ガーデンアリーナ新百合ヶ丘について話そう！

[匿名さん]

ここでは購入検討者からの前向きな意見を求む。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺546番地他
　　　　　神奈川県川崎市万福寺土地区画整理事業区域内7街区3-1画地、3-2画地（保留地)(地番)
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅 徒歩8分

[162: 匿名さん]

新百合の商業については、色々意見がでているけど、これは川崎市民の動向による成り行き。
川崎市民が普段何処で買い物をするか、というと上位１０箇所のうち９箇所が川崎市内だった。
ちなみに新百合ヶ丘も上位４箇所に入っていて、上位４箇所には特徴が出ていると思う。
それに対し、高級なものを何処で買うかという問いには、
上位１０箇所中川崎市内は4位と８位に２箇所入っただけで、新百合については語る必要なしって事。
これが現状だけど、街の開発については現状を素直に受け止めるのか、現状を課題として改善していくか、これによって変わってくるね。
自分は前者の考えだから百貨店なんか不要と考えている。
新百合は他の市内上位地区とは違った発展をしていくための方法論をしっかり持つことが重要だと思うよ。
特徴的なのは映画を何処で見るかという問いに対し、1位はダントツ川崎だけど新百合ヶ丘も3位に入った（２位は都内某所に持っていかれた！これは課題だな）。
シネマウマのポスターが目立つ此の頃だけど、全国で年間１億7千万人が利用するといわれるシネコンだからワーナーの存在はでかかった。
この先音大が来て、映画＋音楽で“芸術の街”というコンセプトなら他の市内地域とイメージがかぶらない。
音大とアートセンター共にホールが出来て上手く興行が回れば外来者が落とすお金で北口にも変化が望める。
ただ、変化の度合いをどう読むか？これでガーデンの価値観に個人差が出るね。

[163: 匿名さん]

なんでここのスレってマンション自体の話じゃなくて
新百合の街の話が多いんだろうね？
物件自体に魅力がないのかもしれないけど
検討者からしてみると萎えるね

[164: 匿名さん]

第一期一次に申し込むことを決めたので状況が気になります。
私自身は新百合ヶ丘住民の年齢構成の多様さにとても魅力を感じています。
第二次ベビーブーム世代で多摩センター出身ですが、
彼の地の年齢構成の一様さが百貨店がうまくいかなかった原因の一つではないかと思います。
多くの人が都心に通勤・通学しているので中途半端な品揃えの地元デパートに振り向かなかった。

物件自体は超高級ではないけれど、全体としては平均以上で良くできていると感じました。
多くの方が道路つきを気にされていますが、現在工事中の道路の先と世田谷通りの拡幅が完成したら、
多少はマシになるのでしょうか…　私自身は抜け道を利用するので、南へ向かう際に
世田谷通りをダラダラ走らないで交差さえすれば（でも、これが問題？）出入りできるこの物件は
条件が意外に良いんじゃないかと思います。

[165: 匿名さん]

>新百合の街の話が多いんだろうね？

MRでも新百合ヶ丘の立地を強調していますからね。
私は百貨店を頻繁には利用しないのであまり関心がありませんが、
ここでは、その関係の話題で盛り上がっていますね。
百貨店ならば、東京とか横浜へ出かければ良いと思っています。
交通の便も良いですしね。
マンション購入の決め手は、
マンション自体の仕様と周辺環境でしょう。
周辺環境に占める店舗のウエイトが高い方が多いのでしょうか？

[166: 匿名さん]

百貨店に期待したいのは、ビブレやオーパ、イトヨーカドー
がまったくつまらない店舗しかないからだと思います。
新規に百貨店を作るのは相当難しいところだから、

個人的には、店舗の内容に期待したいところです。

まず、ビブレについてはまず、洋服を買える様な
店舗がまったくない。

女性の方は分からないが多分たいしたブランどが
入ってないのではないかと思う。

映画館は良いが5Fの本屋は品数が微妙だし、電化製品
は古すぎるし、ここではとても買おうとは思わないし、
携帯電話のコーナーを広く取りすぎだし。こういった
状況があるからヨドバシとかあれば良いと思う人が
絶えないのではないか。

