タンタタウン アルボの丘 向陽台ってどうですか？(その2)

[検討者１号]

検討者です。
もうすぐ第1期登録受付開始ですね！
周辺情報などなど、どんどん聞かせてくださいm(__)m

<前スレ>
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41102/

[202: 匿名さん]

みなさんのやり取りを見ていて、借地権のデメリットはなんとなく見えてきました。
最後まで借地代を払い続けないとならないという事と、売却出来る可能性が低いということですね。
借地代は物価によって変わるそうですが、土地代ってこの50年でどれほど上がったのでしょうか？
今後の50年、その割合で土地代は上がるでしょうか？
ちなみにこのあたりの分譲マンションで取り壊して土地を売却したばあい、
１世帯あたりどの程度の土地の代金が入ってくるのでしょうか？
多摩地域で老朽化のために取り壊して、無事土地が売却できて、
所有者に土地代が入った事例はあるのでしょうか？またその金額はどのくらいでしょうか？
ご存知の方が居ましたらご教授ください。

[203: 匿名さん]

２０２さん。いいとこついてくれますね！
私も知りたいです。

[204: 匿名さん]

っていうかこの辺のマンション買う人に土地の価値を求めている人はいないから。
定借の問題は老朽化しても６８年たてばこの場所から立ち去らなければいけない、土地も所有のマンションは同じ場所に建て替えが出来るでしょってこと。
定借の歴史がまだ浅いからその時にどうなるかはまだ答えが出てないからね。

[205: 匿名さん]

借地権に関しては確かに疑問はある。しかし、所有権土地付きマンションも所詮マンションだということではないでしょうか。
土地にこだわるのなら一軒家を買うべきだと思います。

>土地も所有のマンションは同じ場所に建て替えが出来るでしょってこと。
所有者の○割以上が承認したらでしょ？
否決されたら取り壊しすらできないのでは。
マンションの取り壊し→建て直し事例自体が少ないのではないでしょうか？
結局、取り壊しを拒否する居住者が残り、ゴーストマンション化？？
それに、仮に建て直しが決まっても、建て替えの膨大な費用は？
自分たちの好きなマンション建てれるので、個々の意見を取りまとめて立て直すのは至難の業かと。
結局、自分の持分だけでは利用価値のない土地を格安で手放すのが落ちのような気がします。

[206: 匿名さん]

202です。
204さんのおっしゃるとおり、この物件を買う人は、土地の価値を求めていないと思います。
私も基本的にマンションに資産価値を求めていないので、長期の場合はある意味使い捨てだと割り切っています。
でも、少なからず分譲で買っていればその土地の価値があるわけで、
50年後はわからないまでも、現状で分譲マンションで取り壊して土地を売却するという状況にある方がいれば
その土地の売却価格が参考になるかな、と思ったしだいです。
売却価格が結構な額であれば、分譲で買う意味もあると思います。
借地の場合、初期の費用が押さえれるために、その分の借金が少なく、総支払い金額が少なくなります。
分譲の場合、初期費用がかかるために、借り入れにより生じる金利ぶんを換算すると、総支払い金額がだいぶ多くなると思います。
分譲で買った場合、土地が残りますよね、その価値が総支払額にみあうかどうかを参考になればなあ、と思いました。
なんかややこしい質問で答えはないんでしょうね。
だからみんな迷ってるんですよね。

[207: 178]

たまたまこちらの物件を見つけ、「いいなあ〜」と思ったけど、今の住まいがゆったりとした所で
ないので「見慣れた機械式じゃないんだ〜」と駐車場が気になりこちらで発言して
しまいましたが、自分の勉強不足に恥ずかしさを隠せません。
でも、営業の方と違っていい意見ばかりではなく、デメリットも伺えて『一時の恥』に大感謝です。
定借という言葉も、それが持つ意味も深く考えられるようになりました。
勉強不足すぎの為、今回の登録に結論が出せませんでしたが、電話で伺ったら
次期は未定だが4月頃という返答でしたので、それまで、じっくり検討したいと思います。

[208: 匿名さん]

