万以上出せる人にはとてもいい物件だと思う。もちろん、それだけ出せれば選択肢はぐっと広まるから、ここにする必然性はなくなるのかもしれないけど、デベのブランド力や広大な中庭や免震設備、大規模の開発などの魅力は他にはないと思う。

[359: 匿名さん]

販売ペースが速くないのは、予算に合わないか、（予算に合う人にとっては）気に入らないか、のどちらか。
違いのわかる男が少ないから、ではないでしょうね。
予算に合わないといっても、少し背伸びすればなんとかなるレベルから、全く手が出ないレベルまであるし、
気に入らないといっても、少しのがまんで目を瞑れるレベルから、全く眼中に入らないレベルまである。
販売ペースが速くないといっても、ダメダメな販売ペースではないから、この物件はギリギリのレベルでうまくマーケティングしてるんじゃないですか？

[361: 匿名さん]

>359
男はそうかもしれませんが、女はどうですか？ ていうかこの文脈で男と書く時点で年代がわかってしまいました（笑）

[362: 匿名さん]

インスタントコーヒーの宣伝、最近も「違いがわかる男」っていうフレーズ使ってましたよね？大沢たかお
「上質を知る人」でもいいですが（笑）
直近は「違いがわかる人」かな？ドリカム？

[363: 匿名さん]

営業が書き込むなんてありえない。そんな暇じゃないし、そもそも自分の成績に直結しないことを営業はしない。掲示板に書き込む暇があれば、見込み客に電話を掛けたりする。不動産じゃなくても営業職の方なら分かるはずです。

[364: 匿名さん]

この近所の小さなマンション、営業さんとしか思えない書き込みがずらっと並んでいますよ。普通の間取りをすごくいいですね！と褒めちぎるコメント連投。小さなデベですが大丈夫なんでしょうか？と疑問を投げかけ、すかさずこんなデベです！と受ける（笑）
それにくらべたらここはむしろ他社によるネガキャンでしょう。

[365: 匿名さん]

ここのポジさんは主に地権者＋既契約者だよね。あとは前向きな検討者。
まあ地権者の多い物件ではごく標準的かと。

「ここも検討」している程度の検討者としては、そのへんをわかって冷静に判断すればいいことです。

[366: 匿名さん]

共有スペース一部、有料みたいですが、こんなに数があって有効に利用されていくのでしょうか。
フィットネスなど、逆に人気が集中したら利用できないこともあるのでは。
玄関の手前にポーチがあるのはいいですね。
バルコニーも一つじゃないみたいですし。採光率が上がり室内の照明が節約できそう。

[367: 匿名さん]

357さんはわかってない人のコメントのようにも見える。

[368: 匿名さん]

違いの分かるシリーズはもういいよ。

[369: 匿名さん]

ここはデザインに目をひくものがないけど、逆に目を引くデザインの棟が９つもあるとバランスが悪くなるのかな。CGでみると普通だけど、日建ハウジングがデザインを担当しているから、実物を見たらさすがと思えるのでしょうか。期待したいですね。

[370: 匿名さん]

ホームページが変わりましたね。D棟も完売のめどが立ったので、残すはE棟のみでしょうか。間取りが気になります。

[371: 匿名さん]

間取りはここまでと大きく変わらないような気がします。どこをえらんでも当たり外れなしというか大当たりなし（笑）駅が少し遠くてもDがよかったのですが、エレベーターが少なすぎ。この価格で60戸に1台はありえない。外廊下でいいのでせめて120戸2台にしてほしかった。中住戸は結構条件悪いので値引き交渉できますかね？

[372: 匿名さん]

値引きは無理だろう。そんなことしたらマンションの価値が落ちるから絶対止めて欲しい。

[373: 匿名さん]

みんなF棟を忘れてないか？

[374: 匿名さん]

エレベーターじゃなくて、結局は金じゃん、371。
言わんとすることはわからんでもないがちょっと恥ずかしい。。

[375: 匿名さん]

500万引いてもいいよとデベが言ったならその日が私のガーデン記念日。。。

[376: 匿名さん]

このクラスのマンションを買う層ならば５００万円なんて誤差の範囲内でしょ。けちけちせずに気持ちよくポンと払いましょうよ。