グランスイート麻布台ヒルトップタワー パート4

[購入検討中さん]

前スレが1000件になっていたので、グランスイート麻布台ヒルトップタワーのパート4です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358995/
公式URL：http://www.gs-azabudai166.com/

＜全体概要＞
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
所在地：東京都港区麻布台3－2－10の一部他
交通：南北線六本木一丁目駅徒歩7分
総戸数：166戸
間取り：1～3LDK、40.1～134.07m2
入居：2014年3月予定
売主：丸紅
設計・施工：大林組
管理会社：丸紅コミュニティ

[315: 匿名さん]

＞３１２

確かに。デベももう少し賢いでしょうから、ワザとめんどくさくしているんですね。なるほどです。

[316: 匿名さん]

記事の中で「と報道されています」ってそれ事実じゃなくて単なる想像じゃん。
しかも具体的な数字は台湾の25戸って…
どこが多いの？

[320: 匿名さん]

あと少し早々に完売してこの掲示板閉鎖されればいいですね。
そしたら次のネタ探して移動するんでしょう。

とりあえずネガ以外の方はオールスルーが一番いいと思います。

[324: 匿名さん]

スルーするのは自由なので、引き続き議論をしましょう。

１６６件中既に３３件が賃貸とのことですが、具体的にどういうマイナス点が懸念されますか？

[325: 匿名さん]

166戸のうち33戸が賃貸に出されてる。
厳然たる事実だけど、何か？

[327: 匿名さん]

２月の竣工前に完売にたどり着かなかった。
これも厳然たる事実。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[329: 匿名さん]

他社とエア購入者が賑やかだこと(笑)。魅力的な物件だから投資家が買うのは事実です。半額で売りにでも出されたら、またネガりにいらしたらいかがでしょう

[330: 匿名さん]

1年半売れ残ってる物件が魅力的。。。
そういう無理な主張ばかりだからネガさんを呼び寄せるんです。

非を認めて次に活かせばいい、それが大人の特権ですよ。

[331: 匿名さん]

ここは一般よりも値付けが高く設定されており，それ相応の仕様を用意している物件．でも，それだけの高価格でも売れた点は評価できるし，さすがな物件．
一方，西麻布，三田レジは竣工前の完売，広尾も完売間近ですが，価格の幅はありますが，ある程度現実的な価格を設定し，販売を推進していたので，それらと比較するのも難しいかと．
高価格で時間かけて売り切るのか，コストパフォーマンスを意識して早期に販売を終えるかの違いかと思います．

[332: 匿名さん]

ここは、非現実的な価格なんですか？

[333: 匿名さん]

非現実的ではないが，高めの価格設定なのは間違いない．でも，竣工までには間に合わなかったが，それでもほぼ完売に近いくらいに売れた，というのが事実ですね．

[334: 匿名さん]

西麻布，三田レジ，広尾は安すぎる、ということが言いたいのかね？

[335: 匿名さん]

上の3事例は価格とのバランスがよかったんじやないかな

[336: 匿名さん]

じゃ、ここはバランスが悪かったのか。

[337: 匿名さん]

西麻布は完売したし、広尾も販売ペースは悪くない。
麻布台買うなら広尾買うって人が多いのでは。

特に33戸という目立つ賃貸募集が明らかになった今では。

[338: 匿名さん]

広尾は販売開始から半年たらずで８割強売り切ったから上々だね。西麻布は高くもなく安くもなく。階数、間取りによる、とったところだったかな。ここは？

[339: 匿名さん]

ここは割高な印象が強い。
完成した今では、オフィスビルちっくな外観や公道に面した正面の圧迫感など余計にネガティブ要素が購入者に足止めさせてる気がする。
それに加えて賃貸だらけ。
いくらこれから値上がりすると言っても、高く買ったら意味がない。

[340: 匿名さん]

ようやく検討版らしくなってきた
麻布台はマイナス点が多い割にプラスが少ない印象
内装は綺麗だけど、それは広尾も一緒

西麻布は坪350万程度からの割安な価格設定、
広尾は南麻布アドレスと、それぞれ明確な売りがあった

[341: 匿名さん]

途中から話がこんがらがっていますが、広尾、って、パークハウスの方じゃないの？

グランスイート広尾は、南麻布四丁目の低地で、局所的な立地はこっちの方が良いのでは？残戸もまたまだあるし。

あと、比較するなら、高樹町も含めるべきでは？あんなことになってしまいましたが、三菱の物件は、総じて売れ行きは良かった。

[342: 匿名さん]

広尾はグランスイート広尾だと思う。
確かに南麻布の低地ではあるけど、
麻布台の方が立地が上ということは無いのでは。
上の方も書いてるが、ここは商業地の雰囲気が強い上に
大使館のおかげで特別な音声が響く場所だから。

[343: 匿名さん]

広尾も西麻布も広尾が最寄駅。街力、駅力の差じやないかな

[344: 331]

331ですが、申し訳ありません。広尾はグランスイート広尾のことです。
不動産業の方は総じて、「麻布台」は高い、と評価していたようです。坪単価が500を超える物件はあまりなかったので（ｋれからはどんどん出るでしょうけど）。
グラン南青山高樹町：70－90m2台　1億―1億2000万　くらい、8か月程度で残り1戸
西麻布レジデンス：　70－90m2台　9000万―1億2000万くらい、10か月程度で完売
レジデンス三田：　70-90m2台　9000万―1億くらい、8か月程度で完売
グランスイート広尾：70-90m2　9000万―1億2000万くらい、8か月程度で残り10戸程度
総じてこれらは坪単価が420万-450万くらい。

