プレイス白金ブライトレジデンス（契約者限定）

[匿名さん]

プレイス白金を契約された方
まだ入居まで半年強ありますが、
情報交換しませんか？

[102: 大げさでなく実体験の感想です]

＞嗅覚は個人差が大きいので、気になる人は、この幸運なチャンスに損害なくキャンセルできるのですから

そう、「嗅覚は個人差だ」と思い、今日、例の場所で、「嗅い」できましが、あれは個人差うんぬんというレベルでは
ないですね。　印刷関係の化学薬品系の悪臭は、頭と鼻にツンときますわ。　そう、大量の臭気ではないですが、
これはフツウの人ならガマンできるレベルじゃありませんでした。63さんのおっしゃるとおりです。

以前は、ここまで頭が痛くなるような、悪臭はしなかったのになあ？

臭いを出さない設備の設置を、管理組合で「強行に」求めないといけないですよ。

みなさん甘く考えているけど、「個人差」で片付けられる臭いではないです。

本当に、真剣に資産価値を考えているなら、一度、工場フル稼働の時に、嗅ぎに行きましょう。

私だけでしょうか、頭が痛くなったのは。

[103: 売主に問いたい。]

（これは、嫌がらせではなくて）
ほんとに止める。なんで、こんな不安な思いをして住まなきゃいけないの。
責任者出て来い！（ちょっと古いか？）

皆様と楽しく「白金ライフ」をエンジョイできるとワクワクしていましたが、まさか、こんな結末とは。
私って、本当に、運がない。
さようなら。　私の予算では、白金は合わなかった！　（最後に、売主に、日興の件と悪臭の件を知っていたのかを聞きたいと思います）

[104: 私も購入者（地元）]

近所の不動産屋です。
ここは、キャンセル住居が出ても、間違いなく売れます。
白金、再開発横、徒歩2分ですよ。さらに、価格競争力がかなりある。
なんで、こんなに安いの？と正直思いました。

ただ、賃貸に出すのが目的での購入になるでしょうね。
大変失礼ですが、実質利回りの高い、低層階に誰が住みますか？でも、賃貸なら、坪1万以上
出しても、住みたがる人が世の中にはゴロゴロいるんですよ。
当然、重要説明事項ではない（厳密には借りる人はそんなの気にしない）ので、日照とか臭気など
は、聞かれるまで言いません。　ただ、20万円くらいで出せば、空室リスクはほぼ無しです。

賃貸には、全く影響しませんね。

[105: ちょっと反省しています。]

>失礼ですが、正直、何を見てるんですか？といいたいです。　　ごめんなさい。もう一度見てきます。でも同じ購入者なのに恐いです。。。

すみません、ちょっと表現がきつかったです。
ただ、前日は寝てなかったもので・・・。　いやですよ、自分の部屋のタイルがボロボロはがれるなんて！

北側はタイルくらいでよかったですわ。

[106: おやおや]

住まいサーフィンの高評価（全マンション中第2位の94点！）を信じましょう。
https://www.sumai-surfin.com/product/rating/re_rate_list.php?r=1061

[107: 匿名さん]

ということは、分譲で購入した層にはキャンセルが出て、投資目的で購入の場合はキャンセルが出ない＝賃貸入居者が多いマンションになると言うことでしょうか？

[108: 匿名さん]

＞住まいサーフィンの高評価（全マンション中第2位の94点！）を信じましょう。

おやおやさん

これはあるユーザーの評価で、

運営者評価は７４点で決して高くないです。

https://www.sumai-surfin.com/product/evaluation/PS_shirokane.php
　

[109: p]

Ｌタイプ契約者です。

入居まであと４ヶ月足らずのこの段階で、いろいろな問題が一気に噴出して来た感じです。
その中で私がどうしても解せないのが、大規模修繕を終えて間もない突然の「日興パレスの建て替え」と、
それに伴うキャンセルに対して「手付け等全額返金」の件です。

１．「マンション建て替え円滑化法」が制定されて以前よりは容易になったとは言え、どうやって「日興
パレスの建て替え」に「４／５以上の賛成」を取り得たのか？
そして「４／５以上の賛成」区分所有者はどのようにして建て替え費用を工面するのか？

日興パレスは築２４年で、今すぐ建て替えが必要なほど老朽化が進んでいるとは思えませんし、また大規模
修繕を終えて外見上は結構きれいな感じが致しました。それなのに建て替えるとは！

私は趣味で不動産研究を２０年近くやってきましたが、築２４年程度で建て替えに至った分譲マンションの
例は未だ聞いたことがありません。（続く）

[110: p]

２．客観的にはプレイスの売主が販売当初から知り得ていたとは立証出来ないであろう「日興パレスの建て
替え」に伴うキャンセルに対して、法的には義務のないと思われる「手付け等全額返金」を売主はなぜ行う
のか？
しかも、前例があるとは未だ聞いたことのない、再販売価格に上乗せ出来るとは思えない有償オプション代
まで返金するのはなぜなのか？

プレイスの立地する用途が準工業地域である以上、隣接する南側の中古マンションが将来いつかは建て替えに
なるリスクは販売当初から認識されていたかと思います。（契約時の重要事項説明にもあったと思います。）
であれば、売主はキャンセルに対しては「手付け放棄」を迫るのが普通でしょう。（続く）

[111: p]

仮に売主が三井不動産単独なら「パーク〜」シリーズのブランドイメージ毀損を恐れて「手付け等全額返金」を
行う可能性はあるかも知れませんが、販売当初近隣からあれだけ建設反対運動を受けながら、法的には問題ない
と言うことで販売を推し進めた商社系売主が私たち契約者にだけそんな立派な対応をするとはとても思えません。
仮に損を覚悟しているとすれば、売主が利潤を追求する株式会社である以上、逆にメインバンクや株主から吊る
し上げられてしまいますからね。

