ガーデンアリーナ新百合ヶ丘について話そう！

[匿名さん]

ここでは購入検討者からの前向きな意見を求む。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺546番地他
　　　　　神奈川県川崎市万福寺土地区画整理事業区域内7街区3-1画地、3-2画地（保留地)(地番)
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅 徒歩8分

[142: 匿名さん]

正直言って、新百合は、伊勢丹・高島屋レベルの百貨店、もしくはヨドバシカメラの複合商業施設のような生活利便施設が無いと、街の魅力が周辺都市と比べて劣る気がします。
予定していた地下鉄２線が未着工、規模縮小されたアートセンターなど、以前の計画に比べて行政が新百合を軽視し始めたのは明らかな以上、民間商業施設で上記レベルくらい整備しなければ、田園都市線沿線の方を選びたくなります。

できれば小田急沿線それも新百合で物件を選びたいだけに、今後の展開を期待しています。

[143: 匿名さん]

今後、新百合ヶ丘に大型百貨店ができる事はないと思う。スーパーも紀ノ国屋や成城石井などができれば
便利だけど、どうなんでしょうね。マンションが増えて、人口も増えても、商業施設は中途半端な感じか
もしれませんね。

[144: 匿名さん]

新百合ヶ丘のイメージはとても良いですが、交通の利便性がいまひとつです。
川崎縦貫市営地下鉄は、南武線があるので必要なく（川崎市）税金の無駄使いと思います。
一方、新横浜、横浜、関内方面へ直通のできる、横浜市営地下鉄延伸（あざみの駅から新百合ヶ丘駅）を
実現してもらえると、川崎市内へお金はあまり落ちずに横浜市方面へ向いてしまうと思いますが、
それも郊外の定めと思い、住民の利便性を高めるためにも是非とも実現していただきたいところで。
そうなったら、新百合ヶ丘の価値は一層高まりましょう。財産的にも。

[145: 匿名さん]

本当に売り切れるのだろうか。

[146: 匿名さん]

とにかく道が狭くて渋滞するのが嫌。
山の中だったんだから、開発を始める時点で何とかならなかったのかいなと思うわ。

[147: 匿名さん]

>>142さん
田園都市線ってそんなに商業施設充実してますかね。まともなのは二子玉川ぐらいで
あとはしょぼいデパートもどきしかないのでは？

[148: 匿名さん]

田園都市線の例えば鷺沼駅は駅前に東急ストアしかありませんが、
べつに“しょぼい”駅というわけでもなく、とても便利です。
そこまで“高級”な商業施設を求めなくても、住まい近隣の駅周辺施設
としては充分な気がします。

[149: 匿名さん]

新百合に対する考え方、期待するものが根本的に違う。
そもそも本来この町の良いところは商業施設や公共施設が駅周辺に集約されており、住宅地と
駅が非常に近いこと。何もない野山に駅と町を作り出したから地元商店街がない。
その分洒落た味わいのある地元店も少ないが、路上駐車が無いのは最大の魅力。
青葉台やたまプラのように両側通行の道が一台ずつしか通れないような悲惨な事態にならない。
勿論、車線数が少なくて交通量を捌ききれない点は都市計画の読みが甘かったが、逆にこういう事態
だからこそ「徒歩圏」ということに価値があるのでは？
新百合にヨドバシなんぞ置いてどうするんですか？住民に何のメリットが？
百貨店？青葉台に建った東急百貨店がどういう末路をたどったかご存じで？
そういうものが欲しければ二子玉川でも町田でも船橋でも大宮でも良いところがいっぱいあります。
この町は根本的にのんびりと暮らしたい人に適した場所です。商業よりも文教に適した町です。
そのために音大も誘致したのです。
確かに川崎市が新百合に対する開発意欲を減衰させているのは事実です。そもそも発送がバブル時代
のものでしたから。計画当初は万福寺にオペラハウスを作るなんて話もあったらしいですし。
横浜に出ずらいことは私も全く同感ですが、川崎地下鉄は必要と考えます。なぜなら今新百合に集まる
自動車の多くは尻手黒川線沿いに住んでいる人達のものです。鉄道の開通は道路混雑の緩和に繋がります。

[150: 匿名さん]

伊勢丹・高島屋レベルの百貨店、もしくはヨドバシカメラの複合商業施設のような生活利便施設は、
いらない。いまのままで十分です。

[151: 匿名さん]

現在新百合利用者の一人です。
とても感じの良い街です。
贅沢を言えば、高島屋とか伊勢丹のようなおしゃれなデパートがあって欲しいです。

[152: 匿名さん]

新百合住民ですが、149さんの意見に賛成です。
なんでも揃うような街に住みたいのならこの街を選ぶべきではないでしょうね。
確かに便利になることは良いかもしれないですが、
それに伴って発生する負の影響(渋滞や治安の悪化、ゴミの問題など)も考慮するべきではないでしょうか。

私は新百合山手にデパートの新たな出店は望みませんが、
ビブレの店舗面積の拡大、もしくは店舗自体が撤退して、
新たなテナントが入り、それこそ伊勢丹や高島屋など出店してくれることを希望します。
新百合に大型スーパーはヨーカドーだけで十分です。

現在エルミの1,2階が大規模に改修されていますが、よいテナントが入ってくれるといいですね。

[153: 匿名さん]

新百合隣接駅を最寄り駅にしていて、時を経ても不十分な交通網及び商業施設にストレスがたまって、新百合の駅近に期待してマンションを選びたいという層が確実にいるのです。
レガートプレース購入者はそういう層が多かったので多かったのではないかと思います。
落ち着いた住宅街を希望するなら南口にあるし、隣接する駅周辺ならここより安くて要件を満たす物件は十分あるので、そちらを選べばいいのではないでしょうか。
対して北口は、あの世田谷通り沿いです。落ち着いた環境といっても、通行する車両がある限り限界があります。
近隣駅前のスーパー以上の商業施設や公共施設、充実した交通網を早く具体化してほしいです。

[154: 匿名さん]

結局レガート勝ちってことね

[155: 匿名さん]

