マンションは３０年で買い替えしないと駄目って本当？

[ビギナーさん]

題名の通りなんですが、近所の木造の一軒家ですら４〜５０年は普通に
住めているのに、鉄筋マンションで３０年で寿命って不思議でなりません。　車は１０万kmで廃車と同じで、業者の洗脳ですか！？
初心者なので、よろしくご教授ください。

[22: 契約済みさん]

ヨーロッパなどでは、
100年200年前の建物が、
今でも普通に使われていますし、
条件によっては新築と変わらない価格だそうです。

建築技術の進歩も大事ですが、
街並みが整備されていること、
熟練した職人さんが建てる事、
そっちも大事だと思いますよ。

[23: 匿名さん]

日本人は家も車も消耗品的な考え方なのでは？
資源の無駄遣いですよね！

[24: 社宅住まいさん]

私はマンションのモデルルームに行ったとき50年と聞きました。
今は100年（私が契約た所は100年はもたないそうです。）コンクリートと呼ばれるものを使用しているので、50年年以上は大丈夫では？

　ただ、17さんがおしゃっていたように、躯体より配水管が先に駄目になると、よく聞きます。

　因みに家はさや菅ヘッダー方式でなく、プレハブ式配管ということでした。金属を使っていないので錆が出ないから良いと言われましたが、錆が出なければ、メンテも必用ないのしょうか？
さや菅ヘッダー式でないとメンテが大変そうな印象を持っていますが、ご存知の方がいらっしゃいましたら、教えて下さい。宜しくお願いいたします。

[25: 匿名さん]

>>8

まったく同感です。
郊外にですが、私も過去にマンションを所有していました。やはり築１０年過ぎに３割は入れ替わりました。
全てでは無いですが、やはり中古で購入された方とは住居に対しての意識が違います。（経済レベルも違います）
私は築１２年の時に戸建てに住み替えをしましたが、新築時の３分の１でしか売れないと言う現実に唖然としました。
（結局、長く住まないと損すると言うことに気づきました）

[26: 匿名さん]

最近のマンション寿命が50〜60年とすると、70年の定期借地権付きマンションはどうなってしまうのでしょうか。建て替えしたくても建て替えできず、悲惨なことになりそうですね。
定借物件検討中なら50年定借にしといたほうが良いのかも。

[27: 匿名さん]

>>25
マンションは立地（場所）と購入時期だと思います。

10年前に築20年の中古マンション60㎡弱を3300万円で買いました
その後2000万円を切っていた事時期もありますが、今回住み替えで
査定して貰ったら築30年で3500万円とのこと。
3000万円〜なら、買い取りもしてくれると言われました。
だいたい新築だとこの広さで、6000〜7000万円程度ですから比較すれば
半値とも言えます。
都心の駅近ということもありますが、こんな事例もありますよ。

ちなみに30年前の分譲価格は1100万円、バブルの最高事例は当時築13年で
9800万円だったそうですから、やはり時期とタイミングだと思います。

[28: 匿名さん]

>私は築１２年の時に戸建てに住み替えをしましたが、新築時の３分の１でしか売れないと言う現実に唖然としました。

やっぱ新築は割高って事じゃないですかね？
私は築16年で買い今年売ったら約同額で売れました！

築浅の中古を渡り歩くのが良いかも！

[29: 匿名さん]

>70年の定期借地権付
70年の定期借地権ってあるんですか？
私は最高で50年だと思いました。

因みに旧借地権でも建て替えって難しいと聞いたけど
その辺詳しい方居ますか？

[30: 築15年入居済み]

昭和30年代に建てられたアパートが近所に沢山建ってますけど
普通に暮らしているようです。
震度6の時も大丈夫だったようですよ。（揺れただけ）
（市営、県営、公社、賃貸マンションなど）
築30年で住み替えはよほど耐震偽造など無い限りありえないでしょう。

[31: 匿名さん]

>>29
アルボの丘は６８年じゃなかったっけ？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43130/

建て替えなしに７０年くらい持つでしょ

[32: 組合員]

>>29
借地人の組合の役員をしているので普通の人より詳しいです。

旧借地権で、借地人に建て替え費用の現金があれば
建て替えは難しくありません。
なぜなら契約の始期によって、旧借地借家法の既得権を、本人にも
相続人にも認めているから。（現状ではずっと旧法のまま存続します）
地主に少額の建て替え承諾料さえ支払えば建て替えできますし、
地主が拒否したら裁判所で建て替え許可の判決を貰えば、建て替え可能です。地主はほとんど自宅がありますから、ほぼ裁判でも認められます。

ネックは、住宅ローンでしょうか。
銀行は借地の場合地主の承諾書を求める場合がほとんどです、地主が
承諾書を発行しなければ、担保にならずにローンが組めない。
それと借地人は高齢化でローンが組めない、子供がローンを組んでも
子供は借地人本人ではありませんから建てられません。
借地人本人が亡くならない限り贈与になります、贈与は地主は認めたがりません。

