ワコーレ神戸上筒井通ってどうですか？

[匿名さん]

売主：和田興産株式会社
施工会社：株式会社村上工務店
管理会社：株式会社日本ネットワークサービス
設計・監理：有限会社大土呂巧建築設計事務所
販売提携（代理）：株式会社日昌

名称　ワコーレ神戸上筒井通
所在　兵庫県神戸市 中央区上筒井通４丁目349番1（登記簿）
所在地　神戸市中央区上筒井通4丁目3番以下未定（住居表示実施地区）
交通
阪急神戸線「春日野道」駅より徒歩10分、
阪急神戸線「王子公園」駅より徒歩11分、
JR東海道本線（神戸線）「灘」駅より徒歩11分
地域・地区　第1種中高層住居専用地域、準防火地域、第3種高度地区、宅地造成工事規制区域
地目　宅地
建ペイ率・容積率　60%・200%
構造・規模　鉄筋コンクリート造、地上5階建
総戸数　26戸（住戸26戸）
販売戸数　26戸（住戸26戸）
販売価格（税込）　2,830万円〜5,080万円（建物価格に消費税率8％相当額を含みます）
最多販売価格帯（税込）　3,200万円台・3,500万円台・3,900万円台（各3戸）
敷地面積　1,039.97㎡（登記簿・実測・建築確認対象面積）
建築面積　597.50㎡
建築延床面積　2237.94㎡（うち容積対象面積1,882.82㎡）
その他備考　・私道負担／なし
駐車場　8台［分譲4台（屋内平面：4台）・賃貸4台（屋内平面：2台、屋外平面：2台）］
賃貸駐車場使用料（月額）　17,000円 ・ 20,000円
バイク置場　3台
バイク置場使用料（月額）　1,000円
自転車置場　27台（平置：15台、スライドラック式：12台）
自転車置場使用料（月額）　100円 ・ 200円
間取り　3LDK ・ 4LDK
住戸専有面積　60.62㎡ ～ 90.54㎡
バルコニー面積　8.10㎡ ～ 24.59㎡
ルーフバルコニー面積　22.56㎡
サービスバルコニー面積 3.57㎡ ～ 5.31㎡
テラス面積　10.16㎡・10.71㎡
専用庭面積　5.35㎡～26.22㎡
ポーチ面積　5.05㎡・6.33㎡
アルコーブ面積　1.55㎡・1.63㎡
その他面積　・室外機置場面積／1.02㎡～2.27㎡　・MB・PS面積／0.45㎡〜0.81㎡
管理費（月額）　7,780円 ～ 11,220円
修繕積立金（月額）　3,030円 ～ 4,530円
修繕積立基金（一括）　303,100円 ～ 452,700円
その他費用（管理準備金等）　・開設一時金（一括）／15,000円
その他費用（施設利用費等）
・専用庭使用料（月額）／140円・240円
・ルーフバルコニー使用料（月額）／300円
・分譲駐車場販売価格（税込）／330万円〜360万円
・分譲駐車場管理費（月額）／1,500円〜1,900円
・分譲駐車場修繕積立金（月額）／650円〜830円
・分譲駐車場修繕積立一時基金（一括）／65,350円〜82,600円
竣工予定　平成26年12月下旬
入居予定　平成27年1月下旬
竣工後の管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理組合より管理会社に業務を委託
竣工後の権利形態　敷地は所有権（共有）、建物は区分所有

【マンションコミュニティ】
ワコーレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%AF%E3%82%B3%E3%83%BC%E3%8...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1337&cid_...

【中古資産価値】
Yahoo!不動産　ワコーレ
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=06&pf=28&...
SUUMO　ワコーレ　
http://suumo.jp/jj/common/ichiran/JJ901FC001/?initFlg=1&seniFlg=1&...

[51: 匿名さん]

学区がイイと治安がイイ事が多いという話を聞いたことがあるので
皆さんそういう観点から学区を気にされているのかと思いました。
実際の所、どうですか？？
あまり悪い話はこの辺りは聞かないですけれど。

駅までは正直距離ありますね。
マンションだったらもう少し駅近でという意見があるのは理解できます。

[52: 買い換え検討中]

学区がいいと言う事で
子育て世代が多くなりそうでしょうか？

どの位の層の方が検討して住まわれるのか
気になっています。

どなたかご存知でしたら教えてください。

[53: 周辺住民さん]

治安がいい、とは言い切れないかなぁ。実際うちは自宅の近所に駐車場を借りてましたが、2回ほど車上荒らしにあいました。また、閑静な住宅街であるがゆえに夜間の外出がちょっとな、と思います。街灯も少なめですし。子どももある程度大きくなれば行動範囲も広がりますから、どう対処するか、ですよね(特に女の子の場合)下のバス道からそう離れていないのがまだ幸いでしょうか。

