パークホームズ流山おおたかの森 ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/G1204/

＜全体概要＞パークホームズ流山おおたかの森ザレジデンス
所在地：千葉県流山市東初石5－137－2他
交通：つくばエクスプレス流山おおたかの森駅徒歩3分（東武野田線からは4分）
総戸数：258戸（非分譲1戸含む）
間取り：2LDK～4LDK、58.86～90.67平米
入居：2015年10月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：スレッド立ち上げ時点では未定
管理会社：三井不動産住宅サービス

[866: 匿名さん]

>>865
当然、三井、ルフオンも来年、竣工するしね

[867: 匿名さん]

完成してすぐ盆明けから三井が焦るとはあまり思わない。

[868: 匿名さん]

>>866
でも、焦って売ってくれた方が契約者さんたちは入居が早くなるからいいかもですね。
ルフォンも三井気にせず販売できるし。

[869: 匿名さん]

焦ってるかどうかは盆休みの長さでわかるんじゃないかな。売れてる物件だと二週間とか休むし、売れてないと三日くらいしか閉めないときもある。ほかの自社物件との兼ね合いがあるんだろうけど。

[870: 匿名さん]

焦るというのは値下げをするとか家具をつけるとかそういう意味ですか？
だとしたら既に契約してる人は早く入居できても嫌じゃないですか？

[871: 匿名さん]

>>870
第一次契約者には諸費用値引きがあったらしいし、竣工済みで販売不振なら値引きして売りさばくのは三井でなくても市場原理では？

[872: 匿名さん]

郊外物件は長く売るのが最近の流れです。住友ほど極端でなくても、大手は竣工一年くらいはのんびりやりますよ。柏の葉も全然あせってないし。住人はさっさと売り切ってほしいでしょうけどね。

[874: 匿名さん]

>>873
はいはい

[880: 匿名さん]

>>879
HPに最近売り出しの唯一の契約物件が明日抽選らしい。
売り出し27戸で26戸はそのまま売り出し継続、完璧な停滞感あり

[881: 匿名さん]

去年の秋くらいからずっとそんな感じですよ。毎週２、３戸ずつ、だらだらと売り続けるんでしょうね。

[882: 匿名さん]

入居日が早まったらしい

[883: 匿名さん]

どれくらいはやまったんですか？

10月下旬ぐらいに入居したいぞ
寒くならないうちに

[884: 匿名さん]

11/18〜とのことです

[885: 匿名さん]

>>880
なんで抽選するの？？

[886: 匿名さん]

抽選は、それだけ入居希望者が多いからではないの？
抽選じゃなければ、先着順なんだろうけど、ここが欲しいと言う人が多ければ、皆に平等にチャンスを与えてくれると言うことだと思って良いんじゃないかなぁ。
と、想像してみました。

[887: 購入検討中さん [男性]]

サロンのクローズ期間長過ぎて笑いましたね笑
それだけ販売が順調という証かもしれませんが、吹き出しました笑

[888: 匿名さん]

>>887
去年も長かった気がしますよ。
例年のことじゃないんですかね。

[889: 匿名さん]

クローズ期間は例年通りです。
売れ行きが順調とのことです。

[890: 匿名さん]

>>889
60近く売れてなくて順調？
盆明けで入居まで3ヶ月弱、そこそこ厳しいよ

[891: 匿名さん]

外野がいくら言ったところで、実際に入居早めたり、盆休みを長くとったり、売れ行きを公開したりしてるんだから、デベにとっては予想以上のペースで売れてるんでしょう。広告も減らしてますしね。これ以上売れてたら、値付けミスで問題になるレベルです。買った人はさっさと売り切ってほしいところでしょうけど、大手デベは竣工とか入居とかのタイミングで売れ残りがあっても別に痛くないんですよ。

[892: 匿名さん]

>>891
概ね理解できますが、ここ2.3ヶ月で数件しか売れてなくても、予定通りと言えるのでしょうか？

[893: 購入検討中さん [男性 30代]]

たまたま5月5日号のsuumoが手元にありますが、4月30日時点で残り個数がモデルルームを含めて98戸です。先日レジデンシャルサロン前に掲示されている販売状況を見たときには残り60戸弱でしたから、直近3ヵ月は10戸～/月くらいでのペースで売れているようです。こうしてみると結構売れているという印象です。

[894: 匿名さん]

過去の投稿を見ると、６月８日時点で残７１戸です。週末には駆け込みがあるでしょうから、５０を切るでしょうね。
その後、竣工待ちとルフォンからまわってくる客がいるから、年内には完売するかも。

