固定金利は無駄じゃない？ 変動金利は怖くない？【Part 4】

[匿名さん]

・固定金利は無駄だと思う変動選択者 　・変動金利は怖いと思う固定選択者
による討論スレッドです。

[437: 匿名さん]

長期が上がって国の借金がダルマ式に膨らんで
アボーンってなるってことを言いたいんじゃない？

そうはならないってマスゴミの見解だけど、なったらなったで仕事どころではないべさ。
農家のおっさん一人勝ち！

[438: 匿名さん]

円安になれば黒字が増えるって言うの、もう神話だよな。

[439: 匿名さん]

＞435
そんなの自分で考えろ。
といっても、君には無理か。

[440: 匿名さん]

>439
お前にはもっと無理だな。

[441: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00051/

変動金利型住宅ローン導入から約20年、金利は大きく下がったが…


1994年8月から9月頃の新聞記事を見ると「○○銀行 新型住宅ローンの取扱い開始」「売り物は低金利」「恩恵あるか 新型住宅ローン」などといった見出しが頻繁に登場している。この「新型住宅ローン」が現在の変動金利型住宅ローンであり、8月22日の住友銀行（当時）を皮切りに、大半の都市銀行、多くの地方銀行が9月上旬までに参入した。

変動金利型の住宅ローンはそれ以前から存在していたものの、大蔵省（当時）の通達によって金利水準が定められていたため、低利の固定型住宅ローンを融資していた住宅金融公庫（当時）と比べ、民間金融機関は圧倒的に不利だった。この通達が7月末に廃止され、金利の自由化に伴い「短期プライムレート」（最優遇貸出金利）に連動する新しいタイプの変動金利型住宅ローンが生まれたのだ。

しかし、低金利を売り物にした新型住宅ローンの金利はほとんどが4.0％であり、現在の水準からみればかなり高く感じられることだろう。当初から「金利上昇時のリスク」を懸念する識者の見解が多く出されていたものの、これまで約20年のうちに金利が小幅な上昇を示した時期が数回あっただけで、結果的には大きく下がっている。

現在、変動型の店頭金利はおおむね年2.475％だが、優遇金利の適用によって1％を下回る融資が実行されるケースも多いだろう。原則として年2回の見直しがされることになっている店頭金利も、2009年1月から約5年間にわたりまったく変わっていない。固定金利が毎月のように変わり、変動金利は変動していないのだ。そのため、金利上昇リスクへの関心が薄らいでいる面も否めない。だが、超低金利状態が長く続いた後に、これからは景気回復による金利上昇も予測されている今こそ、このリスクをしっかりと考えてみることが必要だろう。

超低金利の状態が続いているものの、今後は…？超低金利の状態が続いているものの、今後は…？.

変動金利型住宅ローンの特性と、そのリスクが何かを知っておく


変動金利型住宅ローンで知っておきたいのは、原則として年2回の金利見直しがあること、そして「5年ルール」と「125％ルール」の存在だ。金利の見直しは一般的に4月と10月だが、短期プライムレートが大きく変化したときには月に関係なく見直されることがある。ただし、適用金利が変わっても毎月の返済額は5年間変わらない。これがいわゆる「5年ルール」だ。また、一定額の返済を続ける5年間のうちに適用金利がどんなに上昇していたとしても、その後の返済額はそれまでの1.25倍に抑えられる。当初5年間の返済額が月額10万円だとすれば、次の5年間は月額12万5千円が上限だ。これは一般的に「125％ルール」または「1.25倍ルール」といわれている。

しかし、「それならちょっと頑張れば大丈夫だろう」と思うのは早計だ。上限が設けられているのはあくまでも毎月の返済額であり、適用金利の上昇幅については制限がない。125％ルールも5年ごとであり、5年目までが10万円、6〜10年目が12万5千円としても、11〜15年目の上限は15万6,250円になり、理論上は31年目に27万円あまりに達する。さすがに30年間ずっと金利が上昇し続けることは考えられないが、借入れから間もない時期に金利が大きく上昇したときは十分に注意しなければならない。借入残高が大きいうちに適用金利が上がると、その利息分が毎月の返済額を上回る事態も起きる。そうすると、毎月きちんと返済をしていても元本がまったく減らないだけでなく、支払いきれなかった利息分が借入残高に加算されていく。これがいわゆる「未払い利息」のリスクだ。これが雪だるま式に積み上がっていけば、住宅ローン破綻も現実のものとなってしまう。
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それでも変動金利型住宅ローンを借りる人は多い！


変動金利型住宅ローンの魅力は何といってもその低金利だ。たとえば、3,000万円を35年（ボーナス払いなし）で返済する条件で考えてみよう。優遇金利の適用を受けて年0.775％（都市銀行の最優遇変動金利の例）で借りることができれば、毎月の返済額は81,575円だ。これに対して、フラット３５（1.810％）なら月額96,478円、民間金融機関の35年固定金利（2.350％）なら月額104,851円となる。もし仮に変動金利がずっとそのままだとすれば、35年間の総返済額は固定金利よりも変動金利のほうが約978万円少なくなるのだ。
（注）金利は2013年11月時点の一例