[54: 匿名さん]

傍に大きい公園があるのはいいですね。緑も多めで。
駅まで歩けない距離でもなくバスも利用できるので、天気の悪いときのみバスを利用するという方法もとれますね。
治安もよさそうで生活しやすそうです。
マンションまでの道順もほぼまっすぐなのでわかりやすい。

[55: ご近所さん]

ん？
大きめの公園っていったいどこのことをおっしゃってるのでしょう？
確かに斜め前あたりに広場的なところはありますが、お世辞にも広いとは言えません。遊具も昔ながらの滑り台とブランコ程度です。
逆にここら辺は公園とかあんまりないですよ？

[56: 匿名さん]

駅からマンションまでの距離、微妙ですね。
10分って近い気がしますが歩くと「結構、歩いたな。」という距離ですよね。
駐車場は必須なんですが、この駐車場の分譲と賃貸っていう意味がよくわからないです。
分譲は駐車場を買い取りするということ？

[57: 匿名さん]

マンションのデザインが無駄に敷地などがなくていいですね。
低層マンションなので、こじまりていて落ち着く感じがします。
大型マンションよりもエレベータなどの稼働率も考えると住みやすいかと。
24時間換気システムがあると寒い日などは無理して窓を開ける必要がなくていい。

[58: 入居済み住民さん]

ここ、熱交換式換気なんですか？違うでしょ。
冬に24時間換気なんか寒くて使えませんよ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[59: 周辺住民さん]

どの駅から10分？
王子？春日野？はたまた灘？
どこも徒歩10分ではつかないと思います…
のんびり歩けば20分コースかと。
特に春日野、灘は坂道ですから、行きはいいけど帰りがね…。

慣れればまぁどってことないんでしょうけど、
通勤するにはちと厳しいかなぁ。
通学ならいつか卒業だしって割り切れるかも。

[60: 購入検討中さん]

ここよりもう少し上に住んでますが、
だいたい王子公園まで10分
春日野まで15分
灘まで20分ですので、
この辺りならあと2〜3分は
短縮出来るはずですよ！

あくまで個人の感想ですが、
通勤は慣れたらどうと言う事はないですね。
人それぞれでしょう。

近くも遠くも感じる方がいるという
認識で購入検討の方は、是非何度か
歩いてみるのが良いと思います！

ちなみに…
参考になりませんが、
雨の日以外、
私は仕事帰りは運動がてら三ノ宮から
歩いてます！三ノ宮から約40分。
良い運動です…笑

[61: 周辺住民さん]

王子まで１０分?!
すごい早足の方ですか？？

個人的にはバスをオススメします。
歩けないことは無いですが、
王子動物園の周辺が街灯少ないです。
派出所はありますが、無人の時も多いです。
春日野からも帰りは街灯が少なく、人通りも少ないので夜道は怖いです。
なので朝は徒歩でも、帰りが遅くなるならバスですね。
ちなみに、夜は10時ぐらいまでです。

もしくは、車で送迎だと思います。

[62: 周辺住民さん]

妊婦だった私でものんびり歩いて
だいたい王子公園なら10分前後位かな？

夜は確かに暗いし人通り少ないけど
真っ暗ではないので余り気にならな派
です。

検討される方は色々な時間に
試しに歩いてみるのをお勧めします。

[63: 匿名さん]

数も少ないマンションなので、
結構順調に売れてるようですが、

この前見に行ったら大分「契約」のところ
がありました。

購入された方と色々と情報交換したいです。
どなたかいらっしゃいませんか？

[64: ビギナーさん]

購入された方は、
車や自転車はどうされますか？

駐車スペース少ないので、車はやはり
手放す形ですかね？？

[65: 匿名さん]

駅までの徒歩時間には個人差があるようですね。
通る道もいく通りかあるのでしょう。
自分の足で現地確認するのが一番確実でしょうか。

２４時間換気システムってどういうものなんでしょうか？
浴室暖房乾燥機を利用しているらしいですが、単にそれをつけっ放しにするってことなんでしょうか？
自然換気口から空気を取り入れるようですが、冬の寒い時期にはどうなんでしょうね。
換気されるのはいいけれど、寒そうですよね。

[66: 匿名さん]

>>駅までの徒歩時間には個人差があるようですね。

そうかもしれません。
ホームページなどで記載されているのは1分が80mくらいだったかな。
でも、実際に歩けば、歩幅なんて同じですもんね。
普段あまり歩かない人からすれば、5分でも遠いと感じたりするようですよ。

[67: 匿名さん]

