グランスイート麻布台ヒルトップタワー パート4

[購入検討中さん]

前スレが1000件になっていたので、グランスイート麻布台ヒルトップタワーのパート4です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358995/
公式URL：http://www.gs-azabudai166.com/

＜全体概要＞
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
所在地：東京都港区麻布台3－2－10の一部他
交通：南北線六本木一丁目駅徒歩7分
総戸数：166戸
間取り：1～3LDK、40.1～134.07m2
入居：2014年3月予定
売主：丸紅
設計・施工：大林組
管理会社：丸紅コミュニティ

[275: 匿名さん]

どちらかと言えば272のように、悪意のある想像（売れ残りを賃貸に回す、外国人うんちゃら…）こそ削除すべき発言でしょう。

[276: 匿名さん]

166件中33件なんて高い割合の新築、港区でみた記憶ないのですが…。

[277: 匿名さん]

どこかの投資家が纏め買いして、賃貸に出したんだろうか。それだけ価値があるんだね、ここは。凄いは。

[278: 匿名さん]

276さんは港区の物件がいくつあるかご存じですか？
そのういいくつを調べてそうおっしゃっているのでしょう。
自分の主観をあたかも正論のように書き込みするのはどうかと思いますよ。

[279: 匿名さん]

都心のタワーを外国人を含む投資家がこぞって買っているのは、周知の事実。ここもそのうちの一つで、それが賃貸に出ている。今さら、何も驚きはない。永住目的の日本人が多いマンションがお好みなら、ほかを当たってください。

[280: 匿名さん]

賃貸率酷いね
ほとんど住んでないんだろうな
賃料はこんなもんかな～
我が家にも影響あるかな～

[281: 匿名さん]

ネガ（と言っても数人でしょうが）は賃貸が今回のネタなんですね。
とりあえずスルーすればいいと思いますよ。

そもそも郊外物件じゃあるまいし、都心で引き渡してすぐ満室とかないですし。
あまり書くとご自身の物件レベルばれちゃいますよ。

[282: 物件比較中さん]

そもそも10月以降の購入者は５月末引き渡しでしょ。
約半分はまだ引き渡しもすんでないじゃん。笑
昨日ヒルズ近辺から見えたけどけっこう電気付いてたけどな。

[283: 匿名さん]

276さんに同意します。

港区なら当たり前という投稿がありますが、
一体どこを指して仰っているのでしょうか。
私の知る限りでも他にありません。

当たり前と言うなら、ここより賃貸率の高い
港区の新築マンションを具体的に言うべきです。
それができなければ賃貸率の高い新築マンションとの
指摘を甘受する以外仕方の無いのではないでしょうか。

[284: 匿名さん]

166件中33件が賃貸って……

[285: 匿名さん]

ここ賃貸の掲示板じゃないよ。
何をネガりたいの？
売れたら売れたでネガってたから悔しいってこと？笑
管理人さんいい加減そういう輩は排除してくれませんかね？

[286: 匿名さん]

賃貸が多いか少ないかが問題の主眼ではないと思います。
少なくともそれだけの人が投資目的で買ったんでしょうから、それなりに資産価値がある物件なのでしょう。
そういう方は素人じゃないでしょうから利回りやリスク係数も計算して最終的に判断したのでしょうから。
具体的な物件名をとおっしゃった方がいますが、賃貸検討の掲示板でもありませんからその必要はありませんし、正確な賃貸の情報なんてどこにもないと思います。
ただ、1LDKや2LDKは賃貸向けですし、それの割合が多い物件はやむを得ないでしょう。
そもそも賃貸が多いと何が問題ですか？賃貸だけの高級物件はいくらでもありますよ。
都心の物件や最近の住宅市場をもう少し勉強されてください。

[287: 匿名さん]

賃貸だけの高級物件と、賃貸率の高い分譲マンションは、随分違うのと思うのですが…。

[288: 匿名さん]

