タンタタウン アルボの丘 向陽台ってどうですか？(その2)

[検討者１号]

検討者です。
もうすぐ第1期登録受付開始ですね！
周辺情報などなど、どんどん聞かせてくださいm(__)m

<前スレ>
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/41102/

[151: 匿名さん]

フラット３５も使えないんですよね・・・・・不安

[152: 匿名さん]

最近MR行かれた方、登録の状況はどんなもんでしょうか?
「人気ありますよ」といってても、いざ登録始まるとそんなでもない物件もありますが、ここは
もう一次販売の部屋はほとんど赤いバラでうまっているのかな?
登録は今週末までなので、私はぎりぎりまでよく考えて登録しようと思っているのですが。

例の95平米の角部屋は本当に4-5倍にもなっているんですかね?

[153: 匿名さん]

最近は公庫を使う方は少ないのでしょうか。
低金利ローンが多いですが、金利は間違いなく上がる方向なので長期固定の方が
安心だと思います。

[154: 匿名さん]

私もそう思います。
個人的には、今買うのならば、フラット35ですね。
私は、財形住宅融資と銀行の期間固定を使ってます。
今だったら、間違いなくフラット35でしょうね。

[155: 匿名さん]

２６日の午後に登録に行きましたが、８割がたに部屋にバラがついていました。
「みんな気合が入っているなあ」の独り言に、営業いわく、
「抽選には影響しないのですが、若い番号の方が、気持ちがいいのでは」
住宅ローンですが、銀行の提携住宅ローンは秋ぐらいに手続きなので、
まずは公庫ローンの手続きをして、それから銀行の提携ローンを申し込むことにしました。
提携ローンが通ったら公庫ローンをやめればいいと思っています。
我が家は自営業なので、銀行のローンは通らないかもしれないからです。
でも、自営でも専門職の我が家は、サラリーマンより収入の不安はないのになあ。
フラット３５はまだ取り扱っている銀行が少ないと聞きましたが、どうなんでしょう。

[156: 匿名さん]

この物件でフラット35つかえましたっけ?

[157: 匿名さん]

１５０です。フラット３５使えません。低金利が売りのグット、ソニーもダメです。
概算ですが、２５００万程度の借入れ３５年返済で提携ローンと低金利ローンでは
５００万程度の利息差が出ます。
利息差もったいないけど、やっぱり定借の場合は提携しかないですかね。

[158: 匿名さん]

ここって、オートロックじゃないって、本当ですか？

[159: 匿名さん]

結局制約が多く、定借だから安いというのは見た目の価格だけのような気が
してきました。返済の金利ひとつとっても完済までの金利差を考えると
トータル的には通常物件と差がなくなりそうですし。
今時点でも低金利で魅力的なローンが次々登場している最中に
定借という発想自体時代錯誤的な感じすら思えてきました。

都内中心部でもないのに定借だしリスクが大き過ぎるかな・・・
土壇場で猛烈に迷い始めました。

[160: 匿名]

設備・仕様・構造などは、かなりよく出来ており、同じ構造や仕様で
所有権のマンションだと、プラス５００万〜１０００万するものと思われます。
周辺のマンションを見ても、お値段は買えそうだけど、直床だとか、スラブ厚が今１つとか
ペアガラスじゃないとか、何かしら妥協しないとお手頃な値段のマンションはありません。

そう考えると、いい物件のような気もします。

といいつつも、我が家は、この物件は見送りました。
転勤の可能性を考えて、売却のしやすさを優先しました。

[161: 匿名さん]

やっぱ売却はきついのか。。。

[162: 匿名さん]

僕も160さんと途中までまったく同じことを考えてました。
>設備・仕様・構造などは、かなりよく出来ており、同じ構造や仕様で
>所有権のマンションだと、プラス５００万〜１０００万するものと思われます。
>周辺のマンションを見ても、お値段は買えそうだけど、直床だとか、スラブ厚が今１つとか
>ペアガラスじゃないとか、何かしら妥協しないとお手頃な値段のマンションはありません。
>
>そう考えると、いい物件のような気もします。

その後定借について考えたんですが、定借自体まだ実績がそんなにあるわけじゃなく
先のことなんかわからない。。。また売却はしないという前提もありました。
なのでマンションの形態での土地を所有することのメリットがあるか考えました。

そう考えると、部屋の平米数の何分の１の所有権を持ってても嬉しいかどうか。。。
僕は嬉しくありませんでした。また、子供に残そうにも、親はこの住環境が
いいと思っていても子供はそう思わないかもしれません。
そんなわけで住環境のみ考えて本物件に申し込みました。

定借自体をデメリットととらえる人には向かないかも？です。
計算すると、35年後には土地付きの類似物件と同じような支払額になるみたいだし。
初期投資はたしかに少ないかもしれませんけどね。

[163: 匿名]

160です。
162さん、売却しないのなら、買いだと思います。
うちは転勤の可能性あり（単身赴任はしないつもりです）だし、あの立地で賃貸って、
借り手がつくのかという不安もあり、やめました。

稲城に住んでいるので、向陽台の環境の良さは知っていますし、土地勘はあります。
向陽台の公団の賃貸に比べれば、より駅に近く、設備も良い物件なので、
心配しなくてもいいのでしょうかね・・

中古定借物件の売却は、ちょっと不透明な部分があります。
（万が一買い手がついても融資してもらえない可能性が「今は」高い）

定借がもっと歴史があって、中古物件もそれなりに市場に出ていれば
判断しやすいのですが。

私も、古くなって、建て替えで揉めている（かどうかは、わかりませんが）
不動産を残されても子どもも困るだろうなと思います。一戸建もその場所を
こどもが気に入らなければ、残されたほうが家を解体したり、土地を売ったりと
（これからは土地が余って、売れるか分からないのに）迷惑なものに
なりかねない。
そう思うと、ずっとそこに住むのなら、定借って良いと思えるんですよね。
ただし、死ぬ時までに、解体積立金と地代ぐらいは何十年分かは子どもに
残してやらないと行けないですけどね。

転勤がなければ良かったんですが・・

[164: 匿名さん]

結局のところ定借の場合、一括払いか短期ローンで組まないと
高金利ボディーブローが効いてきそうですね。
せめてフラット３５でも使えれば・・・

[165: 匿名さん]

