パークタワー東雲【契約者専用】Part 3

[契約済みさん]

パークタワー東雲契約者専用掲示板です。
有益な情報交換をしていきましょう。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK～4LDK
面積：55.37平米～90.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
竣工時期：平成26年01月中旬竣工予定
入居時期：平成26年03月下旬入居予定


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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[841: 契約済みさん]

管理費節約の話題が少しでていましたが、むしろ修繕積立金の方が高いようです。
うちの60平米で4年目まで7千円程度なので始めは安いのですが、5年目以降は増えて10年目から2万円超、20年目から3万円超です。管理費と合わせて月5万円というのが高い気がしました。
30年合計で管理費は約700万、修繕費は約800万です。
購入前に近隣タワマンと比べてから購入したのですが、そちらは管理費は約600万、修繕費は約400万でした。（平米数に若干の違いはありますが概算で比較。）

つまり、購入価格＋1500万円の物件なのですね。価値を考えれば、納得の価格ですが。
管理費はこのクラスを考えると妥当かなと思ったのですが、修繕費は近隣タワマンより約400万高くになっていて、これは立体駐車場の修繕費分のようです。しかも駐車スペースに空きがあれば、さらにあがる可能性もあります。

はじめから分かっていたことですが、何か方法はないものかと、考えたりしています。
以前に修繕費均等化というご意見をしてくださっている方がおられましたが、30年均等にすれば、月々うちで2万程度になるのでそれもありかもしれませんね。ただ、全体として何か削減する方法もあればいいのですが。駐車スペースの空きを無くしたり、駐車場料金をあげることは難しいでしょうが…。

[842: 契約済みさん]

>>812さん

810です。

> そもそもあなたはスレ違い。書き込まないでください。

???
当然ながら私も契約者なのですが。

念のため申し上げておきますと、パークタワー東雲に良い思いをしていないのは、眺望を遮られることになり住宅価値が少し下がるかもしれない高層階住みの極々一部の方たちだけです。他マンションの大多数の人はなんとも思っていませんので過剰に気にする必要はないかと思います。

[843: 契約済みさん]

高いと思うのであればキャンセルするのがいいと思われます。
喜んで購入される方がいらっしゃいます。

[844: 入居前さん]

管理費、修繕費ともに、三井から提示されたままではなく、管理組合で適正価格を見極める必要がありますよね。タワーマンション自体が数十年をへた事例に乏しく、何をもって適正とするのか不透明な部分もありますが・・・。管理費に関してはあいみつを取るなど、競争を持ち込む価値はあると考えます。

[845: 入居待ち]

まぁ修繕費、管理費等の話は、ここでは、無く入居後の話し合いがよろしいかと…

[846: 契約済みさん]

売店をコンビニなどの業者に有料で貸し出して賃借収入にすればいいですね。
ラウンジ貸切の必要は無いと思います。貸切りではないですが、ドックランの入場料取るほうが収入になると思います。1回数百円で。一度に多くの人が利用できるので、ラウンジより収入は多いでしょう。
いずれも、先の話ですが。当面はこのままで。

[847: 入居前さん]

>>846
豊洲の某タワマンはコンビニ入れたけど赤字で、毎月管理費から赤字分を補填してるらしいですよ。

[848: 契約済みさん]

たった585世帯のマンションに賃料を払ってまで入りたい所は無いでしょうね。

[849: 契約済みさん]

まわりに2つコンビにありますし、そもそもコンビニなんかで買い物しない人もいるでしょうから。

[850: 契約済みさん]

>841さん
駐車場はすでに当初計画以上の申し込みがあるのでしばらくは問題ないでしょうね。
以前の検討スレでは駐車場代が高めだとか、カーシェアリングがあるから計画台数割れするんじゃないかとか散々言われてましたけど、そんなの関係なくマイカーを所有する余裕のある方がほとんどのようでとりあえずは安心です。

[851: 契約済みさん]

>841さん

他物件が400万の修繕費で本当に足りるならそうでしょう。
足りなければ一括請求等や将来で上がりますので、書いておられるほど簡単ではないです。
逆に多すぎるなら将来下げればいいだけです。私も周辺を含め中古も検討した者ですが、修繕費はデベ側が売りやすいように低く見積もっている場合があるので注意が必要です。

[852: 契約済みさん]

共用部の補修はギリギリまで掛かるようですね。
でも無視を決め込まれるよりは、というところでしょうか。

東雲キャナルコートURからの引越組は30戸程度とのこと。
ちなみに昨年4月の野村東雲へは110戸程度の引越だったようです。

[853: 契約済みさん]

修繕積立金の話しがでていたので、ご参考までに。


http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/

[855: 契約済みさん]

>847

へー、管理組合が運営してるんだ。
テナントで入っていないってことだよね。
ふーん、そんなマンションがあるんだ。

本当の話ですよね？

言っている意味わかりますよね？
区分所用法などなど理解されてますよね？

[856: 契約済みさん]