大地主以外の地主は、借地人に買って欲しくてしかたないようです。
地代も固定資産税の3〜4倍前後しか貰えませんし、下手に値上げ要求すれば最悪の場合不服で、地代を供託されたりします。
借地契約の更新料だって、契約書に書いてなければ法的には貰えない。、
契約書に書いてなくても慣習で、多額に請求する地主も多いですが、
最高裁の判例でも、更新料に慣習がないという判決があるから争えば
地主が負けます。

地主さんの三大不良債権は、貸し地、古貸し家、古アパートだそうです。
都心部では、相続税の算出基準である路線価の借地権70％、底地権（地主）30％が普通です、借地人の権利と財産価値が多いのです。
つまり借地権は、税務署が路線価の70％も認めた財産権であると同時に
相続税の課税対象となります。

ついでに
＞70年の定期借地権ってあるんですか？私は最高で50年だと思いました。
借地借家法は、最低の期限を決めているだけです、それより短い契約は無効です。
木造なら20年以上なら何年でもＯＫです、堅固な建物なら30年以上。
借地借家法（旧法）は、大正時代の法律ですから堅固な建物とは鉄筋コンクリートではなくて、土蔵のようなものを想定しているようですよ（笑）

[33: 匿名さん]

28さん

全くその通りです。
マンション新築は新築プレミアムが２割あるので築浅を渡り歩くのが正解です。
根拠として不動産業界の人は自分の住居を構える時には、絶対と言って良いほど新築マンションは買わずに土地が広い中古戸建てを買います。
そして数年後に地元工務店で建て替えます。

[34: 匿名はん]

絶対ねえ。。。

[35: 匿名さん]

>>33
＞不動産業界の人は自分の住居を構える時には、
＞絶対と言って良いほど新築マンションは買わずに
＞土地が広い中古戸建てを買います。

うーーーん・・・。
うちはまさにその業界の人ですが・・・
この20年で新築マンションばかり5回買い換えています。
価値観は人それぞれですよ。

[36: 匿名さん]

35さん

失礼いたしました。
絶対とは言いすぎでした。

[37: 匿名さん]

確かに業界の人は、本当にお得で将来売れる（価値が下がらない）
物件しか手を出さない。
35さんなんか典型的で、5回も買い替えしてる位だから多分
買値より高く売ってるんじゃないかな。
自分も、日本一マンション造ってる会社に居たけど社員は皆
人気の場所で駅近、戸数100以上の物件しか買わないよね。
あと、戸建好きな人が多いのも確かだね。
たまに奥さんの実家から近いという理由で資産価値ないような場所
にマンション買う人も居たけどね。

[38: 匿名さん]

はいはーい、奥さんの実家にまあまあ近いので資産価値低そうな場所のMS買いましたー。

まあそれは置いといて、実際寿命ってその建物が建てられた時代背景にもよるんじゃないでしょうか？たとえば、この年代は結構丈夫な物件が多いとか、この時代はまちまちでわからんとか。ちなみに前に住んでいた公団は11階建ての築37年でしたが、外装が傷んでるくらいで建物自体特に問題がないような気がしたけどなー。そういやエレベーターがシンドラー騒ぎの後で入れ替えられたわ。まあ寿命に達していたかそうでないかは専門家じゃないので詳しいことはわからんけど。

[39: 匿名さん]

32さん
30です。
大変勉強になりました。
築24年2/3が旧借地権だったので
建て替え問題はまだまだ先ですが
予備知識として貴重な情報です。
ご丁寧にありがとうございました。

[40: ビギナーさん]

＞マンション新築は新築プレミアムが２割あるので築浅を渡り歩くのが正解です。

最初、場所重視で中古を探し、まず築10年くらいの物件を見に行ったら、１階だったせいかカビだらけで、そのショッキングな光景を見て、24時間換気・ペアガラスを条件にしたら必然的に築浅に絞られました。
しかし、いざよさそうな物件が出てくると、２〜３年で売りに出るって、もしかしたら何か問題があるのかな？などと思ってしまい（上の階がうるさいとか）…結局場所をあきらめて新築にしてしまいました。（考えすぎ？）

[41: 匿名さん]

>>40さん

2年半で売ったことがあります。
駅徒歩10分の新築90㎡で、マンション自体にはとても満足
したのですが、理由は言えませんが、
住んでるうちにそこに居たくない理由が出来ました。

綺麗に大事に使っていたので中古としての評価も良く、
分譲価格より高く売れたので、グレードアップできました。

うちの場合はマンションの構造、設備等にはなんの問題もなく、
また近隣との関係はむしろ非常に良好でした。
それでもそこを引っ越したい理由っていろいろあるものなんですよ。

もちろん買い手の方はとても気に入ってくれたし、
同様に引っ越したいと思うとは限らない事由なので、
仲介業者にも本当の理由は言っていません。