新浦安と幕張ベイタウン住むならどっち？

[東京ベイ好き]

共に最近脚光を浴びる新浦安と幕張ベイタウンですがマンション買うならどっちがお勧めでしょう？

[42: 匿名さん]

まあ、ベイタウンほとんどは転貸借だからね。
それと、契約がどこまでいけようと
マンションってのは基礎コンクリートでさえ理論上100年（実際は半分以下）
配水管等は30年だから
そんなに持つもんじゃないから・・・
人生50年の残りがあるなら老後の建て替えは考えるが
ないなら自分の人生とともに終わるでいいんじゃない？
少なくとも賃借権の上物は相続には向かないんだから。

[43: “]

土地が所有権だろうが借地権だろうが、どのみちマンションの建替えなんて
実質ないんだから、どちらでも同じこと。

[44: 匿名さん]

まあ、幕張も新浦も基本的にはマンション群を基本にしてる街だから
今よりも築２０年の物件が出てきて大幅な価格下落が出たとき
街全体の物件価格がどうなるかだな。
幕張が新浦に劣るのは前にも書かれてたけど街のほとんどが
１０年後に一気に築２０年物件（大規模修繕発生時期）になることと
東京へのアクセスかな。

[45: ニュータウン]

以前に某ＮＴに住んでました。
そうなんですよね、そこも最初はよかったんだけれど
時間と共に物件価格が下がって（築１０年以上から顕著に）
何が起きたかと言えば「今までと違う層」の住民が増えてきて
街のルールがどんどん無視されていったんです。
同時期に一斉に街が出来るって難しいですよね。

[46: 匿名さん]

20年、30年経ったマンションの資産価値は、管理と駅からの距離でほぼ決まる。
だから、浦安の場合は駅から10分圏の内か外かで、価格が維持できるか大幅に下落
するか分かれるだろうね。今の美浜、入船を見てみればいい。20年経ったって
まるで下落なんかしてない。

[47: 匿名さん]

>幕張が新浦に劣るのは前にも書かれてたけど街のほとんどが
>１０年後に一気に築２０年物件（大規模修繕発生時期）になる

幕張の各分譲物件の竣工年度を並べてごらん。それと分譲物件と賃貸物件の比を見てごらん。

[48: 匿名さん]

新浦安と幕張を比較して、一番根本部分で違うのは、グランドデザインの
スパンとスケール。浦安もね、熊川時代はそりゃあ良かったんだよ。でもね。
今はダメだね。

[49: 匿名さん]

>39
>再契約以降の契約期間は20年。つまり、30年、30年、20年、20年…となります。
間違いです。どこのデベがそう言ったのか知りませんが
ベイタウンの転貸借は千葉県と事業者（デベロッパー）が土地貸借契約を結び
事業者がそれを建物の区分所有者に転貸する制度です。
もともとは千葉県が県民の資産を売却せず、かつ早くに一定の資金を県が得られるよう
考えた制度で、基本は３０年契約。３０年後は年間地代の５％以内の更新料で
再度３０年までです。県ではそれ以上は現段階では想定できないのでしていないのです。
基本的には６０年で区分所有者の資産（建物）の耐久年数が終わるため
それ以上の想定は必要ないからです。
ですので、旧借地法での半永久使用権のようなものではなく
基本は最長６０年の契約です。
どちらでも良いのですが、これから幕張にいらっしゃる方が誤解されるのはいけないので
書き込みました。

[50: 匿名さん]

>旧借地法での半永久使用権のようなものではなく基本は最長６０年の契約です。
じゃあ１００年コンクリートは不必要になる可能性あるの？
ブエナは１００年コンクリートもウリだよね

[51: 匿名さん]

１００年ってコンクリ自体の理論上でしょ？
配管とか諸設備は５０年ももたないじゃん。
富士フイルムの１００年プリントとか
「千代に八千代に」と同じで永くもつって意味でしょ　笑

[52: 匿名さん]

じゃあなんで１００年コンクリを売りにするんでしょうね？
それを真に受けちゃいけないのかな？

[53: 匿名さん]

http://www.makuhari10.jp/equipment/quality.html

[54: 匿名さん]

>基本的には６０年で区分所有者の資産（建物）の耐久年数が終わるため
>それ以上の想定は必要ないからです。

これは単なる思いこみ。60年以上使われてるRCの建物なんて結構ある。60年で終わるとは限らないし、
県に建物の寿命を決定する権限もない。

[55: 匿名さん]

定借でないので、地主は正当な理由が無い限り、契約更新を拒むことはできません。
したがって、60年経過した後も、県は強制的に住民を立ち退かせ、建物を取り壊すことは
できません。

[56: 匿名さん]