こことまったく同じ物件（戸数、立地条件、タワーか低層かなど）があれば比較になるけど、そうでなければ比較にもならないから不毛。
しかも賃貸の話なら賃貸掲示板でしなよ。
もうその手のネガは相手にしないのが一番。

[289: 匿名さん]

少なくとも自分が住みたいと思って買った人が少ないのは明らか

あれだけあると裏でバルク売りしたかとか子会社付け替えしただけとか勘繰るよね
これから引渡しも有るだろうしまだまだ出るな

[290: 匿名さん]

どこにもネガはいるもの。
これだけの高級物件を購入できるか検討していらっしゃるのですからど～んと構えましょ。

ちなみにあの大人気だったＰＣ千代田富士見の契約者専用掲示板にでさえ、関係ないネガがず～っと線路脇のこと書き込んでいます。

[291: 匿名さん]

因縁つけるのが＊＊＊の仕事、みたいな感じだな。

[292: 匿名さん]

８９３の仕事、ね。

[293: 匿名さん]

ネガ的な内容を書き込むのは自由ですが、根拠のないあまりにもひどいものに対してはきちんと対応するようにデベに伝えましょう。ネットの書き込み程度と思っている方は浅はかすぎます。

[294: 匿名さん]

１６６件中３３件が1サイトから賃貸に出ているというのは事実。

で、そんなに賃貸率が高い分譲マンションってどうなのよ？という話をしているのであって、別に賃貸の話をしているわけではない。

かつ、普通の感覚からして、賃貸率は高いわけで、その理由を議論することが何故いけないのか理解出来ない。

ポジさんは、全て日本人の個人投資家が購入したとお考えですか？
私は、そんなに日本人の個人投資家が多いとは思えないので、業者に安く流した可能性や外国人投資家が相応数いる可能性も相応にあると思うのですが。

何故そんなにこの話題が出ることを嫌がるの？
賃貸率が高いマンションに懸念点があり得るのは、すこし調べればすぐわかると思うし、議論自体を封殺しようとする態度は頂けない。

[295: 匿名さん]

法的対応の話をすると、取って付けたように丁寧風に書き込む。
前と同じネガの手法ですね。
最近はネットの書き込みに対して非常に厳しくなっていることを実感すればよいと思いますよ。

[296: 匿名さん]

294さん、普通の感覚って何ですか？あなたの感覚＝普通ですか？
すぐ裏手に新築分譲マンションがありますが、そこはここよりファミリー向けですがそこの賃貸割合を調べましたか？
まだであれば見てください。それでもまだこれ以上言えますか？
また、神谷町近くに最近できた分譲マンションを調べましたか？
あなたのやっていることは、自己満足の特定物件たたきに過ぎません。悪質です。

[297: 匿名さん]

両方とも売れていない不人気物件ですよね？

ちなみに、特定物件叩きって、マイナスポイントを書いてはいけないの？

あと、結局、３３件についてはどうお考えですか？

[298: 匿名さん]

ちなみにですが、そのブランズ麻布狸穴は、外国人投資家への販売を行っていますよ。

http://www.asiax.biz/news/2014/02/10-090129.php

[299: 匿名さん]

297って広尾にまで書き込んでる人でしょ。
行間気をつけなきゃダメだよ。笑
はい、賃貸ネタは決定どおりスルーします。

[300: 匿名さん]

神谷町のほうは完売ですよ。
ちゃんと調べてから言いましょう。
ってレベル低いな～

[301: 匿名さん]

狸穴は不人気かもしれないが、神谷町は完売だったよ。
どの物件も良し悪しあるし、個人の好みでいーんじゃない？

[302: 匿名さん]

検討版らしく議論をしましょうよ。

166件のうち33件が賃貸って私は多いと思います。

原因はなんだと皆さんお考えですか？

[303: 匿名さん]

