エスペリアつくば竹園【購入者の方】

[匿名さん]

マンションもずいぶん出来上がってきましたね。
インテリアオプション、住宅ローンのことなど、いろいろ情報交換しませんか？
ちなみに都市銀行の住宅ローンを検討中の方はいらっしゃいますか？

[22: 匿名さん]

＞２０
訂正です
変動になりそうだし→変動しそうだし

[23: トム]

えっ!うちには、ローン関係の書類は送られてきていませんよ。書類の内容は、どのようなものだったのですか?

[24: 匿名さん]

<<今後のスケジュール及びローン手続きのご案内>>と題して、資金計画の最終確認と自己借り入れローンの場合（フラット３５を含む）はその詳細（銀行名、支店名、担当者名など）の報告（これを私はいくつかの候補を挙げただけで未定で提出しました）、入居に関するスケジュールの一覧表などです。
>23

[25: 匿名さん]

駐車場抽選会どうでしたか？うちは抽選なしで決まったので、行かなくて済みましたが。
来ておられた方（購入された方）は、どんな感じの人たちだったのでしょうか。
年齢層とか。やっぱり、公務員の方が多いのでしょうか。

[26: 匿名さん]

>25
２台目抽選会に来ていた人は、殆どが若手〜中堅のピチピチの方々で、私のような白髪混じりの方は
１割弱であったと思います。また、ほとんどがサラリーマン風でした。

[27: トム]

私も抽選に行ってきました。自分のくじ運のなさに愕然。抽選に漏れた人に全員による順番決めで52番。
そんなことはいいとして、2台目抽選に漏れた人は、どこで駐車場を借りるんでしょうかね。近くに駐車場はないように思えますが。
どちらかご存知の方、教えてください。

[28: koji]

私も駐車場はずれました。途方にくれてます。竹園の外れまでいけばありそうですが、毎日使うことを考えるととても不便です。
トヨタのショールーム上の駐車場は借りられないのか問い合わせてみます。
エクセルビルやジョイパックを取り壊している所が気になります。駐車場にでもなってくれればいいのですが、あそこは何が建つのでしょうかね？
またマンションのような気もしますが・・・

[29: トム]

トヨタのショールーム上の駐車場、問い合わせてみました。
結論から言うと、個人利用はみとめていないとのこと。
つくば中央地区(竹園、吾妻)の法人に対しての利用は認めているとのこと。残念。
どうしたらいいんでしょうかね。

[30: 匿名さん]

内覧会は10月初旬とのこと。皆さんは、内覧会の立会いに業者を利用するのでしょうか。
業者の相場としては、いくらぐらいなのでしょうか。

[31: 匿名さん]

>30
業者を利用すると言うのは、代理で出てもらうということですか？
そうするのが一般的なのでしょうか。
確かに修正箇所の指摘とか、専門家の方が目も行き届く気はしますが。
私は自分で参加して、引渡す前に特に問題が無いか確認するくらいに思っておりました。

[32: 準専門家]

>30
　構造躯体（構造の基本となる部分：柱、はり、壁、床などの鉄骨鉄筋コンクリート、
鉄筋コンクリート部分、スパンクリート部分）は、内覧会ではチェックできませんが、
竹中工務店の施工ですので、この会社の威信にかけても、変なことはしていないでしょう。
また、比較的低温の季節におけるコンクリート打設、コンクリート打設約3ヶ月後における
タイル貼りなどを実施しており、マンションに多くの致命的欠陥をもたらすコンクリート
のひび割れ対策にも十分に留意して施工している様子が伺えます。
　内覧会でチェック可能な部分についても竹中工務店が施工管理をします。しかし、内外装、
設備等の部分については多数の職種の業者が大勢出入りしますので、竹中工務店レベルの
管理はするでしょうが、躯体工事と同等な管理を期待するのは無理かも知れません。
　したがって、全くの素人の方で、十分に安心した気持ちを持ちたい方は、費用も５〜6万円
程度が相場（部屋面積100平方メートル）ですので、プロの立会人を利用すると良いでしょう。
　内覧会でチェックすべき箇所、業者等については、インターネットで「内覧会」と入力して
検索すれば、情報が沢山得られます。ただし、ヒット先の多くは商売を目的としていることを
忘れないで下さい（過剰あるいは意味のない検査まで行う業者もいます）。私とは何の縁や
利害関係はありませんが、最初に、次のURLを試されて基本的な情報を得てから、別の業者の
HPもご覧になったら良いのでは？と思っています。
http://www.anest.net/man_nairan.htm
　ちなみに、私は立会い業者は利用しません。