>852さん
外構の残工事とかではなくて完成後の補修もまだかかってるのでしょうか？
どのような補修か分かりませんが内覧時に気になった箇所などの補修であれば入居後になっても構わないのできっちりやってもらいたいですね。

[857: 契約済みさん]

>855
豊洲タワーのスレをご覧下さい

[858: 契約済みさん]

豊洲タワーの当初からあったコンビニは賃料無償、人件費・運営費が管理組合持ちで運営していたようですね。ですが赤字分等コストの影響か何かで一度撤退になったようですね。
今はセブンイレブンになっているようですが、運営形態は同じなのでしょうか。

どのみち管理組合持ちなら、明らかに利用者がいないようなミニショップよりは、まともなコンビニが入ってくれたほうが利便性は高いと思います。運営ノウハウも仕入れルートも違うでしょうし。
コーヒーはセブンカフェで十分ですし(品質はすでに広く認められてますよね)
PCTのように赤字無しのコンビニはうらやましいですね。

[859: 契約済みさん]

>803 今更ですが自分がもらった管理規約集には住民の来訪者も使用できると記載があるのと、営業からもそのような説明がなかったんですが、何か変更があったのかな

[860: 契約済みさん]

カーシェアリング他のマンションでは採算とれてないようですね。
ここは最初からあるシステムだからなくすのは難しいかもしれませんが。
利用できる人って限られてくるのでしょうね。

[861: 契約済みさん]

コンビニは、確かに生活面ではあったら便利だけど、コンビニの一般的な商圏２０００人～／店舗、PTSの人口１０００人ぐらいと考えると、事業性は低そうだし、普通のやり方では微妙のような気がします。工夫ができれば、可能性はあるような。

カーシェアリングは、これから社会全体でどれくらい普及して、システムとして便利になるかによるような気がします。

[862: 契約済みさん]

自販機で十分だと思います。

[863: 契約済みさん]

>859さんが正しいと思いますよ。
基本的に居住者への来訪者は使えますよ。もちろん居住者が立ち会わなければなりませんけど。
シガーバーも居住者の立会いが必要なのはちょっと面倒ですが…(非喫煙者なので…)

ちなみに、ドッグランは犬を飼ってない居住者が、立ち入って眺めてるのはいいのでしょうかね。(公園にいるみたいなイメージ)
まぁでもあまりじっと見てたら嫌がられますよね…
自分はペット飼えないので、たまには遊んでる雰囲気だけでも見たいな〜なんて思ってます。

[864: 契約済みさん]

>863 ありがとうございます。803で内覧会で周知の事実なのにという書き方でしたので、他の契約者には内覧会の時に変更の連絡でもあったのかと思い。
ドックランのイメージ図で、犬のいない家族連れや子供たちが複数描かれていたので、犬が走れる(がそれだけでない)場と思っていました。犬好きでも買えないので、眺めたい気持ちわかります。

[865: 契約済みさん]

Wコンさんの訴訟ブログが見当たりませんが、消されたのでしょうか？

[866: 契約済みさん]

訴訟自体も昨年中には完結してますし、記載内容についても古い設計時のままとか間違ったことも書いてあったので消えてよかったです。感情論としては、書いている側の気持ちは分からなくもないですが。
購入検討してた人に対してはどれだけ影響があったのでしょうかね。そもそもWコンからの住み替えもそれなりに有ったと聞いていますが、結局販売には影響はなかったようですね。

[867: 契約済み]

話題が変わりすいません。
LOOPおうちサポートって皆さんどうされましたか？
今まで全然話題に出てきていないので気にまりました。

ちなみに我が家が加入しない方向です。

[868: 匿名]

ドッグランは、犬を飼っていない住民も遊びに行っていいと
内覧会の時に三井の方に伺いました。
我が家も犬が飼えない事情があるので、時々見に行かせてもらうつもりです。

住まいLOOPは我が家も加入しないです。
デザインテックでポイント分買い物をする予定がある方は、加入すると
得だなと思いました。

[869: 匿名さん]

LOOPはうちも加入するつもりはありません。

ドッグランには犬を飼ってない人でも遊びに来ていいと思います。
うちの犬には触っても構いませんよ。

[870: 契約済みさん]

LOOPはおもしろい試みだとは思ったんですが、契約手続き会の時に紹介された延長特約の方が安く期間も長く魅力的でしたので万一の機械的な補償はそちらで賄うことにしました。三井デザインテックは全般的に割高な場合が多いですし。

[871: 契約済みさん]

３階のサンライズ、サンセットの利用時間は９時～１７時ですよね。日の出も日の入りも見えませんね。。。
小学生の夏休みの時みたいに、サンライズに朝集まってラジオ体操とかみんなでできたらおもしろそうだなと思いました。

[872: 契約済みさん]

ラジオ体操はさすがに住人にも近隣にも迷惑です（笑）ラジオ体操をしなくても朝六時から解放してしまうとサンライズに近い住戸の方に影響が出るかもしれないという配慮かなと思います。ただどっちにしろ日の出・日の入りが見える高さではないですから、9-17時で妥当なところではないでしょうかね。