照明など自動点灯するのは夜などは便利。
私など一人暮らしだと毎晩、暗い部屋に帰ることになるので荷物が多いときは助かるでしょうね。
以前は、懐中電灯を常備していたんですが、保安灯のように取り外して懐中電灯として使えるのはいい。
個人的には、一人暮らしにも優しい室内設備があるマンションがいいですね。

[68: 匿名さん]

＞67　今のマンションでは標準装備ですよ。

[69: 匿名さん]

24時間換気システムは換気口から換気できるというシステムですよ
うちのマンションの場合ですが、参考までに、
風が強い時などはヒューヒュー音がしますがさほど気にはなりません。冬場どうしても寒い場合は閉められますよ

[70: 匿名さん]

ここは少し総戸数が少なすぎませんか？

人が多すぎるのは苦手というひとには良いかもしれませんが

将来の修繕費はグッと跳ね上がるのないでしょうか？

[71: 匿名さん]

この規模で㎡あたり50円の修繕積立金では全く足りないでしょうね。全体で月に10万程度の積立では、大規模修繕時に一体いくらら不足分を徴収されるのか不安。

[72: 匿名さん]

5年目で値上げするだろうけど、それでも12年でせいぜい1600～1800万位じゃあないかな積立金。
それに管理組合の貴重な収入源になる駐車場も4台が分譲で賃貸は4台のみ。
各年の細々した修理費でほとんど積立金残らないだろうね。

[73: 申込予定さん]

修繕費計画を聞いて納得した上で
購入検討中です。

気になる方はモデルルームで
是非聞いて下さい。
詳しく教えてくれますよ。

[74: 匿名さん]

修繕費計画、これは先々変更もあるのでしょうか。
先のことまで分からないですけどね。ここでの内容を見る限り、
足らなくなるのではないのかと、不安もあるようですが、
建っている以上修繕も必要ですからね、現状では不足金額が出てくるか、
修繕費は、どの位になるのか。みんな知りたいでしょうね。

[75: 匿名]

ワコーレさんは当初の計画をスマートにしてるので値上がりは必至ではないでしょうか？

[76: 匿名さん]

他社の小規模物件の修繕費調べてみました。
ワコーレ神戸上筒井通　　 50円/平米　26戸
プレサンス西宮北口 門前町　50円/平米　22戸
ザ・パークハウス 芦屋春日町80円/平米　39戸
ジオ西宮北口 樋ノ口町 　 90円/平米　36戸
プラウド西宮松原町　　　 100円/平米　36戸

[77: 不動産購入勉強中さん]

とりあえず資金計画聞いてみたらどうですか？
値上がりはするみたいですが、、

大規模なマンションでも急な値上げや急な出費は
あるみたいなので…

私もそう思ってましたが、、
小規模だから跳ね上がるって考え方は違うみたいですね。

[78: 匿名さん]

デベ側が用意した修繕計画って見通しが甘い場合が多いらしいので
管理組合を結成後に作成しなおして値上げしたという話も聞きますよね。
大規模修繕のたびに借り入れをしたり、一時金を払わなければならなかったりって
その方が結局は厳しいのですから
早めに見直して月々を上げて行った方がまだいいという判断のようですよ。
いろんなコト、考えていかないといけないんですねー。

[79: 匿名さん]

自分なりに情報を集めて、営業の話も判断材料にして相場なども考慮して考えていく。
人それぞれ価値観や生活スタイルも違いますが、見極めるって難しい。思い切りと。
歩ける距離にマンションがあって遠いようならバスもある。
ここは住戸数が少ないのでいいなと思っていますが、コスト面ですね。気になるのは。

[80: 匿名さん]

７９さんが書かれていらっしゃいますように
コスト面は同じくとても気になります。
戸数が少ないというのはやはりデメリットでしょうね。
修繕費も現時点の設定では、必ず足りなくなってくると思います。
その時になって困るなんていうのは避けたいです。

[81: 申込予定さん]

固定資産税はだいたいどの位かかりますか？
だいたいの概要詳しい方教えて下さい。

[82: 匿名さん]

戸数が少ないと修繕積立はいつか高くなるかもしれない。
それは仕方ないことなのかなと考えてますよ。
でも、戸数が多いと揉め事も多くなりそうかなと考えるので
デメリットばかりではないと考えます。

[83: 匿名さん]

戸数は多ければ多いほど良い。
ただし、ある一定以上のグレードの高いマンションに限る。

[84: 匿名さん]

戸数はやはり気になりますね。
立地は凄く良いと思っても、戸数が少ないと
住民同士の付き合いが濃くなりそうで疲れてしまうわないでしょうか。

[85: 匿名さん]

