ここでは購入検討者からの前向きな意見を求む。
所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺546番地他
神奈川県川崎市万福寺土地区画整理事業区域内7街区3-1画地、3-2画地（保留地)(地番)
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅 徒歩8分
[スレ作成日時]2005-09-14 23:17:00
現在の物件
ガーデンアリーナ新百合ヶ丘
- 所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺546番地他、神奈川県川崎市万福寺土地区画整理事業区域内7街区3-1画地、3-2画地（保留地)(地番)
- 交通：小田急線新百合ヶ丘駅 徒歩8分
- 間取：3LDK
- 専有面積：75.16m2-83.67m2
ガーデンアリーナ新百合ヶ丘について話そう！
| No.101 |
by 匿名さん 2005-09-26 23:08:00
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今週は読売ウィークリーに「シニア世代が駅近を買う理由」というタイトルでガーデンアリーナのことが載ってました。ホント良くも悪くも注目されている証拠ですね。
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| No.102 |
>99さん
うちも同感です。新宿の南口も昔とくらべたら大違いですからね。昔は薄暗いイメージだったのに 今は高島屋などがあってとても栄えています。 今の時点では新百合も北口は静かなイメージですが、これから先々発展は見込めると思います。 ただ、未知の話なので、最終的には自己判断ですけれど。 転勤族なので、少しでも売りやすい地域をと考え急行もとまり、治安も良い新百合を選びました。 またこんな事書くと、厳しい意見が飛びそうですが苦笑 ちなみに北口の駅ビルにスタバが入るという噂がありますよ。 |
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| No.103 |
北口生活の長い方が開発に慎重なのは無理もありません。
なにせ、ほんの２年前まではこんな↓でしたから。 http://kamakura.cool.ne.jp/manpukuji/kakudai.html 夜に世田谷道路を登戸方面から帰ってくると、なにやら信州あたりの田舎道を 走っているような錯覚によく陥りました。横を走る小田急が三セクの田舎列車の ように思えて（笑） 北口は「新百合の勝手口」だと思っています。客に見せるなら南口の方が見栄え がいいけれど、北口も意外にに便利なところがある。私は土曜日になると区役所内の 図書館に行きます。本を物色した後役所を出て、ロータリー前の駐車場と区役所に 挟まれた場所にある野菜の直売所でもぎたて野菜を買います。この間買ったラディッシュは とてもみずみずしくて絶品でした。 99さんが東急沿線のこことを書かれていますが、私も小田急の鉄道事情はかなり改善したと 思っています。世田谷区内の複々線化工事中はギュウギュウ詰めの社内に４０分以上も閉じ こめられ、しかもノロノロ運転で発狂しそうでした。今はそこそこの混み具合で３０分強で 行ってくれます。 基本的に城南方面の私鉄沿線は一通り開発が済んで、今は乗り換え一回の福路線の方に開発 が移行しています。東急であれば港北ニュータウン、小田急も多摩線の方が開発のメインです。 そんな中で、新宿から最速２１分で帰ってこられる駅の徒歩１０分県内に新しい街が出現する というのは、確かに非常に希少です。 万福寺の開発について詳しく知りたい方は、モデルルームの向かい側のJAのビルに入っている（はず） 万福寺土地区画整理組合に行くと、情報が得られると思います。モデルの説明では自分の物件に都合の 良いことしか言わないでしょうから。 http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kukaku/sekou.htm 追伸 97さん ハイパーの脇は確かにちょっと薄暗いですよね。明るい街灯が欲しいところです。 |
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| No.104 |
大規模なのに、スペックが乏しすぎる。
だから高く感じるんだよ。 コンクリートの基準は24Nmと書いてある。 阪神大震災以降は27Nmが標準になってきている（新百合近辺の物件だと３番街以降）。 野村は4〜5年前から100年コンクリートと称して30Nmのコンクリを使用する物件が多数出ているのは皆さんも知ってるとおり。 また、ビューコートは一般的に場所うち杭よりコストが安いと言われる既製杭を使っている。 阪神大震災のとき、場所うち杭が26%壊れたのに対し、既製杭は73%が壊れたというデータがある。（長谷工元副社長の書いた有名な本） いくら技術が上がったといってもね〜。 原油価格、建材費が上がってきた分、どこかで吸収しなきゃいかんのだろうかね。 販売価格も当初より下げたそうだから、その分もどこかで吸収しなきゃならない。 普通の人は不安に思うのが普通じゃないかね？？ |
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| No.105 |
初めて参加させていただきます。私もこの物件の購入を考えている者です。よろしく。
少し古い話ですが、鉄塔に電気が通っているのか、今後通電の予定はあるのか 気にされていた方がいたと思いますが、東京電力川崎支社に電話で確認したところ 「現在、通電していない。また、現時点において通電する計画もない。ただし、将来 全く通電させないとは言い切れない。」との返事を9月26日に受けましたので、 ご参考までにご連絡します。もし、お互いにこちらの住民になった暁には、どちらさまもよろしく。 104番さん、基礎の件は、全く同感です。 |
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| No.106 |
ガーデンのダメだしではなく、冷静に客観的に見ています。
物件は肯定していますが、価格は？？ですね。 過去の事例や諸事情を考えれば平米単価で中層階で５０万前後かなと。 鉄塔ビューや今後売り出される前面に棟がかぶる場合はさら安くても良いのではと思いますよ。 川崎、横浜では上昇に転じている所があるのに、新百合近辺の土地公示価格は現に下がっているわけです。 物件数が抑えられてきたから価格が高め安定だったというのは、三菱も東急も小田急がさんざん言ってきたこと。 山手の新地区効果がなくなったとき、物件数のダブつきによる価格への影響（中古市場）は既存地区より大きくでると思う。 そういえば、スタバはミロードの改装に伴いできるという噂もありますね。 |
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| No.107 |
99です。
