ジオタワー南堀江＜入居予定者用＞

[入居前さん]

ジオタワー南堀江の入居予定者用スレを立てました。
契約者や入居予定のみなさん、オプションや周辺のことなど色々情報交換しませんか。

公式URL　http://www.gtm205.jp/
検討スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340035/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分 、大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分 、阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分
大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分 、南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[315: 契約済みさん]

正直な話、修繕費だけで月額６万円ともなれば、ローンを組んだ人はおそらく半数以上
が支払い不能、所謂、ローン破綻ではないですか。　　
管理費、修繕費については最初の設定額を良く見ればわかることで管理費は相当高い...

つまり最初から管理会社は相当な利益が得られる。修繕費は最初に一括払いありですが
将来不足となる（管理会社から発注すれば）仕組み、したがって相当な値上げとなる。

この物件の西側にあるマンション、入居５年後で約１万円の値上げとなったが、相当支払
がしんどいそうですよ。

[316: 匿名さん]

>>312
管理会社に委託って、今の管理会社が管理組合から支持されているわけではないでしょう。初めから決められていた。選択の余地なしだ。

しかも、調べて見る限り、400世帯の店舗付きジオタワー天六で、一年ちょっとで見限られた管理会社なのは間違いない事実のようですね。

自主管理は究極の金銭負担負担の軽減法には間違いないけれど馴染みがないだなけ。法人による部分委託もある。周辺物件の事情も考えれば、初年度から検討する価値は大いにある。折衷案で管理会社変更による依託費軽減もありだね。

委託していなければ資産価値が落ちるわけではない。
きちんとしていれば、逆に管理組合の資産面から対外評価も上がる。反対する前にマンション資産価値がそもそもどこにあるのか学ばないといけないと思いますね。

[317: 契約済みさん]

>>311さん
管理依託費には固定費としての日々の清掃代やメンテナンス代も含まれるでしょう。払って消える管理依託費年3300万円が、自主管理なら数百万円、ジオタワー天六の話だと管理会社変更なら30%ぐらいは節約になりそうだから990万円は確実に浮かせる。

駐車場契約が初期に65%以下だなんて管理組合として収入で致命的です。10%増税も控えていますから積極的に考えていきませんか？

[318: 契約済みさん]

>>317
316です。
自主管理なら数百万ではなく、数千万円の間違いです。訂正します。

[319: 契約済みさん]

>>310さん
管理費だけの相見積にも第三者専門家に入ってもらい、見積りの透明性確保と総会前に各社の住民に対しての説明会は必要でしょうね。他社管理組合vs自主管理でしょうか。おそらく、様々な事前アンケートによる住民意向も確認して解析する必要もあります

修繕工事については異論なしですね。入札に関して透明性確保されてあればよく、施工元以外でも問題なしでしょう。施工元しか出来ない大規模修繕工事があっては困ります。

[320: 契約済みさん]

316さん、「法人による部分委託」というのはどのようなものでしょうか？
良かったらお教え願えませんか。よろしくお願いいたします。

[321: 契約済みさん]

319さん......施工元しかできない修繕工事はまずないですね。　施工元、メーカーの
ＯＢの人たちが立ち上げた会社もあり、その会社にメンテを依頼すれば費用の削減にな
るとマンション管理の本には書かれていました。

ただ5年ほど前でしたが、居住するマンションのエレベーターの更新の時に他のメーカー
にも相見積もりを依頼しましたが、他のメーカーには拒否されました。　何かメーカー
どうしでの暗黙の了解、協定があるのかと邪推しましたけどね。

[322: 契約済みさん]

他の管理会社に委託、自主管理運営にしても組合員の積極的な協力が重要だということです。
２０５世帯ともなれば建築関係に携わった方、また管理運営に詳しい方がいらっしゃるはず
です。　ご協力を願い、我々の財産を大事に守って行こうではありませんか。みなさん方は
いろいろな職業、経験、また考えをお持ちでしょうから、忌憚のない意見を出していただき、
まとめていけばきっとよい結果が出せるはずです。

[323: 通りすがり]

>>321
エレベーターの更新は既設メーカーは使える部分は残して安く、短工期で更新できます。
他のメーカーはその点更新しなければならない部分が沢山でるので、費用がかさみ停止期間も1ヶ月超と長くなります。また寸法によっては容量が小さくなったり施工できない可能性があります。
だから出さない（出せない）場合があるだけですよ。

暗黙の了解でもなんでもないです。

[324: 契約済みさん]