[895: 匿名さん]

ルフォン 悲惨のようですね。
パチンコ屋の影響が多くでてますね。

今流山で検討している方はルフォンよりは三井になりそう。。

[896: 匿名さん]

ルフォンは残念でしたね。
初めからマイナス要素のある物件ですから。

それを良しとしてルフォンを選ぶ方は、
推測でしかないですが自分の生活環境や認識が違うとイメージしてしまうので
やはり難しいです。こちらが検討優先順位高くなりますね。

[897: 匿名さん]

竣工後は売上が伸びているのでしょうか？
夏季休業は確かに長いと感じました。
三井だけでなく、不動産業界は夏に長い休みを取る傾向にあるのでしょうか。
GWなど気候の良い時期に比べて夏場は客足が鈍るのか…？

[898: 周辺住民さん]

895、896は営業さんですかね？
ルフォンは価格でしょうね。
流山おおたかの森で、4千万を大幅に超える部屋は、駅近、最上階、角部屋などの立地が良くても、なかなか売れないのでは…
中古見ていてもそうでしたし。

[899: 匿名さん]

>>898

895です。一般人というか、検討してるひとりですよ 笑
見た感想と、情報を載せたまでです。
あくまで、今なら三井かなとね！

[900: 匿名さん]

>>898
その認識は古いかも。ここは4000後半どころか5000超えも一期で終わってたはず。

[901: 周辺住民さん]

ルフォンは駅から離れているのが難点では？
徒歩10分程掛かると思います。

徒歩5分内でも、中古だと4000超えると全然売れませんね。
A棟の高架から離れた所なら、高額でも売れるかな？

[902: 匿名さん]

>>901
A棟は景観という観点で高めに売れると思いますが、高架から2番目（70Aタイプ）はより景観良いかもですね。音が気にならない人もいるので。

[903: 匿名さん]

今の販売って、出ている計２７戸の販売でファイナルという風に考えてもいいのでしょうか。
Aが結局は一番売れているのかな？
残りも少ないし、選択肢も自ずと限られてきているかと。
やはり眺望的に良いと思われる方が多いのかな。

[904: 匿名さん]

>>903
まだ30部屋くらいＢ棟中心に売れてないよ

[905: 匿名さん]

休み前でまだ売り出してない部屋が、Ｂで１７、Ｃで７あったから、合計で５１残りかな。

[906: 匿名さん]

>>905
値下げ処分してきますかね？

[907: 匿名さん]

とりあえず年内は売って、もし残ったら隣みたいに営業ひきあげて放置じゃないですか。
２週間以上も夏休みとるペースなんで、最初の値下げ幅が大きすぎたと反省してるでしょう。

[908: 匿名さん]

最初から値下げしてたのですか？

[909: 契約済みさん]

>>907
適当なことばっか言うなよな。

[910: 匿名さん]

>907さん
売れていなければ長期の夏休みをとる余裕もないと思いますが、
夏は社員に大型休暇をとらせるという売主の方針なんでしょうか。
と言うかさほど焦りが見えないのは売主に体力があるからなのか…

[911: 購入検討中さん]

仲良くやろうぜベイビー♪

[912: 匿名さん]

つくばエクスプレス沿線のマンションと比較して
売れている方だと思います。

団地だとか色々言われても
快速駅で駅徒歩3分の三井のマンションが
売れてなかったらちょっと変です。

値引きはゼロではないかもしれません。
多少の交渉余地はあっても、
一斉に下げるような厳しさはないと思います。

入居時期から半年後
あるいは三井決算前の3月より
ちょい前くらいなら安くなるかもしれませんね。

[913: 契約済みさん]

最初に出た予定価格からすると、部屋によっては200万以上下がってますよ。それが今公開されている価格です。
非常にお得感があったので、郊外物件にしてはハイペースで売れました。これからルフォンが追い風になりますから、
停滞することなく完売するのでは？

[914: 匿名さん]

>>913
ルフオン追い風ないでしょ、あの立地なのに狭めの間取り、70平米、4000万超えるならフォレスト中古買うべき

[915: 契約済みさん]

>>914
ここは三井のマンションの掲示板ですよ。ルフォンが高く出てくるから、そのことが三井の追い風になるでしょうって話でしょ。

[916: 匿名さん]

ここって免震でしたっけ？

[917: 契約済みさん]

耐震です。
免震はある程度の規模があって初めて意味のあるものです。
この規模なら免震でも耐震でも変わりません。

[918: 匿名さん]