周りの環境は一旦置いといて、第一期販売160(?)のうち
申し込みはどのくらい入っていたのだろう。

この申し込み状況で本物件が売れ残るかどうか判断しよう
と思っています。

[156: 万福人]

153さんの要求もよく解りますが現実的には難しいと思います。
百貨店のような大型商業施設が成立するにはそれなりの商圏が必要です。鉄道なら最低２社の路線が交差し
輸送力のある幹線道路に近いことが要求されます。新百合ヶ丘は残念ながらどちらも持ち合わせていない。
仮に川崎の地下鉄と横浜の地下鉄が新百合までやって来たとしても、港北ニュータウンや武蔵小杉のような
場所が先行して発展していますので、わざわざ新百合ヶ丘まで来るとは到底思えない。道路は言わずもがなです。

特に郊外の百貨店は本当に厳しい。多摩センターの三越は半分以上が大塚家具になってしまったし、町田の
東急百貨店も大分テナント構成が変わりました。玉川高島屋が未だにステータスを保ち続けているのは、
世田谷区内に上得意の富裕層を大量に抱えているからです。それだけの購買力は新百合にはありません。
結局万福寺にできる商業施設は、世田谷道路以北の近隣住民の生活ニーズを満たす程度のものしか商業的に
成立し得ないと考えます。ランドールが立っている場所もその隣も本来は商業施設想定の敷地でしたが、
結局建ったのはマンションでした。高い地価を払ってまで出店するに見合った購買力がこの街にはないのです。

[157: 匿名さん]

なんだかんだいってもこのスレ盛り上がっていますが、物件自体の申込状況、どうなんでしょう。
私も気になっています。

[158: 匿名さん]

最も南側の前方に障害物が無い棟は、
普通なら一気に完売というところだろうけど、
ここはどうかな？
階数による価格差が小さい分、低層階には割高感がある。
世田谷通りの交通量も多いし、影響は無視できないだろう。
さらに、鉄塔の前は割高感がもっと強い。
正面に堂々と立っていてかなり目障りなんじゃないかな。
それから、グレードも標準的な感じだね。
規模が大きいので、高級感を出そうとすると、
価格がアップして販売が難しくなるということかな。
駅近以外にはあまり魅力を感じなかった。
まあ、じっくり検討してみようといったところか。

[159: 匿名さん]

世田道も環八のような地下道になりませんかね。

[160: 匿名さん]

１４９さん＞新百合に住んで８年になりますが（府中出身）全面的に賛成です。とても興味深いのは、知人が新百合の駅に行くのに山道のようなところを通って
いった時期の南口の開発に加わっていまして、彼はその当時の都市計画の担当者に「道路が狭いのではないか」と言ったそうです。すると、
担当者は「これからの都市開発は道は狭くしておいて、交通と制限する位でなければだめだ」と道幅を広げることを拒否したそうです。
それが正しいかどうかわかりませんが、、というより、毎日の生活で「なんでこんなに道が狭くて渋滞するんだ」とストレスを感じてる
一人なのですが、、１４９さんの仰る、路駐が少ない、、というのは事実ですね。都市計画というのはっ非常に微妙なものなんだなあ、と
つくづく感じました。ですので、北口だっていい感じになる可能性は大きいと思います。

[161: 匿名さん]

149さん
文教に適した街とおっしゃっていますね。
もちろん、大学があることは悪いことではありませんが、
駅前が騒々しくなることは間違いないのではないでしょうか？
小田急沿線で、某大学の最寄りとなる駅を利用していますが、
夜なんかそれはものすごい騒々しさです。
駅前の居酒屋で飲んだ後の学生達が大量にたむろしています。

もちろん、学部や学生の数も違うですし、一概にはなんとも
言えないと思いますが、新百合南口は学生の溜まり場になる
可能性も否定できないと思います。

それにしてもガーデンアリーナの登録状況はどうなのでしょう、、
気になりますね。

[162: 匿名さん]

新百合の商業については、色々意見がでているけど、これは川崎市民の動向による成り行き。
川崎市民が普段何処で買い物をするか、というと上位１０箇所のうち９箇所が川崎市内だった。
ちなみに新百合ヶ丘も上位４箇所に入っていて、上位４箇所には特徴が出ていると思う。
それに対し、高級なものを何処で買うかという問いには、
上位１０箇所中川崎市内は4位と８位に２箇所入っただけで、新百合については語る必要なしって事。
これが現状だけど、街の開発については現状を素直に受け止めるのか、現状を課題として改善していくか、これによって変わってくるね。
自分は前者の考えだから百貨店なんか不要と考えている。
新百合は他の市内上位地区とは違った発展をしていくための方法論をしっかり持つことが重要だと思うよ。
特徴的なのは映画を何処で見るかという問いに対し、1位はダントツ川崎だけど新百合ヶ丘も3位に入った（２位は都内某所に持っていかれた！これは課題だな）。
シネマウマのポスターが目立つ此の頃だけど、全国で年間１億7千万人が利用するといわれるシネコンだからワーナーの存在はでかかった。
この先音大が来て、映画＋音楽で“芸術の街”というコンセプトなら他の市内地域とイメージがかぶらない。
音大とアートセンター共にホールが出来て上手く興行が回れば外来者が落とすお金で北口にも変化が望める。
ただ、変化の度合いをどう読むか？これでガーデンの価値観に個人差が出るね。

[163: 匿名さん]

なんでここのスレってマンション自体の話じゃなくて
新百合の街の話が多いんだろうね？
物件自体に魅力がないのかもしれないけど
検討者からしてみると萎えるね

[164: 匿名さん]

第一期一次に申し込むことを決めたので状況が気になります。
私自身は新百合ヶ丘住民の年齢構成の多様さにとても魅力を感じています。
第二次ベビーブーム世代で多摩センター出身ですが、
彼の地の年齢構成の一様さが百貨店がうまくいかなかった原因の一つではないかと思います。
多くの人が都心に通勤・通学しているので中途半端な品揃えの地元デパートに振り向かなかった。

