シティハウス多摩川はどうでしょうか？

[とぉ、とぉ]

現在、住友不動産のシティハウス多摩川を検討してます。モデルルームも見に行って70ｍ2台でいくらか狭い気もしますが、中々いいかなぁと思ってます。
なにか情報お持ちの方教えください。気になる点は多摩堤通りが真横を走っており、朝は渋滞するのか不明ですし、環境的にどうなのかなぁと思って
ます。武蔵小杉から徒歩１３分となってますが、ほんとに１３分かなぁとも思ってます。
将来の資産性とか、情報とかご意見あれば、ご教授ください

[2: 匿名さん]

徒歩時間についてはこちらをどうぞ
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20031127A/

[3: やまぽん]

私達も見に行きました。現地も確認しましたが、
武蔵小杉まで、と考えると、やっぱり、ちょっとだけ遠いですね・・・・
歩けない距離ではないと思いますが・・・
「徒歩15分なら、きっと自転車つかえば信号待ちしても10分程度？で
武蔵小杉の駅前でいけるかなぁ・・・・で、雨が降ったら、向河原から乗るしかないかーー徒歩3分だもんねーー」
などと、アバウトに考えています。

確かに、多摩川沿いの渋滞は少し気にかかりますね・・夜は大きなトラックが結構通るみたいですし。。
でも、窓からの展望は最高なんでしょうね！！

私達は、どちらかというと、南側の多摩川クラブが気になります・・・

[4: たまたま]

私も購入考えてます。
勤め先が川崎駅周辺なので結構便利かも。

[5: やまぽん]

資産性はどうなんでしょうか？交通の便の良さや、立地の良さ、管理状態などを考慮すると、
後々売りたい時に売れる物件だと思っているのですが・・・・

でも、管理費と駐車場等が高いような気がするのですが・・・

[6: とぉ、とぉ]

武蔵小杉、新丸子、向河原と３駅アクセスを考えると資産性は高いかなぁと思ってます。
でもどうなんでしょう！？修繕費についても６年だか、１０年だかに１００万を一気に徴収
されるようなことも言ってました。ま、これは自分で積み立てておけばいいのかと思います。
今度、現場付近を徒歩で歩いてみようかなぁと思ってます。駐車場は６０％しかなかったよう
に記憶してます。あの近辺で外で借りると相当高いんでしょうね。

[7: やまぽん]

そうですよね・・・・あの辺りに住んでいる方によると、
交通の便は本当によいそうです。中華街へもいけますしね!(^^)!

修繕費については初めて聞きました。ちょっと驚き・・・・
でも逆にいえば、きちんと管理している＝資産価値も上がる
ということですよね・・・

あの辺りの駐車場の相場はいくらくらいなんでしょうね・・・

[8: 匿名さん]

修繕費を１時金として１００万も取る（ことが決まっている）物件なんか
あるんでしょうか。大規模修繕時にそんなにかかるのでは、誰か１人
が払えなかったら計画が頓挫してしまいます。
入居時の一時金と間違えていませんか？

[9: たまたま]

カタログには修繕積立基金（一時金）は
初年度　20万
10年目　50万
20年目　100万
ってなってますね。

私としては、カタログに修繕費などを全く記入しないで、
「賃貸より安い！」を連呼されるよりは好感がもてます。

まあ、確かに高いとは思いますが・・・。
でも品質はかなり良さそう・・・な気がします。

ところでシティハウス多摩川は一次募集しかないのでしょうか？

[10: 匿名さん]

>>09さん

へー、初年度以外にもあるんですね。＞一時金
でも、かなり無理があると思うがなぁ。払えないものは払えない、
修繕なんかしないでこのままいい、って住民がいたらどーするんだろ。

[11: たまたま]

＞10
う〜ん、どうなんでしょう？
私は結婚を気に、マンション購入を考えてる素人です。
資産価値より永住を考えてるので修繕は大いに結構なんですが、
確かに払わない人とかでてきそうですね。

他のマンションは修繕積立金（一時金）ってそんなに高くないのでしょうか。

モデルルームでもらったカタログに長期修繕計画の具体的な内容が
載っていて、結構修繕は大事かなって思いました。

[12: 匿名さん]