>>917
免震の方が地震の影響の受けやすさは小さいですよ。

11階のマンションなので耐震でも「倒壊するか」でいうとよほどでない限り大丈夫でしょう。

家具が免震より倒れやすい可能性あるため、その点は注意した方がいいかもしれません

[919: 匿名さん]

11階建てで横に８部屋並んでて免震のマンションなんてありえないでしょ。それとも、都心の超高級マンションなら可能なのかな？　でも、そういうところだとタワーにするだろうし。

[920: 購入検討中さん [女性 30代]]

10年後のこのマンションの価格が怖いので、
戸建てにします。

[921: 契約済みさん]

>>920
戸建のほうがやばいでしょうに。好きにしてください。

[922: 契約済みさん]

>>920
資産価値気にされるなら都心に買うべきです。

[923: 周辺住民さん]

そうそう。
流山おおたかの森で資産価値を気にしては…
TXがあっても、都心のマンションとは違います。

[924: 契約済みさん]

資産価値の話が出ましたが、郊外物件の割にはそれほど下がらないのではないかと思っております。

[925: 契約済みさん]

駅近で保守も三井ですし、40Ｍを超えなければ下げ幅は小さいかもしれません。
ただ、周辺マンションの中古の売れ行きを見ると、かなり厳しいと感じています…

[926: 契約済みさん]

中古の売れ行き悪いですかね？
私がリサーチした限りでは流動性は高いと思います。

[927: 匿名さん]

駅近三井でこの程度の値段で都心通勤されるなら需要はずっとあるのではないかと考えてます。

[928: 周辺住民さん]

フォレスト築８年　㎡単価４７～５３万
プラティークヴェール築７年　㎡単価４４～５２万
ベリスタ築６年　㎡単価４３～４６万

成約でこれだからかなり優秀ですよ。これから道路が完成して、北口ホール＆ホテル＆商業施設ができて、南口にも２つ３つ予定があるわけなので、中古価格は下がらないでしょうね。都心が暴騰して普通のサラリーマンには買えなくなってきているので、郊外駅近マンションの需要は増えると予想されています。

[929: 匿名さん]

価格高騰により皆さん都心の新築を買えなくなるので、こちらの中古に流れてくるという訳ですね。
確かに周りの友人ははじめはマンション探しに新築を検討していましたが、途中から中古にシフトしたようですし、立地次第では十分に需要があるのかもしれません。

[930: 契約済みさん]

都心の中古に流れるでしょ。

[931: 契約済みさん]

郊外の中古に流れるのは最後でしょ。都心の新築買えない人は都心の中古探すか郊外の新築探すかだろ。

[932: 匿名さん]

流山おおたかいいですよー待機児童問題も都心ほどひどくない。治安もよく、街並みきれいです。共働きの子育て世代には中古でも魅力があると思います。

[933: 匿名さん]

子育てはそれだけでも大変ですよね、ましては預けて働くとなるといろいろな問題がわいてきます。でも周りが助けてくれます。民間の保育所やファミリーサポートなどいろんなところに登録して仕事先にもやりくりを伝えて頑張れば何とかなりました。でも身体を壊しちゃうからお母さんもゆっくりできないとね。住宅費のストレスがかさまないようちゃんと計画を立てた方がいいと思います。うちは賃貸だからあんまり心配なかったですが。

[934: 匿名さん]

ここでいうと、アーバンパーク線沿いに住んでる人なんかは、おおたかの森新築→中古も検討になりやすい。

今賃貸で都心住んでいる人は考えにくいけど。

おおたかの森はまだまだ開発途上で駅近の新築がこれからも立つから、中古需要が高まるのは5年くらいは先になるかと。10年かな。

[935: 購入検討中さん]

ルフォン結構手頃な価格かもしれませんね。
それにしてもB棟人気ないですね。
同じような景観のC棟は売れてるのに…
棟と棟の間が狭いのが原因かなぁ？
営業の方から、採光気にするなら、8階以上を購入して下さいと言われましたよ。

[936: 購入検討中さん]

エレベーターが残念だった・・・

[937: 購入検討中さん]

モデルルームあたらしくなったんですかね？
行かれた方いますか？今までのモデルルームと違いますか？

[938: 匿名さん]

>936さん
エレベーターのどのような所が残念ポイントでした？
数？面積？仕様？もう少し詳しく教えていただけるとありがたいです。
数は3基あるようですが、1棟につき1基ずつ設置されているという
事なのですか？

[939: マンション住民さん]