私自身は、田園都市線に対し憧れのイメージもあり、住みましたが混雑にうんざりといったところです。 自分自身は幼少時から多摩センターに住んでいました。京王線に特急かできたとき（ただし今はなくなりました）、 とても便利に感じました。なんせ、多摩センター→調布→明大前→新宿でしたから。 田園都市線の悪口を言うつもりはないのですが、各停と急行の二種類しかなく、停まる駅が多すぎです。 小田急は多摩センターどまりの時代でした。 多摩センターも万福人さんが示して下さった北口のような感じでした。 駅前にはヨーカドー（丘の上プラザ）しかなく、私が通う小学校への通学路にはマムシ注意の看板が… 唐木田ができ、多摩線も本当に便利になったと思います。 私自身は成人し親元を離れましたが、近時新宿から仕事で町田方面へ向かう際小田急に乗って 快速急行の便利さに驚愕しました。早いし空いてる！ 新百合は分岐点ですし、今後ダイヤ改正があったとしても主要列車が停まらなくなるということはあり得ない、 という点では街として有利な点があると思います。 ところで、私自身、自分の育った環境等からなじみがあること、自身が地震が怖いことから考えて 今とてももてはやされている湾岸には住めないと感じています。 今後の子育てとうの影響も考えて両親の住まいとも近い新百合ヶ丘に居を構えようと思ったわけですが 104さんのおっしゃる基礎の件は不安ですね… さらに言えば、今ビューコート前に建っている鉄塔には電線がついていませんが、105さんによると、 105さん、情報提供ありがとうございます 今のところつく予定はないということでしょうか。 鉄塔があまり見えない弐番館の部屋の購入を検討しているのですが、 電線がついて目の前を通るなら話は別です。 新しく開発されたところはどうしても住む人の結束が薄れがちですよね。 そこをついて電線が通ってしまったら…という不安もあります。 実際に購入して入居したら、-活動等でのある程度の負担も覚悟した上で- 皆で街をつくってゆくという意識が必要なのかもしれませんね。 |
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| No.108 |
↑ごめんなさい。字数制限があったのですね…
私にとってはとても大きな買い物ですのでついいろいろ書いてしまいました。お許し下さい。 |
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| No.109 |
104さんへ
スペックについて、ご教示ありがとうございました。 不明にもそうした知識が全然ないものですから、もう少し教えて欲しいのですが、ヒルトップコート壱番館の直接基礎、ガーデンコート壱番館、ヒルトップコート弐番館の拡底杭については、どうなのでしょうか？ |
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| No.110 |
確かに基礎スペックが弱いのはちょっとですね。
ただ、床スラブや戸境壁の厚さは合格点ではないかと思うのですが（ＡＬＣも使用してないようですし。） 元々のコンクリの強さが軟弱なら意味ないですけどね。 |
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| No.111 |
新百合というよりは百合丘に果てしなく近いマンションなのでは・・
それにしても4500万とは思いきった値段なこと。バス便のヨネッティ の方は3000万からあるのに・・しかも駐車場付き。。バス使うか使わ ないかでここまで差が出るとは・・ 1つ向こうに行けば、柿生か五月台の戸建てが狙えます。。 |
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| No.112 |
設計の説明会では基礎設計には自信があるようなこと言ってましたけど、
基礎スペックが弱いのじゃないか、という指摘は青天の霹靂ですね。 上で書いている人がいるように、新ゆりってイメージだけで価格が高い感じですね。 南は土地の造成段階で、ここにはスーパーができるなど将来何ができるかを発表してましたが、 MR行っても周りの大規模な空き地に何ができるか何も情報無かったです。 街並みがよくなるとかここで期待値を煽るのはちょっと変ですね。 そんなことを書いてるのは営業の方でしょう。 見込み客は地元に詳しい人もいるでしょうから、変なこと書かない方がいいですよ。 |
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| No.113 |
購入の希望ありです。第1期2次に希望物件を出してもらう予定です。
とは言いつつも、確かに無駄な点が多い気がします。 ・MRに無駄な人が多すぎ（つっ立てるだけで、ろくに知識もない） ・駐車場に4人も警備員はいらないでしょう ・ミストサウナの標準装備もいりません ・バスタブをワイド型から標準型にするとものすごいオプション料金がかかる （バスタブよりも洗い場が広い方が嬉しいのに、、） 担当の営業さんがいい方なので、それで救われていますが、、 北口側の商業スペースはスーパーかホームセンターになると いうような話は聞きましたが、、、 宮前区にある2Fがビバホーム、1Fがマルエツみたいなものに なると嬉しいのですが。 |
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| No.114 |
開発業者(三菱・三井)が、積極的に、商業スペースへの店舗誘致を進めてくれたりしないのでしょうか。
ヨドバシカメラ・大きな本屋・牛丼屋などを北口に誘致して、 町田に匹敵するような活気のある町にならないかなあと夢見てます。 南口の、のんびりした雰囲気をそのまま持ってきても、町全体の魅力は高まりませんし。 そういう期待はできませんかね。 |
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| No.115 |
113さん、ミストサウナについては私も同意見です。
それなら台所に浄水器が最初から着いていいたほうがどんなに良いか… オプションは何でも高めにできてるようですね。 |
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| No.116 |
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| No.117 |
> 82さん、ありがとうございます。災害による鉄塔の倒壊までは考えていませんでした。
確かに杞憂かもしれませんが、指摘されると気になるものですね。 > 105さん、現在のところ鉄塔への送電計画はないとの情報ありがとうございます。 今後、開発が進んで電力需要が大きくなった場合には送電されるかもしれない ということですね。 > 107さん、鉄塔には電線がついていないように見えますが、ビューコート前の鉄塔と、 ヒルトップの背後にある鉄塔の間には既に地中電線（マンションのビオトープ側を 迂回）でつながっているそうです。 したがって、送電が開始されたとしても、建物の上を電線が通ることは絶対ないと 営業の方がおっしゃっていました。 |
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| No.118 |
>114
町田みたいな街になって欲しいと思って新百合ヶ丘にマンション買う人なんて居ないでしょ。 営業の人も「風俗店の無い環境が売り」と言ってました。 小田急線に長年住んでますが、町田・本厚木は汚い街で嫌ですね。 |
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| No.119 |
102・106さん
スタバはエルミにできるらしいですよ。今週の求人広告に載っています。 11月中旬オープンですって。 きっと一階にあるガラス張りのカフェを改装するんじゃないですかね。 |
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| No.120 |
今回のこの物件が高いか安いかを判断する一つの方法として、
