ガーデンアリーナ新百合ヶ丘について話そう！

[匿名さん]

ここでは購入検討者からの前向きな意見を求む。

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺546番地他
　　　　　神奈川県川崎市万福寺土地区画整理事業区域内7街区3-1画地、3-2画地（保留地)(地番)
交通：小田急線「新百合ヶ丘」駅 徒歩8分

[102: 匿名さん]

>99さん
うちも同感です。新宿の南口も昔とくらべたら大違いですからね。昔は薄暗いイメージだったのに
今は高島屋などがあってとても栄えています。
今の時点では新百合も北口は静かなイメージですが、これから先々発展は見込めると思います。
ただ、未知の話なので、最終的には自己判断ですけれど。
転勤族なので、少しでも売りやすい地域をと考え急行もとまり、治安も良い新百合を選びました。
またこんな事書くと、厳しい意見が飛びそうですが苦笑

ちなみに北口の駅ビルにスタバが入るという噂がありますよ。

[103: 万福人]

北口生活の長い方が開発に慎重なのは無理もありません。
なにせ、ほんの２年前まではこんな↓でしたから。

http://kamakura.cool.ne.jp/manpukuji/kakudai.html

夜に世田谷道路を登戸方面から帰ってくると、なにやら信州あたりの田舎道を
走っているような錯覚によく陥りました。横を走る小田急が三セクの田舎列車の
ように思えて（笑）
北口は「新百合の勝手口」だと思っています。客に見せるなら南口の方が見栄え
がいいけれど、北口も意外にに便利なところがある。私は土曜日になると区役所内の
図書館に行きます。本を物色した後役所を出て、ロータリー前の駐車場と区役所に
挟まれた場所にある野菜の直売所でもぎたて野菜を買います。この間買ったラディッシュは
とてもみずみずしくて絶品でした。

99さんが東急沿線のこことを書かれていますが、私も小田急の鉄道事情はかなり改善したと
思っています。世田谷区内の複々線化工事中はギュウギュウ詰めの社内に４０分以上も閉じ
こめられ、しかもノロノロ運転で発狂しそうでした。今はそこそこの混み具合で３０分強で
行ってくれます。
基本的に城南方面の私鉄沿線は一通り開発が済んで、今は乗り換え一回の福路線の方に開発
が移行しています。東急であれば港北ニュータウン、小田急も多摩線の方が開発のメインです。
そんな中で、新宿から最速２１分で帰ってこられる駅の徒歩１０分県内に新しい街が出現する
というのは、確かに非常に希少です。

万福寺の開発について詳しく知りたい方は、モデルルームの向かい側のJAのビルに入っている（はず）
万福寺土地区画整理組合に行くと、情報が得られると思います。モデルの説明では自分の物件に都合の
良いことしか言わないでしょうから。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kukaku/sekou.htm

追伸　97さん

ハイパーの脇は確かにちょっと薄暗いですよね。明るい街灯が欲しいところです。

[104: 匿名さん]

大規模なのに、スペックが乏しすぎる。
だから高く感じるんだよ。
コンクリートの基準は24Nmと書いてある。
阪神大震災以降は27Nmが標準になってきている（新百合近辺の物件だと３番街以降）。
野村は4〜5年前から100年コンクリートと称して30Nmのコンクリを使用する物件が多数出ているのは皆さんも知ってるとおり。
また、ビューコートは一般的に場所うち杭よりコストが安いと言われる既製杭を使っている。
阪神大震災のとき、場所うち杭が26%壊れたのに対し、既製杭は73%が壊れたというデータがある。（長谷工元副社長の書いた有名な本）
いくら技術が上がったといってもね〜。
原油価格、建材費が上がってきた分、どこかで吸収しなきゃいかんのだろうかね。
販売価格も当初より下げたそうだから、その分もどこかで吸収しなきゃならない。
普通の人は不安に思うのが普通じゃないかね？？

[105: 匿名]

初めて参加させていただきます。私もこの物件の購入を考えている者です。よろしく。
少し古い話ですが、鉄塔に電気が通っているのか、今後通電の予定はあるのか
気にされていた方がいたと思いますが、東京電力川崎支社に電話で確認したところ
「現在、通電していない。また、現時点において通電する計画もない。ただし、将来
全く通電させないとは言い切れない。」との返事を9月26日に受けましたので、
ご参考までにご連絡します。もし、お互いにこちらの住民になった暁には、どちらさまもよろしく。
104番さん、基礎の件は、全く同感です。

[106: ８３，１０４]

