マンションは３０年で買い替えしないと駄目って本当？

[ビギナーさん]

題名の通りなんですが、近所の木造の一軒家ですら４〜５０年は普通に
住めているのに、鉄筋マンションで３０年で寿命って不思議でなりません。　車は１０万kmで廃車と同じで、業者の洗脳ですか！？
初心者なので、よろしくご教授ください。

[2: 不動産購入勉強中さん]

最近はコンクリートも100年持つとか言われてますし、30年っていう寿命はないと思いますよ。
広島で初めて老朽化したマンションを建替えというのがあるのですが、ちなみにそれは築37年でした。けれどもその時代の建築技術と今の建築技術を比べるのはナンセンスですね。
鉄筋コンクリートのまんしょんなら間違いなく木造住宅より長持ちはします！！
でも内装は別ですよ。やっぱり中身は木造と一緒で人の使い方によって劣化の優劣がありますから。

[3: ビギナーさん]

返信ありがとうございます。　やはり鉄筋の方が強度は上でしたね。
内装に関しては、一軒家であれマンションであれ、経年劣化するのは
同じですしね。
デベロッパーは大手であれ、結局工事をするのは下請け会社なので
その下請け会社の評判を自分で判断しないとアカンので、素人の自分
としては難しい問題です…

[4: 匿名さん]

日本の建築物（木造・鉄筋関わりなくなく）の寿命は、35年だそうです。
これは国内で解体される建築物の平均だそうです。
実際には、100年以上もってるコンクリート建築は殆ど無いし、
木造建築で1000年以上（奈良時代以前）もっているものは多数って事です。
実際のところ檜作りの木造建築は、鉄筋コンクリート以上の寿命は間違いなくあります。
但し、鉄筋コンクリート造並みのコストは掛かるでしょうが。
木造の寿命が短いと感じるのは、新建材と呼ばれる粗悪な材料を使った場合。
無垢の檜等の高級材を使った場合、コンクリート造以上の寿命は、
間違いなくあります。

[5: 匿名]

↑
・・・そうです。・・・そうです。って分かってカキコしてるのかぁ？？
1000年以上もってるって、鉄筋で補強してるからだろ！
分かってるのかぁ？？？

[6: 匿名さん]

>>5
鉄筋で補強してたら、木造建築ではなくなるのかな？
古民家と呼ばれる在来工法で百年以上の経年物件はざらにあるし、
ログハウスだと、百年以上の耐久性があります。
鐵骨鉄筋コンクリート造が、間違いなく木造住宅より耐久性で劣るとは、
一概には言えないでしょう。

わかっていないのはあなたの方では？

[7: ビギナーさん]

No４さんへ
という事は、３５年以上住もうとしたら　どうすればいいのですか？？
マンションでは、解体に賛成する住民が８割を超えないと解体できないと
聞いた事があるのですが、お金の問題で賛成が８割を超えるマンション
なんてそうそうないような気もしますが。
内装を変えたって何の補強にもならないし…
というのが、３０歳でマンションを買ったとしたら、定年後にもう一回
買い替えしないとアカンのか、そのまま住めるのかが疑問なんです。
自分はまだ若いので、気に入った物件の他にも、買う歳も
考えないとアカンなぁと思いまして。

[8: ４]

>>7
３５年と言うのは、日本中で解体された建物の平均年数です。
その為、寿命で解体されたものよりは、
地上げ・再開発や土地の売却等の他の要因が多いと思われます。
その為、マンションの３５年が寿命と言い切るものではないので、
そこはご理解下さい。

近所の不動産屋に聞いた話なのでソースは出せませんが、
新築を購入したオーナーのうち、１０年で３〜４割が退去。
２０年で６〜７割が退去するそうです。
退去した住戸には当然、賃貸居住者や中古購入者が入ります。
当然、新築で購入した人達と、賃貸居住者、中古購入者では、
年齢、職業、収入全てが違います。
駐車場や駐輪場の使用、住民間の挨拶、共用設備等の利用等で、
結構揉め事が起こるらしいです。
管理・共益費の未払いや修繕積立金の残高不足は、確実に起こる様です。
管理・共益費が減れば、清掃や管理に金が掛けられなくなる。
修繕積立金が足りなければ、修繕計画が破綻する。

