ジオタワー南堀江＜入居予定者用＞

[入居前さん]

ジオタワー南堀江の入居予定者用スレを立てました。
契約者や入居予定のみなさん、オプションや周辺のことなど色々情報交換しませんか。

公式URL　http://www.gtm205.jp/
検討スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340035/

所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
交通：大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「西長堀」駅 徒歩5分 、大阪市営地下鉄千日前線「西長堀」駅 徒歩5分
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分
阪神電鉄なんば線「ドーム前」駅 徒歩8分 、阪神電鉄なんば線「桜川」駅 徒歩6分
大阪市営地下鉄千日前線「桜川」駅 徒歩8分 、南海汐見橋線「汐見橋」駅 徒歩7分
間取：2LDK ～ 4LDK
面積：60.46m2～118.58m2
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店大阪本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[295: 契約済みさん]

駐車場予定契約率は予算では65％で計算、駐車場の収益は管理費に入れるのではなく、修繕
積立金にプールではなかったですか？　私の勘違いかもしれませんが。

ただ管理費に入れるということであれば大変なことになるのではないですか。
駐車場契約率はおそらく65％以下となると聞いています。

[296: 契約済みさん]

管理費、修繕費を削減するための究極の対策は自主管理ですが、このようなタワー型
マンションで自主管理の例はありますか？　ご存知の方、お教えください。

自主管理の場合いろいろと問題が出てきますが、経費削減としては最良の策と考え
ます。自主管理、委託管理にしても管理組合は必要です。　自主管理の場合は委託
管理よりも管理組合の結束は固い傾向にあるのは事実です。この物件、ある程度検
しても良いかなとは思いますけど。

[297: 入居予定者さん]

>>295さま
駐車場稼働率が70%を切ると管理負担が増えると聞いたことがあります。65%以下だとは知りませんでした。また、この収益は修繕金プールという認識はありませんでした。修繕金は支払ったら専用口座に直接入る方式しか知りません。
今のマンションでは三段式の機械式駐車場が故障も多く、当初修繕費に組み込まれていなかったので、会計分離して専用の修繕計画とその修繕費用に回しています。

[298: 匿名さん]

>>296さん
タワーで自主管理は聞いたことがないですね。
昔の週刊東洋経済でタワーは特殊管理が必要と
なっていました。

[299: 契約済みさん]

>>296
自主管理マンションに住んだことはないのですが、管理組合の結束と経費削減では一番良いかもしれませんね。自主管理の方法はどのようにされるのでしょうか。すでに管理会社が決まっている世帯数が200を超える物件でも可能なのでしょうか。初回契約をかわさずに全て直接契約出来れば最高ですね。

似た形式かもしれませんが、法人化したマンションを持っており、そちらは清掃とか一部委託管理契約でコストカットしています。マンション法人化のメリットデメリットはありますが、駐車場の外部貸出をすれば課税されます。そこも管理組合法人がきちんと税的コントロールもしています。

スレを読んでみると駐車場稼働率は65パーセント以下とのことで、これを外部貸出で100パーセントに近い稼働率にするだけでも状況はかなり変わるでしょう。管理依託費が高すぎる認識は同じです。全ての購入者の金銭負担が下がるさらなる妙案が欲しい時期ですね。

[300: 契約済みさん]

駐車場稼働率は年々稼働率は下がっていきます。市中のパーキングを見ればわかることです。
また今居住のマンションでも、高齢化に伴って100％維持がやっとの状態。

自主管理ですが、以前は管理人１名を採用、管理人室に住み込み常駐、勤務は9：00～17：00
家賃無料、光熱費無料、賃金１５万円/月、ボーナスなし、また防火管理者に選任、マンション
全体の清掃、連絡事項を主とした職務内容。　この条件で採用して３０年近く管理を行ってき
ましたが、管理人は４代目で廃止（碌な人物ではなかった、これは採用したマンション側の
責任）、今は４人の掃除要員をシルバー人材から採用。掃除と簡単な連絡事項のみの仕事内容
としていますが、かなり良い状態で運営できています。

マンションは５０世帯ぐらいですから、理事を４人抽選で選任、理事長、副理事長、会計、監事
（監査）。任期は１年、管理費、修繕費等は当然自動引き落としですが、時々引き落としができ
ない世帯が複数出るとのこと（これはいつも決まった世帯）。

通常の出費については、１物件１０万円未満は理事会での決、１０万円以上は総会の決。
大規模修理等の工事については第三者の監理組織を使って競争入札、以前にも書きましたが相当
費用は削減できています。
自主管理で最も大事なことは監事の職務（特に会計の監査）これを疎かにすると使い込み、バック
マージン等でやられてしまいます。