[33: 準専門家]

　先程のレスで誤解されてはいけませんので、補足します。
　「全くの素人の方」とは、インターネットなどでチェックすべき箇所に関する情報を
得た後に、それらが何のことか全く分からない方の意味です。チェック項目に関する情
報を得た後に、そのようなことならば自分でもある程度できると感じた方は、敢えて
専門家を頼む必要はないようにも思います。
　重要なチェック項目は、私共のこれまでの生活において、不都合、障害、欠陥、醜さ等
を経験している部分あるいはそれらの原因となる要因です。

[34: 匿名さん]

準専門家さん、情報ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

[35: 匿名さん]

エスペリアを投資目的で購入された方いらっしゃいますか。
賃貸にまわした場合、収益率はよいでしょうか。
賃貸料の相場としては、どの程度が見込めますかね?
賃貸を考えている人、教えてください。

[36: どり]

準専門家さんの貴重な情報、とても参考になりました。ありがとうございます。
ところで、10月初旬から内覧会となれば、引越は11月中と考えていて大丈夫でしょうか。

また、駐車場の抽選会の話に戻りますが、1次抽選は大半が調整で決まっていたようでした。
私のところも調整できるはずなのに、電話連絡なし。
今更、腹をたててもどうしようもありませんが、この不公平感から会社に対しての信頼感は薄れました。

[37: 匿名さん]

マンション完成まであと4ヶ月。住宅ローンをどこを考えていますか。
私は常陽かJAバンクを考えています。
まず、常陽は、提携銀行である足利銀行よりも金利が低いことから、候補にあげています。
JAバンクは3段階金利で借り入れ期間中の返済額が確定しており、リーズナブルであるため。(2年間1%、10年間2.6%、それ以降2.96%)
皆さんは、どちらの銀行を検討していますか。

また、公庫提携ローン(グッドローンなど)や都銀、新生銀行やソニー銀行など考えている人、情報交換しましょう
。

[38: 匿名さん]

>>31さん
揚げ足を取るつもりはありませんが、誤解される方がいると困りますので・・・・・

業者さんは同行であって、代行ではありません。

[39: 匿名さん]

>38
了解しました。

[40: ケン]

エスペリアの外観がほぼ完成しつつありますね。パンフレットに比べて、壁の色が１〜２ランク明るい
のではないかと感じています。
南北の両端の大きな部屋は、ベランダがタイルでない（プラスチックならば紫外線で劣化する）こと、窓枠
が直接壁から突出しており、かつ窓枠の下が薄い色であること（雨水と塵埃による汚れが目立つ）などのた
めに、維持・修繕費がかかりそうな気がしています。（中央の大部分の部屋は問題なさそうですが・・・）

[41: まり]

学園線を通るたびに、ニタニタしてしまうこの頃です。
ところで、支払いはマンション完成後でいいのでしょうか？　以前、さくらリアルの人に8月だと言われたような気がしましたが。
直接、さくらリアルエステイトにきけばいいことですが、この掲示板で回答があればありがたいと思います。

[42: 羊]

>41
エスペリアつくば竹園の契約者用案内には以下のように記されています。支払いは、早くても
9月中旬以降ではないでしょうか？

ご契約いただきました方々へのお知らせです。

ご入居までの今後のスケジュール

９月中旬　　　　　　入居説明会・金銭消費貸借契約会予定
　　　　　　　　　　 　管理・登記・お借入の最終手続き・お引渡のご案内等を行ないます。
９月下旬　　　　　　建物竣工予定
１０月上〜下旬　　　建物内覧会予定
　　　　　　　　　　 　ご購入頂いたお部屋をご確認頂きます。
１０月末　　　　　　お引渡並びにご入居開始予定

＊詳細内容につきましては後日ご案内致します。

＊スケジュールは更新日現在の予定です。変更となる可能性もありますので詳しくはフリーダイヤル
　0120-076-800または[e-mail]までお問合せ下さい。
（更新日　2005.6.20）