ＧＡ、ＦＷ、ＣＦのモデルルームでは
30年、30年、の後は10年ごとの更新だと説明を受けましたが…
まぁ60年後に生きている可能性は低いので気にしていません。

[57: 匿名さん]

地価上昇ってのは長い目で考えにくいけど
物価上昇は経済である以上、当然ある。
◆地価上昇・・・地上権の価値アップ
◆物価上昇・・・地代のアップ
２００７年から人口減少
◆幕張の居住者人口は2007年までで、ほぼ上げ止まり
◆都心のマンションは部屋あまり状態

資産価値の維持は難しい
今はマンション購入と同時に資産価値は2割ダウンが基本だし
売却を考えなければ
まあ、結局は好きなとこに住むのが一番

[58: 匿名さん]

３年位前に売り出された明海のマンションに友達いるけど
売却価格が購入価格を上回っているって言ってました
「購入と同時に資産価値は2割ダウンが基本」の例外もあるようです

[59: 匿名さん]

そうですね、マンションを資産と考える事自体どうかと思います。

[60: 59]

57へのレスです

[61: “]

現実はこんなもん。
http://www.substation.jp/flier/katsuyourei/msprice/data/sonota/chiba/0...

[62: 匿名さん]

>61
そんなもんでしょうね。
僕も都内のマンションにいますが
購入時に付加価値の高い（上質、各種設備付で周囲より高め）のマンションほど
目減りが大きい気がします。
結局は時間とともに過多な共用施設は使用されないものが多く管理費負担になり
上質観は新築より見劣りするし、各種の室内設備は古くなる。
売却時はほとんど周囲の㎡単価と同じになってしまいますからね。
新浦でも駅近の一部が目減りが少なくなるだけでしょうね。
幕張は地上権だからもっと辛い。
これで新しい交通アクセスでも計画されていれば違うかもしれないけど
期待できませんしね。
＞５８の有明などはその条件があったんでしょう。

[63: 匿名さん]

中古マンション価格の推移
下は㎡単価でみた中古マンションの推移です。

　　 今年 1年前 2年前
海 浜 幕 張 132 ( 5.8) 129 ( 6.1) 145 ( 5.0)

築浅の物件が多いので同じ京葉線沿線とは全く違う価格ですが
今後、時間がたつとどう動くか？
ちなみに１２９→１３２は誤差の範囲の横ばいとの評価

[64: ６３]

追伸 カッコ内は平均築年数

下は新浦安の同じ調査結果

今年 1年前 2年前
新浦安 132 (17.2) 132 (15.8) 135 (14.6)

ここは築年数が15年以上でこれだけの資産価値が残っている。
地価上昇の影響か

[65: 匿名さん]

新浦安は特殊で、駅前に築20年超のマンションが多く、これの値段が下がってない。
それより新しい物件は、駅から遠く、61のようなありさま。
これが64の数字のからくり。

[66: 匿名さん]

＞６３，６４
㎡ではなく坪単価ですね

[67: 匿名さん]

>>61>>62

この場所で９７平米、築１０年の中古がこの価格・・・
今の幕張の新築並みでしょ？　　イヤイヤすごいですね。

[68: 匿名さん]

幕張の転貸借関係です
http://d.hatena.ne.jp/flats/20050618

[69: 匿名さん]

＞67
新浦の土地権利付ですから。
その点、幕張は借地で更に電車で15分先。
その分、十分にお買い得で環境良いです。
でも借地だけどね。
30年の借地はおおよそで土地代が6割になってるから
土地つき価格だと・・・の計算です

[70: “]

>今の幕張の新築並みでしょ？　　イヤイヤすごいですね

今の新浦の新築並みでもあります（苦笑

[71: 匿名さん]

>>70

新浦安で買える新地物件を一つでも教えてください。
そんなのある？

[72: 匿名さん]

＞７０
モアナビラは安かった。
１００㎡で４３００だからね。
㎡単価４３万・・・今の幕張以下で土地付
ただ、駅徒歩２０分

[73: “]

これからは新浦の新築は駅遠ばかりだから、モアナ並みが相場だろうね。38街区は
強気の値付けでくるともっぱらのうわさではあるけど、どんなもんだか。
もし入船中央の建替えが来たら、これは相当の値段になるだろうけど、すぐにはなさそうだし。

[74: 匿名さん]

シーガーデンの残戸も、平米単価46〜7万だね。

[75: 匿名さん]

そう考えると土地転貸借で㎡単価４５万以上の
最近の幕張物件はかなり高い・・・

[76: 匿名さん]

>最近の幕張物件はかなり高い・・・
去年が底値だったんですかね？
それとも幕張の方が新浦より一般的に高い？（それはないような気がする・・・）
ただ単に今売出中の幕張物件がグレード高いってことかな？