自走式駐車場のメリットをもうひとつあげておこうかな。
子ども（赤ちゃん）がいるとする・・・買い物に行った後だとする・・・

機械式の駐車場はどう？降りてから操作しないといけないよね。
自走式はどう？荷物も出しやすいし、ベビーカーも楽チン。
操作している時間がないのは、かなりのメリットですよ。
しかも、1Fだと、値段は高いけど、その分、楽ですよ。
我が家は1Fを利用してます。

[209: 匿名さん]

＞191さん
10000〜14000円も取られる近隣のマンションとはどこなのでしょうか？
リベレ向陽台あたりでも6000円（平置き）ですよね。
680戸という大規模で、しかも稲城という土地で、アルボは8000〜10000円程度
取られます。
ちなみに、府中のエフユニバースという580戸くらいの昨年売り出していた
マンションでも5〜6000円くらいだったと記憶しています。
私が知る限り、相対的に高い駐車場代に思われます。

[210: 匿名さん]

サーフィンのあのちょっとキモイ書き込みはやっぱデベ？

[211: この物件の評価]

この物件の購入できる対象者は、生活にゆとりのある方々(使い捨てできる余裕のある方々)
だと思います。また、販売営業マンの方も資金的に余裕のある方を優先していますね。
商談会場で話を聞いていると、「難しいですね〜」とか「資金計画はしてますか？」とか結構
断られてましたね。
また、登録はしても、審査でほとんどの方が落ちております。初回に伺って希望の物件の
状況を聞いたところ、希望者が１０名、現在は２名です。
この書き込みも、始めは勢いがありましたが、ほとんどの方が脱落してるんでしょうね。
おとなしくなりました。
推測するに、この物件を購入できる方は、最低販売価格を基準にすると、年収は５００万以上
の方々じゃないでしょうか？
さらに頭金は２０％以上入れないと買えない物件と思われます。
この条件以下で購入できる方は、全額現金の方のみになりますね。
結論として、定期借地は、ゆとりのある方しか買えないし、買ってはいけない物件です。

[212: 匿名さん]

209さんへ
「みはらしの家」が〜14000円迄、「ビューパレ−」が〜10000円迄ぐらいって、
中古マンションの売りだしパンフレットで見たのですが…。
この二つのマンションって「平置き式」と「機械式」、
「機械式」でも屋外と屋内両方ありますよね。
いずれも屋内の機械式の高い賃料のほうだったと思います。

[213: 匿名さん]

211さんへ
確かに、定期借地の物件を購入する人（できる人）は駐車料金の何千円の格差なんて
関係ない（気にしない）でしょうね。
くやしいですが、この物件を買えるくらい（この物件の審査基準に通る）になりたい！！
「頭金ゼロ」OKの物件は審査に合格するんだけど、この物件はＮＧでした。
めちゃくやしいです。

[214: 匿名さん]

審査ではねられる人がそんなに多いんですか？
もともと借地権付マンションって、買いやすいように合理的考えからあみだされたものだと
思っていたのに……。でも昔から年収の3倍ぐらいに借金は押さえたほうがいいって言うから
はねられた人はそのほうが本人のためかも。

定借論議がまた再熱みたいですが
そもそも私は分譲マンションの土地代って固定資産としての価値はないと思っています。
こだわる人なら「戸建て」しかないでしょう。
マンションって所詮自分一人で好きなようにはできない。自分が建替えたいと思っても
他の人が反対すればそれもできない。そういう意味では土地所有権のマンションは建替えできずに
スラム化する危険性はかえって高い。完全所有権マンションといっても共有スペースは借り物だし、大部分の分譲
マンションの住人が自分の所有物と勘違いするバルコニーも借り物だし、自分の土地なんて
これと指させるとこないんですよ。本人にとって大部分借り物です。
ローン完済後でもずーっと管理費や何やらの名目でお金とられる。駐車場だって本来土地所有権マンション
なら、駐車場代に賃貸料とられるのおかしいと思わないのかしら。
日本国民はマンション土地の資産価値の呪縛から解放されれば、もっと豊かな住生活がおくれるのに。
そういった合理的考えのできる人がこういった借地権付マンション買える人なのでは思っているのですが。

[215: 匿名さん]