皆さんご存じかも知れませんが物件価格の中の土地と建物の金額構成を知ることができます。 価格表に消費税額が記載されていれば計算することが可能です。 例えば物件価格4300万円、うち消費税150万と書いてあったとします。土地の売買に消費税は かかりませんので、１５０÷０．０５＝３０００万円が建物価格、残りの１１５０万円が土地の 価格になります。建物価格を平米数で割れば１㎡辺りの建築コストを知ることが出来ます。 これを他の物件と比べてみれば今回の物件の建設コストが割高か割安かがおおざっぱに解ります。 ただし、比較対照の物件は現在施工中若しくは最近の物件にする必要があります。建設コストも 当然相場があり、時期が変われば相場も変わります。業界では２００２年が建設コストの底値 だったと言われているようです。近年は特に鉄（マンションの場合は鉄骨や鉄筋）の値上がりが 激しく確実にコストアップしています。今ならレガートプレイスと比較してみるのも良いかも 知れません。 仮に建設コストが割高で、現在の仕様に高級感を感じなければ間接コストが高いと考えられます。 あれだけのモデルと従業員、広告費、デベの見込み利益、全て物件価格に乗っかっていますから。 逆に建設コストが安ければ土地が高いことになります。 その上で買いかどうか。これはもう皆さんおっしゃるとおり街づくりにどれだけリスクを負えるか です。上がるかも知れないし上がらないかも知れない。株みたいなものです。 ところで構造仕様ですが、既成杭や拡底杭も当然ながら、直接基礎に驚かされました。 これを採用できるということは支持層（地盤の固いところ）が相当上の方にあるということに なります。あるいは階数が低いか。この辺りは私はパンフ等を見ていませんのでいい加減なことは 言えませんが。ちなみに湾岸エリアのタワー型マンションなどは、この杭を気の遠くなるような深さ まで打ち込んでいます。 コンクリートの強度や杭の種類は地盤の状況や建物形状によって変わりますから、一概に善し悪しは 判断できません。判断方法としては性能評価の書類の中に「どの程度の頻度で起きる地震を想定して いるか」という記載項目があると思います。「５０年に一度程度の地震に耐えられるようにしている」 とか「１００年に一度の規模の地震でも耐えられるように設計している」というような表記です。 |
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| No.121 |
↑す、すみません。私も文字制限にかかってしまいました。
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| No.122 |
基礎の問題ですが、最近は場所打ち拡底杭で上部１／３を補強したものが主流の様で、レガートはまさにこれでした。
阪神大震災のとき、倒壊は免れたものの杭にはかなりダメージがあったそうです。 杭と建物の継ぎ目周辺が折れたため、上部を補強しているようです。 なお、直接基礎の物件は新百合ヶ丘だとヒルズテラスやヴィークコートがそうです。 基礎地盤が浅いためできるワザですね。新百合周辺は切り土であれば基礎地盤は数ｍ〜十数ｍ位でしょう。 ４番街が比較的杭が長めだった（といっても２５ｍ前後）ような記憶がありますが、これは急傾斜地の高台であるからかもしれません。 直接基礎は数年前までは5〜6F建てまでの建物に採用されていたようですが、ヴィークコートは１４F。 ここは清水建設系の会社が販売してましたから、まあ技術レベルが上がってるんでしょう。 既存物件に直接基礎物件が複数あるので安心材料になります。 この辺は麻生川のすぐ脇を掘っても基礎地盤が浅いところにあるくらい、地盤は広範囲で安定してるようです。 川の直ぐ横に建ってるミオカステーロ柿生も直接基礎だと聞いてます。 強度を高強度コンクリを用いて出してSRCでなくRCで高層を建てれる時代にはなってきているとはいえ、 既成杭で24N標準コンクリ強度で法規制レベルをどのくらい上回れるのか？と思ってしまうんですね。 傾斜地高台なので細い杭をたくさん打ち込んだほうが良いとか、そういうロジックがあるのかもしれませんが。 |
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| No.123 |
やっぱり既製杭で24Ｎは気になります。
せめて27Ｎで既製杭ならまだ良かったのに。 ちょっとショックです。 |
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| No.124 |
>113
>北口側の商業スペースはスーパーかホームセンターになると >いうような話は聞きましたが、、、 >宮前区にある2Fがビバホーム、1Fがマルエツみたいなものに >なると嬉しいのですが。 正直、マルエツみたいなスーパーは無理かと、、、 南の計画の時に西武、ダイエー、ヨーカドーなど、入札があったのを記憶してますが、 大手は、そっちに既にあるんで、こっち側には出来ないでしょう。 出来てもドラッグストアがせいぜいかな。 ただ、、、あの地権者の商業ビル、、、ドンキとか入れそうで嫌ですね。 |
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| No.125 | ||
| No.126 |
現在隣の駅に住んでいて
今の住んでいるところを手放してでも買うかどうか悩みました 小田急線では１７年度より快速急行ができ 都心に通勤する方にとっては 本当に便利な駅になったなぁと思います 北口は住む人も増えればこれからもっと発展していく街ですし 価格が高くなるのもしょうがないかなぁと思います 自分は新百合が勤務先なので どうしても割高感が消えないので 申し込みをあきらめましたが 今何もないところに 新しい街を作っていくわけですから それで価値が変わってくると思います 願わくば今住んでいるところも価値があがると良いなぁ |
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| No.127 |
JRが湘南新宿ラインを藤沢基点に走らせるようになり、小田急は対抗策で湘南急行を誕生させた。
JRが湘南新宿ラインを増発させ、小田原からの本数を大幅に増やした事にあわせ、小田急は湘南急行を廃止し、快速急行を新設。 従来の江ノ島線に加えて小田原線にも走らせるようになった。 ロマンスカーも停車駅パターンを見直したり、京王に特急がないのを逆手に多摩線に乗り入れてみたり、面白いことを考えるね。 複々線化が完成すれば、千代田線へのロマンスカー乗り入れに加え、他にも何かアイデアを出してくるかも。 川崎市営地下鉄が実現するとすれば多摩線との相互乗り入れになる可能性があるので新百合が小田急線の基点駅として、また京王と田都を結ぶハブ的な役割を担うことになる。 小田急の社長が、将来は新百合ヶ丘までの複々線化を考えたいとマスコミの取材に答えていたから、十分実現性はあると思う。 そうなると乗降客が増えて、その分を北口で吸収しようとなれば再開発話が出てくる可能性はある。でも十年先かな？？ |
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| No.128 |
北口の開発は長い目で見れば充分ありえる話の様な気がします。
でも、マンションのスペックの弱さがとても不安です。 最近色々マンションを見ていますが24Ｎなんてここだけでした。 ほとんどの新築マンションは27Ｎ以上です。 それ以外は新百合も大好きですし、気に入ってるんですが一番重要な部分で スペック落とすのは正直がっかりですね |
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| No.129 |
