ガーデンアリーナ新百合ヶ丘について話そう！

[匿名さん]

ここでは購入検討者からの前向きな意見を求む。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺546番地他
　　　　　神奈川県川崎市万福寺土地区画整理事業区域内7街区3-1画地、3-2画地（保留地)(地番)
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅 徒歩8分

[182: 匿名さん]

>>178さん
ここの駐車場は完全に地下に潜っているようですから、まず汚れることは
ないでしょうね。以前住んでいたマンションがそうでした。「洗車いらず」
で快適です。
今住んでいるマンションは173さんと同じように地上３階建ての自走式駐車場で、
私の車は２階部分（当然屋根付き）ですが、ひどく車が汚れますよ。
原因は、壁にあたる部分が窓のようになっているのですが、そこから雨やホコリ
が入ってくるからです。風の強い季節などは洗車しても二日後ぐらいにはゴミや
ホコリが全体についています。「自走式屋内駐車場」に騙された感じがしています。

[183: 匿名さん]

178さん（引用箇所の色をかえるのはどうやるのでしょうか？）
173です。
先程確認してきましたが駐車場の床はすべての階でコンクリでした。
一階なのに汚れること、最初はとてもびっくりしました。
黄砂の季節なんてすごいです…　うちの車はパールの入った薄めのグリーンなのですが
とても汚れが目出ちます。雨の後は濡れて乾いた所が白く塩が浮き出たようになりさらに目立ちます。
ガーデンアリーナの駐車場で、当初は機械式3階の一番下がよいと思っていたのですが、
例えば上の車のクーラーの冷却水その他下に落ちてくるのではないかと思うと少々心配ですね。

[184: 匿名さん]

新百合ヶ丘に住んでいますが、ポストにクリアファイルに入った
パンフレットが入るようになりました。
第一期苦戦でしょうか？

[185: 匿名さん]

駅までの道のりが坂を上がったり下がったりするのが不便ですよね。

[186: 匿名さん]

物件自体は悪くないと思うんですけど
何故人気ないんでしょうね？
売れ残る物件はやはり買いたくないですが。
やはり立地がイマイチなんですかね？

[187: 匿名さん]

>186

私も疑問に思いました。週末もMR比較的空いてたような。。。
供給過多なんでしょうか？

私は購入予定なので希望物件の倍率あがらなければいいと思ってますが。

[188: 匿名さん]

187さん

私も先週末にMR行きましたが、すごく混んでました。
待合い室みたいなところがあふれかえって座れないほど
でした。時間帯によって違ったのかもしれなせんね。

私が希望しているタイプは希望書の段階ではすでに倍率が
ついてしまっています。他のフロアでも厳しい状況。
実際に正式登録する人がどれ位いるかはわかりませんがね。

[189: 匿名さん]

日によってというのはあると思いますが
これだけの規模ではやはり人気が無い方なんじゃないかって気がしてます。
理由はなんなんでしょうね。
この状況だと間違いなくヒルトップは売れ残るでしょうね。

[190: 匿名さん]

前スレにもあったけど、南口と違って北口は未知数の要素が多いんだよ。
いくら大企業のブランドがあっても、様子見したくなるよ。
いろいろ開発計画が変更された前歴もあるし。

[191: 匿名さん]

>190さん
色々開発計画が変更されたというのはどんなことですか？

[192: 匿名さん]

まだ悩んでます。
完売するなら買いたいんですけど
そればかりは誰にも分かりませんよね

[193: 匿名さん]

間取りは使いやすそうな部屋が多いのですが、立地が、北口の今のモデルルームあたりならいいのですが、
少し坂を上がるのが意外と面倒な気がしてしまって。

[194: 匿名さん]

>完売するなら買いたいんですけど
192さんは何のためにマンション買おうとしているの？
自分の意思はないの？
他の人が買うから私も買うなんてスタンスだと失敗するよ。

[195: 匿名さん]

今日から申し込みが始まってますね。
すいません皆さんのご意見をお伺いしたいのですが、うちは申し込もうかやめようか
本当に迷ってます。
間取りも新百合という場所もセキュリティ的にもとても気に入っているのですが
以前こちらのスレでも話題になりましたが、コンクリートの強度が24Ｎというのが
気になっています。
地盤は良さそうですが、やはり長く住みたいと思っているのでコンクリートが
もっと頑丈な方が良いのかなあと素人内容で申し訳ないのですが心配です。
皆さんのご意見を是非お聞かせください。宜しくお願いします。

[196: 匿名さん]