返済額のシミュレーションをしようとしても、目先の金利しか分からない。これをもとに試算をすれば当然ながら変動金利のほうが圧倒的に有利であり、こちらを選びたくなるのが人情だろう。実際にかなりの割合の人が変動金利を選んでいる。ただし、今年の春頃に金利の先高感が強まったこともあり、少し変化がみられるようだ。住宅金融支援機構による「民間住宅ローン利用者の実態調査」によれば、2012年7月は変動型の利用者が53.2％と半数を超えていた。それに対して1年後の2013年7月は32.5％にまで低下した。それとは逆に、同時期における全期間固定金利の利用者は23.2％から33.8％に増えている。

一方で、変動金利型の一種である「固定期間選択型」も同時期に23.6％から33.8％に増えた。これは借入れ当初の1年、2年、3年、5年、10年など一定期間を固定金利とする特約があるもので、固定期間終了後に残りの期間について変動金利か固定金利かを選択するものだ。その際、金利や返済額の引上げ幅に何ら制限がないことに注意したい。
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住宅ローンの借換えや条件変更は計画的かつ素早く！


金利だけでなく経済の動きにも敏感になることが必要金利だけでなく経済の動きにも敏感になることが必要

変動金利型住宅ローンを借りた人の中には、金利が上がり始めたら固定金利に借換えよう、あるいは同じ金融機関で変動金利から固定金利へ条件変更をしようと考えている人も多いだろう。しかし、そのためには金利動向を常にチェックし、上がりそうな兆候をいち早く察知することが欠かせない。金利だけでなく経済の動きにも敏感になることが必要だろう。

変動金利よりも固定金利が先に動くことも覚えておきたい。自分が借りている変動金利が上がりそうだと思って借換えなどを検討したときは、すでに固定金利が上がった後、ということになりかねないのだ。借りているのは変動金利でも、動きを注意深く観察するべき対象は固定金利であり、どの水準になったら借換えをするのかなどといった計画はあらかじめしっかりと決めておきたい。また、借換えには1ケ月ほどの期間がかかることも多いため、金利が急に上昇する時期には、手続きをしている間にさらに上がってしまうこともあるだろう。借換えを実行すると自分で決めた水準になったら、躊躇することなく素早く動くことも必要だ。

借換えをするべき水準を導き出すためには、あらかじめFP（ファイナンシャルプランナー）など専門家のアドバイスを受けておくことも検討したい。
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変動金利型住宅ローンを借りても大丈夫な人とは？


超低金利で利ざやの少ない変動金利型住宅ローンを金融機関が貸出すのは、トータルで見れば利益を得られる見込みがあるからだ。これから数年あるいは十数年のうちに3％〜4％台へ上昇することは十分に考えられるシナリオだろう。5％台へ上がる可能性だってある。そのリスクをよく考えたうえで、どの金利タイプを選ぶのか決めたいものだ。4％または5％程度の金利で返済額を試算し、それでも大丈夫なのかどうかを見極めておくことも欠かせない。

一方で、変動金利で借りたときにそれほどリスクがない場合もある。どのような人がそれに該当するのか考えてみよう。

1．返済期間の短い人
首都圏ではなかなか難しいだろうが、地方都市などでは住宅ローンを10年程度で返済できるケースもある。返済期間が短ければ短いほど、借入残高が減るのも早く、結果的に金利上昇の影響は少なくて済む。

2．返済比率の低い人
年収に対する住宅ローンの負担割合が低く家計に十分な余裕があれば、返済額のアップにも柔軟に対応できる。ただし、現在だけでなく子どもの進学や親の介護など将来的に出費が増えた際にも余裕を保てるかどうかを考えておきたい。無理のない範囲で繰上返済をして、リスクの軽減を図ることも可能だ。

3．住宅ローンの借入割合が少ない人
もともと土地を所有していて住宅の建築費用だけを借りるような場合なら、いざというときには売却して手元に資金を残すことのできるケースも多い。頭金が多く、住宅ローンの借入割合が少ない場合も同様だ。最悪の事態に陥ることはない。

4．含み益があるような資産を持っている人
金利が大きく上がるときには経済情勢も変わっているはずだ。換金性の高い資産を持っていれば、そこに含み益が生まれることもある。立地条件などにもよるが、マイホーム以外に無担保の不動産を所有している場合も有効だろう。いざというときにはそれらを売却することでリスクの回避ができる。

これらの逆を考えれば、変動金利による借入れに大きなリスクを伴う人ということになる。社会情勢や経済環境の変化に疎い人も注意しなければならない。くれぐれも現在の金利水準でぎりぎりの生活となるような資金計画は避けたいものだ。