いろいろ検討したんですが、
メリットは急行が止まる駅に近いことくらいかな、、、と思い始めました。 内装とかあまり高級感を感じられなかったのですが、 それと、同じ新ゆりでも南のマンションのように歩道だけで駅にいける条件、景観、環境などと 比較するとかなり落ちる感じがしてきました。 基礎部分でもスペックが弱そうなので、価格がやっぱり割高な気がします。 自分にとっては環境や景観と価格を考えて多摩線やバス圏内での物件の方が魅力的に思えるので、 とりあえず、検討ストップいたします。 |
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| No.130 |
うちも検討やめる方向になりつつあります。
もし北口ならパークハウス4番街くらい駅に近くないと資産価値的に厳しいかなと 思い始めました。 |
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| No.131 |
なんだか検討を止める方が多いようですね・・・。
ウチは申し込みしましたよ。 ここでは結構厳しいコメントがみられ、正直揺れましたが、 何を求めるかは人によって価値観違いますもんね。 |
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| No.132 |
新百合ヶ丘の北口は南口と比べると雰囲気落ちますね。
世田谷街道の渋滞（休日ですが）はかなり萎えました。 物件の前だけ拡張されても、駅からのアプローチや 尻手黒川への接続部分が拡張されないと 交通環境は良くならないかもと思います。 区画整理に伴って迂回路ができればまた違うのでしょうけど。 新百合山手(個人的にはいかにも新興住宅地ってネーミングで嫌いです。 万福寺って響きも可愛いと思いますし）地区は 駅近くの大型開発ですし、順調に開発されれば非常にいい立地だと思っています。 今回の物件は新百合ヶ丘というより百合ヶ丘に近い気もしますが、 新百合ヶ丘で大規模マンションを探すのであれば、今後を考えると ここしかないのかもと割り切る必要があるのかなと考えています。 |
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| No.133 |
>132さん
うちも132さんとけっこう同じ考えでした。 でもやはり24Ｎというのがどうしても気になっていて気持ちが萎えてきてます。 世田谷通りの車の多さもすごかった！実際歩きましたけどけっこうすごいですよ。 時間は徒歩６分で本当に歩けますけどね。 北口の逆側に150戸くらいの物件がガーデンアリーナを売り切った後に販売するそうです。 そっちに掛けようか迷ってます。 |
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| No.134 |
>130
営業の方、乙です |
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| No.135 |
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| No.136 |
まあまあ
色々な人いるんだからさ。 でも規模的にでかすぎだよね。 絶対売れ残る気がする。 |
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| No.137 |
>135
＊＊じゃないのこいつ |
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| No.138 |
うちはもともと、後学のためにＭＲに行ったので
「すみません。今回は見合わせます」と フォローの電話担当の方に申し上げたのですが いままで行ったどのＭＲの対応よりもずば抜けて いい印象です。 購入を希望されている方、ＭＲの対応は後々まで ご縁があるものですから、ここの営業さんの教育は 行き届いていると思ってよいかと思います。 |
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
やっぱり新百合で買い物件って
レガート、4番館あたりなんですか？ |
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| No.142 |
正直言って、新百合は、伊勢丹・高島屋レベルの百貨店、もしくはヨドバシカメラの複合商業施設のような生活利便施設が無いと、街の魅力が周辺都市と比べて劣る気がします。
予定していた地下鉄２線が未着工、規模縮小されたアートセンターなど、以前の計画に比べて行政が新百合を軽視し始めたのは明らかな以上、民間商業施設で上記レベルくらい整備しなければ、田園都市線沿線の方を選びたくなります。 できれば小田急沿線それも新百合で物件を選びたいだけに、今後の展開を期待しています。 |
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| No.143 |
今後、新百合ヶ丘に大型百貨店ができる事はないと思う。スーパーも紀ノ国屋や成城石井などができれば
便利だけど、どうなんでしょうね。マンションが増えて、人口も増えても、商業施設は中途半端な感じか もしれませんね。 |
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| No.144 |
新百合ヶ丘のイメージはとても良いですが、交通の利便性がいまひとつです。
川崎縦貫市営地下鉄は、南武線があるので必要なく（川崎市）税金の無駄使いと思います。 一方、新横浜、横浜、関内方面へ直通のできる、横浜市営地下鉄延伸（あざみの駅から新百合ヶ丘駅）を 実現してもらえると、川崎市内へお金はあまり落ちずに横浜市方面へ向いてしまうと思いますが、 それも郊外の定めと思い、住民の利便性を高めるためにも是非とも実現していただきたいところで。 そうなったら、新百合ヶ丘の価値は一層高まりましょう。財産的にも。 |
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| No.145 |
本当に売り切れるのだろうか。
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| No.146 |
とにかく道が狭くて渋滞するのが嫌。
山の中だったんだから、開発を始める時点で何とかならなかったのかいなと思うわ。 |
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| No.147 |
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| No.148 |
田園都市線の例えば鷺沼駅は駅前に東急ストアしかありませんが、
べつに“しょぼい”駅というわけでもなく、とても便利です。 そこまで“高級”な商業施設を求めなくても、住まい近隣の駅周辺施設 としては充分な気がします。 |
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| No.149 |
新百合に対する考え方、期待するものが根本的に違う。