こう言った実情に接すると、金のある人・借金の少ない人から、
新しい住処を求めて去っていく様です。

長文・乱文失礼。

[9: 匿名さん]

コンクリを薄めたり、姉○事件のような（と言っても現実は多いようですが？）
マンションでなければ、こんな風に持つ可能性もあるのではないかと。
まあ、あくまで、管理次第だとは思いますが。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html
（以下、上記サイトからの抜粋です）

築50年を目の前にし、どちらの物件も現存しており人も住んでいる。マンションを取り巻く環境は変化のときを迎え「ストック重視」の社会へ変貌を遂げつつある現在において、歴史に名を残せるマンションが顕在することは喜ばしいことであり、「マンションの寿命」が高度な建設技術でもコンクリートの耐久性でもなく、“マンション管理”によって左右されることを改めて教えられる貴重な文化財と呼べる物件である。

[10: ご近所さん]

中古マンションで検索すると東京でも昭和４０年代（１９７０年頃）の物が
３０００万位してますね　まだ価値は在るみたいですね

[11: 匿名さん]

実際50年くらいは大丈夫ではないですか？
地元では40年くらい経ってるのがありますが、
躯体は問題なくても配管がダメになってるようで
外側に出しちゃってますね。

あと有名なマンモス団地で30年以上経ってるのがありますが、
こちらは管理がめちゃくちゃ良く、駅前立地のため売り物件が
少なく、価格は非常に高いです。

住んでる友人の話によると、建て替えの話が出てるそうですが、
実際工事が始まるまでは10年かかるのではないかとのことです。

[12: ご近所さん]

人間が先に逝きますね
４０年は永いよ　５０年も…

[13: 近所をよく知る人]

鉄筋コンクリートマンションなら、構造体としては相当（50年〜）持ちそうな気がします。

中の設備や配管などは、やっぱ30年内には修繕が必要でしょう。

日本の建物って、変に細かくできてるのが災いしてるのではないですかね？

欧米の建物って大雑把な反面、補修や改装が容易なので建物寿命が長いのかと。
四季による傷みや酸性雨とかも影響あるのかなぁ．．．シミジミ。

[14: 匿名さん]

スレ主さんが何を危惧しているのかがイマイチ良く解らん。

[15: 匿名さん]

スレ主さんは
>>07さんと同じお悩みでは？

[16: ４０代で買い換え検討中]

購買層は一次取得が３０代で買い換えが５０代。
定年して年金暮らしの真っ最中に建て替えの話が出てきては困る！から５０代で買い換える人が多いわけだ。確実に人間が先に逝けるように・・・

[17: 匿名さん]

ＭＳの寿命ってコンクリよりも配管じゃないの？
給配水管がちゃんとメンテしているか、交換しているかで決まらない？

ま〜築30年だと、新築当時からの住民の多くが収入が減り
大掛かりな改修工事に対して、消極的になり
資産価値が落ちると聞くけど
そう云う意味では、買換え時かもしれないですよね！？

[18: マンション住民さん]

>>13
税制や補助金の関係で、「もう新築したほうがお得」という判断もあるからね。あるていど「造って壊す」を繰り返さないと業界も仕事が無くなる。

[19: 匿名さん]

私も友人（ゼネコン勤務）に聞いたら40年と思っていた方が良いと言われました。もちろん管理状態で違いはでるそうです。
私は40代後半ですが今年新築マンションを購入しました。
寿命を考えて（笑）

[20: 土地勘無しさん]

私は学校（建築学科）でコンクリートの建物の平均寿命は６０年と習いました。３０年で解体というのは経済状況での建て替えだと思います。
車と同じで住まいもメンテナンスが必要ですし、設備機器も時代遅れになります。（たぶん電気のコンセントの数も不足してくると思います。）
内部のリフォームで快適に暮らせるのなら６０年だと思います。