他のマンションで27Nってうたっているやつが、単純に「24Nでもいいんだけど3Nわざわざ強くした」
わけじゃないんだよね。勿論そういうのもあるかもしれないけど、超高層なんかは必要で27Nにしている
場合が多い。何しろ昔なら中に鉄骨が入ってないと建たなかったような高さの建物だからそれなりに
コンクリートの強度がいるんだよね。それでも売る方は「この建物は27Nです！」みたいに売りになる
ところはみんな売りにするから普通の人じゃ解らないよね。自分はそんなに気にする事じゃないと思う。

それよりも、やっぱり値段が高いのが気になる。聞いた話だと三井不動産ってところは即日完売＝価格
設定の失敗と見るそうだ。「もっと高くしても売れた。」と。だからこの物件も最初は高めに設定して
いる可能性が十分ある。そういう意味では今回は見送って次の記まで様子見するのも手段かも知れないね。

[197: 匿名さん]

196さんの言うとおり、私も 27Nか24Nかは大した問題じゃないと思います。
三井不動産の考え方も同様で、以前、三井不動産の社長が日経ビジネスか
何かのインタビューで、「即日完売は値付けの失敗だから評価しない」と
語っているのを読んだことがあります。今売出し中の棟に特にこだわりが
無ければ、後の期まで待ってみるのも手だと思います。

[198: 匿名さん]

>>194
192さんの気持ち、わかるけどなぁ。
空室だらけのマンションなんて物騒だし、資産価値も下がりそうだし。

[199: 195]

>196 197さん
ありがとうございます。
そうですね。24Nの事はあまり心配しなくても良いかなと思い始めました。
確かに高い買い物ですのでじっくり検討しようと思います。
今回売り出し中の棟は多分3つの棟の中では一番売れ行きが良いのではないかなとも思います。
でもこれだけの戸数ですので、今回は見送って売れ行きも見てみようと思います。

[200: 匿名さん]

値段の割りに安っぽいんだよね。基本設計、立地、内外装とも。
新ゆりってのは、名前先行だから、名前に金を払えるか？ということじゃない？

[201: 匿名さん]

上の続きだけど、
あの程度の立地条件が他に絶対無い！って状況じゃないでしょ。
ライフスタイル考えて色んな場所で、いろんな良い物件選びまくれるんだから。
少子化で、人口減るんだし、バブルで損した人見た後だし、
本当の希少価値以外、資産期待して買う人いないだろうし。

やっぱ、ちょっとした物件の基本的な出来と価格のバランスが悪いよ。

[202: 匿名さん]

＞201さん
ちなみに参考までにお伺いしたいのですが
新百合で買い物件はどれになると思いますか？
うちは中古、新築新百合でけっこう拝見しましたがレガート、４番館はやはり
買いだったのかなあと思いました。
間違ってたらスイマセン

[203: 匿名さん]

今までロムっていましたが、ガーデンアリーナは値段が高い！とういうのが
多い意見だと思います。
でも、この新築マンション掲示板ですが、他のマンションのスレを見ると、
値段が安いので不安だ・・・というようなレスもあったりしますよね。

安けりゃ不安で、高いと文句。
値段が適正だと皆が思うことなんてあり得ないのですから、
要は自分が払えるか払えないかだけでしょう。

私はちょっとでも駅に近いほうがいいので、ヒルトップとかはねぇ、、
と思うクチです。

[204: 匿名さん]

そんなに高いですかね…　当初より下がって適正価格だと私は考えます。
いろいろなMR見ましたが、ガーデンアリーナは売主側に、
購入意欲をあおって高倍率、即日完売をねらう、という意図は感じませんでした。
様子見されるのも手かとは思いますが、他の期の売り出しはすぐですし、
値段は下がらないと考える方が普通じゃないですかね。

[205: 現場監督]

＞202さん
４番館ってどのマンションですか？パークハウス４番街ならリバブルに売り物件１件出てますよ。

[206: 匿名さん]

物件自体安っぽいという意見がありましたが
私はそこそこ良いと感じましたが素人なんでしょうか？

[207: 匿名さん]

この週末に１期で申し込む予定の者です。
ずっと今までロムっていて、ガーデンアリーナに対する批判的な意見が多いので
ちょっと滅入っていました。
でもよそのお宅とは事情や希望条件も違うでしょうから、
初めの予定通り来週火曜日の抽選に向けて申し込みます。