そもそも本来この町の良いところは商業施設や公共施設が駅周辺に集約されており、住宅地と 駅が非常に近いこと。何もない野山に駅と町を作り出したから地元商店街がない。 その分洒落た味わいのある地元店も少ないが、路上駐車が無いのは最大の魅力。 青葉台やたまプラのように両側通行の道が一台ずつしか通れないような悲惨な事態にならない。 勿論、車線数が少なくて交通量を捌ききれない点は都市計画の読みが甘かったが、逆にこういう事態 だからこそ「徒歩圏」ということに価値があるのでは？ 新百合にヨドバシなんぞ置いてどうするんですか？住民に何のメリットが？ 百貨店？青葉台に建った東急百貨店がどういう末路をたどったかご存じで？ そういうものが欲しければ二子玉川でも町田でも船橋でも大宮でも良いところがいっぱいあります。 この町は根本的にのんびりと暮らしたい人に適した場所です。商業よりも文教に適した町です。 そのために音大も誘致したのです。 確かに川崎市が新百合に対する開発意欲を減衰させているのは事実です。そもそも発送がバブル時代 のものでしたから。計画当初は万福寺にオペラハウスを作るなんて話もあったらしいですし。 横浜に出ずらいことは私も全く同感ですが、川崎地下鉄は必要と考えます。なぜなら今新百合に集まる 自動車の多くは尻手黒川線沿いに住んでいる人達のものです。鉄道の開通は道路混雑の緩和に繋がります。 |
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| No.150 |
伊勢丹・高島屋レベルの百貨店、もしくはヨドバシカメラの複合商業施設のような生活利便施設は、
いらない。いまのままで十分です。 |
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| No.151 |
現在新百合利用者の一人です。
とても感じの良い街です。 贅沢を言えば、高島屋とか伊勢丹のようなおしゃれなデパートがあって欲しいです。 |
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| No.152 |
新百合住民ですが、149さんの意見に賛成です。
なんでも揃うような街に住みたいのならこの街を選ぶべきではないでしょうね。 確かに便利になることは良いかもしれないですが、 それに伴って発生する負の影響(渋滞や治安の悪化、ゴミの問題など)も考慮するべきではないでしょうか。 私は新百合山手にデパートの新たな出店は望みませんが、 ビブレの店舗面積の拡大、もしくは店舗自体が撤退して、 新たなテナントが入り、それこそ伊勢丹や高島屋など出店してくれることを希望します。 新百合に大型スーパーはヨーカドーだけで十分です。 現在エルミの1,2階が大規模に改修されていますが、よいテナントが入ってくれるといいですね。 |
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| No.153 |
新百合隣接駅を最寄り駅にしていて、時を経ても不十分な交通網及び商業施設にストレスがたまって、新百合の駅近に期待してマンションを選びたいという層が確実にいるのです。
レガートプレース購入者はそういう層が多かったので多かったのではないかと思います。 落ち着いた住宅街を希望するなら南口にあるし、隣接する駅周辺ならここより安くて要件を満たす物件は十分あるので、そちらを選べばいいのではないでしょうか。 対して北口は、あの世田谷通り沿いです。落ち着いた環境といっても、通行する車両がある限り限界があります。 近隣駅前のスーパー以上の商業施設や公共施設、充実した交通網を早く具体化してほしいです。 |
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| No.154 |
結局レガート勝ちってことね
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| No.155 |
周りの環境は一旦置いといて、第一期販売160(?)のうち
申し込みはどのくらい入っていたのだろう。 この申し込み状況で本物件が売れ残るかどうか判断しよう と思っています。 |
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| No.156 |
153さんの要求もよく解りますが現実的には難しいと思います。
百貨店のような大型商業施設が成立するにはそれなりの商圏が必要です。鉄道なら最低２社の路線が交差し 輸送力のある幹線道路に近いことが要求されます。新百合ヶ丘は残念ながらどちらも持ち合わせていない。 仮に川崎の地下鉄と横浜の地下鉄が新百合までやって来たとしても、港北ニュータウンや武蔵小杉のような 場所が先行して発展していますので、わざわざ新百合ヶ丘まで来るとは到底思えない。道路は言わずもがなです。 特に郊外の百貨店は本当に厳しい。多摩センターの三越は半分以上が大塚家具になってしまったし、町田の 東急百貨店も大分テナント構成が変わりました。玉川高島屋が未だにステータスを保ち続けているのは、 世田谷区内に上得意の富裕層を大量に抱えているからです。それだけの購買力は新百合にはありません。 結局万福寺にできる商業施設は、世田谷道路以北の近隣住民の生活ニーズを満たす程度のものしか商業的に 成立し得ないと考えます。ランドールが立っている場所もその隣も本来は商業施設想定の敷地でしたが、 結局建ったのはマンションでした。高い地価を払ってまで出店するに見合った購買力がこの街にはないのです。 |
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| No.157 |
なんだかんだいってもこのスレ盛り上がっていますが、物件自体の申込状況、どうなんでしょう。
私も気になっています。 |
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| No.158 |
最も南側の前方に障害物が無い棟は、
普通なら一気に完売というところだろうけど、 ここはどうかな？ 階数による価格差が小さい分、低層階には割高感がある。 世田谷通りの交通量も多いし、影響は無視できないだろう。 さらに、鉄塔の前は割高感がもっと強い。 正面に堂々と立っていてかなり目障りなんじゃないかな。 それから、グレードも標準的な感じだね。 規模が大きいので、高級感を出そうとすると、 価格がアップして販売が難しくなるということかな。 駅近以外にはあまり魅力を感じなかった。 まあ、じっくり検討してみようといったところか。 |
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| No.159 |
世田道も環八のような地下道になりませんかね。
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| No.160 |
１４９さん＞新百合に住んで８年になりますが（府中出身）全面的に賛成です。とても興味深いのは、知人が新百合の駅に行くのに山道のようなところを通って
いった時期の南口の開発に加わっていまして、彼はその当時の都市計画の担当者に「道路が狭いのではないか」と言ったそうです。すると、 担当者は「これからの都市開発は道は狭くしておいて、交通と制限する位でなければだめだ」と道幅を広げることを拒否したそうです。 それが正しいかどうかわかりませんが、、というより、毎日の生活で「なんでこんなに道が狭くて渋滞するんだ」とストレスを感じてる 一人なのですが、、１４９さんの仰る、路駐が少ない、、というのは事実ですね。都市計画というのはっ非常に微妙なものなんだなあ、と つくづく感じました。ですので、北口だっていい感じになる可能性は大きいと思います。 |
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| No.161 |
149さん