ガーデンのダメだしではなく、冷静に客観的に見ています。
物件は肯定していますが、価格は？？ですね。
過去の事例や諸事情を考えれば平米単価で中層階で５０万前後かなと。
鉄塔ビューや今後売り出される前面に棟がかぶる場合はさら安くても良いのではと思いますよ。
川崎、横浜では上昇に転じている所があるのに、新百合近辺の土地公示価格は現に下がっているわけです。
物件数が抑えられてきたから価格が高め安定だったというのは、三菱も東急も小田急がさんざん言ってきたこと。
山手の新地区効果がなくなったとき、物件数のダブつきによる価格への影響（中古市場）は既存地区より大きくでると思う。

そういえば、スタバはミロードの改装に伴いできるという噂もありますね。

[107: 匿名さん]

99です。
私自身は、田園都市線に対し憧れのイメージもあり、住みましたが混雑にうんざりといったところです。
自分自身は幼少時から多摩センターに住んでいました。京王線に特急かできたとき（ただし今はなくなりました）、
とても便利に感じました。なんせ、多摩センター→調布→明大前→新宿でしたから。
　田園都市線の悪口を言うつもりはないのですが、各停と急行の二種類しかなく、停まる駅が多すぎです。
小田急は多摩センターどまりの時代でした。
　多摩センターも万福人さんが示して下さった北口のような感じでした。
　駅前にはヨーカドー（丘の上プラザ）しかなく、私が通う小学校への通学路にはマムシ注意の看板が…
唐木田ができ、多摩線も本当に便利になったと思います。
私自身は成人し親元を離れましたが、近時新宿から仕事で町田方面へ向かう際小田急に乗って
快速急行の便利さに驚愕しました。早いし空いてる！
新百合は分岐点ですし、今後ダイヤ改正があったとしても主要列車が停まらなくなるということはあり得ない、
という点では街として有利な点があると思います。

ところで、私自身、自分の育った環境等からなじみがあること、自身が地震が怖いことから考えて
今とてももてはやされている湾岸には住めないと感じています。
今後の子育てとうの影響も考えて両親の住まいとも近い新百合ヶ丘に居を構えようと思ったわけですが
104さんのおっしゃる基礎の件は不安ですね…

さらに言えば、今ビューコート前に建っている鉄塔には電線がついていませんが、105さんによると、
　105さん、情報提供ありがとうございます
今のところつく予定はないということでしょうか。
鉄塔があまり見えない弐番館の部屋の購入を検討しているのですが、
電線がついて目の前を通るなら話は別です。

新しく開発されたところはどうしても住む人の結束が薄れがちですよね。
そこをついて電線が通ってしまったら…という不安もあります。
実際に購入して入居したら、-活動等でのある程度の負担も覚悟した上で-
皆で街をつくってゆくという意識が必要なのかもしれませんね。

[108: 匿名さん]

↑ごめんなさい。字数制限があったのですね…

私にとってはとても大きな買い物ですのでついいろいろ書いてしまいました。お許し下さい。

[109: 匿名さん]

104さんへ
スペックについて、ご教示ありがとうございました。
不明にもそうした知識が全然ないものですから、もう少し教えて欲しいのですが、ヒルトップコート壱番館の直接基礎、ガーデンコート壱番館、ヒルトップコート弐番館の拡底杭については、どうなのでしょうか？

[110: 匿名さん]

確かに基礎スペックが弱いのはちょっとですね。
ただ、床スラブや戸境壁の厚さは合格点ではないかと思うのですが（ＡＬＣも使用してないようですし。）
元々のコンクリの強さが軟弱なら意味ないですけどね。

[111: 匿名さん]

新百合というよりは百合丘に果てしなく近いマンションなのでは・・
それにしても4500万とは思いきった値段なこと。バス便のヨネッティ
の方は3000万からあるのに・・しかも駐車場付き。。バス使うか使わ
ないかでここまで差が出るとは・・
1つ向こうに行けば、柿生か五月台の戸建てが狙えます。。

[112: 匿名さん]

設計の説明会では基礎設計には自信があるようなこと言ってましたけど、
基礎スペックが弱いのじゃないか、という指摘は青天の霹靂ですね。
上で書いている人がいるように、新ゆりってイメージだけで価格が高い感じですね。

南は土地の造成段階で、ここにはスーパーができるなど将来何ができるかを発表してましたが、
MR行っても周りの大規模な空き地に何ができるか何も情報無かったです。
街並みがよくなるとかここで期待値を煽るのはちょっと変ですね。
そんなことを書いてるのは営業の方でしょう。
見込み客は地元に詳しい人もいるでしょうから、変なこと書かない方がいいですよ。

[113: 匿名さん]

購入の希望ありです。第1期2次に希望物件を出してもらう予定です。
とは言いつつも、確かに無駄な点が多い気がします。

・MRに無駄な人が多すぎ（つっ立てるだけで、ろくに知識もない）
・駐車場に4人も警備員はいらないでしょう
・ミストサウナの標準装備もいりません
・バスタブをワイド型から標準型にするとものすごいオプション料金がかかる
（バスタブよりも洗い場が広い方が嬉しいのに、、）