土地のものではありませんが、向陽台が気に入って死ぬまで住むつもりで購入を決意しましたが、
これから先何があるかあるいは私が死んだ後どうなるか？ですが多分貸すことになるのではないかと思います。
ところで今向陽台の賃貸住宅はたくさん人がはいっているのでしょうか？これから先向陽台がそしてアルボが
魅力的な物件になっていれば十分賃貸にだせると思いますが・・・

[166: 匿名さん]

158さん
オートロックって意外と怖いですよ。
誰かが出入りする時に工夫すればどうにでも入れますし。
それより、私は24時間有人管理によるセキュリティに魅力を感じます。
もしもの時、駆けつけてくれる人が近くにいるって何よりもいいと思います。

[167: 匿名さん]

いまどきのマンションで、なぜオートロックにしなかったんだろ・・

[168: 匿名さん]

158さん、167さん、アルボはオートロックです。
・・・って自慢するようなことではないですけど、参考までに。

[169: 匿名さん]

２４時間有人管理だと以前それで助かったことがあります。
子供の居る身からすると防犯にもなりますし、郵便物の盗難等にも防げます。
私が今入っているマンションは最大手のメーカーなんですが、　分譲住宅の何軒かが家主さんが賃貸に出されていますが、
賃貸に出されても分譲を賃貸で借りたいと思っている人は居るので大丈夫と思いますよ。
もちろん、我が家も分譲の賃貸ですが、借りた側からすると、壁の厚みといい床の厚みといい、断然設備も良いですしセキュリティもきちんとして安心して住めます。
それにマンションというものは建ってしまえばどんどん周りの環境がよくなっていく可能性のあるところに建つと聞いたことがあります。
もちろん、例外もあるでしょうけど。。

[170: 匿名さん]

＞165さん
将来、賃貸に回すことを考えると微妙かもしれません。
現在、向陽台エリアは賃貸物件が余っていて、公団マンションにも空き部屋が
結構あります。
私もアルボ検討者ですが、以前（と言っても比較的最近）、向陽台の賃貸物件を
探したことがあります。
向陽台や長峰あたりには、アルボ以上に広いマンションが非常にたくさんあって、
間取りも非常に工夫され、ちょっと普通にはお目にかかれない凝ったつくりの部屋
が多くあります。それらが驚くほど安い賃料で出されているのです。
環境や広さ、工夫されたつくりを優先したい人にとっては、このエリアはとても魅力的な
はずですが、問題は、やはりどうしても利便性などを住居選びに優先する人たちが
圧倒的に主流派であるということでしょう。だからこそ安い賃料なのです。
向陽台の現在の賃貸事情を見る限り、アルボも「貸す」という点では、利があるとは思
えません。今は最新設備のマンションでも、数年立てば時代遅れだし、将来的に目の前の
城山通りが交通量が激増するリスクもありますし。

[171: 匿名さん]

>170
そうですか・・向陽台エリア賃貸物件があまっているのですか。ちょっと考えますよね。多分今
管理費修繕費等で３万弱でも２５年後には多分５万近くになっているとすると賃貸でだしても大変かもしれませんね。
今都心のマンションが人気のようですがやっぱり子供もちには向陽台くらいの環境がいいと思うのですが、
そういう価値観が主流になればいいんですけど。あと多摩リーディングプロジェクトとかなんとか
石原知事が言っているようですがどうなんでしょ。

[172: 匿名さん]

165さん

この一帯は環境も良いですし、通常なら賃貸に出しても良いはずですが、
残念ながら日本は少子化になる一方で、シングル世帯やDINKS、老夫婦といった人たちには
広い間取りや緑の多い環境を重要視せず、
職場や大規模商業施設などと隣接する都心エリアにしか
目が行かないのが現状だと思います。

こうした層がファミリー層より増加傾向にあるのは誰もが
感じていると思われるので、現状でこの一帯の物件の賃貸に
余裕があるとなれば、今後賃貸で・・・などという事を前提で
考えるのは絶対しない方がいいと思われます。

[173: Ｆ]

貸すこと考えるんだったら買うの辞めた方がいいよ。
そもそもアルボに限らず、貸す事を考えてしまうようなら賃貸に落ち着いていた方が良いんじゃないのかなぁ？
「あなたは何らかの理由で貸さざるを得ない時がきたらどうするの？」って言われれば私はこう答えます。

「そん時はそん時。例え借り手がいなくともしょうがないんじゃない？」っとね。

だって賃貸で儲けようって思って買うわけじゃないもの。

[174: 匿名さん]

事情があり、アルボをあきらめた者です。久しぶりに覗いてみました。
やはり、登録時期になり「定借論争」が復活しましたね。

私は定借に関しては、非常にメリットがあると考えています。しかし、マーケットがないと
いう不安もついてきます。いろんな本を読んでも賛否両論です。それは日本という国が
「土地」が価値のあるものと考えているからみたいです。

前のレスにもありますが、占有面積の何分の一の土地を所有していてもマンションは
仕方ないと私自身は考えていて、そこにアルボがやってきましたが、辞めざる得ない状態に
なりました。
直前まで「１倍」と言われ、その１倍も人気の９５Ｂでした。登録当初から１倍でしたが、
今でも住みたかったと思っています。
アルボの総費用は＋５００万円程度の所有権物件と分かりませんよ。ただ、利息の掛からないと
いうか借入のいらない地代などがあるからです。でも安い面、借入がないので利息はなしと
理解しているだけです。アルボの装備はほぼ一流と思います。多摩地区ではトップクラスじゃ
ないですか？装備と構造などは・・・
>>１７３さんが言う通り、自分が住む場所を探しているのに、貸したり、売ったりすることを
考えては何のために家を買うのか分からなくなりませんか？安い買い物じゃないから
本当に気に入った家を買うべきですよ！

皆さん、これから大変だとは思いますが、頑張ってくださいね。９５Ｂはいいところですよね！

[175: 匿名さん]

>160さん

162です。
僕もここを申し込むにあたって、子供には死ぬときまでに解体積立金や地代、
それから必要なものは上物の固定資産税、必要経費はこれくらいですかね？
これらをまとめて、なにがしかのお金を残してあげたいと思っています。
それと自分たちの老後の資金もですが。