文教に適した街とおっしゃっていますね。 もちろん、大学があることは悪いことではありませんが、 駅前が騒々しくなることは間違いないのではないでしょうか？ 小田急沿線で、某大学の最寄りとなる駅を利用していますが、 夜なんかそれはものすごい騒々しさです。 駅前の居酒屋で飲んだ後の学生達が大量にたむろしています。 もちろん、学部や学生の数も違うですし、一概にはなんとも 言えないと思いますが、新百合南口は学生の溜まり場になる 可能性も否定できないと思います。 それにしてもガーデンアリーナの登録状況はどうなのでしょう、、 気になりますね。 |
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| No.162 |
新百合の商業については、色々意見がでているけど、これは川崎市民の動向による成り行き。
川崎市民が普段何処で買い物をするか、というと上位１０箇所のうち９箇所が川崎市内だった。 ちなみに新百合ヶ丘も上位４箇所に入っていて、上位４箇所には特徴が出ていると思う。 それに対し、高級なものを何処で買うかという問いには、 上位１０箇所中川崎市内は4位と８位に２箇所入っただけで、新百合については語る必要なしって事。 これが現状だけど、街の開発については現状を素直に受け止めるのか、現状を課題として改善していくか、これによって変わってくるね。 自分は前者の考えだから百貨店なんか不要と考えている。 新百合は他の市内上位地区とは違った発展をしていくための方法論をしっかり持つことが重要だと思うよ。 特徴的なのは映画を何処で見るかという問いに対し、1位はダントツ川崎だけど新百合ヶ丘も3位に入った（２位は都内某所に持っていかれた！これは課題だな）。 シネマウマのポスターが目立つ此の頃だけど、全国で年間１億7千万人が利用するといわれるシネコンだからワーナーの存在はでかかった。 この先音大が来て、映画＋音楽で“芸術の街”というコンセプトなら他の市内地域とイメージがかぶらない。 音大とアートセンター共にホールが出来て上手く興行が回れば外来者が落とすお金で北口にも変化が望める。 ただ、変化の度合いをどう読むか？これでガーデンの価値観に個人差が出るね。 |
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| No.163 |
なんでここのスレってマンション自体の話じゃなくて
新百合の街の話が多いんだろうね？ 物件自体に魅力がないのかもしれないけど 検討者からしてみると萎えるね |
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| No.164 |
第一期一次に申し込むことを決めたので状況が気になります。
私自身は新百合ヶ丘住民の年齢構成の多様さにとても魅力を感じています。 第二次ベビーブーム世代で多摩センター出身ですが、 彼の地の年齢構成の一様さが百貨店がうまくいかなかった原因の一つではないかと思います。 多くの人が都心に通勤・通学しているので中途半端な品揃えの地元デパートに振り向かなかった。 物件自体は超高級ではないけれど、全体としては平均以上で良くできていると感じました。 多くの方が道路つきを気にされていますが、現在工事中の道路の先と世田谷通りの拡幅が完成したら、 多少はマシになるのでしょうか… 私自身は抜け道を利用するので、南へ向かう際に 世田谷通りをダラダラ走らないで交差さえすれば（でも、これが問題？）出入りできるこの物件は 条件が意外に良いんじゃないかと思います。 |
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| No.165 |
>新百合の街の話が多いんだろうね？
MRでも新百合ヶ丘の立地を強調していますからね。 私は百貨店を頻繁には利用しないのであまり関心がありませんが、 ここでは、その関係の話題で盛り上がっていますね。 百貨店ならば、東京とか横浜へ出かければ良いと思っています。 交通の便も良いですしね。 マンション購入の決め手は、 マンション自体の仕様と周辺環境でしょう。 周辺環境に占める店舗のウエイトが高い方が多いのでしょうか？ |
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| No.166 |
百貨店に期待したいのは、ビブレやオーパ、イトヨーカドー
がまったくつまらない店舗しかないからだと思います。 新規に百貨店を作るのは相当難しいところだから、 個人的には、店舗の内容に期待したいところです。 まず、ビブレについてはまず、洋服を買える様な 店舗がまったくない。 女性の方は分からないが多分たいしたブランどが 入ってないのではないかと思う。 映画館は良いが5Fの本屋は品数が微妙だし、電化製品 は古すぎるし、ここではとても買おうとは思わないし、 携帯電話のコーナーを広く取りすぎだし。こういった 状況があるからヨドバシとかあれば良いと思う人が 絶えないのではないか。 それと物件の表を見ました。90m2越えだからといって 新ゆりで6000万を超えるのはどうなんだろう。 ありえないでしょう。 |
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| No.167 |
一概に購入予定者だけではなく、いろいろな立場の方が書き込みされているようですね。
新百合から横浜の百貨店に行き易いから必要無いとか、新百合よりも小杉に買い物に行くでしょうとか、音大が来ることに何かメリットがあるかとか、、、30年以上この近辺に住んでいる者としては違和感を感じる書き込みが多くなりましたね。 向ヶ丘遊園が、明大・専大・日本女子大の学生の需要を取り込みながらインフラ整備できていれば、購入選択肢になったんですが、現状はどんなものでしょうかね。 今の商業施設、公共施設、交通インフラで、この販売価格では、私も様子見をしたい状況です。 この価格は、新百合ヶ丘が川崎市の第二の都市と位置づけられていた時の水準ではないでしょうか。 横浜・川崎双方の地下鉄が着工未定の現状では、三和やゆりストア、ＯＸ以上の商業施設、総合病院、けばけばしくない家電量販店、文化公共施設の充実があれば、買いたいなと思います。 できれば逆に町田から新百合に買い物客が来るような商業施設がいいのですが。 |
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| No.168 |
南口に関しては、とにかくサティ(ビブレはGAPやJ-CREWがあるのでまだ許せますが)が酷すぎる。
あのままではいつかHMV撤退するんじゃないですかね。 電気屋さんは店舗にセンスがなく、ゴチャゴチャしているのでいらないです。 物件に関してですが、ホームページで完成予想CGが見えないのは私だけでしょうか？ |
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| No.169 |
146 159さんのご意見に納得します。
新百合ヶ丘の良いところはそれなりに高級感のある住宅環境でしょう。 同じ東京近郊郊外で人気のある立地との比較で見合う将来性とそれに見合ったコストになっているかだと 思います。比較に無理がありますが、立川、府中、聖蹟桜ヶ丘、多摩センタ、たまプラ、日吉あたりの 駅前が対象になるのかもしれませんが .... 上記物件での現状販売価格帯や物件そのもの比較で。 大規模で、駐車場も地下にあり、全体的なメンテナンスコストもそんなに高くなりそうに ないことを考えると妥当な金額帯なのではないかと考えます。 |
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| No.170 |
>167さん