担当の営業さんがいい方なので、それで救われていますが、、

北口側の商業スペースはスーパーかホームセンターになると
いうような話は聞きましたが、、、
宮前区にある2Fがビバホーム、1Fがマルエツみたいなものに
なると嬉しいのですが。

[114: 匿名さん]

開発業者(三菱・三井)が、積極的に、商業スペースへの店舗誘致を進めてくれたりしないのでしょうか。

ヨドバシカメラ・大きな本屋・牛丼屋などを北口に誘致して、
町田に匹敵するような活気のある町にならないかなあと夢見てます。
南口の、のんびりした雰囲気をそのまま持ってきても、町全体の魅力は高まりませんし。

そういう期待はできませんかね。

[115: 匿名さん]

113さん、ミストサウナについては私も同意見です。
それなら台所に浄水器が最初から着いていいたほうがどんなに良いか…
オプションは何でも高めにできてるようですね。

[116: 匿名さん]

>115さん
確かに浄水器オプション\63000は痛いですよね。

それにしてもこの戸数完売するでしょうか？購入は検討してますがすごく心配です

[117: 66です。]

> 82さん、ありがとうございます。災害による鉄塔の倒壊までは考えていませんでした。
確かに杞憂かもしれませんが、指摘されると気になるものですね。

> 105さん、現在のところ鉄塔への送電計画はないとの情報ありがとうございます。
今後、開発が進んで電力需要が大きくなった場合には送電されるかもしれない
ということですね。

> 107さん、鉄塔には電線がついていないように見えますが、ビューコート前の鉄塔と、
ヒルトップの背後にある鉄塔の間には既に地中電線（マンションのビオトープ側を
迂回）でつながっているそうです。
したがって、送電が開始されたとしても、建物の上を電線が通ることは絶対ないと
営業の方がおっしゃっていました。

[118: 匿名さん]

>114

町田みたいな街になって欲しいと思って新百合ヶ丘にマンション買う人なんて居ないでしょ。
営業の人も「風俗店の無い環境が売り」と言ってました。

小田急線に長年住んでますが、町田・本厚木は汚い街で嫌ですね。

[119: 匿名さん]

102・106さん
スタバはエルミにできるらしいですよ。今週の求人広告に載っています。
11月中旬オープンですって。
きっと一階にあるガラス張りのカフェを改装するんじゃないですかね。

[120: 万福人]

今回のこの物件が高いか安いかを判断する一つの方法として、
皆さんご存じかも知れませんが物件価格の中の土地と建物の金額構成を知ることができます。
価格表に消費税額が記載されていれば計算することが可能です。

例えば物件価格4300万円、うち消費税150万と書いてあったとします。土地の売買に消費税は
かかりませんので、１５０÷０．０５＝３０００万円が建物価格、残りの１１５０万円が土地の
価格になります。建物価格を平米数で割れば１㎡辺りの建築コストを知ることが出来ます。
これを他の物件と比べてみれば今回の物件の建設コストが割高か割安かがおおざっぱに解ります。
ただし、比較対照の物件は現在施工中若しくは最近の物件にする必要があります。建設コストも
当然相場があり、時期が変われば相場も変わります。業界では２００２年が建設コストの底値
だったと言われているようです。近年は特に鉄（マンションの場合は鉄骨や鉄筋）の値上がりが
激しく確実にコストアップしています。今ならレガートプレイスと比較してみるのも良いかも
知れません。

仮に建設コストが割高で、現在の仕様に高級感を感じなければ間接コストが高いと考えられます。
あれだけのモデルと従業員、広告費、デベの見込み利益、全て物件価格に乗っかっていますから。
逆に建設コストが安ければ土地が高いことになります。
その上で買いかどうか。これはもう皆さんおっしゃるとおり街づくりにどれだけリスクを負えるか
です。上がるかも知れないし上がらないかも知れない。株みたいなものです。

ところで構造仕様ですが、既成杭や拡底杭も当然ながら、直接基礎に驚かされました。
これを採用できるということは支持層（地盤の固いところ）が相当上の方にあるということに
なります。あるいは階数が低いか。この辺りは私はパンフ等を見ていませんのでいい加減なことは
言えませんが。ちなみに湾岸エリアのタワー型マンションなどは、この杭を気の遠くなるような深さ
まで打ち込んでいます。
コンクリートの強度や杭の種類は地盤の状況や建物形状によって変わりますから、一概に善し悪しは
判断できません。判断方法としては性能評価の書類の中に「どの程度の頻度で起きる地震を想定して
いるか」という記載項目があると思います。「５０年に一度程度の地震に耐えられるようにしている」
とか「１００年に一度の規模の地震でも耐えられるように設計している」というような表記です。

[121: 万福人]

↑す、すみません。私も文字制限にかかってしまいました。