それと物件の表を見ました。90m2越えだからといって
新ゆりで6000万を超えるのはどうなんだろう。
ありえないでしょう。

[167: 匿名さん]

一概に購入予定者だけではなく、いろいろな立場の方が書き込みされているようですね。
新百合から横浜の百貨店に行き易いから必要無いとか、新百合よりも小杉に買い物に行くでしょうとか、音大が来ることに何かメリットがあるかとか、、、30年以上この近辺に住んでいる者としては違和感を感じる書き込みが多くなりましたね。
向ヶ丘遊園が、明大・専大・日本女子大の学生の需要を取り込みながらインフラ整備できていれば、購入選択肢になったんですが、現状はどんなものでしょうかね。
今の商業施設、公共施設、交通インフラで、この販売価格では、私も様子見をしたい状況です。
この価格は、新百合ヶ丘が川崎市の第二の都市と位置づけられていた時の水準ではないでしょうか。
横浜・川崎双方の地下鉄が着工未定の現状では、三和やゆりストア、ＯＸ以上の商業施設、総合病院、けばけばしくない家電量販店、文化公共施設の充実があれば、買いたいなと思います。
できれば逆に町田から新百合に買い物客が来るような商業施設がいいのですが。

[168: 匿名さん]

南口に関しては、とにかくサティ(ビブレはGAPやJ-CREWがあるのでまだ許せますが)が酷すぎる。
あのままではいつかHMV撤退するんじゃないですかね。
電気屋さんは店舗にセンスがなく、ゴチャゴチャしているのでいらないです。

物件に関してですが、ホームページで完成予想CGが見えないのは私だけでしょうか？

[169: 匿名さん]

146 159さんのご意見に納得します。
新百合ヶ丘の良いところはそれなりに高級感のある住宅環境でしょう。
同じ東京近郊郊外で人気のある立地との比較で見合う将来性とそれに見合ったコストになっているかだと
思います。比較に無理がありますが、立川、府中、聖蹟桜ヶ丘、多摩センタ、たまプラ、日吉あたりの
駅前が対象になるのかもしれませんが ....　上記物件での現状販売価格帯や物件そのもの比較で。
大規模で、駐車場も地下にあり、全体的なメンテナンスコストもそんなに高くなりそうに
ないことを考えると妥当な金額帯なのではないかと考えます。

[170: 万福人]

>167さん

>新百合よりも小杉に買い物に行くでしょうとか

これ、思いっきり私ですねδ(^_^;)。お恥ずかしい。
一寸だけ言い訳させて貰うと今の小杉と新百合を比較しているのではなく、
仮に川崎地下鉄が小杉〜新百合ルートで１０年後に開通したらという想定です。
167さんがおっしゃるとおり新百合はかつて「川崎新都心」と位置づけられて
いましたが、それはあくまでも川崎市が「東の工業、西の居住」という構造を
持っていたからで、企業の工場跡地に大規模開発が頻発する昨今、この図式は既に
過去のものになったと個人的には考えています。南部線に乗っていると大きな
マンションだらけでびっくりします。

さて、ガーデンアリーナに話を戻しまして、みなさんあまり書き込まれていない
のですが「完全屋内駐車場」はなかなか希少なメリットだと思うのですがいかがで
しょう？多段式の立体駐車場を雨の中操作するのはかなり大変ですし。

[171: 匿名さん]

地下駐車場で雨にはぬれずにいけていいとは思いますが、
機械式駐車場というのが引っかかります。
自走式のほうがいいのはもちろんですが、このことには眼をつぶろう、と思う。

[172: 匿名さん]