でも子供の教育費なんかを考えるとそう簡単にはいかないような気もしますけどね^_^;
今日どこかの新聞記事で見たのですが、自宅以外から大学に通っている学生への
仕送り額の平均は、年間309万円だそうです。。。
バイトでがんばってもらうとしても、足りない分はやはり親として埋めてあげなければ
いけないと思っているんで、なかなかうまくはいかないかも？ですね。

僕が考えている定借のメリットは、ローンの借入金額が少ないということなんです。
最初は35年ローンで借りますが、その後繰り上げ返済でガンガン返済すれば、
金利面で有利なローンが組めなくても影響が軽微だと思うんですよ。
これが土地付きともなると借入金額が増えることから繰上げ返済もより大変ですよね？
ただ上記のように子供の教育費も含め生活費は結構必要ですから、
言うは安し、行うは。。。ってところでしょうか(苦笑)。

そうそう、転勤の可能性については見てみぬフリをしています！(笑)
それと本当に気に入った家を買うべきという意見にも大賛成です。

[176: 匿名さん]

連投です。

僕も向陽台の近隣に住んでいるもので、最寄駅は南多摩です。
みなさん、城山通りの坂については上りのきつさばかりが話題になっていますが、
下りも同時にきついということを考えてみてください。

城山通りを下りきったT字路の交差点直前に路地があります。
朝の通勤時間帯ともなれば、図書館予定地あたりからT字路まで渋滞しています。
大丸交差点の渋滞の影響でしょう。
一方向陽台方面から自転車で結構なスピードで下ってきている人もたくさんいるのですが、
あの状況だと自転車の人から道路の対向側はよく見えないと思います。
また遅刻ギリギリなので心理的に対向側など見てる余裕も無いでしょう。

それで対向側の車が路地に向かって右折してきたことに気づかなく、自転車と右直事故を
起こしているところをよく見かけます。対向側から右折してきた車に気づいて急ブレーキを
かけれた人もいるみたいですが、下り坂でスピードが乗りすぎていて自爆。。。
単独転倒で怪我している人もいました。

特に４月の新学期シーズンではこの辺の勘所がわかっていないのか事故ってるのを
多く見かけました。アルボに住んだ場合に自転車で南多摩方面に通う人は
スピードの出しすぎには気をつけたほうがいいと思います。
それに徒歩通勤者の脇を猛スピードですれ違われるのも結構怖いものがありますので。

[177: 160]

本当に気に入った家を買うべき・・そのとおりですね。
アルボは、本当に良い物件だと思います。

うちの会社、転勤手当が出ないんです。引越し費用ぐらいは出るのですが。
だから賃貸にでも出さないと、
ローンと赴任先の家賃と両方負担しないといけなくなります。（社宅もない）

不動産で儲けようとか全く考えていませんが、上記のような理由があるため
少しでも資産価値の高いもの、貸しやすいものというふうに考えてしまいます。
そんな事情がある場合は、いかなる不動産も買わないほうがいいのかも
しれませんね。それか子どもが中学生ぐらいになったら購入して、単身赴任してもらうか・・

162さん、子どもの仕送りのニュースありましたね。
子どもの教育資金を捻出しつつ、ローン払って、老後の資金も貯めて、
解体・地代を何十年分も残す・・て
実はすごく大変なのかも・・と私も思いました。が、がんばりましょう、お互いに！
希望の部屋の抽選うまくいくと良いですね。きっと快適な生活が
待っていますよ（うらやましい！）

[178: 匿名さん]

営業の人が100％自走式駐車場を大・大・アピールしていましたが、どうなんでしょう。
ちょっとでも出費を抑えたい私にとったら、「広くて土地代がかかりそう〜」「機械式は？」
なんて思ってしまうのですが。

[179: 匿名さん]

機械式はメンテ費用かかるし、車の出し入れも大変ですよ。
自走式なら建物だけでメンテ不用だし、車の出し入れが楽ちんです。
自走式の方がいいに決まってます。

＞「広くて土地代がかかりそう〜」
意味不明ですね。

[180: 外野]

機械式がいいのではないかという意味でしょうか。
駐車場は、可能ならば平置式・自走式のほうがいいです。機械式は最後の手段です。

駐車場は売主の持ち物が賃貸するわけではなく、管理組合の収入源になります。
駐車場使用料収入から駐車場の維持費を差し引いた金額は修繕積立金に繰り入れられます（通常は）。
もし機械式だと、機械のメンテナンスや更新に大きな費用がかかり、繰り入れどころか
修繕積立金を喰うようになってしまい、管理組合の財務体質の悪化を招きます。
（けど売主はその後のことは知ったことではないので、機械式駐車場にもかかわらず、
使用料を安く設定して客引きにしている物件もあります）
可能ならば機械式ではないほうが、購入者にとってはいいと思います。

使用感についてはいろいろあると思いますが、
待ち時間もなく屋根がついている自走式はいいのではないでしょうか。

[181: 匿名さん]

＞178さん

大丈夫ですか？？
もっとマンション購入について、本を読んだり勉強してください。
自走式の方がいいんですよ。今時なかなかありません。

[182: 匿名さん]

＞178さん
新手の嵐じゃなかったんですか？！マジの話？
機械式が良いなんていう人なんて少数じゃない？

[183: 匿名さん]

>>178
みんなが書いているように、自走式のほうがいいですよ。
機械式はメンテナンス費用が高いです。
出し入れも面倒だし。
土地に余裕のないマンションが機械式を設置するんですよ。

[184: 178]

すみません。荒らしではないです。
勉強不足は承知しております。すみません。
あれだけの広い面積を使われると、それだけ必要とされる土地が必要だから土地賃料に
影響するかな〜〜っと。
結婚するにあたり新居を検討ということでして、皆さんのおっしゃるとおりですね。
特に180さんのおっしゃることは、私のような人間でもよく分かります。なるほど〜〜。

[185: 匿名]

メンテナンス費用のことなど、詳しく調べたことがなかったのですが…。178番さんと同じく、
機械式がいいな、って私も思ってました。 だから、大変参考になりました!!
実は、友人が自走式駐車場で、車に悪戯されて困っているのを聞いたことがあるんです。
十数台の車が同時にパンクしてたり、車体を傷つけられたり…。だから、自分がマンションに
住むときの駐車場は、”機械式の地下部分”にしたいと考えていたんです。
平置きのように人目にさらされていないし、悪戯などへの対策はされているのでしょうか…。
防犯カメラなどだけでなく、管理人さんの巡回もあるといいですね。申し込みをしたとはいえ、
ちょっとだけ気になっているんです、駐車場の安全管理面。