321です。その時は他メーカーのエレベーターでも更新の見積もりを受けるということで依頼
しましたけどね。最終的に拒否されました。

[325: 瞑]

上棟おめでとう

[326: 契約済みさん]

竣工まであと半年ですからね、早いものです。入居後はいろいろな費用の削減の問題、
頑張らないとね！

[327: 通りすがり]

>>324
324です。あっ私某昇降機のメーカーの者です。
書いてる通りです。費用が高く、工期も長いため、基本的には既設のメーカー以外は出しても蹴られるため、積極的には動きません。勿論、その点を説明した上で。

それでも出してって言われる時は、既設のメーカーが嫌いだとか、対応悪くて不満だとかそういう時です。相見積もりでとかの場合は価格で既設メーカーに敵うわけないので出しません。

暗黙の了解とか全くないよ。
ただこちら側にもあなたみたいなお客さん側にもメリットがないだけ。

[328: 320さんへ]

>>320さん
遅くなりました。法人の部分委託とは、まず管理組合を法人化します。よくある話です。メリットデメリットはさておき、法人化する事で管理会社を通さずに直接契約出来る関係会社が出てきます。
つまり、間抜きによる経費節減で、あとは通常通りに管理会社に委託管理させる方法です。

[329: 引越前さん]

>>322さん
まず、皆んなで経費流出源を探して、毎月見直すことからスタートですね。次に、積立金の見直し。以前に住んでいたマンションでは、引き渡し翌年から積立金が30年均等支払いになったらしく、潤沢な積立金がありました。不便な場所でしたが、2回目の大規模修繕工事を終えた後の転売時に資産価値が購入時より上がりました。
増税も近いですし、管理費を下げて、積立金を増やす事が資産価値維持につながりますね。ただ、積立金値上げは頭では理解出来ても、心がついていかないのがあったでしょうから、今回の場合、他方で管理費を下げることとセットでバランスを取ることが肝要でしょう。理事会外でじっくり話し合うのが最善とも思います。
あとは、必ずしも入居者がこのサイトを見ているとは限りませんから、管理費を下げるために、いきなり自主管理や管理会社相見積もりの話を初回総会で話すのは突拍子もない話になりかねませんので、資料から今の管理会社への質問をあれこれと考えた方が賢明でしょうか。

[330: 契約済みさん]

３２８さん、３２０です。良くわかりました、ありがとうございました。　

[331: 契約済みさん]

管理組合の法人化のメリット、調べてわかりました。　ジオも法人化すべきですね。

[332: 契約済みさん]

今週から工事は屋上、入居まで後約７か月、管理費修繕費の削減対策についてはまだ十分時間があります。
有益な意見を出していただければお互いの利益となります。　　　前述の書籍かなり参考になりますね。

[333: 引越前さん]

あと半年ですね。
考えてみれば最初の理事会の任期が短くありませんか？

最初に理事会の立ち上げを頑張っても、マンパワー不足と任期不足でリセットになっては意味がないですね。

理事増員と任期延長そして継続性も視野に入れながら組織基盤を先に作り上げる必要はないのでしょうか？
マンション規模からしたら、理事数は15名以上は最低必要？と思います。理事の明確な役割分担と負担公平性も必要でしょう。

どちらにせよ、入居時は管理会社に管理を暫く一任するのが一般的ですが、その期間で管理会社がどれだけの事をしたのか、これから一年間のタイムスケジュールは具体的に何か？最初の立ち上げ総会で総会資料で書類報告してもらうのはいかがでしょう？初回理事会開催も事前に役員候補者が公募や輪番で決まったら、その場で直ぐに理事会日程を決めて集めれば、最初の総会以降の空白時間がなくスムーズな理事会立ち上げが期待できると思います。

一任した期間の問題とその処理進捗状況一覧や新しい理事会への引き継ぎに必要な内容を、最初の総会資料で明確化してもらえれば、全所有者が課題に対する把握と優先順位もつけやすくなります。業務引き継ぎで書面引き継ぎは世間で当たり前ですし、口頭報告でうやむやにされるのだけは避けて欲しいですね。

立ち上げ時の総会とその資料内容で管理会社担当者の力量と信頼性を見極めたいと思います。

[334: 契約済みさん]

管理規約では理事１３名...理事長１名、副理事長１名、会計担当理事１名、防火担当理事１名　。
監事２名の構成で計１５名となっています　。　これでは理事の９名が中途半端！