定借マンションってすごく合理的だと思うのですが、いまいち物件が多くないのはなぜ
なんでしょうかね。それともこれから港北タンタやアルボの例を見て郊外型物件にも
定借が増えるのか。　デベさんはどうお考えなんですかね。

[216: 匿名さん]

>>211
年収1000万円超えの20歳の私は、美味しい客になれそうですか？

[217: 匿名さん]

年収500万円って・・・少なすぎない？
俺の初任給でも、それより多いぜ。

[218: 匿名さん]

>>214
>でも昔から年収の3倍ぐらいに借金は押さえたほうがいいって言うから
について、補足です。
一年あたりの返済額だよね・・・？
銀行でローンを組むときは、一年あたりの返済額の4倍の年収がなければだめだといわれますよね。
そのことを書きたかったのかな？

[219: 匿名さん]

>駐車場だって本来土地所有権マンションなら、駐車場代に賃貸料とられるのおかしいと思わないのかしら。

修繕のための費用なんだから、仕方ないんじゃない？
戸建ては、特に修繕しないから、必要ないかもしれないけどね。
とは言うものの、それなりの屋根つき車庫を作るとすると費用はかかりますよね。
それを思えば、近隣の月極駐車場より30％ほど安いマンションの駐車場代は、苦になりませんけど。
管理しないで、荒れ果てるよりは、きちんと費用を徴収したほうがましですね。

[220: 匿名さん]

>>217
初任給で500万円!?　初任給って月収でしょ？見栄？？普通の仕事してたら大手の会社でも
500はもらえないよ。お宅は何？？

[221: 匿名さん]

>>202さん
何か年収話になってますが、日本全国で立替になったマンションは未だにないって
ご存知ですよね。一番古いマンションで千葉の船橋だっけな・・・そこにあるマンションが最古
らしいですよ。おっしゃるのは立替じゃなく取り壊しでいくら？という話ですが、それは
マンションの規模にもよるんじゃないですかね？アルボみたいに広い土地であれば
最終的には個人で分配所有は広いけど、小規模であればそれなり。
でも向陽台で取り壊したマンションなんてないですよ。新しい街だからそんなことは
できないんじゃないですか？まだ向陽台は十数年の街だからそれはわからないんじゃ
ないですか？

[222: 匿名さん]

生活スタイルに尽きると思います。
興味のある物件ですが、現在の勤務地や自分を取り巻く環境などを考慮すると向陽台は遠い。
モデルルームも見に行きましたが、最低で80㎡からの広々とした間取り・ウォシュレットや
食器洗浄機が標準完備されていました。
定借とか難しい問題は兎も角として、向陽台に住んで無理なく生活でいる方々なら良い物件なのでは？

[223: 匿名さん]

221さん
レスどうもありがとうございます。202です。
日本で立替になったマンションが未だ無しとは知りませんでした。勉強不足ですね。
住民同意で立替って難しいのですね。マンションができてからの年月がまだ浅いこともありますね。
営業担当の方の説明では、大規模な地震でも来ない限り取り壊しの時期までは躯体は持つそうです。
立替については、あくまでもそのような状況になった場合の土地の資産価値の話で、たとえばの話でかんがえていました。
ただ、おおむね分譲にしろ古いものは土地も踏まえても資産価値はそれほど期待できないとすれば、
初期負担の少ない借地権のこの物件にメリットを感じ、その気になってきた所です。
審査に通らないと意味が無いですけどね、
それにしても確かに駐車場代高いですね、私は３Fの4000円狙いです。（買えたらですけど）

[224: 匿名さん]

建物が共有であること、ローン完済後でも管理費とられることや、駐車場利用料があることは、所有権でも定借でも同じですね。
駐車場利用料は賃貸じゃないし。賃貸と勘違いして、「低いほうがいい」なんて考えて物件選びするとおかしくなります。

[225: 匿名さん]

結局よい物件？？

[226: 匿名さん]

そう、すっごく良い物件。

[227: 匿名さん]

マンション建て替えですが、実現しているマンションは、実際あります。
前に特集で見ました。確か築４０年の２３区内のマンションです。

住民全員が一致団結し、ローンが残っている人も残額を一括返済し
完全に自分の所有にし、建蔽率にゆとりがあったため、解体して建て替えて
新たに住戸を増やして分譲し、その分譲で得た分を費用に回すという
ものでした。

