DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）CANAL＆SPA その３

[買い換え検討中]

DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）CANAL＆SPAのその３を立てました。
引き続き情報交換しましょう。

DEUX TOURS CANAL&SPA （ドゥ・トゥール）
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
所在地：東京都中央区晴海３-102番（地番）
交通：都営大江戸線「勝どき」駅より徒歩9分
間取：1LDK～4LDK(住宅)、(SOHO)
面積：44.67m2～123.77m2、(住宅)※トランクルーム面積0.61m2～3.64m2含む、32.34m2～57.05m2(SOHO)

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/400857/

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[819: 匿名さん]

ナンバーワン、を勝どき・晴海で選ぶか、
晴海だけで選ぶか、で話は変わってくると思う。
勝どきも含めたら永遠にＴＴＴがナンバーワン。
もし逆転するなら選手村跡地エリアマンションの一団かな。

[820: 匿名さん]

中古の営業も必死だね。

[821: 匿名さん]

富久は好きですか？

[822: 匿名さん]

嫌い

[823: 匿名さん]

>>818
下がらない部屋は眺望の良い高層階ってことですかね？

[824: 匿名さん]

眺望が良い、は主観ではなく客観的に言えないと。
清掃工場の煙突が見えたら良いとは言えないだろうし、
北は三井や勝ビューなどジャマなタワーが見えるだろうし。

[825: 匿名さん]

西はTTTが視界に入るけど、視界の左半分くらいは抜けそうだし良いのかなぁと思ってるんですがどうなんでしょうかね

[826: 不動産購入勉強中さん]

西は個人的良いと思います。
シミュレーションよりも、肉眼だと、かなり視野が広がり、TTTで潰れつつもかなりの部分が視界が広がります。
それこそ左側には東京湾とビル群の灯りを望むことになります。

でも実は西よりは、北の高層階のほうが良いと思ってます。

[827: 匿名さん]

西は富士山も見えるんですよね！
夜景も綺麗だと思うし、日照も長いだろうし、けっこうお得感を感じてます。

[828: 匿名さん]

798は嘘つきです。ブリリアマーレ居住者です

[829: 匿名さん]

西はお高いけどやはり購入に踏み切る価値ありそうですね…！
北はある程度の高層階であれば東地区の真ん中の棟の上を抜くことが出来ると聞いていたのですがなかなか想像できないです、眺望が。シミュレーションも反映されていないので。
東も意外と良いかなと思いますがみなさんどう思いますかね？

[830: 匿名さん]

10分超と10分内で、同じ土俵にあげるのはいかがなものかと

[831: 匿名さん]

東は間違いなくいいでしょう。
そして、西も、夜はTTTもきれいなので、圧迫感は無いし、問題なさそうです。
月島倉庫の跡地に出来るタワーも、北側ほど高さは低いので抜けます。
ティアロを検討した際に、高層階からどの程度の高さの建物によって北側眺望が損なわれるのか、
イメージしながら見たので分かります。

ただし、北側に限っては、出来るだけ北西角に近い部屋でないと、
ドトール２棟目がきになるでしょうが。

[832: 匿名さん]

ツタヤと保育園が遠いのが難点だよなここ。

やはり保育園があるマンションはいいよな〜

[833: 匿名さん]

なるほど、近くにタワマンが出来ても夜なら綺麗に見えそう！
晴海は開発の余地があるので近くにタワマンが林立したら資産価値下がるかと思ってましたが部屋を選べば下がらないとこも意外とあるんですね。
あとは住宅ではなく商業施設や教育施設が出来ることを望みます。

[834: 匿名さん]

そうなんです、シミュレーションじゃなくて、
以外と建物が出来て肉眼で見ると、全然良かったりするので、
リセールのときも全然変わります。

TTTって、以外ときれいですよ〜。
ドゥトゥールからの距離ぐらいだと、すごくきれいです。
マンションによってもきれいさがかわりますが、TTTはすごくきれいですね。
すごくセクシー。

[835: 購入検討中さん]

東側の眺望は殺風景ですかね？何か高層が建ったりしますか？

[836: 匿名さん]

タワマンに囲まれたタワマン、かつ、割高。なかなかすごい

[837: 検討中の奥さま]

景色を求めるなら断然南でしょう！
無理する価値ありますね！

[838: 匿名さん]

北向きは寒いですか？

[839: 匿名さん]

東は新豊洲や有明のマンション群、そしてその先はゲートブリッジまで見えるそうです。朝日が昇るの見れそうですよね。

[840: 匿名]

商業施設や教育施設は
隣の勝どき東に出来るでしょう。
３棟も建つのだから。
施設は地域住民にも提供て話しだったかな!?

