固定金利は無駄じゃない？ 変動金利は怖くない？【Part 4】

[匿名さん]

・固定金利は無駄だと思う変動選択者 　・変動金利は怖いと思う固定選択者
による討論スレッドです。

[437: 匿名さん]

長期が上がって国の借金がダルマ式に膨らんで
アボーンってなるってことを言いたいんじゃない？

そうはならないってマスゴミの見解だけど、なったらなったで仕事どころではないべさ。
農家のおっさん一人勝ち！

[438: 匿名さん]

円安になれば黒字が増えるって言うの、もう神話だよな。

[439: 匿名さん]

＞435
そんなの自分で考えろ。
といっても、君には無理か。

[440: 匿名さん]

>439
お前にはもっと無理だな。

[441: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00051/

変動金利型住宅ローン導入から約20年、金利は大きく下がったが…


1994年8月から9月頃の新聞記事を見ると「○○銀行 新型住宅ローンの取扱い開始」「売り物は低金利」「恩恵あるか 新型住宅ローン」などといった見出しが頻繁に登場している。この「新型住宅ローン」が現在の変動金利型住宅ローンであり、8月22日の住友銀行（当時）を皮切りに、大半の都市銀行、多くの地方銀行が9月上旬までに参入した。

変動金利型の住宅ローンはそれ以前から存在していたものの、大蔵省（当時）の通達によって金利水準が定められていたため、低利の固定型住宅ローンを融資していた住宅金融公庫（当時）と比べ、民間金融機関は圧倒的に不利だった。この通達が7月末に廃止され、金利の自由化に伴い「短期プライムレート」（最優遇貸出金利）に連動する新しいタイプの変動金利型住宅ローンが生まれたのだ。

しかし、低金利を売り物にした新型住宅ローンの金利はほとんどが4.0％であり、現在の水準からみればかなり高く感じられることだろう。当初から「金利上昇時のリスク」を懸念する識者の見解が多く出されていたものの、これまで約20年のうちに金利が小幅な上昇を示した時期が数回あっただけで、結果的には大きく下がっている。

現在、変動型の店頭金利はおおむね年2.475％だが、優遇金利の適用によって1％を下回る融資が実行されるケースも多いだろう。原則として年2回の見直しがされることになっている店頭金利も、2009年1月から約5年間にわたりまったく変わっていない。固定金利が毎月のように変わり、変動金利は変動していないのだ。そのため、金利上昇リスクへの関心が薄らいでいる面も否めない。だが、超低金利状態が長く続いた後に、これからは景気回復による金利上昇も予測されている今こそ、このリスクをしっかりと考えてみることが必要だろう。

超低金利の状態が続いているものの、今後は…？超低金利の状態が続いているものの、今後は…？.

変動金利型住宅ローンの特性と、そのリスクが何かを知っておく


変動金利型住宅ローンで知っておきたいのは、原則として年2回の金利見直しがあること、そして「5年ルール」と「125％ルール」の存在だ。金利の見直しは一般的に4月と10月だが、短期プライムレートが大きく変化したときには月に関係なく見直されることがある。ただし、適用金利が変わっても毎月の返済額は5年間変わらない。これがいわゆる「5年ルール」だ。また、一定額の返済を続ける5年間のうちに適用金利がどんなに上昇していたとしても、その後の返済額はそれまでの1.25倍に抑えられる。当初5年間の返済額が月額10万円だとすれば、次の5年間は月額12万5千円が上限だ。これは一般的に「125％ルール」または「1.25倍ルール」といわれている。

しかし、「それならちょっと頑張れば大丈夫だろう」と思うのは早計だ。上限が設けられているのはあくまでも毎月の返済額であり、適用金利の上昇幅については制限がない。125％ルールも5年ごとであり、5年目までが10万円、6〜10年目が12万5千円としても、11〜15年目の上限は15万6,250円になり、理論上は31年目に27万円あまりに達する。さすがに30年間ずっと金利が上昇し続けることは考えられないが、借入れから間もない時期に金利が大きく上昇したときは十分に注意しなければならない。借入残高が大きいうちに適用金利が上がると、その利息分が毎月の返済額を上回る事態も起きる。そうすると、毎月きちんと返済をしていても元本がまったく減らないだけでなく、支払いきれなかった利息分が借入残高に加算されていく。これがいわゆる「未払い利息」のリスクだ。これが雪だるま式に積み上がっていけば、住宅ローン破綻も現実のものとなってしまう。
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それでも変動金利型住宅ローンを借りる人は多い！


変動金利型住宅ローンの魅力は何といってもその低金利だ。たとえば、3,000万円を35年（ボーナス払いなし）で返済する条件で考えてみよう。優遇金利の適用を受けて年0.775％（都市銀行の最優遇変動金利の例）で借りることができれば、毎月の返済額は81,575円だ。これに対して、フラット３５（1.810％）なら月額96,478円、民間金融機関の35年固定金利（2.350％）なら月額104,851円となる。もし仮に変動金利がずっとそのままだとすれば、35年間の総返済額は固定金利よりも変動金利のほうが約978万円少なくなるのだ。
（注）金利は2013年11月時点の一例