修繕積立金の件は気になりますけど、これくらいの規模のマンションのほうが落ち着きそうな気がします。
共用施設などがないので、同じマンションの住民とはいってもすれ違ったときに軽い挨拶をする程度ではないですか？派閥やグループなどもできなそうですし。
セキュリティや管理も行き届きやすいのではと思いますが、どうでしょう？

[86: 申込予定さん]

規模小さくて、階が低いので
そこまで修繕費かからないでしょう。

大型修繕で費用かさむのは足場組みだそうで、
大型マンションでも実は修繕費足りない、
積立金値上げ及び臨時金必要になること
が多いから、一概には修繕費はなんとも
言えませんよね…。

[87: 匿名さん]

>規模小さくて、階が低いので
>そこまで修繕費かからないでしょう。

>大型修繕で費用かさむのは足場組みだそうで、
>大型マンションでも実は修繕費足りない、
>積立金値上げ及び臨時金必要になること
>が多いから、一概には修繕費はなんとも
>言えませんよね…。

戸数が少ないと修繕費が将来跳ね上がる
なんてことを友人から聞いたので、どうなのかなと少し心配でした。
規模が小さくても階数にもよるということなのですね。とても勉強になりました。

[88: 匿名さん]

同じ和田興産のワコーレシティ神戸三宮は、大規模だからスケールメリットで修繕費は安くなりますと聞いたんだけど。
まあ、営業さんの言葉は鵜呑みにはできないけど、確かに20階建てに足場を組むとなるとかなりの金額になりそうですよね。

[89: 匿名さん]

それでも幾分かはやはり、
値上げはありますよね。

これはどこのマンションでも
同じでしょうが。。

ワコーレは小規模マンションが
多く実績があるので、
他の年数がいってるマンションの
修繕費を調べて貰ったら良いと思います。

[90: 匿名さん]

残りどの位残ってるでしょうか？

[91: 匿名さん]

駐車場の月額が結構しますね
駅からの距離があるので、車はあった方が良さそうですが、この月額だと厳しいかなと感じました

戸数が少なめなのは、良さそうですね。
エレベーターをまったりする時間もなさそうですし。

[92: 匿名さん]

駐車場は高いし数も少ないですね。

ただ私の場合は駅まで普通に徒歩圏なんで、
車は手放そうかなと思います。

[93: 周辺住民さん]

車はあった方がいいかな。
駅までは徒歩圏内とはいえ、買い物に困ります。
週末まとめ買いとかなら、なおのこと。

どのスーパーまでも歩いては行けるけど、
荷物持ってのあの距離はしんどいと思う。

自転車でもいけないことはないが、雨の日が辛いし、
南北への移動は電動チャリでも厳しいかも。

[94: 周辺住民さん]

南北移動は電動自転車なら大丈夫ですよ。

[95: 匿名さん]

移動だけなら電動自転車や自転車などで問題はなさそうです。
雨の日などの移動もバス停留所が近くにあるので利用すれば
問題は解決です。車の維持費などもここ最近軽自動車などもあがり
今後も普通車の車検時にかかる税金もあげることが検討されていますし
ガソリン価格もあがっています。ただ車があることで買いものも多く
買えますし雨の日など悪天候の日などバスが遅れたり運行停止も考えられるので
車があれば便利になる事は間違いなく出来れば駐車場を確保したいという
人も多そうです。

[96: 匿名さん]

車を運転したいという気持ちも無く、維持費が気になるなら、車は持たなくても問題ないと思います。買い物は物や量によってはネットスーパーを利用すれば便利ですし、ひどい悪天候の日にタクシーを呼んでも、車を持つよりだいぶ安く済むのではないでしょうか。車が一番役に立つのって遊びの部分ですよね。

[97: 周辺住民さん]

悪天候の日にわざわざ大量に買い物する必要性
ないですし、、

スーパーは充分徒歩圏。
自転車あればなお楽ですよね。

しかもバス停近いし、本数多いから
三ノ宮へすぐでれて買い物には不自由しなそうです。

[98: 匿名さん]

　ここだと車って＋αくらいの位置づけで、あればいいなくらいなんですよね。
必須！というほど周辺環境は悪くないですし（むしろ買物はしやすい？）
　子どもさんがおられると、お出かけの時には欲しいくらいでしょうけれど
大きくなってしまうともうそこまでではないでしょう。
　普通に電動自転車装備でやっていける範囲。それに自転車の方が小回りが利くので
地域的にもその方が向いているように思えますよ。

[99: 匿名さん]

実質22件で駐車場4台のみ。
車いらないってステマ臭すぎる笑

[100: 匿名さん]

いやいや、人によるやろけど、
実際、自分はこの辺りなら車は
無理に持たなくていいですよ。

ステマだと思うのは勝手ですが、
このあたりは車非所持者は結構いる！