[442: 匿名さん]

自分は7000万円フルローンで変動です。
現金は相応にありますが、住宅ローン減税をフルに受けるのと将来遺産相続の予定があるため、35年でフルローンの変動としました。
資金余力があるもしくは遺産相続の予定があり金利が上がった時に繰り上げ返済できる方は変動で、それ以外の方は固定がいいのではないでしょうか。

[443: 匿名さん]

↑次元が違う。参考にならん(笑)

[444: 匿名さん]

441の記事って最もらしいこと書いてるけど、その20年の間に日本はリーマンショックを経験し、リーマン前は空前の大景気も経験している。良し悪し両方経験したが20年下がり続けているんだが。
良くあるFPのヨタ記事だよな。
円建て、95%国内消化の国債を売り浴びせるとか言うけど、ヘッジファンドの、資金力なんて知れてるじゃん。

[445: 匿名さん]

過去には、イングランド銀行やタイ中銀に負けた例がある。
今、日銀に戦い挑んでも勝てるわけないし、まだやらないよ。
やるとしたら、日本の財政再建が進まずに、世界各国から日銀の「質的・量的金融緩和」への批判が高まったときでは？
あれって、ただの財政ファイナンス＝日銀にお札をたくさん刷らせて国債を買わせている。という見方もあるから。

[446: 匿名さん]

>442　問題ないと思います。
しかし、ローン7000万円はすごいですね。
それなりに年収ないと、その金額はかりられないでしょうね。

[447: 匿名さん]

×　過去には、イングランド銀行やタイ中銀に負けた例がある。
○　過去には、イングランド銀行やタイ中銀がヘッジファンドに負けた例がある。

[448: 匿名さん]

＞441
当たり前の話を述べているに過ぎない。

[449: 匿名さん]

>>446様
40歳会社員で年収1300万ですが、低金利もあり試算によるとまだ借入余力はあるとのことでした。
今でこそ経済的には余裕が出てきましたが、20代の頃、転職前の会社が業績不振で経済的にかなり不安だった経験があり、質素倹約を心掛けた生活スタイルがいまでも家族全員に染みついていて、給与が増えた分はそのまま貯蓄しています。
昨年までは２LDKの賃貸マンションに4人で居住していましたが、家具もカラーボックス程度しかなかったので、子供が連れてきた小学校の友達から「〇〇ちゃんちの家は何もないんだね。」と言われ、うちの子も「うちはお金はないけど仲がいいからいいんだ。」と答えていたようです。

　

[450: 匿名さん]

おれの子供と大違いだ・・・

[451: 匿名さん]

ひけらかしお疲れ様です。

[452: 匿名さん]

家が広くなったら、家族仲が悪くなった例も結構ありますよ。もしかしてそっちの方が多いとか(汗)

[453: 匿名さん]

10年前にマンション（２５００万円）を変動金利で購入し、1年前に一戸建て（４３００万円）を固定で購入しました。
マンションは売却済みです。

マンション購入の時は、固定も検討しましたが、目先の支払額の安さに負けました。
まだ、20代でしたので手取額も少なかったので固定では支払いはきつかったと記憶してます。
たしか、その当時の固定の金利は３％以上だったと思います。
今回の購入は、変動は考えませんでした。

変動の時は、いつ金利上がるか、金融情勢をこまめにチェックしてましたが今はしていないので、気が楽です。

月の支払いを抑えたいなら変動がいいのではないでしょうか。
私は煩わしいことから解放されて、固定にしてよかったと思ってますが、正直、生活を考えると金利は安いことにこしたことはない思います。

ちょっと考えが安易すぎますかね？

[454: 匿名さん]

相場次代と思いますけどね。
今は変動と長期固定の金利差が3倍以上ありますけど
これが、2倍程度になれば、違ってくるかもしれないですね。

[455: 匿名さん]

借入額が少ない、ローン期間が１０〜１５年以内と短期とかなら、当初１０年固定とか変動とか何を選んでも後は個人の性格。
自分の場合は変動と月6千円位しか変わらなかったので当初を選択。煩わしくない。

[456: 匿名さん]

確実に世の中が変わってきているような気がします。債券市場に関しては、国内投資家が95％を占めているので、急な資金流出は無いと思われるが、国債発行残高も増え続ける中、長期的に見てどうなのか。
経常赤字が定着してしまうと、まずい。

渡辺国際協力銀総裁、経常赤字継続を懸念　「３月に市場混乱も」
国際協力銀行（ＪＢＩＣ）の渡辺博史総裁は14日午後、日本記者クラブで講演し、日本が昨年12月まで３カ月連続で経常赤字になったことについて「２月まで赤字が続くようだと経常黒字（国）という（日本の）根源的な強さがひっくり返るかもしれない」と語った。「２月が（経常）赤字になると、体質が変わったという認定を（市場が）する可能性がある」とも述べた。