物件自体は超高級ではないけれど、全体としては平均以上で良くできていると感じました。
多くの方が道路つきを気にされていますが、現在工事中の道路の先と世田谷通りの拡幅が完成したら、
多少はマシになるのでしょうか…　私自身は抜け道を利用するので、南へ向かう際に
世田谷通りをダラダラ走らないで交差さえすれば（でも、これが問題？）出入りできるこの物件は
条件が意外に良いんじゃないかと思います。

[165: 匿名さん]

>新百合の街の話が多いんだろうね？

MRでも新百合ヶ丘の立地を強調していますからね。
私は百貨店を頻繁には利用しないのであまり関心がありませんが、
ここでは、その関係の話題で盛り上がっていますね。
百貨店ならば、東京とか横浜へ出かければ良いと思っています。
交通の便も良いですしね。
マンション購入の決め手は、
マンション自体の仕様と周辺環境でしょう。
周辺環境に占める店舗のウエイトが高い方が多いのでしょうか？

[166: 匿名さん]

百貨店に期待したいのは、ビブレやオーパ、イトヨーカドー
がまったくつまらない店舗しかないからだと思います。
新規に百貨店を作るのは相当難しいところだから、

個人的には、店舗の内容に期待したいところです。

まず、ビブレについてはまず、洋服を買える様な
店舗がまったくない。

女性の方は分からないが多分たいしたブランどが
入ってないのではないかと思う。

映画館は良いが5Fの本屋は品数が微妙だし、電化製品
は古すぎるし、ここではとても買おうとは思わないし、
携帯電話のコーナーを広く取りすぎだし。こういった
状況があるからヨドバシとかあれば良いと思う人が
絶えないのではないか。

それと物件の表を見ました。90m2越えだからといって
新ゆりで6000万を超えるのはどうなんだろう。
ありえないでしょう。

[167: 匿名さん]

一概に購入予定者だけではなく、いろいろな立場の方が書き込みされているようですね。
新百合から横浜の百貨店に行き易いから必要無いとか、新百合よりも小杉に買い物に行くでしょうとか、音大が来ることに何かメリットがあるかとか、、、30年以上この近辺に住んでいる者としては違和感を感じる書き込みが多くなりましたね。
向ヶ丘遊園が、明大・専大・日本女子大の学生の需要を取り込みながらインフラ整備できていれば、購入選択肢になったんですが、現状はどんなものでしょうかね。
今の商業施設、公共施設、交通インフラで、この販売価格では、私も様子見をしたい状況です。
この価格は、新百合ヶ丘が川崎市の第二の都市と位置づけられていた時の水準ではないでしょうか。
横浜・川崎双方の地下鉄が着工未定の現状では、三和やゆりストア、ＯＸ以上の商業施設、総合病院、けばけばしくない家電量販店、文化公共施設の充実があれば、買いたいなと思います。
できれば逆に町田から新百合に買い物客が来るような商業施設がいいのですが。

[168: 匿名さん]

南口に関しては、とにかくサティ(ビブレはGAPやJ-CREWがあるのでまだ許せますが)が酷すぎる。
あのままではいつかHMV撤退するんじゃないですかね。
電気屋さんは店舗にセンスがなく、ゴチャゴチャしているのでいらないです。

物件に関してですが、ホームページで完成予想CGが見えないのは私だけでしょうか？

[169: 匿名さん]

146 159さんのご意見に納得します。
新百合ヶ丘の良いところはそれなりに高級感のある住宅環境でしょう。
同じ東京近郊郊外で人気のある立地との比較で見合う将来性とそれに見合ったコストになっているかだと
思います。比較に無理がありますが、立川、府中、聖蹟桜ヶ丘、多摩センタ、たまプラ、日吉あたりの
駅前が対象になるのかもしれませんが ....　上記物件での現状販売価格帯や物件そのもの比較で。
大規模で、駐車場も地下にあり、全体的なメンテナンスコストもそんなに高くなりそうに
ないことを考えると妥当な金額帯なのではないかと考えます。

[170: 万福人]

>167さん

>新百合よりも小杉に買い物に行くでしょうとか

これ、思いっきり私ですねδ(^_^;)。お恥ずかしい。
一寸だけ言い訳させて貰うと今の小杉と新百合を比較しているのではなく、
仮に川崎地下鉄が小杉〜新百合ルートで１０年後に開通したらという想定です。
167さんがおっしゃるとおり新百合はかつて「川崎新都心」と位置づけられて
いましたが、それはあくまでも川崎市が「東の工業、西の居住」という構造を
持っていたからで、企業の工場跡地に大規模開発が頻発する昨今、この図式は既に
過去のものになったと個人的には考えています。南部線に乗っていると大きな
マンションだらけでびっくりします。

さて、ガーデンアリーナに話を戻しまして、みなさんあまり書き込まれていない
のですが「完全屋内駐車場」はなかなか希少なメリットだと思うのですがいかがで
しょう？多段式の立体駐車場を雨の中操作するのはかなり大変ですし。

[171: 匿名さん]

地下駐車場で雨にはぬれずにいけていいとは思いますが、
機械式駐車場というのが引っかかります。
自走式のほうがいいのはもちろんですが、このことには眼をつぶろう、と思う。

[172: 匿名さん]

170さん
川崎市の位置づけでは新百合は今でも「新都心」です。
小杉は「第三の都心」というよく分からない位置づけです。
また、仮に地下鉄ができて小杉と接続したとしても、
新百合をも組み込むような大きな商圏を形成するとは思いませんし、
それだったら新宿へ行くでしょう。

完全屋内駐車場を採用したのは、アリーナ住民のためよりも新百合の都市景観に配慮した結果だと思います。

[173: 匿名さん]

164です。
完全屋内駐車場は、空地率を確保するためですか？駐車場でも空値に換算するのでしたらごめんなさい。
屋内駐車場、私は評価しています。今、5年前分譲、値上がりしている（巷では優良）マンションに
住んでいますが、駐車場は地上3階までの自走式です。しかし、1回に止めている車も、雨が降ると濡れます。
しかも、垂れてくるのは自然の雨より遙かに汚い雨です。現在、地上1階のみで屋根もあるマンション駐車場は
少ないのではないかと思います。私は屋内駐車場、高く評価しています。出すのに時間がかかっても、安全性と、
しか出入り口のスムーズさは新百合随一だと思います。