グランスイート麻布台はこれを超えるために当初は売れなかった。でも、ほしい方はやはりいらっしゃるし、魅力のある物件ではあると思うので、じわじわ売れていったというのが、現状かと思います。
上記物件もここも弱点がありますが、価格でカバーしたり、仕様でカバーしているので、どこもいい物件かと思います。

[345: 匿名さん]

344さんを参考にするとまず広尾が完売して、
そのあとに麻布台も完売を目指すという流れかな？

[346: 匿名さん]

検討する側からすれば、微妙だよね。ここはもちろん、広尾がそれほど良いわけじゃないし。かといって、今後出る物件は高そうだし。去年、色々出ている時に買っておくべきだったのだろうか・・・。しかし、去年の物件は施工ミスなどのトラブルも多かったし・・・。

[347: 匿名さん]

今年、麻布台を買われた皆さんは、
166分の33という高い賃貸比率になることを
承知のうえで買われたんでしょうか？
346さんの言う通り悩みますが、
私はつい尻込みしてしまいます。

[348: 匿名さん]

売主が高値戦略でじっくり売るのは自由だけど、消費者としては割高物件つかまされることになるからきついですね。

内装がいいのは事実ですが、内装に惚れて買うのは最も避けるべきなのはご存知の通りです。

[349: 匿名さん]

マンションは立地がすべて。
駅からの距離と将来も変わらない近隣風景。
ここは駅からの微妙な距離と、隣の大使館のせいで発生する週末の騒音、前面道路の交通量の多さ、向かいの郵便局の建て替えの危険性などがマイナス要因だったのかも。
でも一時的に住むなら便利な場所に違いないから永住ではなく賃貸が多いんだろう。

[350: 匿名さん]

立地が残念なのは致命的ですよね。
賃貸需要が多いとはいえ、ここまでよく売ったとは思います。

[351: 匿名さん]

マイナス面も多くあるけど、これだけ高い値段で完売真近というのは素直に評価できるかと。
それだけハードや魅力があるということかと思います

[352: 匿名さん]

ここで賃貸になっているのは、販売後に賃貸になったのか、丸紅？が販売を断念して賃貸に出したのか、どちらでしょうか？気になります…
一般にある程度の時期になれば販売せずに販社は賃貸に出してよいと重要事項説明にあると思うのですが。

[353: 匿名さん]

>344さんを参考にするとまず広尾が完売して、
>そのあとに麻布台も完売を目指すという流れかな？

とんでもない、広尾はまだ十何件残ってますが、ここはもう２、3件しかありませんよ。

[354: 匿名さん]

>345さん
331,344ですが，353のおっしゃる通りですが，ここは残り数件です．完売目前です．
私が言いたかったことは，高価格の設定にもかかわらず時間かけて売れたということ．販売期間が長いのはしょうがないのではないかということです．

[355: 匿名さん]

高価格だろうと売れるところはあっさり売れるような

[356: 匿名さん]

千代田富士見でしょ。ここは、結果売れたからね。まずまずでは

[357: 匿名さん]

残り2.3戸なんてどこのデマですか。
公式ウェブサイトですら5戸とあるので残り10はあると思う。

[358: 匿名さん]

どこのデマでもありません。実際に丸紅に問い合わせればわかることです。

ウエブサイトの更新が遅れているだけです。

今日最終時で下層階が２、3件、キャンセル物件が1件でうち、キャンセル物件が（二人連れの方だと思いますが）無くなり
下層階のみになりました。うちはその時点で帰ってきました。もうこのマンションは閉店まじかですよ。

[359: 物件比較中さん]

賃貸があってもこちらの物件は審査が厳しいと思うので問題視は不必要かと。

[361: 匿名さん]

ＨＰが更新されて３戸になりましたね。
ＭＲを訪問されて直接確認した353さんのおっしゃることが正しかったってこと。
357さんはデマとか発言されたことについて謝罪した方がよいと思いますよ。

[362: 匿名さん]

粘着ネガに何言っても無駄だと思う。無視が一番。

[363: 匿名さん]

最後に来て、急に販売ペースが上がったのは何故だろう？

[364: 匿名さん]

353です。

今日広尾の方のモデルルーム見てきました。

担当者が地図でこの物件の周りで現在分譲中のものを指さして、ここは残り何件、そこは残り何件って教えてくれました。
どこも、もう売れ残り処分状態なんです。

やはり各デベロッパーは昨年の消費税の締め切り9月をゴールにスケジュールを組んでやってたんですね。
今やってるのはどこも売れ残り処分ですよ。

家電量販店でPCやテレビの売り上げが昨年の３０、４０パーセント減とかデパートでは高級品の売り上げが６０
パーセント減とかやってますが、デベロッパーの方もそんなの百も承知。
これからは買い手も減るが売り物も減り成約数はガタンと落ちるでしょうね。

こういう時って価格がどの程度下がるかわからないけれどいい物件は出にくくなるのかな。
ここしばらくは不動産に手を出せなくなりました。