返済額のシミュレーションをしようとしても、目先の金利しか分からない。これをもとに試算をすれば当然ながら変動金利のほうが圧倒的に有利であり、こちらを選びたくなるのが人情だろう。実際にかなりの割合の人が変動金利を選んでいる。ただし、今年の春頃に金利の先高感が強まったこともあり、少し変化がみられるようだ。住宅金融支援機構による「民間住宅ローン利用者の実態調査」によれば、2012年7月は変動型の利用者が53.2％と半数を超えていた。それに対して1年後の2013年7月は32.5％にまで低下した。それとは逆に、同時期における全期間固定金利の利用者は23.2％から33.8％に増えている。

一方で、変動金利型の一種である「固定期間選択型」も同時期に23.6％から33.8％に増えた。これは借入れ当初の1年、2年、3年、5年、10年など一定期間を固定金利とする特約があるもので、固定期間終了後に残りの期間について変動金利か固定金利かを選択するものだ。その際、金利や返済額の引上げ幅に何ら制限がないことに注意したい。
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住宅ローンの借換えや条件変更は計画的かつ素早く！


金利だけでなく経済の動きにも敏感になることが必要金利だけでなく経済の動きにも敏感になることが必要

変動金利型住宅ローンを借りた人の中には、金利が上がり始めたら固定金利に借換えよう、あるいは同じ金融機関で変動金利から固定金利へ条件変更をしようと考えている人も多いだろう。しかし、そのためには金利動向を常にチェックし、上がりそうな兆候をいち早く察知することが欠かせない。金利だけでなく経済の動きにも敏感になることが必要だろう。

変動金利よりも固定金利が先に動くことも覚えておきたい。自分が借りている変動金利が上がりそうだと思って借換えなどを検討したときは、すでに固定金利が上がった後、ということになりかねないのだ。借りているのは変動金利でも、動きを注意深く観察するべき対象は固定金利であり、どの水準になったら借換えをするのかなどといった計画はあらかじめしっかりと決めておきたい。また、借換えには1ケ月ほどの期間がかかることも多いため、金利が急に上昇する時期には、手続きをしている間にさらに上がってしまうこともあるだろう。借換えを実行すると自分で決めた水準になったら、躊躇することなく素早く動くことも必要だ。

借換えをするべき水準を導き出すためには、あらかじめFP（ファイナンシャルプランナー）など専門家のアドバイスを受けておくことも検討したい。
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変動金利型住宅ローンを借りても大丈夫な人とは？


超低金利で利ざやの少ない変動金利型住宅ローンを金融機関が貸出すのは、トータルで見れば利益を得られる見込みがあるからだ。これから数年あるいは十数年のうちに3％〜4％台へ上昇することは十分に考えられるシナリオだろう。5％台へ上がる可能性だってある。そのリスクをよく考えたうえで、どの金利タイプを選ぶのか決めたいものだ。4％または5％程度の金利で返済額を試算し、それでも大丈夫なのかどうかを見極めておくことも欠かせない。

一方で、変動金利で借りたときにそれほどリスクがない場合もある。どのような人がそれに該当するのか考えてみよう。

1．返済期間の短い人
首都圏ではなかなか難しいだろうが、地方都市などでは住宅ローンを10年程度で返済できるケースもある。返済期間が短ければ短いほど、借入残高が減るのも早く、結果的に金利上昇の影響は少なくて済む。

2．返済比率の低い人
年収に対する住宅ローンの負担割合が低く家計に十分な余裕があれば、返済額のアップにも柔軟に対応できる。ただし、現在だけでなく子どもの進学や親の介護など将来的に出費が増えた際にも余裕を保てるかどうかを考えておきたい。無理のない範囲で繰上返済をして、リスクの軽減を図ることも可能だ。

3．住宅ローンの借入割合が少ない人
もともと土地を所有していて住宅の建築費用だけを借りるような場合なら、いざというときには売却して手元に資金を残すことのできるケースも多い。頭金が多く、住宅ローンの借入割合が少ない場合も同様だ。最悪の事態に陥ることはない。

4．含み益があるような資産を持っている人
金利が大きく上がるときには経済情勢も変わっているはずだ。換金性の高い資産を持っていれば、そこに含み益が生まれることもある。立地条件などにもよるが、マイホーム以外に無担保の不動産を所有している場合も有効だろう。いざというときにはそれらを売却することでリスクの回避ができる。

これらの逆を考えれば、変動金利による借入れに大きなリスクを伴う人ということになる。社会情勢や経済環境の変化に疎い人も注意しなければならない。くれぐれも現在の金利水準でぎりぎりの生活となるような資金計画は避けたいものだ。

[442: 匿名さん]

自分は7000万円フルローンで変動です。
現金は相応にありますが、住宅ローン減税をフルに受けるのと将来遺産相続の予定があるため、35年でフルローンの変動としました。
資金余力があるもしくは遺産相続の予定があり金利が上がった時に繰り上げ返済できる方は変動で、それ以外の方は固定がいいのではないでしょうか。