[186: 匿名さん]

後２日ですねぇ。。。
今回の雪は、吉と出るか凶とでるか。。。
　m（_　_）m　当たって〜！！

[187: 匿名さん]

177さんもおっしゃっているように、アルボが「貸せる」物件かどうかは、それで儲けようと
していると言う訳では全くないと思います。転勤等、止むを得ない事情の時、貸すか売るか
できないというのは経済的にかなりのリスクを背負うことです。余程余裕がある人は別ですが、
多くの人にとって、いざという時、貸せるか売れるかは、とても重要なポイントのはずです。
儲ける以前の話ですね。
で、賃貸はこのエリアだぶついているわけですが、売却に関しても、定借がどう扱われるか、
取引がまだ少ない分未知数で不安があるのも自然なことと思います。
68年という期限なので、例えば20年、30年後でもまだ4〜50年残っている訳で、管理さえ
しっかりしていれば、欲しいという人はいるんじゃないでしょうか。不安なのは、買いたい人が
ローンを組めるかということです。現在でも公庫と数少ない銀行のローンが使えるのみですが、
公庫はもうすぐなくなります。折角買い手がついてくれそうでも、ローンが組めなければ、
売却できない。今後、定借がどう評価されていくかにもよるのでしょうが、かなり大きな
不安材料ではないでしょうか？

[188: 匿名さん]

自走式は是非とも譲れないポイントですが、ここの場合、駐車場がやたら広くないですか？
せっかくの広い敷地のかなりの部分が駐車場で占められていてもったいなく感じます。
平置が多すぎませんか？他の大規模物件では、もっと狭いスペースに100％自走式駐車場
を備えていますよね。料金も全然安くないですし。
車の動線も悪いですね。ぐるっと回ってわざわざマンションの目の前を通っていかないと
いけない。アルボの家側（1番街側）の人間の出入り口と交差しているので、事故も心配です。
車に関しては、アルボの欠点だと思っています。

[189: 匿名さん]

自走式の駐車場は、他人を気にせず出し入れできるし、よいですよね。
でも私は車をいたずらされたことがあるので、地下にもぐらせてしまって、主に自転車での
生活にするものよいかな〜と考えていました。でも、みなさんのご意見を聞くと、機械式は
大変そうですね。アルボが機械式だったら地下も選べてよいなと考えていましたが、
自走式でよかったのかな・・・と考え直しています。

[190: 匿名です]

機械式の下部分だと、他の車のエンジンオイルや、泥水が滴ったりするのでは？
せっかく、洗車しても、汚くなるのは、耐えられない・・。
機械式は、車両感覚ないので、無理・・。怖い・・。
操作ミスしたらと思うと、時間ばかりかかりそうです。
朝のラッシュ時なんて、とてもとても、大変。
怒られそう・・。
自走式って言葉、はじめて聞きました。百貨店など・・と聞いて
なるほど。入れやすいかもと思いました。

[191: 匿名さん]

向陽台の地元のものです。駐車場の件でもりあがってるみたいですね。
機械式だと車の重量や高さにも制限があり、車を買いかえる時に自分の気に入った車が
買えない事も起こりうりますし、
また機械というのは壊れるもので必ず耐用年数があり、メーカーもそれを過ぎたものは故障の
保証期限切れとして、取り替えをせまってきます。そのときの費用は大変な負担を強いられます。
私は以前住んでいたマンションでえらいめにあった経験があります。
アルボは680台も自走式でいけるなんて、信じられないくらい、めぐまれてるんですね。
それにそれだけ土地を使ってもまだ敷地内に広い庭があるというんでしょ？あんまりぜいたく
言うなってやっかみたくなります。
値段も向陽台にある近隣のマンションの場合、駐車代10000円〜14000円ぐらいとられるんですよ。
都営とか公団の賃貸マンションの場合、もうちょっと安いみたいですが。

[192: 匿名さん]

アルボはペットも一緒に住めるようですね。
マンションで住めるというのは動物好きな私はすごく嬉しいです。
動物好きにはたまらない魅力です。
駐車場も自走式だと急いでドアを閉めなくても良いのでお年寄りや小さなお子さんには安全ですね。
ますます登録したくなりました。

[193: 匿名さん]

ペット可、自走式駐車場・・・それほど目新しい装備ではないが。

>ますます登録したくなりました。
営業さんがそう進めるのであれば、好きな人は登録してください。

希少価値といえば、定借マンションであることくらいですか？

[194: 匿名さん]

私が思う自走式駐車場のメリットは何といっても屋上以外は屋根付きだということ。
車に乗り降りする際に屋根が付いているのってホントに快適ですよ。
ただし、両脇に大きな車が並ぶと車庫入れには気を使いますね。
隣がどんな車になるかは運ですが・・・。

機械式駐車場を駐車場料金だけで維持していくには1台あたり18000円以上取らないと運営していけない、というデータを見たことがあります。

ただしアルボはやはり平置きが多すぎますね。

ところで皆さん自転車についてはどうお考えですか？
自転車置き場は1235台分しかありません。１世帯1.8台です。
当然抽選があると思いますが、１世帯で運が良ければ２台。運が悪ければ1台。３台以上は持てないと考えた方が良いでしょう。
誰がどう見てもファミリー向けマンションだと思いますが自転車置き場が少なすぎます。
「どうにかなるだろ」と考えるのは間違いで、家族で自転車1台でも生活していける人しか買ってはいけないマンションだと思うんですよね。

[195: 匿名さん]

毎週金曜日の朝って、朝刊にマンションの広告がいっぱい入って配達されるけど
今日、アルボのは入ってませんでした。皆さんとこは入ってました？
もう、いいってデべは判断したのかしら？

[196: 匿名さん]

さていよいよ登録締め切りですね！
第１期３０１戸即日完売となるか？！
いまどき即日完売ってすくないんですよね。

[197: 匿名さん]

固定資産税払うんでしょ？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38331/

[198: 匿名さん]

第１期で３０１戸も一気に出すんですかー。それはすごい。
デベは売れる見込みの戸数しか出さないから、購入意思を示した人が相当いたんだね。
人気のない物件は、即日完売をみせかけるために１期１次、２次、３次とか細かく分けるよね。