170さん
川崎市の位置づけでは新百合は今でも「新都心」です。
小杉は「第三の都心」というよく分からない位置づけです。
また、仮に地下鉄ができて小杉と接続したとしても、
新百合をも組み込むような大きな商圏を形成するとは思いませんし、
それだったら新宿へ行くでしょう。

完全屋内駐車場を採用したのは、アリーナ住民のためよりも新百合の都市景観に配慮した結果だと思います。

[173: 匿名さん]

164です。
完全屋内駐車場は、空地率を確保するためですか？駐車場でも空値に換算するのでしたらごめんなさい。
屋内駐車場、私は評価しています。今、5年前分譲、値上がりしている（巷では優良）マンションに
住んでいますが、駐車場は地上3階までの自走式です。しかし、1回に止めている車も、雨が降ると濡れます。
しかも、垂れてくるのは自然の雨より遙かに汚い雨です。現在、地上1階のみで屋根もあるマンション駐車場は
少ないのではないかと思います。私は屋内駐車場、高く評価しています。出すのに時間がかかっても、安全性と、
しか出入り口のスムーズさは新百合随一だと思います。

[174: 匿名さん]

都心から30分程度でアクセスが良く、駅から10分以内で、
しかも大規模なりのメリット（ゾーンセキュリティーや管理など）がある物件は
そんなには出ないと思うのですが、どうなんでしょう？
マンション供給過多時代を迎え都心でも良い物件はたくさん出るのでしょうか？
　都心特に湾岸の場合、地震は怖いし、敷地を出たらまったく緑なしで、私は耐えられません。
なんかすごく否定的な意見が多いようですが買うことは勧められない物件なのですか？

[175: 匿名さん]

168さん」、私は完成予想CGいろいろな角度からみられます。
なんでビューコート側からのものがないのでしょうかね。
いろいろMRを見てきましたが南向きってだけで希少価値ありですよね。

[176: 匿名さん]

地下駐車場は、地上では台数が確保できないからでないかな。
地上設置だと戸数の５０％確保も難しいでしょ。
この辺で地上駐車場で駐車場が１００％なのは、２番街と３番位ではないかな？
空き地率が７０％超なのも確かこの２物件くらい。
空き地率が狭いと、駐車場の設置台数を減らして地上にするか、地下にして台数を稼ぐかの２者選択。
レガートは地下に設置して、それでも足りないのでタワーを造った。でも設置率は全戸分の８２％。
小規模で比較すると藤和の物件が地表で５０％の設置率だけど、大部分を地下に持ってきたサンクタスは敷地があれだけ狭くても実質１００％の設置率。
景観を配慮しました、って言うとカッコよいけど、まあセールストークでしょうね。
空き地率小、容積率大の物件のためお金をかけて地下に造りましたというのが本音でしょうね。
周辺物件の空き地率・容積率をざっと調べた限りはそのように思いますが。

[177: 匿名さん]

＞１７３
買き忘れましたが、地表の駐車場は空き地に換算するという事のようです。
過去周辺で分譲された某物件のパンフには、建物が建っていない部分の面積を開発総面積で割った数値が空き地率として書いてありました。
定義は良くわかりませんが、自分はそうやって比較してます。

[178: 匿名さん]

>173さん　1回に止めている車も、雨が降ると濡れます。
>しかも、垂れてくるのは自然の雨より遙かに汚い雨です。

自走式でもぬれることがあるのですか。大変参考になりました。
ちなみに、173さんの駐車場は、床がコンクリですか？それとも金属の網状ですか？
そういえば、ガーデンアリーナのような地下機械式でも、雨の日に帰ってきて、
止めたら、下の車にもポツポツたれるのでしょうかね？そういう駐車場の経験が
ないので、どなたか教えていただけるとありがたいです。

[179: 匿名さん]

１７５さん
ビューコート側からのＣＧがないのは、「鉄塔ビュー」だからじゃないでしょうか？
あの巨大な鉄塔を隠すのは、無理でしょ？

[180: 匿名さん]