10の者です。

ウチのマンションは、月ごとの修繕費（最初から見れば結構あがりまし
たけど）と、公庫融資ちょっとで、１度目の大規模修繕は間に合いま
したよ。このご時世、いろいろな事情を抱えている方も多い（中には
競売になってしまう物件も少なくありません）ですし、一時金はきつい
んじゃないかなぁ。
結局修繕費を値上げしないでずっと行って一時金をとるか、定期的
に値上げをして一時金を避けるかどっちかの選択だと思います。
個人的には後者のほうが安全かと思います。前者のメリットとして
は中古で売りやすいという点があるかもしれませんね。結局重要
事項としての説明義務は生じるとは思いますが。

あーそうだ、あと、最近ではペイオフの問題もからんでいるかもし
れません。後者は資金を長期間安全にストックできないと、計画
が成り立ちませんので、敢えて一時金方式にして、リスク回避し
ようとしてるのかも。

新築購入検討されてる方に暗い話ばっかですいません。(^_^;

[13: とぉ、とぉ]

色々勉強になります。カタログはよくみてなかったのですが、修繕費２０年目までのＴＯＴＡＬ
１７０万というのは、高いのでしょうか？普通なのでしょうか？
あと、一時金だと例えば９年目に売りに出したとしたら、購入者はいきなり
翌年５０万徴収されるということになるのですかねぇ？（勉強不足です）
だとしたら、売却はタイミングによることになるのか（？_？）
この多摩川はとても魅力を感じてるんですが、踏ん切りがつかない…

[14: やまぽん]

ええとー、仮見積もりに載っている情報では

修繕積み立て費6850円
となっていますが・・・

カタログ、見てみます

[15: 匿名さん]

もし6850円でずっと行くとしたら、一時金徴収は必須でしょうね。
ウチの場合、初期から比べると２倍以上になったような....

そのとおりです　＞９年目売却
もし売却するなら、いちおうことわっておかないと後でトラブり
そうですね。

[16: とぉ、とぉ]

１５さん、ありがとうございます。シティハウス多摩川は、やはりNECの建屋と多摩堤通りと修繕費（一時徴収）を考えて
検討するべきですね。

[17: 匿名さん]

現在住まれている方からの情報を教えていただけないでしょうか？
売れ残りがあるようですので、ちょっと検討しています。
NECの玉川クラブは私も気になります。でも東向きは寒そう。。。

[18: 匿名さん]

近所に住んでいる者で申し訳ありませんが・・・。

地の利としては小杉徒歩圏、悪天候・旅行時は向河原利用可能ということで申し分ありません。
また向河原駅はNEC工事で若干改修されるようです。
車で出かける際には第三、国一まで多摩堤で高速アクセス可能。（246は二子新地渋滞あり）

欠点としては
地盤脆弱
1F、駐車場は浸水被害の可能性あり（向河原はOKだったが2001年台風では平間辺りは浸水）
堤防付近夜間の治安（子供を持つ方には結構重要）
2023年迄の小杉再開発事業によるマンション供給過多（小杉からの帰り道にポコポコできちゃうんですからね）

というところでしょうか。
あとは物件に対する主観かと思いますが、傍目にはあのドハデなブルーはどうかと思ったりしています。

[19: 匿名さん]

投稿、ありがとうございます！
・地盤、気になります。。。
・堤防付近の治安とは、ホー●レスや、青少年の溜まり場、ということでしょうか。
・また、供給過多の件は価格が落ちる、という意味ですよね？

ちなみにあの怪しいブルーは、あれはあれで個人的には個性的なので気に入っています（笑）

[20: 匿名さん]

地盤は川沿いにしては珍しく硬いようです。支持杭も17メートルまでしか打ってませんので。
気になるならGEODSAの有料版で調べると良いです。
住環境として静かなのは良いのですが、本日現地を見た限り冬場の風は結構強く冷たい
ので注意が必要かと思います。日当たりは悪くないのですが。
永住するなら資産性はそんなに神経質にならなくても良いのでは。
MRですが結構混んでいました。３LDKは少し狭いので４LDKの物件がいいかなと思います。
すぐ隣の土手はゴルフ練習場なので青テントは建っていませんでした。
交番がすぐ近くにあるのもなかなか・・・
躯体の色ですが、まぁあれはあれで良いんではないでしょうか。

[21: 匿名さん]

シティハウス多摩川気になっています。学区は下沼部小学校という単級の学校のようです。
将来的にはクラス数は増えていくということですがそこら辺の情報ご存知の方おりますでしょうか？