[199: 匿名さん]

CMとMRだけを見て気に入った人が疑問をもつ前に売ってしまおうってことじゃない？

[200: 匿名さん]

>>197
もちろん建物に対しての固定資産税は払わなくちゃ駄目だけど
土地に対しての固定資産税は払わなくていいんでしょ。
だいたい二分の一くらいだと考えればいいと思うけど。

[201: 匿名さん]

>200
マンションなんて8割は建物の分じゃないの？
2分の1ってことはないと思うんだけれどな・・・・・

[202: 匿名さん]

みなさんのやり取りを見ていて、借地権のデメリットはなんとなく見えてきました。
最後まで借地代を払い続けないとならないという事と、売却出来る可能性が低いということですね。
借地代は物価によって変わるそうですが、土地代ってこの50年でどれほど上がったのでしょうか？
今後の50年、その割合で土地代は上がるでしょうか？
ちなみにこのあたりの分譲マンションで取り壊して土地を売却したばあい、
１世帯あたりどの程度の土地の代金が入ってくるのでしょうか？
多摩地域で老朽化のために取り壊して、無事土地が売却できて、
所有者に土地代が入った事例はあるのでしょうか？またその金額はどのくらいでしょうか？
ご存知の方が居ましたらご教授ください。

[203: 匿名さん]

２０２さん。いいとこついてくれますね！
私も知りたいです。

[204: 匿名さん]

っていうかこの辺のマンション買う人に土地の価値を求めている人はいないから。
定借の問題は老朽化しても６８年たてばこの場所から立ち去らなければいけない、土地も所有のマンションは同じ場所に建て替えが出来るでしょってこと。
定借の歴史がまだ浅いからその時にどうなるかはまだ答えが出てないからね。

[205: 匿名さん]

借地権に関しては確かに疑問はある。しかし、所有権土地付きマンションも所詮マンションだということではないでしょうか。
土地にこだわるのなら一軒家を買うべきだと思います。

>土地も所有のマンションは同じ場所に建て替えが出来るでしょってこと。
所有者の○割以上が承認したらでしょ？
否決されたら取り壊しすらできないのでは。
マンションの取り壊し→建て直し事例自体が少ないのではないでしょうか？
結局、取り壊しを拒否する居住者が残り、ゴーストマンション化？？
それに、仮に建て直しが決まっても、建て替えの膨大な費用は？
自分たちの好きなマンション建てれるので、個々の意見を取りまとめて立て直すのは至難の業かと。
結局、自分の持分だけでは利用価値のない土地を格安で手放すのが落ちのような気がします。

[206: 匿名さん]

202です。
204さんのおっしゃるとおり、この物件を買う人は、土地の価値を求めていないと思います。
私も基本的にマンションに資産価値を求めていないので、長期の場合はある意味使い捨てだと割り切っています。
でも、少なからず分譲で買っていればその土地の価値があるわけで、
50年後はわからないまでも、現状で分譲マンションで取り壊して土地を売却するという状況にある方がいれば
その土地の売却価格が参考になるかな、と思ったしだいです。
売却価格が結構な額であれば、分譲で買う意味もあると思います。
借地の場合、初期の費用が押さえれるために、その分の借金が少なく、総支払い金額が少なくなります。
分譲の場合、初期費用がかかるために、借り入れにより生じる金利ぶんを換算すると、総支払い金額がだいぶ多くなると思います。
分譲で買った場合、土地が残りますよね、その価値が総支払額にみあうかどうかを参考になればなあ、と思いました。
なんかややこしい質問で答えはないんでしょうね。
だからみんな迷ってるんですよね。

[207: 178]

たまたまこちらの物件を見つけ、「いいなあ〜」と思ったけど、今の住まいがゆったりとした所で
ないので「見慣れた機械式じゃないんだ〜」と駐車場が気になりこちらで発言して
しまいましたが、自分の勉強不足に恥ずかしさを隠せません。
でも、営業の方と違っていい意見ばかりではなく、デメリットも伺えて『一時の恥』に大感謝です。
定借という言葉も、それが持つ意味も深く考えられるようになりました。
勉強不足すぎの為、今回の登録に結論が出せませんでしたが、電話で伺ったら
次期は未定だが4月頃という返答でしたので、それまで、じっくり検討したいと思います。

[208: 匿名さん]

自走式駐車場のメリットをもうひとつあげておこうかな。
子ども（赤ちゃん）がいるとする・・・買い物に行った後だとする・・・

機械式の駐車場はどう？降りてから操作しないといけないよね。
自走式はどう？荷物も出しやすいし、ベビーカーも楽チン。
操作している時間がないのは、かなりのメリットですよ。
しかも、1Fだと、値段は高いけど、その分、楽ですよ。
我が家は1Fを利用してます。

[209: 匿名さん]

＞191さん
10000〜14000円も取られる近隣のマンションとはどこなのでしょうか？
リベレ向陽台あたりでも6000円（平置き）ですよね。
680戸という大規模で、しかも稲城という土地で、アルボは8000〜10000円程度
取られます。
ちなみに、府中のエフユニバースという580戸くらいの昨年売り出していた
マンションでも5〜6000円くらいだったと記憶しています。
私が知る限り、相対的に高い駐車場代に思われます。

[210: 匿名さん]

サーフィンのあのちょっとキモイ書き込みはやっぱデベ？

[211: この物件の評価]

この物件の購入できる対象者は、生活にゆとりのある方々(使い捨てできる余裕のある方々)
だと思います。また、販売営業マンの方も資金的に余裕のある方を優先していますね。
商談会場で話を聞いていると、「難しいですね〜」とか「資金計画はしてますか？」とか結構
断られてましたね。
また、登録はしても、審査でほとんどの方が落ちております。初回に伺って希望の物件の
状況を聞いたところ、希望者が１０名、現在は２名です。
この書き込みも、始めは勢いがありましたが、ほとんどの方が脱落してるんでしょうね。
おとなしくなりました。
推測するに、この物件を購入できる方は、最低販売価格を基準にすると、年収は５００万以上
の方々じゃないでしょうか？
さらに頭金は２０％以上入れないと買えない物件と思われます。
この条件以下で購入できる方は、全額現金の方のみになりますね。
結論として、定期借地は、ゆとりのある方しか買えないし、買ってはいけない物件です。