具体的に書けないのは　他のとこ売ってる業者が　ネガティブ書込してるだけ

契約者スレにも同様のコメント有

無視するのが吉

[940: 匿名]

そのとうりですね。
他の業者多そうですね、ここは
今残ってる中で悩んでいます。
なかなかいい場所は無くなってますね。。

[941: 購入検討中さん]

ここは・・・良いマンションですね。

[942: 匿名さん]

>>939さん
なるほど。契約者さんのスレッドにも同じ投稿があるのは
どう考えても不自然ですし、ただ単にネガティブな内容で
評価を落としたいだけなのかもしれません。
しかしライバル業者とはいえ、草の根活動のようにコツコツ(？)
投稿するものなのでしょうか。

[943: 購入検討中さん]

>>942
しないよ。ホントに残念だったんだよ。自分の目で、確かめてきてごらん。同じ気持ちになるよ。

[944: 購入検討中さん]

このマンションのエレベーターは13人乗りが各棟一基です。13人乗りというサイズは住宅用としては決して小さくないというのが一般的な見解かと思います。サイズ以外に問題がありましたでしょうか?

[945: マンション住民さん]

具体的に書けないのは自分が見てきてないからでしょ

[946: 購入検討中さん]

>>944
デザイン、つまり見た目。普通すぎて残念でした。

[947: 契約済みさん]

エレベーターに普通もなにもないような…。

[948: 購入検討中さん]

>>946
見た目に関しては好みがあるでしょうから実物を見て判断するのが良さそうですね。今週のスーモによるとB棟の9階が新たにモデルルームになったようですからエレベーターも見れるはずです。間取りは70m2の横長リビングのようです。

[949: 匿名さん]

エレベーターに何を求めているんですかね？？

[950: 匿名さん]

>>949
エレベーターは安全、早さですが、
一番気になったのは一台あたりの戸数の
多さ、朝は大変かな？私は低層階にしました。

[951: 匿名さん]

11階建てで、８０戸ほどお部屋があるとなると、エレベーターの利用者と言うのは
ちょっと多くなるのかもしれません。
マンションがどのような形になっているかは分かりませんが、単純に計算すると、
60戸以上の住人がエレベーターを利用する事になります。
3階の人が全員エレベーターを使用しなかったとしても、やはり朝の混雑時は待ち時間が長そうです。

[952: 匿名さん]

朝はさすがに混んでしまって、見送ったりすることも出てきてしまうのかな。とは予想されます
朝だけは階段で降りてしまってもいいのかも。
本当に混み合うのって朝の数時間だけ。
エレベーターの数を増やすほどではないっていうくらいじゃないでしょうか。
ランニングコストがかかるし、将来的なコストを考えても。

[953: 購入検討中さん [男性]]

モデルルーム含めて80平米無くなってしまったんかい！残りは70台か〜
迷うわ

[954: 匿名さん]

駅近がメリットなのは間違いないですが、結局この物件は駅近以外にメリットあるのでしょうか？

[955: 匿名さん]

駅近、三井、安い。以上。

[958: 匿名さん]

郊外型マンションの一番の評価ポイントは駅近ですよ。

[959: 購入検討中さん]

駅近ですが、安くないと思います。

[961: 匿名さん]

安いだろ今となっては。これから駅からもっと遠い物件がもっと高くでてくるんだし。

[962: 匿名さん]

環境が良くないことをマイナスにとらえるかどうかでしょうか。

[963: 検討中]

>>962
環境が良くないというのは、具体的にどういうところでしょうか？

[964: 匿名さん]

エレベーターが3基だそうですが、1棟毎に1基で合計3基という事ですか？
しかしまあ、エレベーター必須のタワマンならともかく11階程度なら階段の利用も可能ですしそう大きな問題でもないように感じます。
それより管理費が月額と全体管理費に分かれてますが、これらを合算した額面が月々の費用になるんですか？

[965: 匿名さん]

>>963

ＴＸの騒音、三連形による日当たりへの影響、周囲の建物も含めた圧迫感。
特に騒音については、リビングは防音措置が施されているので窓を閉めれば（逆にいうと窓を閉めなければならない）全く気になりませんが、寝室になると思われる廊下側の部屋からは音が大きく感じられました。
別にネガキャンをするつもりは全くなく、駅からの近さや建物の作り、高級感、駅からの距離を考えるとべらぼうに高いわけではないこと（それは上記環境面が理由かもしれませんが）等はとてもよいと思いますので、それら良い面悪い面を含めて意見交換をしたい次第です。