　仮に２月まで５カ月連続で経常赤字になり、安倍晋三首相の経済政策「アベノミクス」の第３の矢である成長戦略が進展しなかった場合、「３月にマーケットが荒れるかもしれない」と述べた。日本からの資金流出の流れが強まる可能性を懸念した発言とみられる。

　渡辺氏は2004年から07年まで財務官を務め、08年に日本政策金融公庫の副総裁に着任した。12年からＪＢＩＣ副総裁、13年12月に副総裁から総裁に昇格した。〔日経ＱＵＩＣＫニュース（ＮＱＮ）〕

[457: 匿名]

↑円安になるの？円高？

[458: 匿名さん]

円安
経常赤字の国、トルコ、ブラジル、インド、南アフリカなどは、金利も高いけど、通貨安になっているよね。

[459: 匿名さん]

日本の債券市場では日銀が大量に国債を購入していることで、国債の価格は高値で維持されている。国債の価格が高いということは、長期金利は低く抑えられていることになる（債券の価格と利回りは反対に動く）。これは日銀が目指したことでもあり、物価が上がっても名目の長期金利を抑えることで実質金利を低位で安定させている。しかし、このように人為的に金利を低く抑えられている状況はいつまでも持続可能とは考えづらい。

　既に日本の成長率や物価の動向と長期金利の動きには乖離が生じている。これはいずれ国債価格が大きく調整する可能性を意味する。名目の長期金利を抑えれば抑えるほど、後からくる反動が大きくなる。日銀が大量に国債を買い続けることにより、このようなリスクを次第次第に増加させていると言えるのではなかろうか。

[460: 匿名さん]

↑金利も上がるってことね。ブラジルは10%だよね。

[461: 匿名さん]

このスレ見てても答えでないのでミックスにしようかと思ってますが、ミックスはデメリットでもあるんですか？

[462: 匿名さん]

ミックス？
勝手にやればいいんじゃない？
デメリットなんて手続き書類が増えて面倒な程度だけ。

[463: 匿名さん]

ミックスはどちらに転んでも損をするのが最大のデメリットかな。

[464: 匿名さん]

全部結果論だから、
安心できる組み方にするのがいいのではないか。
将来の収入を考えながら。

うちは二馬力でさっさと返したいから変動。
ただ、あと2、3年で
安心を買って固定に切り替えるかも。

[465: 匿名さん]

ミックスて、転換社債とおなじハイブリッド。
経済の教科書ににってるのは、
ハイブリッドは、家に半分火災保険をかけているのと同じ。
火事が起きた時、
半分保険でカバーラッキーと思うか、
半分損したと思うか。
火事が起きなかった時。
半分のコストで済んだラッキーと思うか、
掛けなきゃよかった。

どちらでも損得ない。
リスクアバーズかテイカーかとういう個人の嗜好によるもの。

損得は結果論。当たりくじを買っとけば良かった、
レベルの話。

[466: 匿名さん]

損得みたいな事は、抵当権を手元に戻してからのあとのお楽しみ。
何十年かして金利タイプの選択は正解だったが根っ子の部分の物件選択やHM選択で失敗だったとかもあるだろうしね。

[467: 匿名さん]

1.変動金利は意外に上下しにくい
6ヶ月TIBORは現在0.3%程度に下がっておりますが短プラは1.475%のままです。
2008年に6ヶ月TIBORが0.9%台に上昇した際には短プラも1.825%に上がりましたが、すぐに1.475%に戻っています。
当時はリーマンブラザーズ破綻という通常ありえないことがあり、銀行同士のカウンターパーティリスクが織り込まれてやっとTIBORが上昇しました。
固定金利の2%を変動金利が超えるためにはざっくり短プラが3%を越えないといけません。リーマン前の最長景気、リーマン時のカウンターパーティリスク時にも1.825%が短プラの上限だったことを考えて下さい。
短プラは短期金融市場との連動性があまり高くありません。銀行の預金を含めたALMで作る商品です。

2.固定金利にもリスクがあります
固定金利のリスクは、デフレ局面で顕在化します。
デフレの際には年収が下落します。変動で有れば金利も下がりますが、固定では下がりません。
実際にバブル崩壊以降のデフレ局面では年収が下落したにもかかわらず金利が下落しない固定金利が返済に苦労してます。逆にインフレ時には年収が上昇します。金利だけ一人歩きしてその他の指標が置いて行かれることは想定しにくいものです。つきましては、変動金利の上下は、年収の上下でヘッジされているといえます。

3.金利計算は加重平均
総支払い利息は、元金均等で考えると分かり易いですが、それぞれの時点の残高×金利の合計です。
残高の大きい手前の利息は大きく、残高の小さい後ろの利息は小さいです。
返済途中で変動金利が固定金利を超えたとしても、残高の大きい手前で変動金利のメリットを得られていれば総支払い利息で固定金利を下回る可能性があります。
つまり、変動金利はどこまで上がるかだけじゃなくいつ上がるのかも重要です。
比べる場合には、期間平均するのでなく、残高加重平均しないと意味ありません。
ここ数年の見通しはつきやすく金利が上がるとみる人はあまりいません。最初変動金利で固定金利との差額を繰上げ返済した方が、リスクを、抑えられるのではないでしょうか。