[174: 匿名さん]

都心から30分程度でアクセスが良く、駅から10分以内で、
しかも大規模なりのメリット（ゾーンセキュリティーや管理など）がある物件は
そんなには出ないと思うのですが、どうなんでしょう？
マンション供給過多時代を迎え都心でも良い物件はたくさん出るのでしょうか？
　都心特に湾岸の場合、地震は怖いし、敷地を出たらまったく緑なしで、私は耐えられません。
なんかすごく否定的な意見が多いようですが買うことは勧められない物件なのですか？

[175: 匿名さん]

168さん」、私は完成予想CGいろいろな角度からみられます。
なんでビューコート側からのものがないのでしょうかね。
いろいろMRを見てきましたが南向きってだけで希少価値ありですよね。

[176: 匿名さん]

地下駐車場は、地上では台数が確保できないからでないかな。
地上設置だと戸数の５０％確保も難しいでしょ。
この辺で地上駐車場で駐車場が１００％なのは、２番街と３番位ではないかな？
空き地率が７０％超なのも確かこの２物件くらい。
空き地率が狭いと、駐車場の設置台数を減らして地上にするか、地下にして台数を稼ぐかの２者選択。
レガートは地下に設置して、それでも足りないのでタワーを造った。でも設置率は全戸分の８２％。
小規模で比較すると藤和の物件が地表で５０％の設置率だけど、大部分を地下に持ってきたサンクタスは敷地があれだけ狭くても実質１００％の設置率。
景観を配慮しました、って言うとカッコよいけど、まあセールストークでしょうね。
空き地率小、容積率大の物件のためお金をかけて地下に造りましたというのが本音でしょうね。
周辺物件の空き地率・容積率をざっと調べた限りはそのように思いますが。

[177: 匿名さん]

＞１７３
買き忘れましたが、地表の駐車場は空き地に換算するという事のようです。
過去周辺で分譲された某物件のパンフには、建物が建っていない部分の面積を開発総面積で割った数値が空き地率として書いてありました。
定義は良くわかりませんが、自分はそうやって比較してます。

[178: 匿名さん]

>173さん　1回に止めている車も、雨が降ると濡れます。
>しかも、垂れてくるのは自然の雨より遙かに汚い雨です。

自走式でもぬれることがあるのですか。大変参考になりました。
ちなみに、173さんの駐車場は、床がコンクリですか？それとも金属の網状ですか？
そういえば、ガーデンアリーナのような地下機械式でも、雨の日に帰ってきて、
止めたら、下の車にもポツポツたれるのでしょうかね？そういう駐車場の経験が
ないので、どなたか教えていただけるとありがたいです。

[179: 匿名さん]

１７５さん
ビューコート側からのＣＧがないのは、「鉄塔ビュー」だからじゃないでしょうか？
あの巨大な鉄塔を隠すのは、無理でしょ？

[180: 匿名さん]

駐車場１００％のマンションに１７年住んでますけど、一度も全部埋まったことは、ありません。
２台、３台、持っているお宅も居るんですけどね。
ちなみに、駅から徒歩１５分かかります。

[181: 匿名さん]

このまま状態の新百合ヶ丘駅周辺に、これ以上マイカーが増えたら、休日の混雑はどうなってしまうんでしょうかね。
私ならこの機会に車を手放したいですね。
そのためには、もう一段の都市整備が進んでほしいのですけれど。

[182: 匿名さん]

>>178さん
ここの駐車場は完全に地下に潜っているようですから、まず汚れることは
ないでしょうね。以前住んでいたマンションがそうでした。「洗車いらず」
で快適です。
今住んでいるマンションは173さんと同じように地上３階建ての自走式駐車場で、
私の車は２階部分（当然屋根付き）ですが、ひどく車が汚れますよ。
原因は、壁にあたる部分が窓のようになっているのですが、そこから雨やホコリ
が入ってくるからです。風の強い季節などは洗車しても二日後ぐらいにはゴミや
ホコリが全体についています。「自走式屋内駐車場」に騙された感じがしています。

[183: 匿名さん]

178さん（引用箇所の色をかえるのはどうやるのでしょうか？）
173です。
先程確認してきましたが駐車場の床はすべての階でコンクリでした。
一階なのに汚れること、最初はとてもびっくりしました。
黄砂の季節なんてすごいです…　うちの車はパールの入った薄めのグリーンなのですが
とても汚れが目出ちます。雨の後は濡れて乾いた所が白く塩が浮き出たようになりさらに目立ちます。
ガーデンアリーナの駐車場で、当初は機械式3階の一番下がよいと思っていたのですが、
例えば上の車のクーラーの冷却水その他下に落ちてくるのではないかと思うと少々心配ですね。

[184: 匿名さん]

新百合ヶ丘に住んでいますが、ポストにクリアファイルに入った
パンフレットが入るようになりました。
第一期苦戦でしょうか？

[185: 匿名さん]

駅までの道のりが坂を上がったり下がったりするのが不便ですよね。

[186: 匿名さん]

物件自体は悪くないと思うんですけど
何故人気ないんでしょうね？
売れ残る物件はやはり買いたくないですが。
やはり立地がイマイチなんですかね？

[187: 匿名さん]

>186

私も疑問に思いました。週末もMR比較的空いてたような。。。
供給過多なんでしょうか？

私は購入予定なので希望物件の倍率あがらなければいいと思ってますが。

[188: 匿名さん]

187さん

私も先週末にMR行きましたが、すごく混んでました。
待合い室みたいなところがあふれかえって座れないほど
でした。時間帯によって違ったのかもしれなせんね。

私が希望しているタイプは希望書の段階ではすでに倍率が
ついてしまっています。他のフロアでも厳しい状況。
実際に正式登録する人がどれ位いるかはわかりませんがね。

[189: 匿名さん]

日によってというのはあると思いますが
これだけの規模ではやはり人気が無い方なんじゃないかって気がしてます。
理由はなんなんでしょうね。
この状況だと間違いなくヒルトップは売れ残るでしょうね。

[190: 匿名さん]