これまで幾つかＭＲに行ったり、資料での検討まで含めるとかなりの物件数を研究してきましたが、
私にとっては、このガーデンアリーナは今まででベストです。
都内だと希望するエリアは値段的に手が出ませんし、
手の届きそうな物件があれば、北向きだったり、狭かったり、駅から徒歩１５〜２０分だったり。。。
その点、ガーデンアリーナは南（南東）向きですし、希望するだけの広さもありますし、
徒歩６〜８分と近いです。
駅の南口と比べると、確かに北口は今後の開発は未知数ですが、
南口と同じように賑やかに開ける必要もないと考えます。
一部の人が言ってる「安っぽい物件」という印象も私はありません。

火曜日の抽選で当選できることを切に願っています。

[208: 匿名さん]

>超高層なんかは必要で27Nにしている・・・・

いいえ、低層のマンションでも30N以上の100年コンクリート(超高強度コンクリート)を使うのが、いまや普通になりつつあります。

超高層のマンションは更に大きな数値になり、来夏に大成建設が完成させる都内のタワーマンションは130Nのコンクリートを低層階に使用しています。
また、大林組は200Nのコンクリートの実用化の目処が立ち、300メートル超のビルに使用されるようです。
ゆくゆくは100階建以上のスーパータワーマンションでも使われる事になるでしょう。

一方で、20N以下のコンクリートを使っていても、その品質が高ければ、数十年間全く大きな問題が発生していないマンションも存在します。

この数値が大きいに越したことは無いのですが、気にし過ぎる必要もありません。
コンクリートだけが100年以上ももっても仕方がないと言う、意見も納得出来ます。

[209: 匿名さん]

以前にあった「192さんの気持ち、わかるけどなぁ。
空室だらけのマンションなんて物騒だし、資産価値も下がりそうだし。」について一言。

第１期１次申し込みが即日完売にならない可能性は
確かにあるかも知れないけど、
実際に入居する時期（再来年の１月末）まで売れ残っていることは
まずありえないと思う。
今まで色々な物件見てきて、「こんなの誰が買うんだろう？」って部屋まで
必ず売れてるのが現実だから。。。

要は本当に欲しい物件を今の価格で買う決意ができるか、
それとも売れ残りが値下がりするのに期待して、
売れ残り物件が発生する可能性の方に賭けるか・・・でしょうね。

[210: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、皆様の資金計画は順調でしょうか？
保留地ということもあり、ローン選択肢がかなり限られてしまうのですが。。。

[211: 匿名さん]

登録を済ませてきました。既に倍率がついていました…
あとは抽選であたることを祈るのみです。

基礎云々がかなり問題になっていますが、あの辺りは湾岸や都心のマンションにくらべ
地盤がしっかりしていると判断しました。断層もないようですし。

[212: 匿名さん]

＞２１０さん

確かに「フラット３５」も会社の財形も保留地が理由で利用できませんね。
でも希望書を出す段階で提携銀行のローン事前審査の申し込みをしたところ、
そちらの審査に通りましたので、それを利用してローンを組む予定です。

[213: 匿名さん]

横レスですいません
夫婦内で意見が分かれており、意見を聞かせてください。
私はもし将来的に転売するとしてもガーデンアリーナはそれなりの値段あ（1〜2割落ち）で売れると
思っています。（もちろんレガートとかには負けると思いますが）
現在中古で出ている新百合ヶ丘ヒルテラスもそれぐらいの値段落ちなのでそれよりも
こちらの方が若干駅に近いという事もありそれくらいかなと思っています。
でも主人は新百合でこの土地ではやはりもっと下がるのでは？といって全く私の意見に
耳を貸してくれません。
新百合はマンション過剰ぎみだから転売る時期にもよるけれど売るのは厳しいのでは？
という見解です。
皆さんはどう思いますか？

[214: 匿名さん]

213さん
将来北口がどのように開発されるかで大きく変わっていくでしょうね。
しかしどう変わるは誰も分からないのが現状です。
他力本願ではなく今ある情報を自分で判断して、自分の意思で決めるべきだと思いますが。

しかも転売するのは10年くらい後の話でしょ？地価なんてものはその時の経済状況等に左右されるので、
誰にも予想できないと思いますがね。

[215: 匿名さん]

地下鉄についてご存知の方いませんか？

[216: 匿名さん]

地下鉄計画は「川崎市営地下鉄の新設」と「横浜市営地下鉄の延伸」があります。
川崎市営地下鉄は元住吉ルートが採算性や川崎市の在世状況等の理由で延期となっていましたが、
つい最近また小杉ルートで再挑戦しようとしています。
横浜市営地下鉄もあざみ野から新百合に延伸するという計画がありましたが、これも財政上の理由等で
今はまったく進んでいません。