4.銀行審査
変動金利も4%前後の審査金利でローン審査がされます。
4%が耐えられない人は借りられません。

5.社会
住宅ローンに限らず企業も変動金利での借り入れが多いです。
金利が上昇する局面で日銀がそれを放置すると企業が潰れます。
自分は固定金利で安心を買っているかもしれませんが、自営業や公務員でないかぎり、勤める企業が変動金利で、借りていたら金利が上昇した際に倒産の可能性があります。
固定金利でも、年収の減少まではカバーできません。

[468: 匿名さん]

事業資金は短期借入が多い。中小ならなおさら、内部留保で大企業は借りません。

[469: 匿名さん]

公務員は固定の方がいいってことでしょうか？？

[470: 匿名さん]

以前みたいに変動 変動って皆言わなくなったよね。インフレからの利上げ警戒かな。
固定も安いしな。

[471: 匿名さん]

この１０年を見ると、金利抑制策を取っていたので変動の方が有利だったが、これから先の１０年は固定の方が良いのではないか。

[472: 匿名さん]

＞467さん

1.変動金利は意外に上下しにくい
たしかに過去10年ほどはそうでした。そして、おそらく、しばらくは低位安定でしょう。
ただ、今後のことは分らない、本当に分らないと思っています。
金余りの日本で金利がすぐに上がるとは思えないのですが、潤沢な経常黒字を背景に、純債権国の日本ですが、世界最悪の財政赤字も抱えています。経常黒字もリーマン前の2007年比で8分の1の3兆円強に減ってしまいました。
増え続ける財政赤字（国債発行額）と経常黒字の減少をを考えると、国債を国内で消化できなくなる日も近いのではないでしょうか？


2.固定金利にもリスクがあります
預金金利に、人件費、店舗の維持費等と加味した銀行の資金調達コストや、国債の金利水準を考えると、金利はここから大幅に下がることはあり得ないと思います。


3.金利計算は加重平均
おっしゃる通りと思います。同意します。

4.銀行審査
存じませんでした。勉強になりました。

5.社会
たしかにおっしゃるとおりですね。
景気が悪化しそうと見れば、日銀はさらに金利を低位安定させようとするでしょうね。
ただ、その過程で、お札を大量に刷る（今も大量に刷っていますが）でしょうから、円の信認低下から円安、長期金利上昇はあるかな、と思っています。

[473: 匿名さん]

ローン期間が１５年なので期間終了後も１.６％優遇の当初固定にしました。

[474: 匿名さん]

ちょっと聞きたいんだが、金利上昇局面に入ったら変動君達はたどのタイミングでどうするの？

[475: 匿名さん]

僕は2%超えたら全額繰り上げ返済予定

[476: 匿名さん]

確かにいつでも全額繰上げ返済できるなら当然に変動が正解だね。

変動君は金利が上がらないという主張になると元気だが、いざ金利が上昇局面に入ったときにそれをどう判断してどのタイミングで対策を講ずるのか全く具体案がない。

何か大きな出来事があったときはわかりやすいけど、ズルズルとなだらかに、たまには下げながら上がりだしたりした時に対応できるの？

[477: 匿名さん]

>476
変動君と言ってるあなたは、かつて固定君と言ってた人と同一人物ですか？
文章の書き方も似てるね(笑)

[478: 匿名さん]

多分、変動を選んだ人は上昇局面で一括くりあげできなきゃ、固定の方が先に上がるので、ずーっと変動を継続すると思う。

[479: 匿名さん]

今年に入って金利が上がると言われていたが、現時点では逆に下がってる。
消費税が８％になる４月以降も、じわじわ下がっていく気がする。
でも、このままのペースで下がり続けると、数年後にマイナス金利になってしまうので、反動で急激に上がるときが来るとは思う。

[480: 匿名さん]

民主政権の２、３年前のネット銀行の１年定期預金金利は３％だったが、今は１.３%

[481: 匿名さん]

今月末までなら1年定期預金で３パーという銀行もあるよ。

[482: 匿名さん]

円の預金３％誤り０、３％。１、３％誤り０、１３％
２％３％なのは外貨預金金利

[483: 匿名さん]

大きなお世話ですが、もしまだXPなら、脆弱なXPでネットバンキングはやらないほうがいいですよ。

[484: 匿名さん]