前スレにもあったけど、南口と違って北口は未知数の要素が多いんだよ。
いくら大企業のブランドがあっても、様子見したくなるよ。
いろいろ開発計画が変更された前歴もあるし。

[191: 匿名さん]

>190さん
色々開発計画が変更されたというのはどんなことですか？

[192: 匿名さん]

まだ悩んでます。
完売するなら買いたいんですけど
そればかりは誰にも分かりませんよね

[193: 匿名さん]

間取りは使いやすそうな部屋が多いのですが、立地が、北口の今のモデルルームあたりならいいのですが、
少し坂を上がるのが意外と面倒な気がしてしまって。

[194: 匿名さん]

>完売するなら買いたいんですけど
192さんは何のためにマンション買おうとしているの？
自分の意思はないの？
他の人が買うから私も買うなんてスタンスだと失敗するよ。

[195: 匿名さん]

今日から申し込みが始まってますね。
すいません皆さんのご意見をお伺いしたいのですが、うちは申し込もうかやめようか
本当に迷ってます。
間取りも新百合という場所もセキュリティ的にもとても気に入っているのですが
以前こちらのスレでも話題になりましたが、コンクリートの強度が24Ｎというのが
気になっています。
地盤は良さそうですが、やはり長く住みたいと思っているのでコンクリートが
もっと頑丈な方が良いのかなあと素人内容で申し訳ないのですが心配です。
皆さんのご意見を是非お聞かせください。宜しくお願いします。

[196: 匿名さん]

他のマンションで27Nってうたっているやつが、単純に「24Nでもいいんだけど3Nわざわざ強くした」
わけじゃないんだよね。勿論そういうのもあるかもしれないけど、超高層なんかは必要で27Nにしている
場合が多い。何しろ昔なら中に鉄骨が入ってないと建たなかったような高さの建物だからそれなりに
コンクリートの強度がいるんだよね。それでも売る方は「この建物は27Nです！」みたいに売りになる
ところはみんな売りにするから普通の人じゃ解らないよね。自分はそんなに気にする事じゃないと思う。

それよりも、やっぱり値段が高いのが気になる。聞いた話だと三井不動産ってところは即日完売＝価格
設定の失敗と見るそうだ。「もっと高くしても売れた。」と。だからこの物件も最初は高めに設定して
いる可能性が十分ある。そういう意味では今回は見送って次の記まで様子見するのも手段かも知れないね。

[197: 匿名さん]

196さんの言うとおり、私も 27Nか24Nかは大した問題じゃないと思います。
三井不動産の考え方も同様で、以前、三井不動産の社長が日経ビジネスか
何かのインタビューで、「即日完売は値付けの失敗だから評価しない」と
語っているのを読んだことがあります。今売出し中の棟に特にこだわりが
無ければ、後の期まで待ってみるのも手だと思います。

[198: 匿名さん]

>>194
192さんの気持ち、わかるけどなぁ。
空室だらけのマンションなんて物騒だし、資産価値も下がりそうだし。

[199: 195]

>196 197さん
ありがとうございます。
そうですね。24Nの事はあまり心配しなくても良いかなと思い始めました。
確かに高い買い物ですのでじっくり検討しようと思います。
今回売り出し中の棟は多分3つの棟の中では一番売れ行きが良いのではないかなとも思います。
でもこれだけの戸数ですので、今回は見送って売れ行きも見てみようと思います。

[200: 匿名さん]

値段の割りに安っぽいんだよね。基本設計、立地、内外装とも。
新ゆりってのは、名前先行だから、名前に金を払えるか？ということじゃない？

[201: 匿名さん]

上の続きだけど、
あの程度の立地条件が他に絶対無い！って状況じゃないでしょ。
ライフスタイル考えて色んな場所で、いろんな良い物件選びまくれるんだから。
少子化で、人口減るんだし、バブルで損した人見た後だし、
本当の希少価値以外、資産期待して買う人いないだろうし。

やっぱ、ちょっとした物件の基本的な出来と価格のバランスが悪いよ。

[202: 匿名さん]

＞201さん
ちなみに参考までにお伺いしたいのですが
新百合で買い物件はどれになると思いますか？
うちは中古、新築新百合でけっこう拝見しましたがレガート、４番館はやはり
買いだったのかなあと思いました。
間違ってたらスイマセン

[203: 匿名さん]

今までロムっていましたが、ガーデンアリーナは値段が高い！とういうのが
多い意見だと思います。
でも、この新築マンション掲示板ですが、他のマンションのスレを見ると、
値段が安いので不安だ・・・というようなレスもあったりしますよね。

安けりゃ不安で、高いと文句。
値段が適正だと皆が思うことなんてあり得ないのですから、
要は自分が払えるか払えないかだけでしょう。

私はちょっとでも駅に近いほうがいいので、ヒルトップとかはねぇ、、
と思うクチです。

[204: 匿名さん]

そんなに高いですかね…　当初より下がって適正価格だと私は考えます。
いろいろなMR見ましたが、ガーデンアリーナは売主側に、
購入意欲をあおって高倍率、即日完売をねらう、という意図は感じませんでした。
様子見されるのも手かとは思いますが、他の期の売り出しはすぐですし、
値段は下がらないと考える方が普通じゃないですかね。

[205: 現場監督]

＞202さん
４番館ってどのマンションですか？パークハウス４番街ならリバブルに売り物件１件出てますよ。

[206: 匿名さん]

物件自体安っぽいという意見がありましたが
私はそこそこ良いと感じましたが素人なんでしょうか？

[207: 匿名さん]

この週末に１期で申し込む予定の者です。
ずっと今までロムっていて、ガーデンアリーナに対する批判的な意見が多いので
ちょっと滅入っていました。
でもよそのお宅とは事情や希望条件も違うでしょうから、
初めの予定通り来週火曜日の抽選に向けて申し込みます。