神戸市のある大規模板マンション（４００～５００世帯）は自主管理で運営でしたが、大規模修理の
さなか、理事長の３億円ぐらいの使い込みが発生、当然その理事長は逮捕されましたが刑務所暮らし
を終え、今は年金で悠々自適の生活とのこと。その３億円は当然返却されず。　因みにその理事長、
会社経営をしていたのでがその運転資金に流用したとか。

当物件の場合、タワー型で免震装置あり、規模は２０５世帯（中規模程度）、これで自主管理ができる
かの判断となりますが、問題は超高層、それと免震装置？　になろうかと思いますがいかがですか？
超高層はあまり問題はないと思いますが、免震装置....これもそこそこの歴史があるので可能かなと
思うのですが、これは建築屋ではない私の素人判断です。

[301: 契約済みさん]

300です。補足です。
掃除要員４人の人件費は合計で月１５万円から１６万円です。
神戸市のマンションは管理費、修繕費合計で４０００円/月、駐車場使用料は１５００円/月
程度だったと記憶しています。
ご参考に。

[302: 契約済みさん]

>>300
情報ありがとうございます。
神戸市にある世帯数で自主管理が出来ていたとなると不可能ではないのでしょうね。

問題となる点は管理組合法人となって、各社と直接契約を交わせば良いだけですし、地震対策の設備も施工元が直接やる訳ではないですから、下請業者と直接契約も可能でしょう。世帯数の多いタワーの問題点を見てみますと、理事会役員数の不足、合意形成がしにくい、コンピューター管理されているなど多岐に渡りました。

理事数は10パーセント近く、10年一回りでないと負担が重過ぎますから、20人近くの理事らで運営していく必要はありますね。自主管理するのはハードルは高くないようですが、資金管理なども含めてアドバイザーを雇った方がいいのかもしれません。
最初が肝心ですね。

なお、駐車場は外部貸し出し以外の解決策はないでしょうね

[303: 近所で契約済み]

205世帯の超高層マンションで免震装置ありで自主管理が無理な点、何がありますか？
技術的な問題が中心となりますか？　神戸の自主管理を見れば相当な費用削減となる
のは明らか、特にローンを抱えた人たちは真剣に考えるべき事ではないですか。
ここは委託管理、自主管理いずれにしても慎重に検討すべき問題ではないでしょうか。

駐車場の外部貸しは余り期待できないと思います、今はそこらあたりの駐車場が空い
ており、現に当物件の東側にある駐車場も空いてきている始末。月極めの他にコインパ
ーキングにもなっています。　ジオの駐車場、35％以上空けば過剰設備となりますネ。

因みに近くのヴィークタワーは30％、ドゥーシェは約70％程度の契約率と聞いています。
（駐車場台数までは把握できておりません）このため両マンションも外部貸しを募集中。

[304: 匿名さん]

>>300
神戸のそのマンション名を教えて下さい

[305: 契約済みさん]

須磨区の名谷にあるマンションと聞いています。それ以上のことは聞いておりません。

[306: 匿名さん]

>>303
自主管理は周辺の駐車場契約率からも考えても、必然的に視野にいれる必要性もあるでしょうね。最初にどう進めたら良いのか教えていただけますか。
ローン組からしたらありがたいお話ですが、その方法が分かりません。
よろしくお願い致します。

[307: 近所で契約済み]

マンションの管理組合は委託であろうが自主管理であろうが、結成しなければならないのは
ご承知の通り。　そこで管理を委託にするか自主でやるかの問題になるわけです。
ここで最大のポイントは、管理組合員が自主管理を選択する意思があるかどうかが最大の
ポイント。　今居住するマンションは自主管理にしたことによっておそらく、委託の半額
以下の管理費、修繕費で運営できています。　神戸市須磨区の例が参考になるかと思います。

自主管理を選択すれば一番厄介なことは会計ですが、会計は毎月の集計が大変、また年一度の
会計報告があります。　ただ、今は毎月自動引き落としのためほぼルーチンワーク、ここで困る
のは必ず引き落としができない世帯が出てきます（銀行口座に残なし）。　引き落とし口座は
近くの銀行，一箇所にすること（ここでしたら郵便局、もしくは大正銀行）。

２０５世帯ですから会計は複数人が必要かと（３人ぐらい？）、また先に書きましたが、監事
（監査）が大事で不正がないかのチェック、また業務の管理、これが大事です。２０５世帯とも
なれば複数の会計に詳しい居住者の方がいらっしゃるはずです。もしいなければ会計を近くの
会計事務所にでも委託することで可能。