[841: 匿名]

どこよりも坪単価を高くして売り出し、回りも追随して上げさせる、それが住友不動産のやり方。ドゥトゥールも売り出しもいつものやり口だ。

[842: 購入検討中さん]

購入検討者です。
住友不動産のマンションは割高と言う人が多いですが、それでも売れてると思います。
購入者は将来のその地域の発展性などを見込んでその価格を受け入れるんですかね？

[843: 匿名さん]

840
運河の向こうだから、隣って表現はどうかなあ。

[844: 匿名さん]

842

将来の発展を見込んだ価格ということは、それはもう天井価格なので注意が必要ですよ。仮に予定通りに発展しなかった場合は終わってしまいます。投機的な価格ということです。先物買いと一緒です。リスクを取れる人が買う物件なんだと思います。
自分は上記を理解の上、この週末にじっくり考えてみます。

[845: 購入検討中さん]

８４４

私はもう少し上がるかなぁと見込んで検討しているのですが、最悪下がらなければ良しとしています。
仮に下がっても激しい下がり方でなければな…と。

不勉強で申し訳ないんですが、リスクを取れるとはどういうことでしょうか？

[846: 匿名さん]

>>842
湾岸品川物件が7年で完売、
豊洲トリプルは5年経ったけど絶賛発売中
恐らくここも戦略として五輪前後までに売り抜ければ・・・と考えてると思う
こういった状況を売れてると判断するか売れてないと判断するかは人それぞれだけど、
どうしてもこの物件の、この向きの、この部屋じゃないとダメだ！金はある！しかも住不のファンだ！
っていう確固たる信念と確信がなければ止めたほうがいいとまでは言わないけど、
他に選択肢は幾らでもあると思うし、逆にいつでも買えるとも言える
長期販売のメリットデメリットは色々あるけど、高級物件を謳っておきながら、
延々「棟内モデルルームオープン！絶賛販売中！」の垂れ幕看板はみっともないことこの上ないし・・・
もう少し上がる？取らぬ狸の皮算用ってやつかと・・・
住不は相場の曲げ屋だからこれ以上は望めないと割り切って買ったほうがいい

[847: 匿名さん]

タワーマンションの場合、方角は殆ど関係ありません。
特に最近のタワーマンションは断熱性能が高いので、
室内への日射や入熱等を意識する必要がありません。

むしろ北はやわらかな光が、
南は日中に熱くなりすぎ、
西は西日で室内が焼ける、
東は最も良い方角と言われており、朝日が差し込む。など。

むしろ、方角ごとによる眺望が重要。

今回で言えば、
北は、スカイツリー方面と広がる町並みを望む
　　　勝ちどき倉庫開発においても、一部は低いので、高層階なら問題無し
　　　しかも最もリーズナブルで、唯一ドトールでも坪単価が適正

東は、湾岸ビューを堪能出来る　朝日が入る　
　　　穏やかで、非日常の千葉方面を望む

西は、都心ビュー　TTTですら美しい、都心の景観になる
　　　一部、湾岸方面ビューを望み、そして都会のまばゆい灯りを望む

南は、湾岸ビュー　レインボーブリッジをパノラマに望める唯一方面
　　　最も開放的だが、清掃工場の煙突が気になる人には気になる
　　　夜は少しもの足りないかも　あと、日中はカーテンを閉めないと、熱くなりすぎる
　　　価格が非適正レベルまで上がってしまっている
　　　それでも良いという人が、ここの検討者には多いので問題無し
　　　（多少リセールには不利だが、それは普通のこと。キャピタルゲイン狙いの人はそもそも狙い違い）

個人的には、
　　北＞東＞西＞南　です。
　　実は北は、高層階に限れば、非常に良いと思っています。
　　これは長年、様々なマンションを見てきた経験から良いますが、肉眼による開放感というのは、
　　シミュレーションの数倍はあります。
　　運がの向かいの勝ちどき倉庫開発との距離を考慮しても、非常に開放的なビューが広がることは間違い無く、
　　さらに開発２本目と３本目はそこまで高くない為、視線も抜けます。
　　勝ちどきビュータワーが邪魔と言っている人がいますが、それはお門違いの発言。

　　100m離れれば、景観の一部になります。これは理屈ではなく、距離感をもって空間を捉えようとする
　　人間の目の力による、感覚的なところです。


　　南は、実は文句無しの一番良い方向だと思います。
　　しかし、他方角との値段差ではなく、一定の坪単価（３５０）を超えてくると、
　　購入ターゲットが変わってしまい、中古市場ではボラティリティが大幅に低下します。
　　そう、ここのターゲットは、新築やもしくはさらに高級なレジデンスを狙う人が多い。
　　それらを考慮すると、大手一流国内企業に勤めるサラリーマンがターゲットから外れてしまい、
　　売り抜きずらくなることが予想される為です。