でも、こんなに上手く建て替えがいく事は、めったにないようですね。
建て替えが上手くいったこのマンションは、小規模だったし、ご近所関係が
わりと良好だったようなので、一致団結できたようです。
今は、大規模マンションが多く、住民の合意を得るのもひと苦労でしょうし、
民間のマンションは、敷地いっぱいに建物を建てるため、建蔽率にゆとりが
なく、建て替えの時、住戸数を増やして分譲なんて無理ですしね。

定借にせよ、所有権にせよ、建て替え・大規模修繕がスムーズに行かなければ、
スラム化する確立は高いですよね。どっちもリスクは同じに思えます。
（住民が建物を大切に使い、管理に対して関心を持つ事って大切ですね、ほんと）

話がそれてすみません。

[228: 匿名さん]

２２１です。
２２７さん、都内で建替えになっているマンションあるんですか？それはマンションですか？
それとも単なる団地のような集合住宅ですかね？私は不動産関係の方から千葉のどこか
忘れましたが、４０年程度のマンションが最古であると聞きました。
どの物件ですかね？参考に教えていただけますか？

まぁ、話はそれてしまいましたが、審査で落ちている方、多いんですか？私は本当に直前で
登録をやめて、営業さんに迷惑を掛けましたが、プレオープンから足を運び、すぐに審査
通りましたよ。でも年収もそれほど多くはなく、頭金も３０００万円程度（大人気の部屋）で
２割弱を予定していました。でもすんなりでした。あとは勤務先の経営状態とかみるでしょうけど、
あと提携企業なら提携するだけの安定企業でしょうからそういうところも見るんですかね？

まぁ、私は定借賛成派です。だから気になってここも訪れています。悩んだ期間、
何冊の本を読んだことか・・・

[229: 匿名さん]

続）投稿です。すみません。

色々、定借論争が当初から復活してますが、６冊ぐらい本を読みましたが、専門家も
賛否両論です。マーケットがないから判断できないというのが本音のようですよ。
日本は土地を所有することを良いとされているというか・・・日本が土地と建物の所有権を
分けているのは世界的に見て珍しいようです。高度経済成長の時代に「土地は借金をしてでも買え」と
言われていましたが、今はもう人口減少、高年齢化などなど不安材料ばかりです。しかも
今のマンション建設数からだダブつくことは承知で皆さん、今の生活を手にいれるために
購入される訳ですから、気にいった物件が一番ですよ。定借の地代＋解体積立金は
ランニングコストと積み立てですよ。分譲マンションだって、いざ、取り壊しとなったときに
（必ず、建替え、取り壊しはいつかくる）修繕積立金が足りなければ、多額の一時金が
発生するわけですよね。
定借のデメリットが先走りしてますが、分譲のデメリットも多いですよ。これから先の世の中が
どのようになるかなんて誰にも分からない。物件を購入して、必要なお金を払っていければ
それでいいんじゃないですか？購入決心のあとにはローンを組まれる方はローンの悩みが
ありますよね？それよりローン破綻者にならない生活ができればいいんじゃないですか？
住むのは自分達ですもんね。貸すことを考える他人より・・・

長くなりましたが、これにて失礼！

[230: 227]

>221さん

すみません、うろ覚えの内容を書き込んでしまって。
記憶では、団地のような集合住宅で、でもマンションという名がついていたと
思います。
今、いろいろ検索してみたんですが、うまくひっかからなくて、
詳細が分かったら、またお知らせします。
ちなみに、昨年（２００４年）の「住宅情報スタイル・首都圏版」の特集に出てました。
毎週水曜日にリクルート社が出してる情報誌です。でも、いつごろかは忘れましたが。。

[231: 匿名さん]

建て替えになったのは確か大田区のマンションでしたよ。
あと確か新宿のマンションでも建て替えが進行中です。
以前ＴＶでやってました。

多摩センターのどこかのマンションでも管理組合で「立替しよう！」という話しがまとまったのに引き受けてくれるデベがいなくてダメだったそうです。

[232: セーレ住人]