[873: 引越前さん]

サンセット•サンライズは〜18時までですよね。
どちらにしても短いと思います。ライブラリラウンジが6:00〜24:00ですから伸ばせないこともなさそうですが。
スカイラウンジも21時までじゃ短いですよねー。あのアニメだと明らかに遅い時間に行ってるようでしたので、せめてスカイツリーのライトアップの23時までの方が使い勝手は良さそうです。飲み物もOKのようですし。ただ41Fは住戸もあるので無理かな。

[874: 契約済みさん]

Loop加入しましたよ。
ポイントで戻ってきますし、10年保障でエアコンも保障してくれるので、10年たったら何かと買い替えがあると思うので、月々3000円の安心料みたいなもんかなと。エコキュートとか故障したら困るものの保障は安心だと判断しましたが、どうなんでしょう？

[875: 契約済みさん]

せっかくたくさんの共用スペースあるので、サークルみたいなのいろいろできるといいですね

[876: 契約済みさん]

三井住友海上の火災保険の特約「電気的機械的事故特約」は購入特典として、設置後10年までの制限がなくなり、保険期間35年一括払で約5万円。つまり月120円。私にはloopのメリットが見出せませんでした。

[877: 契約済みさん]

私もLOOP比較して電気的機械的事故特約を選びましたが、LOOPの方は免責1万円がないのが利点だと思いました。ただそれでも電気的機械的事故特約はお得に感じました。

[878: 契約済みさん]

電気的機械的事故特約は製品の保証期間が過ぎてから追加で特約を付加するのが普通です。
金額は些細な違いですが、製品の保証期間中は無駄な保険になります。
親切な代理店ならその点を十分に説明してくれるはずです。

[879: 契約済みさん]

IHについて質問です。ダブルオールメタルですが、金属鍋なら使えるってことはIH対応でないティファールの鍋でも使えるのでしょうか？
IH非対応のティファールでも使えるのならしばらく続けて使おうとおもうのですが。

[880: 内覧済み]

すいません、870さんがおっしゃっている特約と、他のみなさんの三井住友海上の特約は同じものでしょうか？

[881: 契約済みさん]

機械的電気的事故の延長特約は途中からでもつけられるのでしょうか？新築時のみだと最初から付けないとだめそうですが。

[882: 匿名さん]

機械的電気的事故特約、必要性があまり感じられなかったのですがどうなんでしょう？

[883: 匿名さん]

>>881
途中というのがどのタイミングからかはよく覚えてませんが、
私の記憶だと途中から付けられないとのことでしたので最初から35年で付けました。
これは絶対お得だと感じましたから。

[884: 契約済みさん]

>879
以前、IH使い方体験に参加したときに質問してみた事があるのですが、使用できないといわれましたよ。

[885: 契約済みさん]

ティファールの非IH鍋の仕様は分からないのですが、IHのオールメタル対応は、鍋底の素材が金属でかつ底が平らなら基本的には使えるはずですが…
IHコンロの説明書に使える鍋の記載があるかと思います。
ただ性能はもちろん発揮できませんが。

[886: 契約済みさん]

機械的電気的事故特約
少なくとも東京海上は途中から付加できる。
メーカー保証期間中（３～５年）から付保させるのはちょっと疑問。
必要性の可否の判断は人それぞれ。
責任持てないのでご心配な方は各自で保険会社に問い合わせて。

[887: 匿名さん]

>>886
途中から付加して30年も付加できるんですか？
最大のポイントはそこだと思いますが。
途中から付加できても10年までじゃ全く意味ないと思うので。

[888: 契約済みさん]

>887
東京海上は元から10年しばりはありません。
付保しようと思えば35年だってできると思いますよ。（各自要確認）
ただし、一般論として機械的電気的事故特約を30年も付ける意味ないでしょ？
経年劣化は保険支払いの対象ではありませんよ。
床暖房だって一般的にはメーカー保証が標準で10年近くあるし、
それ以降は保険かけても無駄だと個人的には思います。

せいぜい、入居から10年15年付保すれば十分かなと思います。
（もちろん付保はメーカー保証が切れてから）
どちらにしても、保険料は微々たるものですが。

[889: 入居前さん]

契約会のような場所では、都合の悪いことは何も説明してくれないことも多いので、一旦持ち帰って精査することも大事ですよね。うちは火災保険なども勤務先のものを使って必要最低限です。オール電化、ノンスモーカー、ノーキャンドルで火気もないですしね。契約会で受けた説明では、家具などの補償金額が今の財産をはるかに超える内容だったので少し笑ってしまいました。みなさんそれぞれニーズが違うので、各ご家庭に合うものがいいですよね。

[890: 契約済みさん]

身内が東京海上ですが10年以上の機械的電気的特約はないので安いし入っておけばということになり入りましたよ。