これまで幾つかＭＲに行ったり、資料での検討まで含めるとかなりの物件数を研究してきましたが、
私にとっては、このガーデンアリーナは今まででベストです。
都内だと希望するエリアは値段的に手が出ませんし、
手の届きそうな物件があれば、北向きだったり、狭かったり、駅から徒歩１５〜２０分だったり。。。
その点、ガーデンアリーナは南（南東）向きですし、希望するだけの広さもありますし、
徒歩６〜８分と近いです。
駅の南口と比べると、確かに北口は今後の開発は未知数ですが、
南口と同じように賑やかに開ける必要もないと考えます。
一部の人が言ってる「安っぽい物件」という印象も私はありません。

火曜日の抽選で当選できることを切に願っています。

[208: 匿名さん]

>超高層なんかは必要で27Nにしている・・・・

いいえ、低層のマンションでも30N以上の100年コンクリート(超高強度コンクリート)を使うのが、いまや普通になりつつあります。

超高層のマンションは更に大きな数値になり、来夏に大成建設が完成させる都内のタワーマンションは130Nのコンクリートを低層階に使用しています。
また、大林組は200Nのコンクリートの実用化の目処が立ち、300メートル超のビルに使用されるようです。
ゆくゆくは100階建以上のスーパータワーマンションでも使われる事になるでしょう。

一方で、20N以下のコンクリートを使っていても、その品質が高ければ、数十年間全く大きな問題が発生していないマンションも存在します。

この数値が大きいに越したことは無いのですが、気にし過ぎる必要もありません。
コンクリートだけが100年以上ももっても仕方がないと言う、意見も納得出来ます。

[209: 匿名さん]

以前にあった「192さんの気持ち、わかるけどなぁ。
空室だらけのマンションなんて物騒だし、資産価値も下がりそうだし。」について一言。

第１期１次申し込みが即日完売にならない可能性は
確かにあるかも知れないけど、
実際に入居する時期（再来年の１月末）まで売れ残っていることは
まずありえないと思う。
今まで色々な物件見てきて、「こんなの誰が買うんだろう？」って部屋まで
必ず売れてるのが現実だから。。。

要は本当に欲しい物件を今の価格で買う決意ができるか、
それとも売れ残りが値下がりするのに期待して、
売れ残り物件が発生する可能性の方に賭けるか・・・でしょうね。

[210: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、皆様の資金計画は順調でしょうか？
保留地ということもあり、ローン選択肢がかなり限られてしまうのですが。。。

[211: 匿名さん]

登録を済ませてきました。既に倍率がついていました…
あとは抽選であたることを祈るのみです。

基礎云々がかなり問題になっていますが、あの辺りは湾岸や都心のマンションにくらべ
地盤がしっかりしていると判断しました。断層もないようですし。

[212: 匿名さん]

＞２１０さん

確かに「フラット３５」も会社の財形も保留地が理由で利用できませんね。
でも希望書を出す段階で提携銀行のローン事前審査の申し込みをしたところ、
そちらの審査に通りましたので、それを利用してローンを組む予定です。

[213: 匿名さん]

横レスですいません
夫婦内で意見が分かれており、意見を聞かせてください。
私はもし将来的に転売するとしてもガーデンアリーナはそれなりの値段あ（1〜2割落ち）で売れると
思っています。（もちろんレガートとかには負けると思いますが）
現在中古で出ている新百合ヶ丘ヒルテラスもそれぐらいの値段落ちなのでそれよりも
こちらの方が若干駅に近いという事もありそれくらいかなと思っています。
でも主人は新百合でこの土地ではやはりもっと下がるのでは？といって全く私の意見に
耳を貸してくれません。
新百合はマンション過剰ぎみだから転売る時期にもよるけれど売るのは厳しいのでは？
という見解です。
皆さんはどう思いますか？

[214: 匿名さん]

213さん
将来北口がどのように開発されるかで大きく変わっていくでしょうね。
しかしどう変わるは誰も分からないのが現状です。
他力本願ではなく今ある情報を自分で判断して、自分の意思で決めるべきだと思いますが。

しかも転売するのは10年くらい後の話でしょ？地価なんてものはその時の経済状況等に左右されるので、
誰にも予想できないと思いますがね。

[215: 匿名さん]

地下鉄についてご存知の方いませんか？

[216: 匿名さん]

地下鉄計画は「川崎市営地下鉄の新設」と「横浜市営地下鉄の延伸」があります。
川崎市営地下鉄は元住吉ルートが採算性や川崎市の在世状況等の理由で延期となっていましたが、
つい最近また小杉ルートで再挑戦しようとしています。
横浜市営地下鉄もあざみ野から新百合に延伸するという計画がありましたが、これも財政上の理由等で
今はまったく進んでいません。

これができることによって確かに新百合の価値は高まるかもしれませんが、
それと反比例して住環境は下がってしまう気がします。
私は今の新百合で十分満足です。それ以上を望むなら他の地域に住むことをオススメします。

[217: 匿名さん]

建築統計年表によれば、RCの標準的な建築価額（平米単価）は、平成3年の246.8千円がピークで、平成13年の177.8千円が底のようです。
平成13年以降も物件の価格は新百合近辺でもやや下降気味ですよね。
なのに最近は建築価額が上昇傾向にある。
平成7年〜11年が200前後を行ったりきたりして比較的建築価額が安定していた時期ですが、このレベル位には建築価額が上っているのではないか？。
平成7年〜11年と比べれば１０〜２０％程度物件価格は下がっている。なのに建築価額が１０％程度上がるとしたら？
あなたが経営者ならどうします？
建築基準法に合致する形でスペック落とすしかないんじゃないですか？
だから、２４Nとか既成杭とか、そういうコストが安いと言われているモノを使うのはどうなんだ？と思うわけ。
なぜスペックを落とす必要があるのか、良く考えるべきだと思いますよ。
駐車場の話題のときも、すぐ景観に配慮って良い様に考えちゃう人がいるけど、敷地面積なんか調べれば地上に設置できないからじゃないか、という見方もできるわけ。
高いもの買うんだから、よーく定量的に物事を見て比較しないと。

[218: 匿名さん]

＞２１７さん

スペックは良いものに越したことはないけど、申し分ないほどのスペックだと
結果的には物件価格が高くなり過ぎて手が出ません。
３０Ｎで１００年持つコンクリートは素晴らしいかも知れないけど、自分たちの寿命とか居住可能年数を考えると、
そんなに高スペックでなくても大丈夫なように思えます。
駐車場の件も、実際にはどういう理由で地下駐車場になったにしろ、
現実に自分たちが住むことになったときには、駐車場が地上にあるよりは地下にあるほうが、
景観的にも利便性においても良いと思うんですよね。