簡単でしょ。
１Ｌとか２Ｌとか投資目的になりやすい間取りが若干多いから。以上。

それとも不人気物件だとか、自分で住みたくないとかいう理由を求めてるの？
この前プラウドのメールマガジンでプラウド赤坂の１Ｌを賃貸に出すって話が出てました。
特に３Ａなら借り手もあるし全然普通でしょ。

あなたはどこに住んでる方？

[304: 匿名さん]

302は広尾に書き込んでる人ですよね？

何回も熱心ですね。

[305: 匿名さん]

ちょっと教えてください。グランスイートって名前のマンション他にも結構あるんですが
ここと関係はあるんでしょうか？それともただかぶっただけ？

[306: 匿名さん]

1Lや2Lが若干多いから？
全く説得力が無い。
それが本当なら賃貸比率も若干になってるはず。
303は論破。

誰かが書いてたが、最近の都心タワーは外国人購入者が多い。
麻布台タワーも投資目的の外国人購入者が賃貸募集を
出した分が多いのでは。
166分の33賃貸は多い印象。

それでも買いたい人は買えばいいと思うけど。

[307: 匿名さん]

残り５戸の物件捕まえて何言ってんの？

多い印象ってあなたの主観でしょ。それで論破とかばからしい。

若干とか言葉尻り捕まえて批判してるだけじゃん。若干っていうのは他の物件に比べてってことぐらい読めばわかるでしょうに。

[308: 匿名さん]

＞誰かが書いてたが、最近の都心タワーは外国人購入者が多い。

あなたの意見が正しいと主張するなら、これの証拠出して。
新聞記事とかではなくポジを論破するぐらい信憑性のあるもので。

[309: 匿名さん]

もともとここは投資対象になりやすい間取りが多いマンションということですか？

1Lとか制限しているところがあったような気がしましたが、残念ながら、そういう規制は港区にはないんですかね？

嫌なら、狭い間取りがないパーマンのような高級マンション買うべきなんですかね？

[310: 匿名さん]

都心タワーの購入者に外国人購入者が多い証拠？
新聞記事で十分。ポジは新聞すら読まないのか(笑)

[311: 匿名さん]

結局証拠なんてないんじゃん。
都心タワーの購入者に外国人購入者が多いって書いてるのは何月何日の何新聞？
ネガりたいなら最後まできちんとしなよ。
反論できなくなれば投げだして、ポジ批判して終わり？

[312: 匿名さん]

ここのポジは、このスレにネガティブな情報を書き込むと面倒くさい、と思わせようとしているんだよ。放っておきな。
これからも、ガンガン率直な意見をぶつけ合いましょう。

[313: 匿名さん]

○http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MPLJGK6JTSEE01.html
「今が底値」とアジア投資家が東京物件物色－円安割安、上昇期待(1)」

○https://www.am.mufg.jp/text/20130614rinji.pdf
アジアの個人富裕層による日本の不動産投資も活発化しつつあります。台湾の投資家向けに不動産を仲介している「信義房屋不動産」によれば、2013年3月に過去最高の124組の台湾の投資家が日本に物件探索に訪れ、成約数は過去最高の25件となったようです。また、米系不動産会社が2012年11月からシンガポールで行った日本のマンション商談会では現地の富裕層が港区などの高級マンションを次々に購入したこと等の報道がなされています。日本の不動産市場は規模の大きさや安定した治安などから魅力が高く、外国人投資家にとって日本の不動産への投資は投資地域の集中を避けることにもつながります。

○http://www.nikkeibp.co.jp/article/sj/20130919/365873/?P=9
外国人によるワンルームマンション投資も増加が予想され、その関連銘柄も上昇しています。

○http://dot.asahi.com/aera/2013050200045.html

○http://www.asiax.biz/news/2014/02/10-090129.php

[314: 匿名さん]

パーマンと一緒にするとか…
都内というか本当の都心の物件知ってます？

[315: 匿名さん]