>476
多くの変動組は金利が上がっても粛々とその時の金利で返済してるだけだと思うよ。
多少繰り上げするかもしれないが、特に慌てふためくこともないよね。金利上昇時はそれが普通の金利な訳で、その時からローン開始する人も沢山いるから、今からローン開始する人より得した気分になるね。
今まで低金利であったことによる貯蓄も元本減ってる状況もあるし固定に金利逆転されても総支払いは少ないかもしれない、総支払いで固定より損しても、現在固定さんが変動より支払いが多いのを許容してるように許容するだけでしょうね。

[485: 匿名さん]

なにかで読んだんですが、変動タイプと全期間固定タイプは別物なので比較しても意味がないとか書いてあった記憶がある。当初固定５年１０年とかは変動に属するようだけど。今の固定も低いので問題ない人は金融情勢を気にせず居られるのでそれはそれで良いんじゃないっすか。

[486: 匿名さん]

普通は固定にすれば金利情勢を気にせずに居られると思うけど、このスレに来る固定さんのようにどうも気になるみたいだよ。

[487: 匿名さん]

キャッシュで買えば
微々たる金利どころか
大きな無駄銭節約出来るぞ？

[488: 匿名さん]

487さん
インフレ率が借金の金利を上回れば、キャッシュで買うよりも借金していた方が有利かも。

[489: 匿名さん]

２％以上のインフレか、
そんなに経済が動くのは戦争くらいだと思うが
西側の国が危ないが、何もないのが一番ですね

[490: 匿名さん]

>474
低金利の間は毎年100万繰上原資を個人国債にして貯蓄、金利上昇時か10年後に繰上げ原資分を軽減で繰上げ。
ローン実行から2年目なので既に200万繰上原資は確保済み。
自分でローン償還表を作って色々シミュレーションしたが、固定を選んで同じ総支払額になるよう繰上げた場合と比較して、最初の5年間0金利が続けば金利4％になっても逆転しない。

だから、
＞ちょっと聞きたいんだが、金利上昇局面に入ったら変動君達はたどのタイミングでどうするの？
当初の計画どおり返済を進めるだけで、何もする必要が無い。

[491: 匿名さん]

>487
10年間は借りてたほうが得するので借りています。

[492: 匿名さん]

金利のタイプは何でも自由に決めれば良いが、契約違反などして優遇金利を外されない様に完済目指せば良いだけ。

[493: 匿名さん]

h18年に投資した１０年国債は0.85％〜一昨年位迄0.5%％の運用だったが昨年位から0.05%と最低運用に成ったので解約し0.45％の５年定期に預け替えたよ。

[494: 匿名さん]

>490
繰上げ返済原資とは別にそれなりの貯蓄もちゃんとできるの？
繰上げたら手元がカツカツで、いざ教育資金だの車の買い替えだので突発的なキャッシュが必要になったときに教育ローンやカーローン組んでたら愚の骨頂だよ。
1%台じゃとても借りられないから。
そこまでシュミレーションしてんのかな？
俺はフラットの1.72（最初の10年は1.42）で借りて、貯蓄が出来てもよほどの余裕資金が出来ない限り繰上げずに手元資金を積んでいくわ。
車とかキャッシュで買い替えながらね。

[495: 匿名さん]

>493
新しく国債を買えばよかったのに。
今年の1月発行の10年変動第46回債だと税引き前の適用利率は0.48％だよ。
2月発行のは0.4％とちょっと安いけど。
5年寝かさなければならない定期と違って最初の1年目を除けば流動性も高いし、例え最短の1年で解約となっても証券会社のキャンペーンで0.3％の利回りは確実なんだから。

>494
心配してくれてありがとう。
当然車両維持費(ガソリン代や保険料や税金含め年間100万目安)、固定資産税、補修費、教育費、年数回の国内旅行や外食などの遊行費、若干の老後資産を考慮して、余剰の繰上原資を決めた。
そもそも家を建てるために貯蓄していた時も年間100万溜めていたので、賃貸で支払っていた金額以下のローン返済、オール電化と太陽光で年間の光熱費以上の売電収入、住宅ローン減税での還付金などのおかげで、固定資産税や補修費等の追加経費以上カバーして賃貸時代より生活は楽になっている。

[496: 匿名さん]

変動・10年
発行日から1年未満の中途換金は原則できません。
発行日から1年経過後に中途換金する場合は、中途換金調整額として、直近2回分の利子（税引前）相当額に0.79685を乗じた金額をお支払いいただきます。
利率は半年ごとに、市場動向に応じて決定され、適用利率が変わる変動金利です。
ただし、0.05%の最低利率保証があります。

[497: 匿名さん]

>496
そうだよ？
だから
＞5年寝かさなければならない定期と違って「最初の1年目を除けば」流動性も高いし、
と断って、例えば日興証券のキャンペーンだと100万円で3千円もらえるから、1年目の利払いを返済しても
＞例え最短の1年で解約となっても証券会社のキャンペーンで0.3％の利回りは確実なんだから。
ついでに言うと、この3千円は雑収入だから20万円超えている人で無ければ無税。

