桜上水ガーデンズ Part4

[購入検討中さん]

桜上水ガーデンズについてのPart４です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/371135/
住民板：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[185: 匿名さん]

独身のときは仕事しやすい富久みたいな都心に住んで、子育て中はガーデンズみたいな安心なところに住んで、子供達が独立したらまた便利な都心に住みたい。両方買える人は買って住まない方は賃貸に出せばいいね！

[186: 匿名さん]

問題は、郊外型ファミリーマンションとしてここはいささか割高だ、という点だろうね。
坪330以上と聞いているが、そうすると80平米で8000万以上。買える人は限られてくる。
ターゲット層から考えてやはり80平米で7000万以下に抑えるべきだったと思うが、コスト的に無理だったのだろう。
「どうしてもここ」という人以外は手を出しにくい物件だね。

[187: 匿名さん]

これが桜新町なら買いたかった。

[188: 匿名さん]

桜新町だったら80㎡で12000万超えてるわ（笑）

[189: マンコミュファンさん]

基本的に落ち着いた環境が好きなんですが、桜上水ガーデンズはどんな感じなんですかね。
上質感がありますか。交通インフラも十分だし。

案内のサイトを見て居てＢＧＭでうっとりさせられてしまいました。（笑）
春の桜の開花時期が良いですね。

[190: 匿名さん]

＞188

ジオ桜新町クラッシィ、サンウッド桜新町ともに80平米台は9000万円台前半ですよ。桜上水は80平米が8000万円台ですから、そこまでの差はありません。

[191: 匿名さん]

桜新町のマンション買って数年住みましたけど、田園都市線が年々混むようになったので京王線沿線へ避難。車は桜新町の方が便利でした。

[192: 匿名さん]

190

そりゃクラッシィとかだからだろ。
廉価版マンションとプラウドと比較するのはおかしいだろ（笑）

[193: 匿名さん]

住友商事や森トラストが廉価版マンションを造っているというのは初耳だな。
私が知る限り、なかなか上質なマンションを分譲している印象だが。

一方、野村や三井はピンキリで、プラウドだからどうとかいう印象は全くない（三井のブランド名つきはある程度わかるが）。

[194: 入居予定さん]

ところで、ここは何戸売り後何戸売るの？去年９月ここか富久か迷って富久契約したけど先週1000戸以上完売したそうです。

[195: 匿名さん]

営業の話では２期で１００戸ほど売るそうなので、残りは２００戸くらいですね。富久クロスのような大バーゲンマンションじゃありませんから、販売ペースはそこまで早くないですよ。

[196: 物件比較中さん]

購入予定の方は、ローンは３５年がほとんどでしょうか？

[197: 匿名さん]

>196
当たり前です。

[198: 匿名さん]

こんな時代に35年ローンはすごいですね。まあ、実際には20年ぐらいで終わらせるつもりと思いますが。

[200: 匿名さん]

>199

そういう根拠のないネガ書き込みをするとID停止にされますよ。
ここは都心（新宿）まで１３分の物件です。どこが遠いのでしょうか？京王線沿線の中ではやや高めですが、圧倒的な敷地の広さと緑の多さと、クオリティの高さからすれば、決して高すぎることはありません。価値が分かってお金のある人が買えばよいのです。

[201: 匿名さん]

「3月上旬予定」の2期はいつから？HPみる限りまだ始まってないようだけど。
今週末はもう３月中旬だけどね。

>価値が分かってお金のある人が買えばよいのです。

その通りだけど、そういう人が500戸売り切るだけいるんだろうか、と思ってる人も多いのでは？
さっくり売り切る価格設定をしてきた野村にしては、この販売ペースは珍しい。建て替え案件の難しいところだろうか。

[202: 匿名さん]

最近の野村のマーケティングは絶妙ですから、この価格帯でも完成までにはきっちり５００戸売り切るんじゃないでしょうか。

[203: 匿名さん]

200さん

新宿は副都心だと思いますよ。

[204: 匿名さん]

都心５区と呼ぶときには新宿も都心に含まれます。

[205: 匿名さん]

新宿が都心かどうかなんてどっちでもよいことで、新宿で働いたり、買い物をしたりする人にとっては便利な場所にあることは事実。もちろん、渋谷にも出やすいから、新宿、渋谷で働く人にはお薦めだと思う。大手町はちょっと遠いけど、駅中には広告があったから野村としては大手町利用の人もターゲットにしているみたい。

[206: 購入検討中さん]

昨日最新の価格表をもらったけど、D棟一番高い部屋(90平米型)は一律500万さがった。
それで少し気になって、不動産系の野村、三井、三菱、住友の株価を見てみたら、どうやらみんな天井から下げ始まった様子。
ま、素人なので、経済を評論するつもりはありませんが。

[207: 匿名さん]

やはり価格調整してきたか。
もう少し待つのも手かね。

野村不動産株は昨年5月の2700円超がピークで今は2100円台。
4月以降はもっと下がるかもね。

[208: 匿名さん]

待ってたらなくなるよ。

[209: 契約済みさん]

＞２０６さん、

そうなんですか！？D棟の南東角とG棟の南西角で迷ったあげく、若干価格が安かったG棟にしましたが、今回の値下げでD棟の方が安くなってしまいましたね。

[210: 匿名さん]