と言うことは、入居まであと４ヶ月足らずのこの段階でキャンセルが出ても、また「完売する自信がある」、
もっと言えば昨年の販売時に完売まで多少時間の掛かった南側の部屋であっても「完売する確信・保障がある」
のではないか、と思っています。

以上の、１．「日興パレスの建て替え」と、２．「手付け等全額返金」の件の謎に関して、私がこれから記す
ことはあくまで私見なので見当違いかも知れませんが、あえて書き込ませて頂きます。（続く）

[112: p]

私は、１．２．の両方の資金の出し手として、背後に（公募・私募を問わず）不動産投資ファンド、いわゆる
ＲＥＩＴ（リート）の存在を危惧しております。

つまり、ファンドは「日興パレスの建て替え」の資金提供の見返りに、完成後見合う分を賃貸用物件として
取得する。一方プレイスの売主に対して、キャンセル物件の一括買取をオファーし、プレイスの分も同じく
賃貸用物件として取得。今となってはプレイスはコストパフォーマンスの高い物件ですから、賃貸に回しても
充分な利回りが取れるはずです。

こんな遣り取りが密かに水面下でなされていたのでは？と言う疑念に囚われております。
その結果、５３の方もおっしゃってた「このマンションのいいところは、東側は別としても価格差があまりなく
ほとんどがファミリータイプの住戸で、それなりの所得のある方が購入するという意味では管理組合運営なども
比較的纏まりやすい」と言う利点が、賃貸世帯の増加で失われつつあると言う点を恐れております。（続く）

[113: p]

別に賃貸世帯を悪く言うつもりはありませんが、でも所有するのと借りるのでは住宅に対する意識の程度がやはり
異なると思います。
私が今住んでる城南エリアの２ＬＤＫ中心の賃貸専用マンションですが、賃貸料は決して安くなくまた地下駐車場
は高級外車で溢れていてそれなりの方々が住んでいるはずなのに、一部の意識の低い人により荒れております。
ゴミ出しルール、騒音、ペット等、仮住まいと思うといい加減になってしまうのでしょうか？

以上記したことが、私の杞憂であってほしいと思います。（終わり）

[114: 匿名さん]

ｐさんの推測はかなり当たってるのではないでしょうか・・・。
ファンドは私も疑っていました。絶対裏取引があると思います。
デベは損することは絶対にしませんから。

[115: 匿名さん]

そうかなあ？
ただ、相場に比べて安すぎるから、売れる自信がある　だけだと思うよ。

マンションで、完売　ということはどれだけ儲かっているか知ってますか。

ゴジャゴジャ文句言われるくらいなら、少々損しても、キャンセルしてもらおうというのが、真実
と思います。

これだけ安けりゃ、すぐ売れますって！だって白金高輪徒歩2分再開発横ですもの！

[116: 匿名さん]

112>>
この物件に賃貸で入る方は「それなりの所得がある」方だと思いますが。
あとはお金はあっても購入できない方が該当しますよね。
自営業者の方？　暴力団関係者？　

[117: 暴力団はいないでしょう！]

116さん

そんなの112さんに聞いたって分からないですよ。あくまで趣味で、不動産研究ですから・・。

売主じゃないと分からないね。でも守秘義務あるし。個人情報保護法に触れると大変ですから
絶対教えない。
　麻布十番は＊＊＊が多いというのは、不動産業界の常識ですが、ここは、自営業と
年収720万（平均以上）以上のまあ一流サラリーマンが購買層ですね。
私は、ほぼ平均です。

[118: 5000万]

いわいる、臭いのする低層階は、サラリーマン（それもフツウ）でも買えるし、借りれます。
11階以上になると、それなりの所得層（資産家層）です。
一般的に5000万円というのが、昨今のラインです。
ここも南側5000万円以下はすごく人気で抽選になりました。

[119: 匿名さん]

ここは賃貸で出すには、最高の場所ですよねえ。
ファミリー層の賃貸でも唯一、採算以上の高物件だと思います。

と思って、比較的低層階を買いました。

いろいろ、あるけど私は気にしません。

[120: 匿名さん]

みなさんのおしゃっているいわゆる低層階って何階までのこと言ってるのですか？
南側で５０００万円だと２階？？か２LDKタイプ？
いずれにせよ数は少ないですよね。
匂いの件はその辺りの方が被害をうけると思います。（現地で階段昇ってみてください）
我が家はキャンセルは今考えていませんが、あえてもう一度今売り出し中の
モデルルームを見て比べてこようと思っています。
ここよりいい物件が今あるのか・・・。
それで納得しようかなと。
パークハウス白金台の杜やTHE目黒など。
まだ４月中旬まで考える余地はありますから。
でもこの駅近と港区白金っていう住所は買えないでしょうね。。。

[121: o]

しかし、この掲示板の発言回数の伸びは、この土日凄いですね。
本掲示板を新規開設した者としては、嬉しいやら、
悲しいやら・・・（テーマがテーマだけに）

いずれにしても、購入者の方が沢山集まって、有益な情報交換が
できる場になったことは、喜ばしいことです。
今後とも、よろしくお願いします。

ところで、pさんのご指摘、私も危惧している内容です。
同じことを考えていたのですが、極論すぎるかなと思い、
本掲示板には記載しませんでした。
日興パレスへの建替資金提供という視点は思いつきませんでしたが、
ファンドへの売却、あり得ると思います。

次より記載した事項は、私の推測がかなり入っているので、
その点、ご了承の上、ご覧ください。