[21: 匿名さん]

>>01
>近所の木造の一軒家ですら４〜５０年は普通に住めているのに、
>鉄筋マンションで３０年で寿命って不思議でなりません。

数値の正否についてはともかく、認識の仕方が間違っている。
一般的な木造家屋も「平均寿命」の統計をとれば
４０〜５０年には到底届かない筈だ。
外壁の再塗装、屋根（防水）の補修、水廻りのリフォーム、
熱源機器の交換、内装材の張り替え等々
数々のメンテナンスを加えて、それでも３０年以上経過すれば
「普通に住む」という事には少なからぬ傷害が出てくるもの。

「鉄筋マンションで３０年」という情報の出所がよく解らないけれど
それは大掛かりな修繕を要するまでの期間、という事では？
そういう意味では木造一戸建ても基本的な考え方は変わらない。
「寿命がきた→買い換え」という選択肢も決して当たり前の事ではない。

[22: 契約済みさん]

ヨーロッパなどでは、
100年200年前の建物が、
今でも普通に使われていますし、
条件によっては新築と変わらない価格だそうです。

建築技術の進歩も大事ですが、
街並みが整備されていること、
熟練した職人さんが建てる事、
そっちも大事だと思いますよ。

[23: 匿名さん]

日本人は家も車も消耗品的な考え方なのでは？
資源の無駄遣いですよね！

[24: 社宅住まいさん]

私はマンションのモデルルームに行ったとき50年と聞きました。
今は100年（私が契約た所は100年はもたないそうです。）コンクリートと呼ばれるものを使用しているので、50年年以上は大丈夫では？

　ただ、17さんがおしゃっていたように、躯体より配水管が先に駄目になると、よく聞きます。

　因みに家はさや菅ヘッダー方式でなく、プレハブ式配管ということでした。金属を使っていないので錆が出ないから良いと言われましたが、錆が出なければ、メンテも必用ないのしょうか？
さや菅ヘッダー式でないとメンテが大変そうな印象を持っていますが、ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えて下さい。宜しくお願いいたします。

[25: 匿名さん]

>>8

まったく同感です。
郊外にですが、私も過去にマンションを所有していました。やはり築１０年過ぎに３割は入れ替わりました。
全てでは無いですが、やはり中古で購入された方とは住居に対しての意識が違います。（経済レベルも違います）
私は築１２年の時に戸建てに住み替えをしましたが、新築時の３分の１でしか売れないと言う現実に唖然としました。
（結局、長く住まないと損すると言うことに気づきました）

[26: 匿名さん]

最近のマンション寿命が50〜60年とすると、70年の定期借地権付きマンションはどうなってしまうのでしょうか。建て替えしたくても建て替えできず、悲惨なことになりそうですね。
定借物件検討中なら50年定借にしといたほうが良いのかも。

[27: 匿名さん]

>>25
マンションは立地（場所）と購入時期だと思います。

10年前に築20年の中古マンション60㎡弱を3300万円で買いました
その後2000万円を切っていた事時期もありますが、今回住み替えで
査定して貰ったら築30年で3500万円とのこと。
3000万円〜なら、買い取りもしてくれると言われました。
だいたい新築だとこの広さで、6000〜7000万円程度ですから比較すれば
半値とも言えます。
都心の駅近ということもありますが、こんな事例もありますよ。

ちなみに30年前の分譲価格は1100万円、バブルの最高事例は当時築13年で
9800万円だったそうですから、やはり時期とタイミングだと思います。

[28: 匿名さん]

>私は築１２年の時に戸建てに住み替えをしましたが、新築時の３分の１でしか売れないと言う現実に唖然としました。

やっぱ新築は割高って事じゃないですかね？
私は築16年で買い今年売ったら約同額で売れました！

築浅の中古を渡り歩くのが良いかも！

[29: 匿名さん]

>70年の定期借地権付
70年の定期借地権ってあるんですか？
私は最高で50年だと思いました。

因みに旧借地権でも建て替えって難しいと聞いたけど
その辺詳しい方居ますか？

[30: 築15年入居済み]