うちは車も自転車も持ってなくて（子ども用自転車はあるけど）、移動は最寄り駅まで徒歩
またはタクシーです。タクシーはほんとよく使うので、八幸自動車を呼んで乗ると、「あれ、
今日は真ん中のお子さんどうされました？」なんて聞かれたり(^^;;気軽にどしどし乗っても
車持つよりは安い感じがします。
だものであまり坂については気にしてませんが。

駐車場は自走式がいいなぁー。車もってないのになぜかって。

それは、けっこう頻繁に塗り替えなんかのメンテが入るので、その間は駐車場からあふれた
車を団地のあちこちにとめるわけです。狭いし危ない。

駐車場の料金、機械式の上、機械式の下、平地、平地屋根つきでそれぞれ値段が違います
がかなり高いです。それはほかの会計と別になっていてすべて機械式駐車場のメンテと、
耐用年数がすぎたときの入れ替え費用積み立てです。と考えるとなんかばかばかしい。

ところで、城山小学校は、人数が減ってきたせいでたとえば役員のなり手が足りないとか、
卒業アルバムが高すぎるとかいろいろリストラしないとやれない軋みが出ています。
でもあまり本質策は立てられず「アルボができるからいいや、それまでもてば」てな雰囲気が、、

というわけで、期待されてますよ。

[233: マンション建替すれぬし]

ごめんください。マンションの建て替えについては
こっちの掲示板で論じてますから、御用とお急ぎでない方は覗いてみてください。↓

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

[234: 233]

>221

上記のスレの情報によれば、
>マンションの建替えは2003年4月時点で81事例、360棟。
です。多いと思うか少ないと思うかは人それぞれですけどね。

[235: ｈａｒｉｋｏ]

私も購入予定者の一人でずが、未だに悩んでいます。それは、やはり定期借地権の件です。ここに掲載されている方々のように博学でもなく知識も乏しいのですが、素人ながらに迷っています。住居プランや部屋の造り・値段（定借だからというのがありますが・・・)等どれをとっても申し分ない物件だと思うんですけど、将来転売しなければならない時の不安が拭えません。
何らかの理由で転売しなければならない時に「定借だから買い手がつかないのではないか？」「大規模マンションなんで、他の部屋も沢山売りに出されてて、やはり買い手がつかないのではないか？」「買い手がついても定借の住宅ローンに制限があるので諦める人がいるのではないか？」等々考えたり、反面「将来的には定借の中古市場も拡大してるから大丈夫」とか「向陽台は新しい街なんで、これから充実施設が増えて、定借でも十分売買できるだろう」とも考えたりしています。
買う前から転売の事ばかり考えている訳ではないのですが、６８年とう長い年月には何が起こるか分からないので、このような事も想定しておかないとと思っています。定借マンションなんで、その部分の割り切りは必要なんでしょうが、、どうしても売買しなければならない時に買い手がないと、居住しなくとも土地の賃料を払い続けなければならず、年数を考えると子供に借金を残す結果にもなり兼ねないと心配しています。定借については賛否両論あり答えを出せる人はいないと思いますが、参考になるご意見がありましたら教えて下さい。

[236: 匿名さん]

235さんへ
この物件は、法律上、購入後１０年間は転売できない物件です。
この物件をご覧になった方は当然ご存知ですよね？説明があったと思いますが。
生活に余裕がない方は危険な物件ですよ。これからの人口構成を考えたら、
即売れないし、借り手もすぐには見つかりません。
日本国は移民を受け付けない限り、不動産の価値は全体的に低下しますよ。

[237: 匿名さん]

やはり答えは誰にも出せないでしょう。
定借に限らず「買って良かった」「買うんじゃなかった」と判断するのはご自分でしかありませんし。
680世帯あれば680通りの結論が６８年後に出るでしょう。

ただ一つ言えるのは、不安で悩むんだったらやめる。これですね。

[238: 匿名さん]

転売、運用を考えるなら、無理してでも都心（山手線の内側）の駅前のマンションを
買うことです。基本的に損はしませんよ。

[239: 匿名さん]