[443: 匿名さん]

↑次元が違う。参考にならん(笑)

[444: 匿名さん]

441の記事って最もらしいこと書いてるけど、その20年の間に日本はリーマンショックを経験し、リーマン前は空前の大景気も経験している。良し悪し両方経験したが20年下がり続けているんだが。
良くあるFPのヨタ記事だよな。
円建て、95%国内消化の国債を売り浴びせるとか言うけど、ヘッジファンドの、資金力なんて知れてるじゃん。

[445: 匿名さん]

過去には、イングランド銀行やタイ中銀に負けた例がある。
今、日銀に戦い挑んでも勝てるわけないし、まだやらないよ。
やるとしたら、日本の財政再建が進まずに、世界各国から日銀の「質的・量的金融緩和」への批判が高まったときでは？
あれって、ただの財政ファイナンス＝日銀にお札をたくさん刷らせて国債を買わせている。という見方もあるから。

[446: 匿名さん]

>442　問題ないと思います。
しかし、ローン7000万円はすごいですね。
それなりに年収ないと、その金額はかりられないでしょうね。

[447: 匿名さん]

×　過去には、イングランド銀行やタイ中銀に負けた例がある。
○　過去には、イングランド銀行やタイ中銀がヘッジファンドに負けた例がある。

[448: 匿名さん]

＞441
当たり前の話を述べているに過ぎない。

[449: 匿名さん]

>>446様
40歳会社員で年収1300万ですが、低金利もあり試算によるとまだ借入余力はあるとのことでした。
今でこそ経済的には余裕が出てきましたが、20代の頃、転職前の会社が業績不振で経済的にかなり不安だった経験があり、質素倹約を心掛けた生活スタイルがいまでも家族全員に染みついていて、給与が増えた分はそのまま貯蓄しています。
昨年までは２LDKの賃貸マンションに4人で居住していましたが、家具もカラーボックス程度しかなかったので、子供が連れてきた小学校の友達から「〇〇ちゃんちの家は何もないんだね。」と言われ、うちの子も「うちはお金はないけど仲がいいからいいんだ。」と答えていたようです。

　

[450: 匿名さん]

おれの子供と大違いだ・・・

[451: 匿名さん]

ひけらかしお疲れ様です。

[452: 匿名さん]

家が広くなったら、家族仲が悪くなった例も結構ありますよ。もしかしてそっちの方が多いとか(汗)

[453: 匿名さん]

10年前にマンション（２５００万円）を変動金利で購入し、1年前に一戸建て（４３００万円）を固定で購入しました。
マンションは売却済みです。

マンション購入の時は、固定も検討しましたが、目先の支払額の安さに負けました。
まだ、20代でしたので手取額も少なかったので固定では支払いはきつかったと記憶してます。
たしか、その当時の固定の金利は３％以上だったと思います。
今回の購入は、変動は考えませんでした。

変動の時は、いつ金利上がるか、金融情勢をこまめにチェックしてましたが今はしていないので、気が楽です。

月の支払いを抑えたいなら変動がいいのではないでしょうか。
私は煩わしいことから解放されて、固定にしてよかったと思ってますが、正直、生活を考えると金利は安いことにこしたことはない思います。

ちょっと考えが安易すぎますかね？

[454: 匿名さん]

相場次代と思いますけどね。
今は変動と長期固定の金利差が3倍以上ありますけど
これが、2倍程度になれば、違ってくるかもしれないですね。

[455: 匿名さん]

借入額が少ない、ローン期間が１０〜１５年以内と短期とかなら、当初１０年固定とか変動とか何を選んでも後は個人の性格。
自分の場合は変動と月6千円位しか変わらなかったので当初を選択。煩わしくない。

[456: 匿名さん]

確実に世の中が変わってきているような気がします。債券市場に関しては、国内投資家が95％を占めているので、急な資金流出は無いと思われるが、国債発行残高も増え続ける中、長期的に見てどうなのか。
経常赤字が定着してしまうと、まずい。

渡辺国際協力銀総裁、経常赤字継続を懸念　「３月に市場混乱も」
国際協力銀行（ＪＢＩＣ）の渡辺博史総裁は14日午後、日本記者クラブで講演し、日本が昨年12月まで３カ月連続で経常赤字になったことについて「２月まで赤字が続くようだと経常黒字（国）という（日本の）根源的な強さがひっくり返るかもしれない」と語った。「２月が（経常）赤字になると、体質が変わったという認定を（市場が）する可能性がある」とも述べた。

　仮に２月まで５カ月連続で経常赤字になり、安倍晋三首相の経済政策「アベノミクス」の第３の矢である成長戦略が進展しなかった場合、「３月にマーケットが荒れるかもしれない」と述べた。日本からの資金流出の流れが強まる可能性を懸念した発言とみられる。

　渡辺氏は2004年から07年まで財務官を務め、08年に日本政策金融公庫の副総裁に着任した。12年からＪＢＩＣ副総裁、13年12月に副総裁から総裁に昇格した。〔日経ＱＵＩＣＫニュース（ＮＱＮ）〕