　　東は、個人的には物足りないというのが感想。豊洲や有明のマンションからのビューとの差があまり無い。
　　西は、実は穴場。ただし、ここの良さは、、、実際に見ないと分からないでしょう。
　　現地から、もしくはURビルに知り合いがいればそこから、、、見れば買ってしまう方角ですが、
　　見ないままに購入出来るかたは、非常に先見性とイメージ力に優れているか、単なる妥協君。

　　総合的に見ると、プール等の非日常使いの施設より、スパのような日常使いがしやすいもので、
　　さらにスパの営業時間の遅さからも、サラリーマンにとって非常に魅力的な施設であると言えるため、
　　ニーズと豪華さを掛け合わせた申し分内物件と考えます。
　　後は方角次第。

　　２棟目の北の高層階が購入出来れば、そこがベストだったと思います。　
　　しかし、今回は、そこはSOHOか。
　　いずれにしても、ドトール内の相対的価格で考えるのではなく、
　　当たり前ですが、絶対価格で考えましょう。

　　免震構造は非常に良いです。しかし制震構造より良いかどうかの議論は不毛。
　　正直、震度６以上の地震が起きた場合、免震も制震も５０歩１００歩。高層階であれば。
　　住友の営業さんは、高層階ほど揺れが少ないですという説明をするかと思いますが（私のときはそんな資料を呈示された）、
　　あれは1層辺りの層間変位をしめしているに過ぎず、高層階は、下の階からの層間変位の足し合わせ分揺れるのです。
　　制震より揺れないといっても、免震も制震も大きく揺れることは変わりなく、それはある一定のしきい値を超えるものです。
　　ただし、加速度（勢い）は少ないので、ゆったりと大きい揺れに対して、家具の対策さえ施しておけば、
　　高層タワーマンションは地震を怖がる必要は無いでしょう。

　　１つあるのは、免震構造になることで、建物の構造が華奢にすることが出来るため、空間開放度が上がるということ。


　　最後に、ここを買う人へ。
　　タワーマンションには、駅距離云々、、、様々な常識的条件がありますが、、
　　そういう常識に引っ張られないほうが良いということ。どこまで常識を取り払えるか。
　　どこまで細かな部分に囚われすぎず、どこまで大きくこのマンションを捉えることが出来るか。

　　市場視点：オリンピックや、それによるインフラ整備で、どれだけマンション資産価値付けルールが変わるのか。
　　ターゲット視点：深夜営業のある共用設備等が、
　　マンション購入意思決定者（ターゲット）にとって、どれだけ刺さるのか。
　　プロダクト視点：レイアウト可変性の高い長期優良住宅としての作りがリセールバリューを発揮するか

　　さあ、ちょっと広い視点で考えると、私のように、なぜ他のマンションではなく、
　　ここに目をつけているのか？が分かってくるはずです。

　　とはいえ、私は、もう少し後に売り出される某湾岸（内陸方面）マンションを購入予定ですが。

[848: 匿名さん]

今後の値上がりを考えるとき割安だと思います。

[849: 匿名さん]

848さん

値上がりと良いマスが、それは需要との関係で上がるのです。

7000万を超えてくると、需要は下がります。
7000を切る部屋は上がるでしょうが、7000overの部屋はどの程度上がるかは疑問です。

角部屋は間違い無く上がるでしょう。
なぜなら超一級品を購入出来る層は一定数いるためで、そこの層における資産価値見直しが入る可能性がある為。
そこのターゲットであれば、数千万の振れ幅は、予算として問題ありません。

一方、7000〜9000万程度を購入出来る、超上位層は、それこそ、限界予算の中で購入しようとする為、
値上がりによって予算外に出てしまう可能性があります。
例えば1000万程度の値上がりをするとして、値付けとしては問題なくとも、
購入層がいないため、すぐに下がってしまうでしょう。

価格変動性の低い、価格帯の商品であることには、気をつけた方がよいのでは？

[850: 匿名さん]

>>847
なげーよｗ

北はやっぱり日が当たらないし寒いよ
40階北東に住んでたことあるけど、もう北はコリゴリ（笑）

但し眺望優先って人も多いのはその通り
北永久眺望でランドマーク（東京タワーや虹橋ビュー等、現状でスカイTは弱い、どこからでも見える）だったりだと、
最高単価、最高人気になることも少なくない

そうじゃない場合は価格も抑えられてるし、狙い目と言えば狙い目
クロノの北低層なんかは坪220弱からあったしね

[851: 匿名さん]

>>850
良い場所に住まれていたのですね。羨ましい。
しかし、寒いのレベルが違うかと思いますよ（笑）


寒いというのは冬ですか？
床暖房だけでも、高断熱な今のマンションの部屋であれば、
全く問題無く暖かいはずです。

私もタワマンの北住まいです。

ここは、全熱交換器は無いので、換気で熱は奪われますが、
それでも問題無いはずです。


むしろタワマンは南や西の、夏の熱さのほうが苦しいと思いますが。。
Low-eガラスでもないですし

[852: 匿名さん]