＞３１２

確かに。デベももう少し賢いでしょうから、ワザとめんどくさくしているんですね。なるほどです。

[316: 匿名さん]

記事の中で「と報道されています」ってそれ事実じゃなくて単なる想像じゃん。
しかも具体的な数字は台湾の25戸って…
どこが多いの？

[320: 匿名さん]

あと少し早々に完売してこの掲示板閉鎖されればいいですね。
そしたら次のネタ探して移動するんでしょう。

とりあえずネガ以外の方はオールスルーが一番いいと思います。

[324: 匿名さん]

スルーするのは自由なので、引き続き議論をしましょう。

１６６件中既に３３件が賃貸とのことですが、具体的にどういうマイナス点が懸念されますか？

[325: 匿名さん]

166戸のうち33戸が賃貸に出されてる。
厳然たる事実だけど、何か？

[327: 匿名さん]

２月の竣工前に完売にたどり着かなかった。
これも厳然たる事実。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[329: 匿名さん]

他社とエア購入者が賑やかだこと(笑)。魅力的な物件だから投資家が買うのは事実です。半額で売りにでも出されたら、またネガりにいらしたらいかがでしょう

[330: 匿名さん]

1年半売れ残ってる物件が魅力的。。。
そういう無理な主張ばかりだからネガさんを呼び寄せるんです。

非を認めて次に活かせばいい、それが大人の特権ですよ。

[331: 匿名さん]

ここは一般よりも値付けが高く設定されており，それ相応の仕様を用意している物件．でも，それだけの高価格でも売れた点は評価できるし，さすがな物件．
一方，西麻布，三田レジは竣工前の完売，広尾も完売間近ですが，価格の幅はありますが，ある程度現実的な価格を設定し，販売を推進していたので，それらと比較するのも難しいかと．
高価格で時間かけて売り切るのか，コストパフォーマンスを意識して早期に販売を終えるかの違いかと思います．

[332: 匿名さん]

ここは、非現実的な価格なんですか？

[333: 匿名さん]

非現実的ではないが，高めの価格設定なのは間違いない．でも，竣工までには間に合わなかったが，それでもほぼ完売に近いくらいに売れた，というのが事実ですね．

[334: 匿名さん]

西麻布，三田レジ，広尾は安すぎる、ということが言いたいのかね？

[335: 匿名さん]

上の3事例は価格とのバランスがよかったんじやないかな

[336: 匿名さん]

じゃ、ここはバランスが悪かったのか。

[337: 匿名さん]

西麻布は完売したし、広尾も販売ペースは悪くない。
麻布台買うなら広尾買うって人が多いのでは。

特に33戸という目立つ賃貸募集が明らかになった今では。

[338: 匿名さん]

広尾は販売開始から半年たらずで８割強売り切ったから上々だね。西麻布は高くもなく安くもなく。階数、間取りによる、とったところだったかな。ここは？

[339: 匿名さん]

ここは割高な印象が強い。
完成した今では、オフィスビルちっくな外観や公道に面した正面の圧迫感など余計にネガティブ要素が購入者に足止めさせてる気がする。
それに加えて賃貸だらけ。
いくらこれから値上がりすると言っても、高く買ったら意味がない。

[340: 匿名さん]

ようやく検討版らしくなってきた
麻布台はマイナス点が多い割にプラスが少ない印象
内装は綺麗だけど、それは広尾も一緒

西麻布は坪350万程度からの割安な価格設定、
広尾は南麻布アドレスと、それぞれ明確な売りがあった

[341: 匿名さん]

途中から話がこんがらがっていますが、広尾、って、パークハウスの方じゃないの？

グランスイート広尾は、南麻布四丁目の低地で、局所的な立地はこっちの方が良いのでは？残戸もまたまだあるし。

あと、比較するなら、高樹町も含めるべきでは？あんなことになってしまいましたが、三菱の物件は、総じて売れ行きは良かった。

[342: 匿名さん]