私も転売や賃貸を目的とするわけではまったくないのですが６８年という長い期間なにがあるかわかりません。
そのときにある程度で売れる物件か、貸せる物件かというのは不動産を買う上で大切な要素です。
いろいろな皆さんの意見をききますが、何しろ定期借地権の歴史が浅いだけに確実なことは
わかりません。
ただ大切なのは今後アルボを魅力的な物件にしていく。ということ。
たとえば３０年後に売らなければならなくなったときに「あと３８年アルボに住めるんだったら是非買いたい！」
と周りの人たちに思われるようになること。
メンテもしっかりして良好なコミュニティを作って、（あとついでに南多摩や稲城駅前の商業地を
もう少しましなものにして）うらやましがられるようなマンションにしていけば大丈夫！！と思ってます。
私は今都心に住んでいるわけですが、とても個性的な店がいろいろと出現してますよ。
向陽台は素敵な町ですが、どうもお国にたよってばかりいるような気がします。
もっとエネルギッシュな民間の個性がでてくるといいなーと思ってます。（私も人頼み・・）

[240: 匿名さん]

>>２３９さんに賛成です。
６８年という長い間に何があるかなんて神様でしかわからない。神様でも分からないかもね！？
でも不安を抱えて買うのは分譲マンションだって同じだと思っています。
だって分譲マンションだって、辺鄙なところだと売れないでしょ？
この辺だったら南大沢という名前だけど、２０分以上もあるく今、建設のマンション。
それだったらアルボでしょ？と思います。
向陽台ですよ！駅から近いマンションもありだと思いますが、ちょっと離れた自然のある
マンションを探している方も多いと思います。
定借マンションなら山手線って誰がいったの？確かに土地が高いからそうなのかもしれないけど・・・
定借マンションを買って、事務所にしている実業家もいるそうですが・・・
でも前のように経済は安定していない。事務所を賃借するより定借マンションでって
いう時代じゃないし、アルボを気にしている人は話は飛びましたが、そんな自然のある
生活を希望されている方も非常に多いと思いますが・・・

[241: 匿名さん]

多摩ニュータウンの高齢化、若者が都心へ行く。という情報がありますが、いったん都心へ出た
子供たちがまた戻ってきているという話も聞いています。（都心は歩道が狭くてこわいらしい）
アルボも６８年の間には子供たちの独立、結婚、生活の変化があると思いますが、そのころには手ごろな値段で
アルボも買える筈です。子供世代も同じマンションにすむようになったりして・・
結構たのしいかな。

[242: 匿名さん]

多摩ニュータンの高齢化が今、テレビとかに出て問題になってますが、多摩市の調査だと
多摩市に住みたいという人が本当に多い結果となっています。（ちなみに多摩市民です）
ですから２４１さんのおっしゃる通り、激増はしなくても悪くはならないと思っています。
この辺の若者は都心は遊ぶところと考えていますよ！

[243: 匿名さん]

>>236さん

>>この物件は、法律上、購入後１０年間は転売できない物件です。

これ本当ですか。そのような説明受けていないのです。
そんな法律が、あるとは思えないのですが。。。

[244: 匿名さん]

>>243
そんなことどこに書いてあるの？

[245: 匿名さん]

この掲示板みて。自分で調べていた以上のいろんな情報をもらいました。
アルボ購入する気でプレオープンから行っていたのですが、結局やめる予定です。
一生に一度の買い物ですので自分で悩んでいたら買わないほうがいいという結論に
達しました。
有益な情報ありがとうございました。

[246: 匿名さん]

間違えました。
>>２３６さん、どこに書いてあるの？私も>>２４３さんと同意見です。

[247: 匿名さん]

>>236は妨害かなぁ。私も聞いたことないけどもし本当だったら、即登録はずす

[248: 匿名さん]

営業から説明を受けていないのかなぁ　最初から転売目的は禁止という事をききました

[249: 匿名さん]

原則、本人か親族以外の居住目的以外の購入はできない。
と購入に関しての確認事項（Ａ３の一枚の紙）に書いてありますが、
しばらくしたら転売か賃貸はできるんですよ。それが１０年かどうか知りません。確認してみましょう。

[250: 匿名さん]

最初からの転売目的は別として、普通に５年後とかに海外勤務になってしまった
とか普通にあると思うけど。そのときも１０年間は転売禁止とか言われると辛いのですが。

[251: 匿名さん]

そうですよね、あいまいですよね