850さんに同感。私も高層階北向きに住んでコリゴリですよ。
寒い日に洗濯を外に干したら北風で凍り付いてたことがある、マジで。

[853: 匿名さん]

>851
東雲三井は全窓Low-Eでしたよ。

だけどガラスに限らず
以前ＴＶＣＭでもやってましたが、サッシの枠の部分からも冷たさが室内に伝わります。

[854: 匿名さん]

>>851
夏でもヒヤっとしたね、冬はヤバいというか個人的にはもう嫌ｗ
特に北東だったから東側の朝日もシャレにならなかったけど、
※夏場なんか目玉焼きできんじゃね？ってぐらい床が熱い日もあるｗ
それでもやっぱり日が差し込むってのは気持ちのいいもんだよ

まあ個人差や色んな意見があると思うし、
例えば真北とか北西だったらそこまで温度差というか落差もないかもだしね
ちなみに築10年レベルのタワマンだったから極端に造りが悪いってこともなかったはず

[855: 匿名さん]

まあ、暖房を使えば　としか言いようがありませんが、
冬が寒くない部屋なんて、眺望を損なった２重窓にするくらいしか。。

ある程度は仕方なしです。

それと、東西南北、
外に干した洗濯物が凍るように寒いというのは、冬であればおこること。


私は、北住まいですが、昨日のような雪の日は暖房も付けますが、すごい暖かい。

タワマン南/西の夏の灼熱と、
北の冬の寒さと、、
まあ、選択ですね。

だから、847にも書きましたが、
最も住環境的に優れる方角は東とは言われています。

[856: 匿名さん]

>>853

Low-eが威力を発揮するのは夏の日射熱の遮断です。


>>854

築10年と、今では断熱性能は全くちがいますよ！
雲泥の差です。

それと、特にサッシ等の窓の際の部分は、お金をかけるかどうかで全く違います。
例えば、三井、三菱、住友等の一流どころが企画した物件と、
コスモス、ベイクレスト等の２流どころが企画した物件では、サッシの作りが全く違います。

今回の物件に限って言うと、全く問題無いと言っているので、
全てのタワマンで同じではありません。

特に住み不のフィックス窓は、断熱的に有利です。

[857: 匿名さん]

>>856
貴方が北を売りたい？北に住みたい？のはよく分かりましたｗ
一般的に北は安いから（だからこそ桁違いの倍率がつくこともある）、北好きには好都合だよね

[858: 匿名さん]

>>857

私はここを買いません。
2年後というのが、スケジュール的に合わなかっただけで、
ここを検討されている方は羨ましい。
他を検討中です。

ただ、建築の経験と、不動産企画の経験から、
皆様に、”今”のタワマンに対するご認識を、改めたいと思い。

日当り　⇒　眺望
冬の寒さ　⇒　夏の熱さ
等々、、検討ポイントが変わるということを、お伝えしたかっただけです。

ちょっと気を悪くした人も多そうなので、ここら辺で失礼します。

良いマンション選びを！良い部屋を購入出来ることをお祈りしております！

[859: 検討中の奥さま]

お兄さん　南熱い　北いいよ〜

[860: 匿名さん]

住不は完成在庫になっても管理費や修繕積立金は払ってくれるんですよね？
入居者で空き部屋分を割るなんてことないですよね。

[861: 匿名さん]

>>860

それきになった！

[862: 匿名さん]

いくら住不でもそこまではしないでしょう。
完成在庫の分は負担しますよ。

[863: 匿名さん]

>>861
売主負担に決まってんじゃん、その辺りの在庫ノウハウ？はしっかりしてるというか当たり前のこと
竣工後1年経過したら新築表記はできないけど、売主補償は新築と同じだし、
入居前に指摘すれば壁紙その他も全交換してくれるって話

但し・・・
長期販売を見越して、最初の維持管理費を安めに設定してんじゃね？って話もあるにはある
これはもう眉唾というか噂の域を出ないし明確なデータがある訳でもないから笑い飛ばして欲しいけど、
そう思われても仕方ないぐらい長期販売が規定路線だからねぇ・・・

[864: 匿名さん]

>>857
この掲示板、現在北に住んでて中古で売りたい方が書き込んでるのはよく見掛けますね。

[865: 匿名さん]

863さん

なるほどね。勉強になりました。

[866: 匿名さん]

管理費は安い設定にしてないと思うけど、修繕費を、5年程度毎に、あげる設定にしてるでしょ。

[867: 匿名さん]

修繕費は、昔は一時金でかなりの額を数年ごとに徴収するやり方もあったね。
今は数年ごとに高くするやり方が主流だけど。

[868: 匿名さん]

ここ、修繕計画ってもう出てます？
数年おきに一時金とか必要なのかな