広尾はグランスイート広尾だと思う。
確かに南麻布の低地ではあるけど、
麻布台の方が立地が上ということは無いのでは。
上の方も書いてるが、ここは商業地の雰囲気が強い上に
大使館のおかげで特別な音声が響く場所だから。

[343: 匿名さん]

広尾も西麻布も広尾が最寄駅。街力、駅力の差じやないかな

[344: 331]

331ですが、申し訳ありません。広尾はグランスイート広尾のことです。
不動産業の方は総じて、「麻布台」は高い、と評価していたようです。坪単価が500を超える物件はあまりなかったので（ｋれからはどんどん出るでしょうけど）。
グラン南青山高樹町：70－90m2台　1億―1億2000万　くらい、8か月程度で残り1戸
西麻布レジデンス：　70－90m2台　9000万―1億2000万くらい、10か月程度で完売
レジデンス三田：　70-90m2台　9000万―1億くらい、8か月程度で完売
グランスイート広尾：70-90m2　9000万―1億2000万くらい、8か月程度で残り10戸程度
総じてこれらは坪単価が420万-450万くらい。

グランスイート麻布台はこれを超えるために当初は売れなかった。でも、ほしい方はやはりいらっしゃるし、魅力のある物件ではあると思うので、じわじわ売れていったというのが、現状かと思います。
上記物件もここも弱点がありますが、価格でカバーしたり、仕様でカバーしているので、どこもいい物件かと思います。

[345: 匿名さん]

344さんを参考にするとまず広尾が完売して、
そのあとに麻布台も完売を目指すという流れかな？

[346: 匿名さん]

検討する側からすれば、微妙だよね。ここはもちろん、広尾がそれほど良いわけじゃないし。かといって、今後出る物件は高そうだし。去年、色々出ている時に買っておくべきだったのだろうか・・・。しかし、去年の物件は施工ミスなどのトラブルも多かったし・・・。

[347: 匿名さん]

今年、麻布台を買われた皆さんは、
166分の33という高い賃貸比率になることを
承知のうえで買われたんでしょうか？
346さんの言う通り悩みますが、
私はつい尻込みしてしまいます。

[348: 匿名さん]

売主が高値戦略でじっくり売るのは自由だけど、消費者としては割高物件つかまされることになるからきついですね。

内装がいいのは事実ですが、内装に惚れて買うのは最も避けるべきなのはご存知の通りです。

[349: 匿名さん]

マンションは立地がすべて。
駅からの距離と将来も変わらない近隣風景。
ここは駅からの微妙な距離と、隣の大使館のせいで発生する週末の騒音、前面道路の交通量の多さ、向かいの郵便局の建て替えの危険性などがマイナス要因だったのかも。
でも一時的に住むなら便利な場所に違いないから永住ではなく賃貸が多いんだろう。

[350: 匿名さん]

立地が残念なのは致命的ですよね。
賃貸需要が多いとはいえ、ここまでよく売ったとは思います。

[351: 匿名さん]

マイナス面も多くあるけど、これだけ高い値段で完売真近というのは素直に評価できるかと。
それだけハードや魅力があるということかと思います

[352: 匿名さん]

ここで賃貸になっているのは、販売後に賃貸になったのか、丸紅？が販売を断念して賃貸に出したのか、どちらでしょうか？気になります…
一般にある程度の時期になれば販売せずに販社は賃貸に出してよいと重要事項説明にあると思うのですが。

[353: 匿名さん]

>344さんを参考にするとまず広尾が完売して、
>そのあとに麻布台も完売を目指すという流れかな？

とんでもない、広尾はまだ十何件残ってますが、ここはもう２、3件しかありませんよ。

[354: 匿名さん]

>345さん
331,344ですが，353のおっしゃる通りですが，ここは残り数件です．完売目前です．
私が言いたかったことは，高価格の設定にもかかわらず時間かけて売れたということ．販売期間が長いのはしょうがないのではないかということです．