昭和30年代に建てられたアパートが近所に沢山建ってますけど
普通に暮らしているようです。
震度6の時も大丈夫だったようですよ。（揺れただけ）
（市営、県営、公社、賃貸マンションなど）
築30年で住み替えはよほど耐震偽造など無い限りありえないでしょう。

[31: 匿名さん]

>>29
アルボの丘は６８年じゃなかったっけ？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43130/

建て替えなしに７０年くらい持つでしょ

[32: 組合員]

>>29
借地人の組合の役員をしているので普通の人より詳しいです。

旧借地権で、借地人に建て替え費用の現金があれば
建て替えは難しくありません。
なぜなら契約の始期によって、旧借地借家法の既得権を、本人にも
相続人にも認めているから。（現状ではずっと旧法のまま存続します）
地主に少額の建て替え承諾料さえ支払えば建て替えできますし、
地主が拒否したら裁判所で建て替え許可の判決を貰えば、建て替え可能です。地主はほとんど自宅がありますから、ほぼ裁判でも認められます。

ネックは、住宅ローンでしょうか。
銀行は借地の場合地主の承諾書を求める場合がほとんどです、地主が
承諾書を発行しなければ、担保にならずにローンが組めない。
それと借地人は高齢化でローンが組めない、子供がローンを組んでも
子供は借地人本人ではありませんから建てられません。
借地人本人が亡くならない限り贈与になります、贈与は地主は認めたがりません。

大地主以外の地主は、借地人に買って欲しくてしかたないようです。
地代も固定資産税の3〜4倍前後しか貰えませんし、下手に値上げ要求すれば最悪の場合不服で、地代を供託されたりします。
借地契約の更新料だって、契約書に書いてなければ法的には貰えない。、
契約書に書いてなくても慣習で、多額に請求する地主も多いですが、
最高裁の判例でも、更新料に慣習がないという判決があるから争えば
地主が負けます。

地主さんの三大不良債権は、貸し地、古貸し家、古アパートだそうです。
都心部では、相続税の算出基準である路線価の借地権70％、底地権（地主）30％が普通です、借地人の権利と財産価値が多いのです。
つまり借地権は、税務署が路線価の70％も認めた財産権であると同時に
相続税の課税対象となります。

ついでに
＞70年の定期借地権ってあるんですか？私は最高で50年だと思いました。
借地借家法は、最低の期限を決めているだけです、それより短い契約は無効です。
木造なら20年以上なら何年でもＯＫです、堅固な建物なら30年以上。
借地借家法（旧法）は、大正時代の法律ですから堅固な建物とは鉄筋コンクリートではなくて、土蔵のようなものを想定しているようですよ（笑）

[33: 匿名さん]

28さん

全くその通りです。
マンション新築は新築プレミアムが２割あるので築浅を渡り歩くのが正解です。
根拠として不動産業界の人は自分の住居を構える時には、絶対と言って良いほど新築マンションは買わずに土地が広い中古戸建てを買います。
そして数年後に地元工務店で建て替えます。

[34: 匿名はん]

絶対ねえ。。。

[35: 匿名さん]

>>33
＞不動産業界の人は自分の住居を構える時には、
＞絶対と言って良いほど新築マンションは買わずに
＞土地が広い中古戸建てを買います。

うーーーん・・・。
うちはまさにその業界の人ですが・・・
この20年で新築マンションばかり5回買い換えています。
価値観は人それぞれですよ。

[36: 匿名さん]

35さん

失礼いたしました。
絶対とは言いすぎでした。

[37: 匿名さん]

確かに業界の人は、本当にお得で将来売れる（価値が下がらない）
物件しか手を出さない。
35さんなんか典型的で、5回も買い替えしてる位だから多分
買値より高く売ってるんじゃないかな。
自分も、日本一マンション造ってる会社に居たけど社員は皆
人気の場所で駅近、戸数100以上の物件しか買わないよね。
あと、戸建好きな人が多いのも確かだね。
たまに奥さんの実家から近いという理由で資産価値ないような場所
にマンション買う人も居たけどね。