今、第２期の途中ですよね。販売期間の途中で価格が改定されるなんてことあるんですか？

[211: 匿名さん]

２０６さん、新しい価格表の画像をアップしていただけませんか。

[212: 匿名さん]

D棟で、一番大きな部屋が90.98㎡。
その一億超え物件で、やっと500万円減額ですか。
D棟は、他棟より元々高い値付けみたいですよね？

[213: 匿名さん]

１億円超えは１３階だけで、その他は９０００万円台です。５００万円下げたら、すでに販売した他の棟よりも安くなりますね。この時点で価格を下げたということはこれまで全く要望が入らなかったということなのでしょうか？

[214: 匿名さん]

南東の角部屋の縦一列の４戸が、５００万円下げ？
眺望の良いことが売りのD棟なのに、ここだけE棟に南西方向以外は前方をさえぎられていませんか？
だからかな。

[215: 匿名さん]

確かにD棟の南東角の真南方向はE棟に塞がれてるけど、その割には高かったから価格調整したのかもね。

[216: 匿名さん]

値下げせずに頑張って頂きたい。

[217: 購入検討中さん]

>198
そんな余裕ないです。

[219: 匿名さん]

>218さん、

どうもありがとうございます。D棟南西角４階を検討していましたが、他の部屋にしました。ここが５００万も下がるとは思いませんでした。以前の価格で買っていたらすごいショックを受けるところでした。

[220: 匿名さん]

やはり南東角から2区画目までは、E棟前面が原因の価格調整みたいですね。
逆に眺望の良いD棟南西が、同じ下げ幅に出るとは思えないけど・・・

[221: 匿名さん]

500万も下げるなんて、苦戦している証かしだね（笑）

[222: 匿名さん]

また、要するにやっと適正価格に戻ったわけですね？

[223: 建替組合員]

分譲価格がいくらぐらいなのか、私たちはなかなか知ることができないので（ディベロッパーは教えたがりません）、興味深く拝見しました。折角ですので、カメラをもうすこし左の方にも振っていただきたいとは思いましたが・・・（笑）。

同じ棟でも次期以降に持ち越しする部屋があるんですね。単に人気がないだけなのか、出し惜しみ（模様眺め）なのか興味深いところです。D棟の残りは１００戸余だったと思うので、今回は第１期分の残りと合わせて１００戸程度出すんでしょうね。

D-14はE棟が少しかぶってきますし、９階以下の日照時間（冬至日）はあまり長くないのに、それでも強気な価格設定（平米１００万超）ですね。G-1も日照条件はそれほどかわりませんが、あらためて見直してみると、西向き居室と４カ所のバルコニーはむしろ魅力的です。

自分自身はさんざん悩んだあげく一番いいと思ったところを選択したつもりですが（住民の場合、「過酷な」抽選との兼ね合いもありました）、和室をなくしたプランをみると、こんなレイアウトもあるのか、と内心分譲購入の方を少し羨ましく思ったりもしています。一部はオプションで採り入れることができましたが、台所の床下収納なんてできるのなら言ってほしかったです。

まぁ、それでもD棟は、全体としてみれば、眺望、日照、通風の面でいい物件（街区？）だと思います。

[224: 物件比較中さん]

もっと下げないと適性価格とは言えませんね。

[225: 匿名さん]

価格を下げると誰でも買えてしまうので、価値を維持するためにも、値下げなどしないで欲しいものです。世田谷を代表する作品ですから。

[226: 匿名さん]

D-14の１３階は１億超えで桜上水ガーデンズの高級感を示す象徴的存在だったけど、９５００万円台になっちゃいましたね。私は一世一代の買い物としては１億超えの部屋を購入したかったのですが、予算が許さず別の部屋にしました。しかし、９５００万円台ならちょっと無理してでもほしいなと思ってしまいますね。このような考えの人が他にいたら、契約に結び付くのでしょうね。買える方がうらやましいです。

[227: 匿名さん]

1期でも、1億超えが5戸ほどありましたが、全て成約していますね。
だから、この南東角住戸も、この値下げで背中押された人がいるかも。

[228: 契約済みさん]

>223さん
建替組合員の方々の抽選方法とはどんな形式だったのですか？一般分譲の抽選と同じやり方だったのでしょうか？

[229: 匿名さん]

>228
同じだと思いますよ。重なったら抽選。ごく普通の方式でした。

[230: 匿名さん]

2期の概要がようやく出たね。
72戸とは予定より少ないか。価格も安めじゃないのか？

[231: 匿名]

まだまだ販売期間中のこの時期に500万も値下げするなんて前代未聞のことではないですか？
普通は売れ残りをどうにかして捌くために最終手段として値下げしますよね？
当初設定した価格が、いかに適正価格と乖離していたかが奇しくも明らかになりましたね？
最初に飛びついた人、可哀相です。待てばもっと下がると私は踏んでいます。

[232: 匿名]

この時期の500万もの値下げは、非常に苦戦していることの顕れなので、強気に出てみるチャンスだと思うわけなんですが？

[233: 匿名さん]

値下げは全室ですか？先にお買い上げになった方に申し訳ないですねえ。

[234: 匿名さん]

全戸じゃないって。よく読みなよ。つか同業者か？