駐車場１００％のマンションに１７年住んでますけど、一度も全部埋まったことは、ありません。
２台、３台、持っているお宅も居るんですけどね。
ちなみに、駅から徒歩１５分かかります。

[181: 匿名さん]

このまま状態の新百合ヶ丘駅周辺に、これ以上マイカーが増えたら、休日の混雑はどうなってしまうんでしょうかね。
私ならこの機会に車を手放したいですね。
そのためには、もう一段の都市整備が進んでほしいのですけれど。

[182: 匿名さん]

>>178さん
ここの駐車場は完全に地下に潜っているようですから、まず汚れることは
ないでしょうね。以前住んでいたマンションがそうでした。「洗車いらず」
で快適です。
今住んでいるマンションは173さんと同じように地上３階建ての自走式駐車場で、
私の車は２階部分（当然屋根付き）ですが、ひどく車が汚れますよ。
原因は、壁にあたる部分が窓のようになっているのですが、そこから雨やホコリ
が入ってくるからです。風の強い季節などは洗車しても二日後ぐらいにはゴミや
ホコリが全体についています。「自走式屋内駐車場」に騙された感じがしています。

[183: 匿名さん]

178さん（引用箇所の色をかえるのはどうやるのでしょうか？）
173です。
先程確認してきましたが駐車場の床はすべての階でコンクリでした。
一階なのに汚れること、最初はとてもびっくりしました。
黄砂の季節なんてすごいです…　うちの車はパールの入った薄めのグリーンなのですが
とても汚れが目出ちます。雨の後は濡れて乾いた所が白く塩が浮き出たようになりさらに目立ちます。
ガーデンアリーナの駐車場で、当初は機械式3階の一番下がよいと思っていたのですが、
例えば上の車のクーラーの冷却水その他下に落ちてくるのではないかと思うと少々心配ですね。

[184: 匿名さん]

新百合ヶ丘に住んでいますが、ポストにクリアファイルに入った
パンフレットが入るようになりました。
第一期苦戦でしょうか？

[185: 匿名さん]

駅までの道のりが坂を上がったり下がったりするのが不便ですよね。

[186: 匿名さん]

物件自体は悪くないと思うんですけど
何故人気ないんでしょうね？
売れ残る物件はやはり買いたくないですが。
やはり立地がイマイチなんですかね？

[187: 匿名さん]

>186

私も疑問に思いました。週末もMR比較的空いてたような。。。
供給過多なんでしょうか？

私は購入予定なので希望物件の倍率あがらなければいいと思ってますが。

[188: 匿名さん]

187さん

私も先週末にMR行きましたが、すごく混んでました。
待合い室みたいなところがあふれかえって座れないほど
でした。時間帯によって違ったのかもしれなせんね。

私が希望しているタイプは希望書の段階ではすでに倍率が
ついてしまっています。他のフロアでも厳しい状況。
実際に正式登録する人がどれ位いるかはわかりませんがね。

[189: 匿名さん]

日によってというのはあると思いますが
これだけの規模ではやはり人気が無い方なんじゃないかって気がしてます。
理由はなんなんでしょうね。
この状況だと間違いなくヒルトップは売れ残るでしょうね。

[190: 匿名さん]

前スレにもあったけど、南口と違って北口は未知数の要素が多いんだよ。
いくら大企業のブランドがあっても、様子見したくなるよ。
いろいろ開発計画が変更された前歴もあるし。

[191: 匿名さん]

>190さん
色々開発計画が変更されたというのはどんなことですか？

[192: 匿名さん]

まだ悩んでます。
完売するなら買いたいんですけど
そればかりは誰にも分かりませんよね

[193: 匿名さん]

間取りは使いやすそうな部屋が多いのですが、立地が、北口の今のモデルルームあたりならいいのですが、
少し坂を上がるのが意外と面倒な気がしてしまって。

[194: 匿名さん]

>完売するなら買いたいんですけど
192さんは何のためにマンション買おうとしているの？
自分の意思はないの？
他の人が買うから私も買うなんてスタンスだと失敗するよ。