[355: 匿名さん]

高価格だろうと売れるところはあっさり売れるような

[356: 匿名さん]

千代田富士見でしょ。ここは、結果売れたからね。まずまずでは

[357: 匿名さん]

残り2.3戸なんてどこのデマですか。
公式ウェブサイトですら5戸とあるので残り10はあると思う。

[358: 匿名さん]

どこのデマでもありません。実際に丸紅に問い合わせればわかることです。

ウエブサイトの更新が遅れているだけです。

今日最終時で下層階が２、3件、キャンセル物件が1件でうち、キャンセル物件が（二人連れの方だと思いますが）無くなり
下層階のみになりました。うちはその時点で帰ってきました。もうこのマンションは閉店まじかですよ。

[359: 物件比較中さん]

賃貸があってもこちらの物件は審査が厳しいと思うので問題視は不必要かと。

[361: 匿名さん]

ＨＰが更新されて３戸になりましたね。
ＭＲを訪問されて直接確認した353さんのおっしゃることが正しかったってこと。
357さんはデマとか発言されたことについて謝罪した方がよいと思いますよ。

[362: 匿名さん]

粘着ネガに何言っても無駄だと思う。無視が一番。

[363: 匿名さん]

最後に来て、急に販売ペースが上がったのは何故だろう？

[364: 匿名さん]

353です。

今日広尾の方のモデルルーム見てきました。

担当者が地図でこの物件の周りで現在分譲中のものを指さして、ここは残り何件、そこは残り何件って教えてくれました。
どこも、もう売れ残り処分状態なんです。

やはり各デベロッパーは昨年の消費税の締め切り9月をゴールにスケジュールを組んでやってたんですね。
今やってるのはどこも売れ残り処分ですよ。

家電量販店でPCやテレビの売り上げが昨年の３０、４０パーセント減とかデパートでは高級品の売り上げが６０
パーセント減とかやってますが、デベロッパーの方もそんなの百も承知。
これからは買い手も減るが売り物も減り成約数はガタンと落ちるでしょうね。

こういう時って価格がどの程度下がるかわからないけれどいい物件は出にくくなるのかな。
ここしばらくは不動産に手を出せなくなりました。

[365: 匿名さん]

港区は当分、出物がないでしょ。パーマンくらいかな

[366: 購入検討中さん]

売れ残り処分と言うのは、値引きの提示でもあったのですか？

[367: 物件比較中さん]

業者売りは値引き（と言うより買い叩かれる）
するけど、個人向けには引きませんよ。
賃貸業者に売るのと、外国人向けで処分しているのでしょう。

[368: 匿名さん]

367のように憶測でイメージダウンさせようとするのはいいことだと思いますか？
明日モデルルーム行って自分で聞いてくればいいよ。
物件比較中だったらしっかり調べなよ。

[369: 匿名さん]

売れ残り処分、値引きとは一言も言ってませんが、中古では何件か値引きというのを見かけた程度ですね。

ここで言う売れ残り処分とは

＞最後に来て、急に販売ペースが上がった

のことを指して言ってるんですが
最近やたらと目につくネットの広告で興味を惹かれるようなものは大概残り何件みないなものばかりだったからです。

[370: 匿名さん]

憶測ですね

[371: 匿名さん]

港区は、ほんと、新規分譲のいいのがなくなったね。湾岸みたいに用地もないが

[372: 周辺住民さん]

今日も昼過ぎくらい煩かった。
結構離れていても地鳴りのように聞こえるのに、隣の建物だと我慢できるのか不思議に思う。

[373: 匿名さん]

また街宣車ネタ？もういいでしょ。あと、昨日は来てないよね。
しかも周辺住民ってことは近くに住んでいるんでしょ？じゃあ大丈夫ってことじゃん。笑

[374: 匿名さん]

ただいま、街宣車きています。汚い言葉でがなり立て、子供への影響が心配です。