[212: 匿名さん]

209さんへ
「みはらしの家」が〜14000円迄、「ビューパレ−」が〜10000円迄ぐらいって、
中古マンションの売りだしパンフレットで見たのですが…。
この二つのマンションって「平置き式」と「機械式」、
「機械式」でも屋外と屋内両方ありますよね。
いずれも屋内の機械式の高い賃料のほうだったと思います。

[213: 匿名さん]

211さんへ
確かに、定期借地の物件を購入する人（できる人）は駐車料金の何千円の格差なんて
関係ない（気にしない）でしょうね。
くやしいですが、この物件を買えるくらい（この物件の審査基準に通る）になりたい！！
「頭金ゼロ」OKの物件は審査に合格するんだけど、この物件はＮＧでした。
めちゃくやしいです。

[214: 匿名さん]

審査ではねられる人がそんなに多いんですか？
もともと借地権付マンションって、買いやすいように合理的考えからあみだされたものだと
思っていたのに……。でも昔から年収の3倍ぐらいに借金は押さえたほうがいいって言うから
はねられた人はそのほうが本人のためかも。

定借論議がまた再熱みたいですが
そもそも私は分譲マンションの土地代って固定資産としての価値はないと思っています。
こだわる人なら「戸建て」しかないでしょう。
マンションって所詮自分一人で好きなようにはできない。自分が建替えたいと思っても
他の人が反対すればそれもできない。そういう意味では土地所有権のマンションは建替えできずに
スラム化する危険性はかえって高い。完全所有権マンションといっても共有スペースは借り物だし、大部分の分譲
マンションの住人が自分の所有物と勘違いするバルコニーも借り物だし、自分の土地なんて
これと指させるとこないんですよ。本人にとって大部分借り物です。
ローン完済後でもずーっと管理費や何やらの名目でお金とられる。駐車場だって本来土地所有権マンション
なら、駐車場代に賃貸料とられるのおかしいと思わないのかしら。
日本国民はマンション土地の資産価値の呪縛から解放されれば、もっと豊かな住生活がおくれるのに。
そういった合理的考えのできる人がこういった借地権付マンション買える人なのでは思っているのですが。

[215: 匿名さん]

定借マンションってすごく合理的だと思うのですが、いまいち物件が多くないのはなぜ
なんでしょうかね。それともこれから港北タンタやアルボの例を見て郊外型物件にも
定借が増えるのか。　デベさんはどうお考えなんですかね。

[216: 匿名さん]

>>211
年収1000万円超えの20歳の私は、美味しい客になれそうですか？

[217: 匿名さん]

年収500万円って・・・少なすぎない？
俺の初任給でも、それより多いぜ。

[218: 匿名さん]

>>214
>でも昔から年収の3倍ぐらいに借金は押さえたほうがいいって言うから
について、補足です。
一年あたりの返済額だよね・・・？
銀行でローンを組むときは、一年あたりの返済額の4倍の年収がなければだめだといわれますよね。
そのことを書きたかったのかな？

[219: 匿名さん]

>駐車場だって本来土地所有権マンションなら、駐車場代に賃貸料とられるのおかしいと思わないのかしら。

修繕のための費用なんだから、仕方ないんじゃない？
戸建ては、特に修繕しないから、必要ないかもしれないけどね。
とは言うものの、それなりの屋根つき車庫を作るとすると費用はかかりますよね。
それを思えば、近隣の月極駐車場より30％ほど安いマンションの駐車場代は、苦になりませんけど。
管理しないで、荒れ果てるよりは、きちんと費用を徴収したほうがましですね。

[220: 匿名さん]

>>217
初任給で500万円!?　初任給って月収でしょ？見栄？？普通の仕事してたら大手の会社でも
500はもらえないよ。お宅は何？？

[221: 匿名さん]

>>202さん
何か年収話になってますが、日本全国で立替になったマンションは未だにないって
ご存知ですよね。一番古いマンションで千葉の船橋だっけな・・・そこにあるマンションが最古
らしいですよ。おっしゃるのは立替じゃなく取り壊しでいくら？という話ですが、それは
マンションの規模にもよるんじゃないですかね？アルボみたいに広い土地であれば
最終的には個人で分配所有は広いけど、小規模であればそれなり。
でも向陽台で取り壊したマンションなんてないですよ。新しい街だからそんなことは
できないんじゃないですか？まだ向陽台は十数年の街だからそれはわからないんじゃ
ないですか？

[222: 匿名さん]

生活スタイルに尽きると思います。
興味のある物件ですが、現在の勤務地や自分を取り巻く環境などを考慮すると向陽台は遠い。
モデルルームも見に行きましたが、最低で80㎡からの広々とした間取り・ウォシュレットや
食器洗浄機が標準完備されていました。
定借とか難しい問題は兎も角として、向陽台に住んで無理なく生活でいる方々なら良い物件なのでは？

[223: 匿名さん]

221さん
レスどうもありがとうございます。202です。
日本で立替になったマンションが未だ無しとは知りませんでした。勉強不足ですね。
住民同意で立替って難しいのですね。マンションができてからの年月がまだ浅いこともありますね。
営業担当の方の説明では、大規模な地震でも来ない限り取り壊しの時期までは躯体は持つそうです。
立替については、あくまでもそのような状況になった場合の土地の資産価値の話で、たとえばの話でかんがえていました。
ただ、おおむね分譲にしろ古いものは土地も踏まえても資産価値はそれほど期待できないとすれば、
初期負担の少ない借地権のこの物件にメリットを感じ、その気になってきた所です。
審査に通らないと意味が無いですけどね、
それにしても確かに駐車場代高いですね、私は３Fの4000円狙いです。（買えたらですけど）

[224: 匿名さん]

建物が共有であること、ローン完済後でも管理費とられることや、駐車場利用料があることは、所有権でも定借でも同じですね。
駐車場利用料は賃貸じゃないし。賃貸と勘違いして、「低いほうがいい」なんて考えて物件選びするとおかしくなります。

[225: 匿名さん]

結局よい物件？？

[226: 匿名さん]

そう、すっごく良い物件。

[227: 匿名さん]