[195: 匿名さん]

今日から申し込みが始まってますね。
すいません皆さんのご意見をお伺いしたいのですが、うちは申し込もうかやめようか
本当に迷ってます。
間取りも新百合という場所もセキュリティ的にもとても気に入っているのですが
以前こちらのスレでも話題になりましたが、コンクリートの強度が24Ｎというのが
気になっています。
地盤は良さそうですが、やはり長く住みたいと思っているのでコンクリートが
もっと頑丈な方が良いのかなあと素人内容で申し訳ないのですが心配です。
皆さんのご意見を是非お聞かせください。宜しくお願いします。

[196: 匿名さん]

他のマンションで27Nってうたっているやつが、単純に「24Nでもいいんだけど3Nわざわざ強くした」
わけじゃないんだよね。勿論そういうのもあるかもしれないけど、超高層なんかは必要で27Nにしている
場合が多い。何しろ昔なら中に鉄骨が入ってないと建たなかったような高さの建物だからそれなりに
コンクリートの強度がいるんだよね。それでも売る方は「この建物は27Nです！」みたいに売りになる
ところはみんな売りにするから普通の人じゃ解らないよね。自分はそんなに気にする事じゃないと思う。

それよりも、やっぱり値段が高いのが気になる。聞いた話だと三井不動産ってところは即日完売＝価格
設定の失敗と見るそうだ。「もっと高くしても売れた。」と。だからこの物件も最初は高めに設定して
いる可能性が十分ある。そういう意味では今回は見送って次の記まで様子見するのも手段かも知れないね。

[197: 匿名さん]

196さんの言うとおり、私も 27Nか24Nかは大した問題じゃないと思います。
三井不動産の考え方も同様で、以前、三井不動産の社長が日経ビジネスか
何かのインタビューで、「即日完売は値付けの失敗だから評価しない」と
語っているのを読んだことがあります。今売出し中の棟に特にこだわりが
無ければ、後の期まで待ってみるのも手だと思います。

[198: 匿名さん]

>>194
192さんの気持ち、わかるけどなぁ。
空室だらけのマンションなんて物騒だし、資産価値も下がりそうだし。

[199: 195]

>196 197さん
ありがとうございます。
そうですね。24Nの事はあまり心配しなくても良いかなと思い始めました。
確かに高い買い物ですのでじっくり検討しようと思います。
今回売り出し中の棟は多分3つの棟の中では一番売れ行きが良いのではないかなとも思います。
でもこれだけの戸数ですので、今回は見送って売れ行きも見てみようと思います。

[200: 匿名さん]

値段の割りに安っぽいんだよね。基本設計、立地、内外装とも。
新ゆりってのは、名前先行だから、名前に金を払えるか？ということじゃない？

[201: 匿名さん]

上の続きだけど、
あの程度の立地条件が他に絶対無い！って状況じゃないでしょ。
ライフスタイル考えて色んな場所で、いろんな良い物件選びまくれるんだから。
少子化で、人口減るんだし、バブルで損した人見た後だし、
本当の希少価値以外、資産期待して買う人いないだろうし。

やっぱ、ちょっとした物件の基本的な出来と価格のバランスが悪いよ。

[202: 匿名さん]

＞201さん
ちなみに参考までにお伺いしたいのですが
新百合で買い物件はどれになると思いますか？
うちは中古、新築新百合でけっこう拝見しましたがレガート、４番館はやはり
買いだったのかなあと思いました。
間違ってたらスイマセン

[203: 匿名さん]

今までロムっていましたが、ガーデンアリーナは値段が高い！とういうのが
多い意見だと思います。
でも、この新築マンション掲示板ですが、他のマンションのスレを見ると、
値段が安いので不安だ・・・というようなレスもあったりしますよね。