[38: 匿名さん]

はいはーい、奥さんの実家にまあまあ近いので資産価値低そうな場所のMS買いましたー。

まあそれは置いといて、実際寿命ってその建物が建てられた時代背景にもよるんじゃないでしょうか？たとえば、この年代は結構丈夫な物件が多いとか、この時代はまちまちでわからんとか。ちなみに前に住んでいた公団は11階建ての築37年でしたが、外装が傷んでるくらいで建物自体特に問題がないような気がしたけどなー。そういやエレベーターがシンドラー騒ぎの後で入れ替えられたわ。まあ寿命に達していたかそうでないかは専門家じゃないので詳しいことはわからんけど。

[39: 匿名さん]

32さん
30です。
大変勉強になりました。
築24年2/3が旧借地権だったので
建て替え問題はまだまだ先ですが
予備知識として貴重な情報です。
ご丁寧にありがとうございました。

[40: ビギナーさん]

＞マンション新築は新築プレミアムが２割あるので築浅を渡り歩くのが正解です。

最初、場所重視で中古を探し、まず築10年くらいの物件を見に行ったら、１階だったせいかカビだらけで、そのショッキングな光景を見て、24時間換気・ペアガラスを条件にしたら必然的に築浅に絞られました。
しかし、いざよさそうな物件が出てくると、２〜３年で売りに出るって、もしかしたら何か問題があるのかな？などと思ってしまい（上の階がうるさいとか）…結局場所をあきらめて新築にしてしまいました。（考えすぎ？）

[41: 匿名さん]

>>40さん

2年半で売ったことがあります。
駅徒歩10分の新築90㎡で、マンション自体にはとても満足
したのですが、理由は言えませんが、
住んでるうちにそこに居たくない理由が出来ました。

綺麗に大事に使っていたので中古としての評価も良く、
分譲価格より高く売れたので、グレードアップできました。

うちの場合はマンションの構造、設備等にはなんの問題もなく、
また近隣との関係はむしろ非常に良好でした。
それでもそこを引っ越したい理由っていろいろあるものなんですよ。

もちろん買い手の方はとても気に入ってくれたし、
同様に引っ越したいと思うとは限らない事由なので、
仲介業者にも本当の理由は言っていません。

[42: 匿名さん]

築浅物件はたしかに売却理由が気になりますね。
離婚等の場合は居住する上ではあまり関係ないのですが、それでも縁起を担ぐする方からみるとあまり良い気持ちではないですね。

[43: 匿名さん]

新婚さんが家を買ってから、離婚ってわりとある話だよな。
不思議だけど。

[44: 匿名さん]

↑確かに聞く！
結婚と同時に親が資金提供してＭＳ購入！
出産で里帰りしたまま離婚！

私の友人でも居ましたよ！
結局旦那一人暮らしし１年待って
結果離婚、売却！築３年に満たなかったとの事でした。
ローンは清算できたみたいですが、親が出した頭金は・・・

[45: 匿名さん]

資金計画がいい加減で、破綻する人もいますよ。
管理費・修繕積立金・固定資産税・駐車場代・銀行ローン
があるのに、このうち家賃並みのローンという謳い文句に
釣られて購入した人が管理費や積立金を滞納するようになり
最後は破綻。築１・２年で売りに出てる物件で結構ありますよ。

[46: 匿名さん]

築浅物件の売却理由

・無謀なローンだった
・離婚
・予期せぬ転勤

大体が↑でしょう。

稀ですが
・マンション内トラブル
・音（神経質タイプ）

[47: 匿名さん]

築浅物件を転々とするなら
賃貸でも良いかな〜って考えてしまうのは私だけ？

築30年がキーなら四十か五十代で買うのが良いのでは？
若いうちに買ってしまうと大変？

[48: 匿名さん]

若い子育て時期にこそ、広くて快適な住居が必要だと思うがなぁ。
新しい分譲賃貸なんてそう出てこないし、出てきても高い。