マンション建て替えですが、実現しているマンションは、実際あります。
前に特集で見ました。確か築４０年の２３区内のマンションです。

住民全員が一致団結し、ローンが残っている人も残額を一括返済し
完全に自分の所有にし、建蔽率にゆとりがあったため、解体して建て替えて
新たに住戸を増やして分譲し、その分譲で得た分を費用に回すという
ものでした。

でも、こんなに上手く建て替えがいく事は、めったにないようですね。
建て替えが上手くいったこのマンションは、小規模だったし、ご近所関係が
わりと良好だったようなので、一致団結できたようです。
今は、大規模マンションが多く、住民の合意を得るのもひと苦労でしょうし、
民間のマンションは、敷地いっぱいに建物を建てるため、建蔽率にゆとりが
なく、建て替えの時、住戸数を増やして分譲なんて無理ですしね。

定借にせよ、所有権にせよ、建て替え・大規模修繕がスムーズに行かなければ、
スラム化する確立は高いですよね。どっちもリスクは同じに思えます。
（住民が建物を大切に使い、管理に対して関心を持つ事って大切ですね、ほんと）

話がそれてすみません。

[228: 匿名さん]

２２１です。
２２７さん、都内で建替えになっているマンションあるんですか？それはマンションですか？
それとも単なる団地のような集合住宅ですかね？私は不動産関係の方から千葉のどこか
忘れましたが、４０年程度のマンションが最古であると聞きました。
どの物件ですかね？参考に教えていただけますか？

まぁ、話はそれてしまいましたが、審査で落ちている方、多いんですか？私は本当に直前で
登録をやめて、営業さんに迷惑を掛けましたが、プレオープンから足を運び、すぐに審査
通りましたよ。でも年収もそれほど多くはなく、頭金も３０００万円程度（大人気の部屋）で
２割弱を予定していました。でもすんなりでした。あとは勤務先の経営状態とかみるでしょうけど、
あと提携企業なら提携するだけの安定企業でしょうからそういうところも見るんですかね？

まぁ、私は定借賛成派です。だから気になってここも訪れています。悩んだ期間、
何冊の本を読んだことか・・・

[229: 匿名さん]

続）投稿です。すみません。

色々、定借論争が当初から復活してますが、６冊ぐらい本を読みましたが、専門家も
賛否両論です。マーケットがないから判断できないというのが本音のようですよ。
日本は土地を所有することを良いとされているというか・・・日本が土地と建物の所有権を
分けているのは世界的に見て珍しいようです。高度経済成長の時代に「土地は借金をしてでも買え」と
言われていましたが、今はもう人口減少、高年齢化などなど不安材料ばかりです。しかも
今のマンション建設数からだダブつくことは承知で皆さん、今の生活を手にいれるために
購入される訳ですから、気にいった物件が一番ですよ。定借の地代＋解体積立金は
ランニングコストと積み立てですよ。分譲マンションだって、いざ、取り壊しとなったときに
（必ず、建替え、取り壊しはいつかくる）修繕積立金が足りなければ、多額の一時金が
発生するわけですよね。
定借のデメリットが先走りしてますが、分譲のデメリットも多いですよ。これから先の世の中が
どのようになるかなんて誰にも分からない。物件を購入して、必要なお金を払っていければ
それでいいんじゃないですか？購入決心のあとにはローンを組まれる方はローンの悩みが
ありますよね？それよりローン破綻者にならない生活ができればいいんじゃないですか？
住むのは自分達ですもんね。貸すことを考える他人より・・・

長くなりましたが、これにて失礼！

[230: 227]

>221さん

すみません、うろ覚えの内容を書き込んでしまって。
記憶では、団地のような集合住宅で、でもマンションという名がついていたと
思います。
今、いろいろ検索してみたんですが、うまくひっかからなくて、
詳細が分かったら、またお知らせします。
ちなみに、昨年（２００４年）の「住宅情報スタイル・首都圏版」の特集に出てました。
毎週水曜日にリクルート社が出してる情報誌です。でも、いつごろかは忘れましたが。。

[231: 匿名さん]

建て替えになったのは確か大田区のマンションでしたよ。
あと確か新宿のマンションでも建て替えが進行中です。
以前ＴＶでやってました。

多摩センターのどこかのマンションでも管理組合で「立替しよう！」という話しがまとまったのに引き受けてくれるデベがいなくてダメだったそうです。

[232: セーレ住人]

うちは車も自転車も持ってなくて（子ども用自転車はあるけど）、移動は最寄り駅まで徒歩
またはタクシーです。タクシーはほんとよく使うので、八幸自動車を呼んで乗ると、「あれ、
今日は真ん中のお子さんどうされました？」なんて聞かれたり(^^;;気軽にどしどし乗っても
車持つよりは安い感じがします。
だものであまり坂については気にしてませんが。

駐車場は自走式がいいなぁー。車もってないのになぜかって。

それは、けっこう頻繁に塗り替えなんかのメンテが入るので、その間は駐車場からあふれた
車を団地のあちこちにとめるわけです。狭いし危ない。

駐車場の料金、機械式の上、機械式の下、平地、平地屋根つきでそれぞれ値段が違います
がかなり高いです。それはほかの会計と別になっていてすべて機械式駐車場のメンテと、
耐用年数がすぎたときの入れ替え費用積み立てです。と考えるとなんかばかばかしい。

ところで、城山小学校は、人数が減ってきたせいでたとえば役員のなり手が足りないとか、
卒業アルバムが高すぎるとかいろいろリストラしないとやれない軋みが出ています。
でもあまり本質策は立てられず「アルボができるからいいや、それまでもてば」てな雰囲気が、、

というわけで、期待されてますよ。

[233: マンション建替すれぬし]

ごめんください。マンションの建て替えについては
こっちの掲示板で論じてますから、御用とお急ぎでない方は覗いてみてください。↓

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

[234: 233]

>221

上記のスレの情報によれば、
>マンションの建替えは2003年4月時点で81事例、360棟。
です。多いと思うか少ないと思うかは人それぞれですけどね。

[235: ｈａｒｉｋｏ]