安けりゃ不安で、高いと文句。
値段が適正だと皆が思うことなんてあり得ないのですから、
要は自分が払えるか払えないかだけでしょう。

私はちょっとでも駅に近いほうがいいので、ヒルトップとかはねぇ、、
と思うクチです。

[204: 匿名さん]

そんなに高いですかね…　当初より下がって適正価格だと私は考えます。
いろいろなMR見ましたが、ガーデンアリーナは売主側に、
購入意欲をあおって高倍率、即日完売をねらう、という意図は感じませんでした。
様子見されるのも手かとは思いますが、他の期の売り出しはすぐですし、
値段は下がらないと考える方が普通じゃないですかね。

[205: 現場監督]

＞202さん
４番館ってどのマンションですか？パークハウス４番街ならリバブルに売り物件１件出てますよ。

[206: 匿名さん]

物件自体安っぽいという意見がありましたが
私はそこそこ良いと感じましたが素人なんでしょうか？

[207: 匿名さん]

この週末に１期で申し込む予定の者です。
ずっと今までロムっていて、ガーデンアリーナに対する批判的な意見が多いので
ちょっと滅入っていました。
でもよそのお宅とは事情や希望条件も違うでしょうから、
初めの予定通り来週火曜日の抽選に向けて申し込みます。


これまで幾つかＭＲに行ったり、資料での検討まで含めるとかなりの物件数を研究してきましたが、
私にとっては、このガーデンアリーナは今まででベストです。
都内だと希望するエリアは値段的に手が出ませんし、
手の届きそうな物件があれば、北向きだったり、狭かったり、駅から徒歩１５〜２０分だったり。。。
その点、ガーデンアリーナは南（南東）向きですし、希望するだけの広さもありますし、
徒歩６〜８分と近いです。
駅の南口と比べると、確かに北口は今後の開発は未知数ですが、
南口と同じように賑やかに開ける必要もないと考えます。
一部の人が言ってる「安っぽい物件」という印象も私はありません。

火曜日の抽選で当選できることを切に願っています。

[208: 匿名さん]

>超高層なんかは必要で27Nにしている・・・・

いいえ、低層のマンションでも30N以上の100年コンクリート(超高強度コンクリート)を使うのが、いまや普通になりつつあります。

超高層のマンションは更に大きな数値になり、来夏に大成建設が完成させる都内のタワーマンションは130Nのコンクリートを低層階に使用しています。
また、大林組は200Nのコンクリートの実用化の目処が立ち、300メートル超のビルに使用されるようです。
ゆくゆくは100階建以上のスーパータワーマンションでも使われる事になるでしょう。

一方で、20N以下のコンクリートを使っていても、その品質が高ければ、数十年間全く大きな問題が発生していないマンションも存在します。

この数値が大きいに越したことは無いのですが、気にし過ぎる必要もありません。
コンクリートだけが100年以上ももっても仕方がないと言う、意見も納得出来ます。

[209: 匿名さん]

以前にあった「192さんの気持ち、わかるけどなぁ。
空室だらけのマンションなんて物騒だし、資産価値も下がりそうだし。」について一言。

第１期１次申し込みが即日完売にならない可能性は
確かにあるかも知れないけど、
実際に入居する時期（再来年の１月末）まで売れ残っていることは
まずありえないと思う。
今まで色々な物件見てきて、「こんなの誰が買うんだろう？」って部屋まで
必ず売れてるのが現実だから。。。

要は本当に欲しい物件を今の価格で買う決意ができるか、
それとも売れ残りが値下がりするのに期待して、
売れ残り物件が発生する可能性の方に賭けるか・・・でしょうね。

[210: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、皆様の資金計画は順調でしょうか？
保留地ということもあり、ローン選択肢がかなり限られてしまうのですが。。。

[211: 匿名さん]

登録を済ませてきました。既に倍率がついていました…
あとは抽選であたることを祈るのみです。

基礎云々がかなり問題になっていますが、あの辺りは湾岸や都心のマンションにくらべ
地盤がしっかりしていると判断しました。断層もないようですし。