これができることによって確かに新百合の価値は高まるかもしれませんが、
それと反比例して住環境は下がってしまう気がします。
私は今の新百合で十分満足です。それ以上を望むなら他の地域に住むことをオススメします。

[217: 匿名さん]

建築統計年表によれば、RCの標準的な建築価額（平米単価）は、平成3年の246.8千円がピークで、平成13年の177.8千円が底のようです。
平成13年以降も物件の価格は新百合近辺でもやや下降気味ですよね。
なのに最近は建築価額が上昇傾向にある。
平成7年〜11年が200前後を行ったりきたりして比較的建築価額が安定していた時期ですが、このレベル位には建築価額が上っているのではないか？。
平成7年〜11年と比べれば１０〜２０％程度物件価格は下がっている。なのに建築価額が１０％程度上がるとしたら？
あなたが経営者ならどうします？
建築基準法に合致する形でスペック落とすしかないんじゃないですか？
だから、２４Nとか既成杭とか、そういうコストが安いと言われているモノを使うのはどうなんだ？と思うわけ。
なぜスペックを落とす必要があるのか、良く考えるべきだと思いますよ。
駐車場の話題のときも、すぐ景観に配慮って良い様に考えちゃう人がいるけど、敷地面積なんか調べれば地上に設置できないからじゃないか、という見方もできるわけ。
高いもの買うんだから、よーく定量的に物事を見て比較しないと。

[218: 匿名さん]

＞２１７さん

スペックは良いものに越したことはないけど、申し分ないほどのスペックだと
結果的には物件価格が高くなり過ぎて手が出ません。
３０Ｎで１００年持つコンクリートは素晴らしいかも知れないけど、自分たちの寿命とか居住可能年数を考えると、
そんなに高スペックでなくても大丈夫なように思えます。
駐車場の件も、実際にはどういう理由で地下駐車場になったにしろ、
現実に自分たちが住むことになったときには、駐車場が地上にあるよりは地下にあるほうが、
景観的にも利便性においても良いと思うんですよね。

[219: 匿名さん]

>20N以下のコンクリートを使っていても、・・・・・全く大きな問題が発生していないマンションも存在します。
>コンクリートだけが100年以上もっても仕方がない・・・

と言う事です。

[220: 匿名さん]

構造仕様は材料単価が安い＝計画が粗悪とは一概には言えないよ。
今回のプランみたいにフロンテージが広くなければそれだけ全体の柱本数も多いから、柱一本あたりの
構造負荷が少なくなる。その分コンクリートや杭の強度も落とすことができる。
超高層が「８０００トンの負荷にも耐えます！」なんて言ってるけど当たり前なんだよ。それだけの
重量が乗ってるんだもん。
ただ、217さんが言っているように販売価格の動きと建設価格の動きの間のずれを仕様と広さで調整
しているのは間違いないですね。今回の場合土地自体もいじっているからそのコストも乗っているはず。

まあ、なんだ。
マンション市場も株みたいなもんで、頭と尾っぽは取れないよ。
仮に理想的な立地に土地を安く入手したハイスペックで南向きのマンションがあったとしても
高い倍率がついて抽選で漏れたら意味ないしね。
大事なのはそこにどれだけ住みたいかと、購入によって家計面で無理が出ないか。

ところでマンションの前の広い道路（現状徒歩時間算定に使っている道）の仕様って何か言って
ました？歩道の広さとか床の仕上げとか。歩道がアスファルト舗装なのかインターロッキングなのか
とか。どのくらいの高さの木を植えるのかとか。あそこが立派な並木道にでもなればたまプラの
美しが丘みたいにイメージ先行で人気が出ることもあるかもしれない。

[221: 匿名さん]

＞220
並木道になる予定らしいですよ。

知人の建設家に聞いたところ既成杭を使うから駄目って事はないみたいです。むしろ既成杭の方が出荷
して製品を見れるから安全だという事
場所杭は最後の砦みたいなものでそれでしか対応できない地盤な所もあるという事でした。
この辺りは地盤が良いのであまり問題ではないのではないかと思いますね。

[222: ビューコートは２７Ｎ以上]