[498: 匿名さん]

＞494
＞繰上げたら手元がカツカツで、
＞いざ教育資金だの車の買い替えだので突発的なキャッシュが必要になったときに
＞教育ローンやカーローン組んでたら愚の骨頂だよ。
＞1%台じゃとても借りられないから。

490じゃありませんが繰上げ返済を前提に考えている人で
そんなギリギリで繰り上げ返済する人ってそんなにいないのでは？
教育費は突発的なものではないのである程度計算できますし。
車をキャッシュで買うなんて当たり前すぎて話しになりません。

[499: 匿名さん]

ここまで低金利になったら
繰り上げ返済してとっとと返したい人は変動
繰り上げ返済せずに毎月同額でコツコツ返したい人は固定
だと思います。

フラットなのに繰り上げ返済する人がいたら、理由を知りたいです。

[500: 匿名さん]

返済にかなり余裕がある人が変動で、そんなに余裕がない人が固定ってのが原則だと思うけど、現実はそうじゃなさそうだけどね

[501: 匿名さん]

固定金利で考えてもどんどん繰上げ出来るような人が変動
固定金利で考えたらそんなに繰上げ出来ない人は固定
固定金利で考えるとそんなに繰上げ出来ないが、変動金利で考えると繰上げ出来そうな人も固定

[502: 匿名さん]

アベノミクスは成功しようが失敗しようが、金利は上昇

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNMSFK1302E_13022014000000/

[503: 匿名さん]

量的・質的金融緩和の出口の遥か以前に長期金利が急騰している可能性


http://www.bloomberg.co.jp/news/123-N1NFAS6TTDS601.html

[504: 匿名さん]

焦らず4月以降の方がいいかな

[505: 匿名さん]

先輩諸兄、是非アドバイスお願いいたします。
4月に地方で中古住宅契約予定です。
35年で2700万借入、予備審査通りました。
月々10万の返済ならいけます。貯蓄は諸費用と有事の備え程度しかありません。
賃金は低空飛行で定期昇給します。

さて、下記2商品で悩んでます。
①35年全期間固定
・金利1.98
・団信込み

②変動
・0.725(基準-2%で全期間)

当初は全期間固定の安定感がイチバンだと考えてましたが、このスレ見ていると①と②の金利差1.25%が惜しい気がして…
変動金利が1.25%上がるまでに、どのくらい元金減らせるかが勝負なんだろうと思いますが、ガンガン繰り上る力はありません。

固定派、変動派それぞれの方からご意見いただければ幸甚です。
よろしくお願いいたします。

[506: 匿名さん]

万が一、2%、3%越えても払えそうですか？

繰り上げも検討してますか？

35年繰り上げなし、なら固定一択。
ただし、3年は急激な変動ないかな、
と思うなら一旦変動で、3年後に固定。

手数料含めても1年払えばトントンになる。

[507: 匿名]

ざっくり言うと、現時点でそんなに貯蓄がないのなら固定でいいんじゃない？今後、繰上げも難しいかもでしょ。
賃金にもよるが今後あまり期待できないなら、ローンのタイプは目先の情勢で判断したり、賭けで選ぶもんじゃないよ。
堅実がいいよ。

[508: 匿名さん]

万が一、2%、3%越えても払えそうですか？

繰り上げも検討してますか？

35年繰り上げなし、なら固定一択。
ただし、3年は急激な変動ないかな、
と思うなら一旦変動で、3年後に固定。

この場合でも手数料は1年払えばトントンになる。

私は変動ですが、状況見ながら固定を再検討予定。

[509: 匿名さん]

35年、、、長いな。
貯めてからにしよう。

[510: 匿名さん]

おい、固定厨をちゃんと飼っとけよ。他スレにあちこち出てきてスレチな話をしやがるので困ってんだ。

[511: 匿名]

きも

[512: 匿名さん]

今の利率なら、固定だよ。

[513: 匿名さん]

どっち選んでも良いとは思うが、期間を２０年位になるよう頭金貯めてからにしたら？

[514: 匿名さん]

貯まる頃には金利上がってるよ

[515: 匿名さん]

自己資金が元々無い人なら消費税５％適用時にやってんだろうな。遅遅付く目じゃあるまい。

[516: 匿名さん]

諸費用とか引っ越し代とか家具家電とか
消費税でかいよね

[517: 匿名さん]

旬はとっくに去りました。

[518: ビギナーさん]

3年固定　0.45、4年目以降　変動(-1.7優遇)
5年固定　0.5、　6年目以降　変動(-1.6優遇)
迷ってるんだが、どっちがいいとかありますか？

[519: 匿名さん]

>518
借入れ額と返済期間による。
3年で返す気なら3年固定、5年で返す気なら5年固定でいいんじゃない？

[520: 匿名さん]

どっちでも良さそう。

[521: 匿名さん]

短プラ連動の変動金利なら

＞3年固定　0.45、4年目以降　変動(-1.7優遇)