[219: 匿名さん]

>20N以下のコンクリートを使っていても、・・・・・全く大きな問題が発生していないマンションも存在します。
>コンクリートだけが100年以上もっても仕方がない・・・

と言う事です。

[220: 匿名さん]

構造仕様は材料単価が安い＝計画が粗悪とは一概には言えないよ。
今回のプランみたいにフロンテージが広くなければそれだけ全体の柱本数も多いから、柱一本あたりの
構造負荷が少なくなる。その分コンクリートや杭の強度も落とすことができる。
超高層が「８０００トンの負荷にも耐えます！」なんて言ってるけど当たり前なんだよ。それだけの
重量が乗ってるんだもん。
ただ、217さんが言っているように販売価格の動きと建設価格の動きの間のずれを仕様と広さで調整
しているのは間違いないですね。今回の場合土地自体もいじっているからそのコストも乗っているはず。

まあ、なんだ。
マンション市場も株みたいなもんで、頭と尾っぽは取れないよ。
仮に理想的な立地に土地を安く入手したハイスペックで南向きのマンションがあったとしても
高い倍率がついて抽選で漏れたら意味ないしね。
大事なのはそこにどれだけ住みたいかと、購入によって家計面で無理が出ないか。

ところでマンションの前の広い道路（現状徒歩時間算定に使っている道）の仕様って何か言って
ました？歩道の広さとか床の仕上げとか。歩道がアスファルト舗装なのかインターロッキングなのか
とか。どのくらいの高さの木を植えるのかとか。あそこが立派な並木道にでもなればたまプラの
美しが丘みたいにイメージ先行で人気が出ることもあるかもしれない。

[221: 匿名さん]

＞220
並木道になる予定らしいですよ。

知人の建設家に聞いたところ既成杭を使うから駄目って事はないみたいです。むしろ既成杭の方が出荷
して製品を見れるから安全だという事
場所杭は最後の砦みたいなものでそれでしか対応できない地盤な所もあるという事でした。
この辺りは地盤が良いのであまり問題ではないのではないかと思いますね。

[222: ビューコートは２７Ｎ以上]

本日登録してきました。構造について色々話題になっているので、じっくり話を聞いてメモってきました。
コンクリート強度は、ビューコートの場合はすべて２７Ｎ以上だそうですよ。
「２４Ｎ」と記載してあるのは「２４Ｎ以上を確保」という意味で、まさかこんなに話題になって
いるとは思わなかったので、全体の中で最低の部分を表示しただけとのこと。ガーデンアリーナ全体で
２４Ｎのところは、１階建てのガーデンハウス、ゲートハウスといった独立棟とヒルトップ弐番館が
１１階建てなのでその最上階のみとのこと。ビューコートとガーデンコートは、地下部分３０Ｎ、
低層階（地震の時一番力がかかるらしい）がなんと３６Ｎ、中層階が３３Ｎ、上に行くほど下がって
上３層ぐらいが２７Ｎ。２４Ｎの箇所はありませんでした。構造図面を見せてもらって、知人の建築関係
の方にチェックしてもらったので間違いありません。その他構造面はフルスペックで申し分無しと笑われ
ました。
それより気になっているのは地下駐車場なので洪水の時どうか？ということです。知人は、パズル式の
中・上段なら良いけど、下段は水浸しになって車はパーだねと言ってました。単純上下式だと洪水時には
管理会社が一括でパレットを全て地上にあげてくれるマンションが多いようですが、パズル式だとどうし
ようもないそうです。
まずは住戸が当たること＆駐車場抽選、我が家の興味は今後このダブル抽選です。

[223: 匿名さん]

＞222さん
詳しい内容ありがとうございました。
今日登録に行かれて混んでましたか？

[224: 匿名さん]

この物件かなり良いのに何故盛り上がらないんだろう？

[225: 匿名さん]

初日に登録に行きましたが、かなり混んでいました。
今はカラーセレクトで悩んでいます。当たったら希望出すのすぐですよね。

[226: 匿名さん]

＞225さん
カラーセレクトとメニュープランはすぐ出さないといけませんね…
私もカラーで悩んでいます。
床が明るい方が部屋が広く見えるかと思いコンテンポラリーシックにするつもりだったのですが
申し込みがてらMRで確認してきたところ、
あまりに白に近くかえってビニールのように見える気がしました。
今はグレースチェリーかオーセンティックかで悩んでいますがどっちもどっちで決めかねています。
グレースはテカテカしたキッチン扉が好きではないし
オーセンティックは床の色が濃すぎるようで…　皆さんはどうされますか？

[227: 匿名さん]

＞222さん
詳細な情報をありがとうございます。
一生涯ここに住むつもりでもないですし、
実際に地震なんかも起こってみないとわからないことですから、
それほど強度にこだわっていた訳ではないですが、
良い情報には違いないです！

＞226さん
グレースチェリーはほんとにテッカテカですよね。
もうちょっと落ち着いたブラウンならいいのにと思ってしまいます。
コンテンポラリーシックはおもしろくていいかなぁと、、、

今日、私が登録に行った時間はかなり空いていました。

[228: 匿名さん]

検討者です。
物件も場所も気に入ってるのですが、ＭＲに2回ほど行ったのですが、けっこう空いていて
あれ？って感じでした。
前スレにも書いてありましたがやはり売れ残ってしまうのが少々心配です。
例えば売れ残った場合は修繕費、管理費などは誰が支払うのでしょうか？

[229: 匿名さん]

私も検討中ですが、管理費についてはMRに行った際、営業マンの説明が不十分な印象を受けました。この地下駐車場は維持費がかかると思うのですが、管理費の値上げを前提にした修繕計画のようです。上げるかどうかは皆さんで決めることと言っていましたが・・・

[230: 匿名さん]