また大規模を含む修理工事等は、過去に書いた第三者の監理で行えば費用は相当安く行えます。
恐らく委託管理の50％から60％程度で可能のはずです。　もし大規模修理以外で工事が必要と
考えられることが起きればその都度連絡すれば対応してくれます。当然金額が大きければ競争
入札。　　　大規模工事については大体１２～１４年サイクルで実施、これも第三者を入れ競争
入札、その結果、随分費用の削減になりました。

委託であれば管理会社に託せば簡単ですが、自主管理の場合はこの監理会社に委託する手間が
少しかかるだけ、まあ一日もかからないことですけど。この手間を嫌がる人がいますから厄介
です。
いずれにしても皆さんが毎月の出費を考えて、委託にするか自主を選択するかです。　計画書
では将来、修繕費等が毎月５～６万円になる様子、ここを良く考えることです。

今居住のマンションで自主管理を導入しようと賛否を採った時ただ一人反対の人がいましたが、
その家族は結局、支払い不能になって夜逃げ同然で退去しました。　
委託であろうが自主であろうが、毎月の出費を良く考えて判断することです。また、もしこの件
が議題として提案されれば本音で討論すべきです。　とにかく、このご時世、高度成長の時代と
違うことを良く認識されることが肝要です。
また委託であれば管理組合の内容について無関心な人が多くなりますが、自主であれば熱心に参加
される方が多くなります。つまり管理組合の結束が強くなること、これは大きなメリットですよ。
参考になれば幸いです。

[308: 近所で契約済み]

補足です。肝腎なことが抜けていました。進め方ですが、最初の（結成した）管理組合に提案事項として
「自主管理組合」を文書で提案すればよいことです。その文書は記名で行うこと、そうでないと野次馬的
な提案として受け付けてもらえないことにもなりかねません。
まあ、私も提案しようとは思っていますけどね。　ローン組さんも忌憚のない提案をお願いいたします。

[309: 匿名さん]

>>308
自主管理は身近にないため、いきなり書面提出されても、利益は分かっていても住民による十分な討議が理事会外でも必要でしょう。ですから、貴殿に初期理事長に就任していただきたいと思いますが、やはり金で楽したい理事や監事もいるでしょうから、管理費が安くなる方法論として、同時に別の複数管理会社との相見積も想定して、管理費を下げる方法を検討することも同時平行で進めた方が望ましいかもしれません。

[310: 近所で契約済み]

仰る通りで管理費に着目、何しろ管理費で年間３３００万円前後の金額が徴収されることにな
るわけで、この管理費がここまで必要か、他の管理会社に相見積もりを依頼、早急に検討すべ
きです。管理費だけの見積もりでしたらそんなにも日数はかからない筈。修繕費については阪
急から計画書が出ているので、これを参考に後日検討すればよいわけです。修繕工事について
は過去に書かれている方法でよいのではないですか。

とにかく、自主管理は究極の選択であるということであり、また組合員の相当な協力が必要だ
ということです。　もちろん理事会だけで検討するものではなく、ある程度のたたき台を作成
、これを総会に提示し住民で検討すべき事案です。

[311: 匿名さん]

自主管理はハードルが高いよ
今の時点で総会にかけるなら反対票入れるな

築1年のジオタワー天六がやったみたいに
新築の売主指定の管理会社から他社へ変更するなら支持する
5社くらいから相見積もりとって
他へ変更すればそれだけで管理委託費が30%も安くなるんならそれを先にやって欲しいわ

管理委託費以外の発注単価とかも安くなるのかな？

[312: 契約済みさん]

自主管理絶対反対！
組合に積極参加してる連中の思うがまま！
参加してないと白い目でみる！

そもそも、管理会社に委託だからここを契約したんですよ。自主管理したいなら他に行けっていうの。

[313: 入居予定さん [男性]]

自主管理なんて、、、
頼むから資産価値落とすような事はしないでほしい。
たとえ管理費が半分になったとしても、売るときそれが理由で下がったら、元も子もない。

[314: 契約済みさん]

自主管理反対、自主管理なんて....組合活動に積極的に参加している連中の思うがまま？
このように積極的に参加しない人がいるから管理会社の思うがままになるわけです。

自主管理になれば資産価値が下がる？....理解しがたい内容です。　このように管理組合
に積極的でない人は一軒家にでも行ったらどうですか。　修繕費だけで月６万円程度にな
ればそれだけで売るときに買い手がいなくなるけどね。

このような書き方、管理会社の人だったらわかりますけど。