私も購入予定者の一人でずが、未だに悩んでいます。それは、やはり定期借地権の件です。ここに掲載されている方々のように博学でもなく知識も乏しいのですが、素人ながらに迷っています。住居プランや部屋の造り・値段（定借だからというのがありますが・・・)等どれをとっても申し分ない物件だと思うんですけど、将来転売しなければならない時の不安が拭えません。
何らかの理由で転売しなければならない時に「定借だから買い手がつかないのではないか？」「大規模マンションなんで、他の部屋も沢山売りに出されてて、やはり買い手がつかないのではないか？」「買い手がついても定借の住宅ローンに制限があるので諦める人がいるのではないか？」等々考えたり、反面「将来的には定借の中古市場も拡大してるから大丈夫」とか「向陽台は新しい街なんで、これから充実施設が増えて、定借でも十分売買できるだろう」とも考えたりしています。
買う前から転売の事ばかり考えている訳ではないのですが、６８年とう長い年月には何が起こるか分からないので、このような事も想定しておかないとと思っています。定借マンションなんで、その部分の割り切りは必要なんでしょうが、、どうしても売買しなければならない時に買い手がないと、居住しなくとも土地の賃料を払い続けなければならず、年数を考えると子供に借金を残す結果にもなり兼ねないと心配しています。定借については賛否両論あり答えを出せる人はいないと思いますが、参考になるご意見がありましたら教えて下さい。

[236: 匿名さん]

235さんへ
この物件は、法律上、購入後１０年間は転売できない物件です。
この物件をご覧になった方は当然ご存知ですよね？説明があったと思いますが。
生活に余裕がない方は危険な物件ですよ。これからの人口構成を考えたら、
即売れないし、借り手もすぐには見つかりません。
日本国は移民を受け付けない限り、不動産の価値は全体的に低下しますよ。

[237: 匿名さん]

やはり答えは誰にも出せないでしょう。
定借に限らず「買って良かった」「買うんじゃなかった」と判断するのはご自分でしかありませんし。
680世帯あれば680通りの結論が６８年後に出るでしょう。

ただ一つ言えるのは、不安で悩むんだったらやめる。これですね。

[238: 匿名さん]

転売、運用を考えるなら、無理してでも都心（山手線の内側）の駅前のマンションを
買うことです。基本的に損はしませんよ。

[239: 匿名さん]

私も転売や賃貸を目的とするわけではまったくないのですが６８年という長い期間なにがあるかわかりません。
そのときにある程度で売れる物件か、貸せる物件かというのは不動産を買う上で大切な要素です。
いろいろな皆さんの意見をききますが、何しろ定期借地権の歴史が浅いだけに確実なことは
わかりません。
ただ大切なのは今後アルボを魅力的な物件にしていく。ということ。
たとえば３０年後に売らなければならなくなったときに「あと３８年アルボに住めるんだったら是非買いたい！」
と周りの人たちに思われるようになること。
メンテもしっかりして良好なコミュニティを作って、（あとついでに南多摩や稲城駅前の商業地を
もう少しましなものにして）うらやましがられるようなマンションにしていけば大丈夫！！と思ってます。
私は今都心に住んでいるわけですが、とても個性的な店がいろいろと出現してますよ。
向陽台は素敵な町ですが、どうもお国にたよってばかりいるような気がします。
もっとエネルギッシュな民間の個性がでてくるといいなーと思ってます。（私も人頼み・・）

[240: 匿名さん]

>>２３９さんに賛成です。
６８年という長い間に何があるかなんて神様でしかわからない。神様でも分からないかもね！？
でも不安を抱えて買うのは分譲マンションだって同じだと思っています。
だって分譲マンションだって、辺鄙なところだと売れないでしょ？
この辺だったら南大沢という名前だけど、２０分以上もあるく今、建設のマンション。
それだったらアルボでしょ？と思います。
向陽台ですよ！駅から近いマンションもありだと思いますが、ちょっと離れた自然のある
マンションを探している方も多いと思います。
定借マンションなら山手線って誰がいったの？確かに土地が高いからそうなのかもしれないけど・・・
定借マンションを買って、事務所にしている実業家もいるそうですが・・・
でも前のように経済は安定していない。事務所を賃借するより定借マンションでって
いう時代じゃないし、アルボを気にしている人は話は飛びましたが、そんな自然のある
生活を希望されている方も非常に多いと思いますが・・・

[241: 匿名さん]

多摩ニュータウンの高齢化、若者が都心へ行く。という情報がありますが、いったん都心へ出た
子供たちがまた戻ってきているという話も聞いています。（都心は歩道が狭くてこわいらしい）
アルボも６８年の間には子供たちの独立、結婚、生活の変化があると思いますが、そのころには手ごろな値段で
アルボも買える筈です。子供世代も同じマンションにすむようになったりして・・
結構たのしいかな。

[242: 匿名さん]

多摩ニュータンの高齢化が今、テレビとかに出て問題になってますが、多摩市の調査だと
多摩市に住みたいという人が本当に多い結果となっています。（ちなみに多摩市民です）
ですから２４１さんのおっしゃる通り、激増はしなくても悪くはならないと思っています。
この辺の若者は都心は遊ぶところと考えていますよ！

[243: 匿名さん]

>>236さん

>>この物件は、法律上、購入後１０年間は転売できない物件です。

これ本当ですか。そのような説明受けていないのです。
そんな法律が、あるとは思えないのですが。。。

[244: 匿名さん]

>>243
そんなことどこに書いてあるの？

[245: 匿名さん]

この掲示板みて。自分で調べていた以上のいろんな情報をもらいました。
アルボ購入する気でプレオープンから行っていたのですが、結局やめる予定です。
一生に一度の買い物ですので自分で悩んでいたら買わないほうがいいという結論に
達しました。
有益な情報ありがとうございました。

[246: 匿名さん]

間違えました。
>>２３６さん、どこに書いてあるの？私も>>２４３さんと同意見です。

[247: 匿名さん]

>>236は妨害かなぁ。私も聞いたことないけどもし本当だったら、即登録はずす

[248: 匿名さん]

営業から説明を受けていないのかなぁ　最初から転売目的は禁止という事をききました

[249: 匿名さん]

原則、本人か親族以外の居住目的以外の購入はできない。
と購入に関しての確認事項（Ａ３の一枚の紙）に書いてありますが、
しばらくしたら転売か賃貸はできるんですよ。それが１０年かどうか知りません。確認してみましょう。

[250: 匿名さん]

最初からの転売目的は別として、普通に５年後とかに海外勤務になってしまった
とか普通にあると思うけど。そのときも１０年間は転売禁止とか言われると辛いのですが。