>新百合よりも小杉に買い物に行くでしょうとか これ、思いっきり私ですねδ(^_^;)。お恥ずかしい。 一寸だけ言い訳させて貰うと今の小杉と新百合を比較しているのではなく、 仮に川崎地下鉄が小杉〜新百合ルートで１０年後に開通したらという想定です。 167さんがおっしゃるとおり新百合はかつて「川崎新都心」と位置づけられて いましたが、それはあくまでも川崎市が「東の工業、西の居住」という構造を 持っていたからで、企業の工場跡地に大規模開発が頻発する昨今、この図式は既に 過去のものになったと個人的には考えています。南部線に乗っていると大きな マンションだらけでびっくりします。 さて、ガーデンアリーナに話を戻しまして、みなさんあまり書き込まれていない のですが「完全屋内駐車場」はなかなか希少なメリットだと思うのですがいかがで しょう？多段式の立体駐車場を雨の中操作するのはかなり大変ですし。 |
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| No.171 |
地下駐車場で雨にはぬれずにいけていいとは思いますが、
機械式駐車場というのが引っかかります。 自走式のほうがいいのはもちろんですが、このことには眼をつぶろう、と思う。 |
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| No.172 |
170さん
川崎市の位置づけでは新百合は今でも「新都心」です。 小杉は「第三の都心」というよく分からない位置づけです。 また、仮に地下鉄ができて小杉と接続したとしても、 新百合をも組み込むような大きな商圏を形成するとは思いませんし、 それだったら新宿へ行くでしょう。 完全屋内駐車場を採用したのは、アリーナ住民のためよりも新百合の都市景観に配慮した結果だと思います。 |
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| No.173 |
164です。
完全屋内駐車場は、空地率を確保するためですか？駐車場でも空値に換算するのでしたらごめんなさい。 屋内駐車場、私は評価しています。今、5年前分譲、値上がりしている（巷では優良）マンションに 住んでいますが、駐車場は地上3階までの自走式です。しかし、1回に止めている車も、雨が降ると濡れます。 しかも、垂れてくるのは自然の雨より遙かに汚い雨です。現在、地上1階のみで屋根もあるマンション駐車場は 少ないのではないかと思います。私は屋内駐車場、高く評価しています。出すのに時間がかかっても、安全性と、 しか出入り口のスムーズさは新百合随一だと思います。 |
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| No.174 |
都心から30分程度でアクセスが良く、駅から10分以内で、
しかも大規模なりのメリット（ゾーンセキュリティーや管理など）がある物件は そんなには出ないと思うのですが、どうなんでしょう？ マンション供給過多時代を迎え都心でも良い物件はたくさん出るのでしょうか？ 都心特に湾岸の場合、地震は怖いし、敷地を出たらまったく緑なしで、私は耐えられません。 なんかすごく否定的な意見が多いようですが買うことは勧められない物件なのですか？ |
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| No.175 |
168さん」、私は完成予想CGいろいろな角度からみられます。
なんでビューコート側からのものがないのでしょうかね。 いろいろMRを見てきましたが南向きってだけで希少価値ありですよね。 |
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| No.176 |
地下駐車場は、地上では台数が確保できないからでないかな。
地上設置だと戸数の５０％確保も難しいでしょ。 この辺で地上駐車場で駐車場が１００％なのは、２番街と３番位ではないかな？ 空き地率が７０％超なのも確かこの２物件くらい。 空き地率が狭いと、駐車場の設置台数を減らして地上にするか、地下にして台数を稼ぐかの２者選択。 レガートは地下に設置して、それでも足りないのでタワーを造った。でも設置率は全戸分の８２％。 小規模で比較すると藤和の物件が地表で５０％の設置率だけど、大部分を地下に持ってきたサンクタスは敷地があれだけ狭くても実質１００％の設置率。 景観を配慮しました、って言うとカッコよいけど、まあセールストークでしょうね。 空き地率小、容積率大の物件のためお金をかけて地下に造りましたというのが本音でしょうね。 周辺物件の空き地率・容積率をざっと調べた限りはそのように思いますが。 |
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| No.177 |
＞１７３
買き忘れましたが、地表の駐車場は空き地に換算するという事のようです。 過去周辺で分譲された某物件のパンフには、建物が建っていない部分の面積を開発総面積で割った数値が空き地率として書いてありました。 定義は良くわかりませんが、自分はそうやって比較してます。 |
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| No.178 |
>173さん 1回に止めている車も、雨が降ると濡れます。
>しかも、垂れてくるのは自然の雨より遙かに汚い雨です。 自走式でもぬれることがあるのですか。大変参考になりました。 ちなみに、173さんの駐車場は、床がコンクリですか？それとも金属の網状ですか？ そういえば、ガーデンアリーナのような地下機械式でも、雨の日に帰ってきて、 止めたら、下の車にもポツポツたれるのでしょうかね？そういう駐車場の経験が ないので、どなたか教えていただけるとありがたいです。 |
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| No.179 |
１７５さん
ビューコート側からのＣＧがないのは、「鉄塔ビュー」だからじゃないでしょうか？ あの巨大な鉄塔を隠すのは、無理でしょ？ |
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| No.180 |
駐車場１００％のマンションに１７年住んでますけど、一度も全部埋まったことは、ありません。
２台、３台、持っているお宅も居るんですけどね。 ちなみに、駅から徒歩１５分かかります。 |
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| No.181 |
このまま状態の新百合ヶ丘駅周辺に、これ以上マイカーが増えたら、休日の混雑はどうなってしまうんでしょうかね。
私ならこの機会に車を手放したいですね。 そのためには、もう一段の都市整備が進んでほしいのですけれど。 |
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| No.182 |
>>178さん
ここの駐車場は完全に地下に潜っているようですから、まず汚れることは ないでしょうね。以前住んでいたマンションがそうでした。「洗車いらず」 で快適です。 今住んでいるマンションは173さんと同じように地上３階建ての自走式駐車場で、 私の車は２階部分（当然屋根付き）ですが、ひどく車が汚れますよ。 原因は、壁にあたる部分が窓のようになっているのですが、そこから雨やホコリ が入ってくるからです。風の強い季節などは洗車しても二日後ぐらいにはゴミや ホコリが全体についています。「自走式屋内駐車場」に騙された感じがしています。 |
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| No.183 |