＞222さん
洪水は確かに心配ですね。しかし、あの駐車場が冠水するときには世田谷通りは川になっているはず。
過去の例や地形からすると、あまり気にする必要ないのではないでしょうか？中段か上段を
希望されるのですか？

＞228さん、229さん
売れ残りを理由に修繕費・管理費があがることはないと思われます。引渡後は管理組合の問題、となると
負担せざるを得ないかもしれませんが。売れ残りは、売れるまでデベの所有になるらしいので。
駐車場は機械式なのでメンテ、いずれ交換が必要でしょうね。
管理費等算定の根拠が、空きの率をどの程度想定しているのかが問題だと思います。

[231: 匿名さん]

駐車場の維持管理については、心配で私も調べているうちに、以下のサイトを発見しました。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20050409
これから推測するに、当初ガーデンアリーナの駐車場代は郊外にしては高いと思ったのですが、
交換等を見込んで設定されていると考えて良いのでしょうか。
大手のデベの物件にすることは、多少高くてもその辺で安心感があるから、というのは期待しすぎ？

[232: 匿名さん]

住所が新百合山手でなく万福寺になるとのことで購入やめました

[233: 匿名さん]

ヘンな方ですね・・・。住所のイメージって後からついてくるものと思いますが。「王禅寺」なんて
かなりのブランドですけど、名前だけ見れば「どんなお寺？」って住所ですし。
ちなみに地番は「万福寺」ですが住居表示は未定ですよ。「新百合山手」の街が完成後川崎市のほうで
つけるらしいですが、一番候補は「新百合ヶ丘○丁目」らしいですよ。個人的には分かりやすくて
これが良いと期待していますが。
　本日登録言ってきましたがかなり混んでいました。売れ残りを心配している方がいますが、この物件は
問題ないでしょう。第１期で１６０戸＋同時登録の１期２次で１００戸の合計２６０戸販売というのは
このあたりではダントツに多いですよ。玉川学園なんてオープンから半年たって確か第１期１４５戸と
なってましたから、それに比べれば好調といえるでしょう。戸数も多いですが竣工までの時間を考えると
入居時にはほぼ完売間違いなしでしょう。
　現時点で１期住戸はほとんど登録が入っているようで、私のと
ころは３倍でした。上下階を聞いたけど駄目でした。最悪外れた場合は２次住戸（こちらは現時点では
まだ半分くらいは空いているらしい）の中で再度検討します。
　管理費については、駐車場は確か５０％ぐらい空く前提でかなり余裕を見た計画になっていたかと
思いますよ。駐車場代が高いという意見がありますが、別にデベにとられるわけではなく管理組合の
収入になるわけですから、変に安い物件よりは将来安心だと思いますよ。５０％以上埋まれば（常識的
には８０％ぐらいは車持っているはず）その分は管理費に余裕が出来（修繕積立金に回るらしい）、
将来の資産性も担保されるというものです。

[234: 匿名さん]

>>233
232は、「マンプクジ」という語感が厭なのでは、と勝手に想像。
だとすれば、何となく分からんでもない。
ま、普通は購入やめるほどの理由にはならんだろうが。

[235: 匿名さん]

万福寺って文字感もやだね。新百合山手なら緑園都市のような雰囲気でいいけど。
豪徳寺や国分寺、も駅名からして歴史を大事にしてるから寺町としての価値が上がる
それなら新百合山手の方がいいね。新百合山手になるなら今後もこの辺いったいの開発が進むのかと期待感持てるけど
万福寺のままだと期待薄感残るうえに、一般的にも認知されないまま終わりそう。付加価値とは一般に認知されることで
上げられるものでもあるからね。もし将来性などいろんなことを加味するなら申し込みやめて正解。

[236: 匿名さん]

駐車場は一般的に全戸数の７５％で十分といわれてる
駅から１５分以上なら１００％の確保を打ち出す必要もあるが
徒歩１０分以内のマンションで駐車場１００％は埋まらない。
そのための徒歩圏マンション選びでもある
当然埋まらない駐車場維持費は他の利用者が負担する
無駄に駐車場が多いマンションは逆に曲者と見た方がいい。
ましてここは地下機械式を考えると埋まらない分の補填はけっこう大きい
覚悟すべし

ちなみに覚悟出来てるなら問題はない

[237: 匿名さん]

購入希望者です．
万福寺ってそんなに変ですか？
新百合山手のほうがいかにも作りましたって感じで，重みが感じられないような気が．
あくまでも個人的な感想です．

[238: 匿名さん]

住所“万福寺”なの？申し込みしたんですが住所まで頭になかった…
ＨＰにも新百合ケ丘山手を全面に押し出してたからてっきり
ショック
かなりへこみました。
駅名が新百合ケ丘を考えると
住所に新百合ケ丘を入れる入れないで全くちがうものになりますよね
駅名が万福寺で発展した街なら問題なかったけど
本当にショックです。でももう申し込んじゃったし…

[239: 匿名さん]

近所に○○寺って住所の町があるよ〜
そこは町のあちこちに田んぼが雑然とあったり狭く歩道のないような道路に覆われてます
ガソリンスタンドやコンビニなどが狭い道にごちゃごちゃあるのも気になる
誰が入るかわからないような飲み屋やラーメン屋、焼肉屋などと相まって汚く雑然とした街並み。
○○野、○○が丘、のような街と違って当然人気もなく誰も住みたいと思う町じゃなかった

[240: 匿名さん]

何か皆さん誤解されているようですね。住所は「万福寺」ではありません。
２３８さん、ショックを受ける必要はないです。
「万福寺」は「地番」です。好むと好まざるにかかわらず今後「××○丁目」的
「住居表示」が行政によってなされます。
「新百合山手○○丁目」か「新百合ヶ丘○○丁目」が有力候補だそうです。
行政が決める時は住民の声も重視するそうですから、今から「住民候補」の我々
で声を上げれば、気の利いたネーミングにしてもらえるのでは？
川崎市の担当者も意外とこういうページチェックしてたりして・・。

[241: 匿名さん]

>駐車場は一般的に全戸数の７５％で十分といわれてる

確かにその指摘はかしこい万村選びみたいな本を読んだ時に同じ事指摘されてた
あんたその本を書いた著者？ｗ