本日登録してきました。構造について色々話題になっているので、じっくり話を聞いてメモってきました。
コンクリート強度は、ビューコートの場合はすべて２７Ｎ以上だそうですよ。
「２４Ｎ」と記載してあるのは「２４Ｎ以上を確保」という意味で、まさかこんなに話題になって
いるとは思わなかったので、全体の中で最低の部分を表示しただけとのこと。ガーデンアリーナ全体で
２４Ｎのところは、１階建てのガーデンハウス、ゲートハウスといった独立棟とヒルトップ弐番館が
１１階建てなのでその最上階のみとのこと。ビューコートとガーデンコートは、地下部分３０Ｎ、
低層階（地震の時一番力がかかるらしい）がなんと３６Ｎ、中層階が３３Ｎ、上に行くほど下がって
上３層ぐらいが２７Ｎ。２４Ｎの箇所はありませんでした。構造図面を見せてもらって、知人の建築関係
の方にチェックしてもらったので間違いありません。その他構造面はフルスペックで申し分無しと笑われ
ました。
それより気になっているのは地下駐車場なので洪水の時どうか？ということです。知人は、パズル式の
中・上段なら良いけど、下段は水浸しになって車はパーだねと言ってました。単純上下式だと洪水時には
管理会社が一括でパレットを全て地上にあげてくれるマンションが多いようですが、パズル式だとどうし
ようもないそうです。
まずは住戸が当たること＆駐車場抽選、我が家の興味は今後このダブル抽選です。

[223: 匿名さん]

＞222さん
詳しい内容ありがとうございました。
今日登録に行かれて混んでましたか？

[224: 匿名さん]

この物件かなり良いのに何故盛り上がらないんだろう？

[225: 匿名さん]

初日に登録に行きましたが、かなり混んでいました。
今はカラーセレクトで悩んでいます。当たったら希望出すのすぐですよね。

[226: 匿名さん]

＞225さん
カラーセレクトとメニュープランはすぐ出さないといけませんね…
私もカラーで悩んでいます。
床が明るい方が部屋が広く見えるかと思いコンテンポラリーシックにするつもりだったのですが
申し込みがてらMRで確認してきたところ、
あまりに白に近くかえってビニールのように見える気がしました。
今はグレースチェリーかオーセンティックかで悩んでいますがどっちもどっちで決めかねています。
グレースはテカテカしたキッチン扉が好きではないし
オーセンティックは床の色が濃すぎるようで…　皆さんはどうされますか？

[227: 匿名さん]

＞222さん
詳細な情報をありがとうございます。
一生涯ここに住むつもりでもないですし、
実際に地震なんかも起こってみないとわからないことですから、
それほど強度にこだわっていた訳ではないですが、
良い情報には違いないです！

＞226さん
グレースチェリーはほんとにテッカテカですよね。
もうちょっと落ち着いたブラウンならいいのにと思ってしまいます。
コンテンポラリーシックはおもしろくていいかなぁと、、、

今日、私が登録に行った時間はかなり空いていました。

[228: 匿名さん]

検討者です。
物件も場所も気に入ってるのですが、ＭＲに2回ほど行ったのですが、けっこう空いていて
あれ？って感じでした。
前スレにも書いてありましたがやはり売れ残ってしまうのが少々心配です。
例えば売れ残った場合は修繕費、管理費などは誰が支払うのでしょうか？

[229: 匿名さん]

私も検討中ですが、管理費についてはMRに行った際、営業マンの説明が不十分な印象を受けました。この地下駐車場は維持費がかかると思うのですが、管理費の値上げを前提にした修繕計画のようです。上げるかどうかは皆さんで決めることと言っていましたが・・・

[230: 匿名さん]

＞222さん
洪水は確かに心配ですね。しかし、あの駐車場が冠水するときには世田谷通りは川になっているはず。
過去の例や地形からすると、あまり気にする必要ないのではないでしょうか？中段か上段を
希望されるのですか？

＞228さん、229さん
売れ残りを理由に修繕費・管理費があがることはないと思われます。引渡後は管理組合の問題、となると
負担せざるを得ないかもしれませんが。売れ残りは、売れるまでデベの所有になるらしいので。
駐車場は機械式なのでメンテ、いずれ交換が必要でしょうね。
管理費等算定の根拠が、空きの率をどの程度想定しているのかが問題だと思います。

[231: 匿名さん]

駐車場の維持管理については、心配で私も調べているうちに、以下のサイトを発見しました。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20050409
これから推測するに、当初ガーデンアリーナの駐車場代は郊外にしては高いと思ったのですが、
交換等を見込んで設定されていると考えて良いのでしょうか。
大手のデベの物件にすることは、多少高くてもその辺で安心感があるから、というのは期待しすぎ？