178さん（引用箇所の色をかえるのはどうやるのでしょうか？）
173です。 先程確認してきましたが駐車場の床はすべての階でコンクリでした。 一階なのに汚れること、最初はとてもびっくりしました。 黄砂の季節なんてすごいです… うちの車はパールの入った薄めのグリーンなのですが とても汚れが目出ちます。雨の後は濡れて乾いた所が白く塩が浮き出たようになりさらに目立ちます。 ガーデンアリーナの駐車場で、当初は機械式3階の一番下がよいと思っていたのですが、 例えば上の車のクーラーの冷却水その他下に落ちてくるのではないかと思うと少々心配ですね。 |
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| No.184 |
新百合ヶ丘に住んでいますが、ポストにクリアファイルに入った
パンフレットが入るようになりました。 第一期苦戦でしょうか？ |
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| No.185 |
駅までの道のりが坂を上がったり下がったりするのが不便ですよね。
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| No.186 |
物件自体は悪くないと思うんですけど
何故人気ないんでしょうね？ 売れ残る物件はやはり買いたくないですが。 やはり立地がイマイチなんですかね？ |
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| No.187 |
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| No.188 |
187さん
私も先週末にMR行きましたが、すごく混んでました。 待合い室みたいなところがあふれかえって座れないほど でした。時間帯によって違ったのかもしれなせんね。 私が希望しているタイプは希望書の段階ではすでに倍率が ついてしまっています。他のフロアでも厳しい状況。 実際に正式登録する人がどれ位いるかはわかりませんがね。 |
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| No.189 |
日によってというのはあると思いますが
これだけの規模ではやはり人気が無い方なんじゃないかって気がしてます。 理由はなんなんでしょうね。 この状況だと間違いなくヒルトップは売れ残るでしょうね。 |
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| No.190 |
前スレにもあったけど、南口と違って北口は未知数の要素が多いんだよ。
いくら大企業のブランドがあっても、様子見したくなるよ。 いろいろ開発計画が変更された前歴もあるし。 |
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| No.191 |
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| No.192 |
まだ悩んでます。
完売するなら買いたいんですけど そればかりは誰にも分かりませんよね |
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| No.193 |
間取りは使いやすそうな部屋が多いのですが、立地が、北口の今のモデルルームあたりならいいのですが、
少し坂を上がるのが意外と面倒な気がしてしまって。 |
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| No.194 |
>完売するなら買いたいんですけど
192さんは何のためにマンション買おうとしているの？ 自分の意思はないの？ 他の人が買うから私も買うなんてスタンスだと失敗するよ。 |
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| No.195 |
今日から申し込みが始まってますね。
すいません皆さんのご意見をお伺いしたいのですが、うちは申し込もうかやめようか 本当に迷ってます。 間取りも新百合という場所もセキュリティ的にもとても気に入っているのですが 以前こちらのスレでも話題になりましたが、コンクリートの強度が24Ｎというのが 気になっています。 地盤は良さそうですが、やはり長く住みたいと思っているのでコンクリートが もっと頑丈な方が良いのかなあと素人内容で申し訳ないのですが心配です。 皆さんのご意見を是非お聞かせください。宜しくお願いします。 |
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| No.196 |
他のマンションで27Nってうたっているやつが、単純に「24Nでもいいんだけど3Nわざわざ強くした」
わけじゃないんだよね。勿論そういうのもあるかもしれないけど、超高層なんかは必要で27Nにしている 場合が多い。何しろ昔なら中に鉄骨が入ってないと建たなかったような高さの建物だからそれなりに コンクリートの強度がいるんだよね。それでも売る方は「この建物は27Nです！」みたいに売りになる ところはみんな売りにするから普通の人じゃ解らないよね。自分はそんなに気にする事じゃないと思う。 それよりも、やっぱり値段が高いのが気になる。聞いた話だと三井不動産ってところは即日完売＝価格 設定の失敗と見るそうだ。「もっと高くしても売れた。」と。だからこの物件も最初は高めに設定して いる可能性が十分ある。そういう意味では今回は見送って次の記まで様子見するのも手段かも知れないね。 |
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| No.197 |
196さんの言うとおり、私も 27Nか24Nかは大した問題じゃないと思います。
三井不動産の考え方も同様で、以前、三井不動産の社長が日経ビジネスか 何かのインタビューで、「即日完売は値付けの失敗だから評価しない」と 語っているのを読んだことがあります。今売出し中の棟に特にこだわりが 無ければ、後の期まで待ってみるのも手だと思います。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
>196 197さん
ありがとうございます。 そうですね。24Nの事はあまり心配しなくても良いかなと思い始めました。 確かに高い買い物ですのでじっくり検討しようと思います。 今回売り出し中の棟は多分3つの棟の中では一番売れ行きが良いのではないかなとも思います。 でもこれだけの戸数ですので、今回は見送って売れ行きも見てみようと思います。 |
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| No.200 |
値段の割りに安っぽいんだよね。基本設計、立地、内外装とも。
新ゆりってのは、名前先行だから、名前に金を払えるか？ということじゃない？ |
現在の物件
ガーデンアリーナ新百合ヶ丘
- 所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺546番地他、神奈川県川崎市万福寺土地区画整理事業区域内7街区3-1画地、3-2画地（保留地)(地番)
- 交通：小田急線新百合ヶ丘駅 徒歩8分
- 間取：3LDK
- 専有面積：75.16m2-83.67m2
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