に一票

[522: 匿名さん]

その差額が幾ら違うのかによる。

[523: 匿名さん]

1.2％程度なら、欲張らずに控除分を考えて固定を選ぶのが良いと思うよ。

[524: 匿名さん]

金利ってジワジワ上がるもんだと思い込んでる人いるけど、上がる時って簡単にポンっと跳ねるんだよね

[525: サラリーマンさん]

不動産やに言われるままローンを組んだ俺あほか？

東京在住
年収俺30歳550、嫁400万
ローン俺2000万、嫁1500万
変動35年0.65住信SBI
月返済額　６万　ボーナス10万

やばいかなぁ。。。
だって、変動金利だから安かったんだもん！！

[526: 匿名さん]

俺ならペアローンもボーナス払いもやらない
離婚とかになるとややこしい
プロパー単独で難しいなら、フラットでやる

[527: 匿名さん]

>525
ネット銀行の住宅ローンは短プラ連動と言っておきながら、上げやすい仕組みを取り入れてるから気を付けてね。
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_gaiyou_shinki_p

[528: 匿名さん]

自分が感じたことは住宅ローンの金利比較サイトで、そのサイトは常に変動がお得ってすすめてて持ち上げまくって
たんだけど、去年の一時的な株価の上昇と長期金利の上昇があった時期には、「長期に切り替えてもいいかも？」
みたいな無責任な事を急に記事に書きだしたんだよね。
本当、その記事見たときは、呆れたね。

[529: 匿名]

これからローンを組むのに変動はないでしょ。
長期固定ってことだね。

[530: 匿名さん]

FPという肩書の人も先の事は分からんのよ、分かってれば大儲けしてるはず。

[531: 匿名さん]

今変動で借りる人って↓の2タイプのどっちかですよね？

・10年以内に借入額返済できる人
・目先の返済額の安さに飛びつく人

短期返済且つローン減税目当ての人からしたら変動は最強ですけど、
とりあえず安いからって理由で選んでる人は利率が上がった時に覚悟した方が良いですよ。

本来変動は下がるリターンも込みですが、今はそのリターンがない状態です。
住宅ローンの利率は変動も固定も今が底でここから先は上がるリスクしかないという事実を念頭に置いた方が良いでしょう。

[532: 匿名さん]

利率が上がる前に固定に借換えれば良いと言う人もいるでしょう。
短プラ連動と言っている以上、基準金利が廃止されるような事態にならない限り、しばらくは変動の安泰はゆるがない（ネット銀行除く）。

[533: 匿名さん]

利率が上がる前にって悠長な事言ってられんのかなぁ・・。
ちょっと上がった時に、またそのうち下がるだろうとタカをくくってたらスルスルそのまま上がっていく。
返済額が変わらないってのは傷に気づかないから得てしてそうなる。
例えば月10万の返済が月12万に上がっても固定に切り替えなきゃいけない時はあるわけで、最初から目先の安さで変動借りるような人に的確な判断が出きるのか疑問だわ。

[534: 匿名さん]

>531
明らかに違いますね。
逆に固定を選ぶ人は、
・余裕が無くて万が一のリスクに対応する自信が無い人
・自分で考えることもせずFPの勧めを妄信する人
が大半でしょうね。

FPが10年以上前から固定を推奨し、信じて大損している人が多数と言う現実を見ましょう。
自分できちんと考える事ができる人なら、金利が上がる・下がるだけでなく何時・どれだけ上がるか、その時の元本の元本はどの程度残っているかで比較します。
ここから金利が大幅に下がることは無いでしょうし、上がる可能性は非常に高いでしょう。
でも将来固定と同じ金利になったとしても元本が減っているから、同じ金利程度では当然変動の方が得をします。
金利が逆転しても、その時の元本次第では総支払額どころか当然月々の支払も変動の方が少なくなることもあります。

超長期固定と変動では現在2％近い差がありますので、総支払額が逆転するには早期に金利が逆転する必要があるわけですが、短プラを上げるハードルは消費税10％以上・金融緩和の解消・経済対策財政出動不要とかなり高く、常識的に過剰な景気拡大が5年以上続く規模の好景気が必要です。
変動がある程度の金額を継続的に軽減で繰上していれば、総支払額が逆転する可能性は非常に低いでしょう。
更に収入減リスクにも対応できます。

[535: 匿名さん]

チョイ修正、>534の
＞自分できちんと考える事ができる人なら、金利が上がる・下がるだけでなく何時・どれだけ上がるか、その時の元本の元本はどの程度残っているかで比較します。
は
＞自分できちんと考える事ができる人なら、金利が上がる・下がるだけでなく何時・どれだけ上がるか、その時のローンの元本はどの程度残っているかで比較します。

[536: 匿名さん]

テーパリングより格段に早く長期金利が暴騰するリスクを日銀委員が指摘してんだけどな