[77: 75さん]

>76
今、販売されてる幕張の新築物件は間違いなく㎡単価が高いです。
転貸借は理論的には土地代が6割で済むはずです。
ところが実際はそんなに安くない。それでも需要あるため。
それが新浦と幕張の地価の差ほど新築物件（幕張は駅から10分強、新浦は20分強）の
㎡単価に違いがない理由では？。
そこに30年の支払う地代を考えるとコストとしては
ほとんど違わない。
固定資産もマンションでは土地より建物の方が高いから
一定額以上は相殺できないし。

[78: 匿名さん]

モアナが安すぎたってことはないのかな？
デベが徒歩３０分を意識しすぎて安くしたんだろうね
ベイシティバス安いし時間も正確だし（路線にもよるが・・・）バス停近いから暑くても寒くても楽だよね
（雨は混むけど・・・）
安くて広いマンションを買えた人はラッキーだったんじゃない？三井だしね！

[79: 匿名さん]

去年の物件は、駅遠、線路沿いと、ベイタウンの中では悪条件の物件だったからあの値段。
今度のは、最終、駅近ということで、あの値段。どちらもリーズナブル。

[80: 匿名さん]

http://www.major7.net/frame/frame.php?type=11
この結果だと新浦安はランキングインしてますね

[81: 匿名さん]

まあね、こういうランキングに幕張が入ることは無いでしょうね。
転貸借の土地と千葉市であることは
気にする人にとっては全くの対象外ですからね。
僕は千葉市出身だけど・・・西と比べれば人気はない。

[82: 匿名さん]

じゃあなぜ千葉なのに新浦安は入っているのでしょうかね
子育てしやすい街っていうイメージが定着してるのかな？

[83: 匿名さん]

浦安の人に
「どこに住んでますか？」って聞いてごらん。
意識として千葉県民とは思ってないから。
確かに隣りは東京都だし
深夜のタクシーも都心から5000円だしね。

[84: 匿名さん]

浦安のマンションって最近は駅から遠いじゃないですか。
でも自動車通勤者が結構いるんですよね。
平日の朝から夜まで限定で月極め駐車場として駅前のショッパーズが
月5000円で貸してます。
駅とおい分はそこでペイしちゃうんです。
だってモアナビラだって車だと10分かからないもん。

[85: 地元人]

西側の話がでたけど、西側は物件価格が高いよね。それ程街に魅力があるとは思えない。
イメージなんでしょうね。
それに比べれば、新浦、幕張は良心的だと思います。
元、西側住民より。

[86: 匿名さん]

西がどうか知らないけど
ベイタウンだってどうかな？
庶民的地域なのに気取ってる。
本当に気取れるなら千葉にはいないのに。
もっと気軽な街になって欲しいな。
妙なライバル心があるんだよね、この街の人って。
本物じゃないっていうか・・・

[87: 匿名さん]

ベイタウンの物件（特にパティオス）を買う財力のある人なら都内の物件だって買えるのでは？
あえてベイタウンにする理由は？
①航空関係者で千葉のほうが便がいい。
②子供の教育環境重視（公園多い、小中学校の質がいい）
③きれいな町並み
④海浜幕張周辺勤務

[88: 匿名さん]

ベイタウンの財力？
ベイタウンってそんなに金持ちの人？
サラリーマン中心でしょ？
しかも周辺勤務って？
航空関係者や医者は市内の戸建の方がずっと多いと思うよ。
僕はベイタウンじゃないけど
ベイタウンはサラリーマン家庭の街でしょ？

[89: 都内在住]

＞８７
僕は都内が高いのでベイタウンを選びたいと思ってます。
物件価格では広さを考えても転借地なだけに安いし
地代を入れても管理費・修繕積み立て・駐車場代の合計は江東・江戸川区などの城東地区以下。
それでいて、この環境です。正直、財力はそんなにないけれど
なんとかなる金額です。
そんなに肩に力の入った地域なんですか？

[90: 匿名さん]

普通ですよ　普通。　今は、そこそこ広いのが４０００万位で買えますので、都心よりも広めの家で
街並みが綺麗で　生活し易いところがいい人が買っているだけです。妻も、道路が広いので大型SUVを難なく
運転できていますので、楽になったと言っています。渋谷、新宿通勤はつらいと思いますが、八重洲、丸の内、お台場
、天王洲、豊洲、銀座あたりの会社であれば苦になりません。

[91: 匿名さん]

普通なんですか？ヤンママとか普通にいるのかな？
イメージだと早慶出身の大企業に勤めているような家庭が多いと思ってました。