[43: 匿名さん]

ＡＣＣＳ以外のインターネット環境（Ｂフレッツマンションタイプ等）を申し込みたいのでが、まだ管理組合が、無い状態では、どうすればいいのでしょうか？
管理会社のダイワードさんに頼むのかな？

[44: まり]

＞42
羊さま
ありがとうございました。資料を探し、確認しました。
これで金銭や子供の学校の転校などの予定がたてやすくなりました。

[45: 匿名さん]

よかったな、まり…

[46: トム]

現在、フロアコーティングをやろうかどうか思案中です。
フロアコーティングのメリットとしては、床を長期間保護できピカピカになり、ワックスがけも不要とのことです。
しかし、デメリットとしては、費用は10万円以上もかかること、また、時間の経過とともに剥げ落ちることもあり美観を損ねること、
更にその補修は難しいこと、そして人体に有害な物質を使っている業者も多いこと、などと聞きます。
皆さんはどのように判断しますか。参考にお教えいただけませんか。

また、エスペリアは西向きに建てられており、西日がきついだろうとの話もあります。サッシへのUVフィルムは必要でしょうか。

[47: 準専門家]

オプション会の時に紹介されたフロアコーティングは耐用年数が５〜10年程度のこれまでのものの
中では上質のものでしたが、私は、最近話題になっている「紫外線で焼き付ける（直ぐに使用可能に
なる）工法によるUVフロアーコーティング（従来は、ピアノなどの表面コーティングに使用）」に
する予定です。業者は、最近注文に応じきれないほど需要が多くなっているので、秋頃までには価格
が下がり、オプション会のエコグレードで示された価格とほぼ同程度で施工可能になるであろうと
言っておりました。これならば揮発性の有害物質が発生する危険はないと思います。また、一般の
フロアマニキュアに比べて傷がつきにくく、嬉しいことに、耐用年数も15〜20年に伸びるようです。
サッシのガラスにフィルムを貼れば、その種類（断熱、紫外線防止、等）に応じて、望ましい効果が
得られることは明らかと思います。全てがお金との相談になると思います。

[48: 準専門家]

＜警報＞
昨日久しぶりに現地に行ってみると、足場の大部分が取れていました。この時点で分かった事ですが、
Ａ棟とＢ棟が向き合っている面ならびにＢ棟とＣ棟が向き合っている面（計4面）には、現時点では
「タイル」が貼って無いように見えました。（外からは見難いのですが。。。）
タイルの敷設は、単に美観向上だけでなく、内部鋼材の腐食防止とコンクリートのひび割れ除去
（タイルの下地モルタルによるひび割れ修復）の効果によって構造物の水密性と耐久性を格段に向上
させ、結果としてマンションの維持管理費を大きく低減（＝資産価値の増大）させます。
皆さんの手元にあるパンフレットには、外壁の外装は「タイル貼り」となっており、「一部コンクリ
ート打ち放し」などとはどこにも書いてありません。また、上記の4面は、正面から見え難くとも
構造的には、重要な「外壁」であり、当然「外装」が施されるべき部位です。（最終的にタイルが
貼られないのであれば、売主側の契約違反になると思っています）。
工事中なので、今からこれらの4面にタイル貼りがなされる可能性もありますが、ほとんどの足場が
除去された現時点でタイルが貼って無いように見受けられことは要注意と感じています。購入者全員
が一団となってこれを注意深く監視していく必要があると思います。

[49: 匿名]

準専門家さんに素人では気がつかない、気にしない面をチェックしていただけるのは、大変心強くありがたいです。
協力できる面はさせていただきたいと思います。

[50: 匿名さん]

今週末に久しぶりに現地に行く予定です。ひさびさなので、楽しみです。
９月下旬の竣工ですと、内部工事ももう大部分が出来上がっている状態なんでしょうね。
準専門家さんのご指摘の外壁タイルの件、気になりますね。
つい占有部分に目が行きがちですが、共有部分にも目を向けないといけないですね。

[51: トム]

あれっ、10月末の竣工では無かったでしたか。

[52: ジム]

>51
42を参照！

[53: 匿名さん]

スレッドが下がってしまいましたので上げます。

[54: トム]

えらいっ!

[55: 匿名さん]

えらいっ！！

[56: 匿名さん]

UVフロアコーティングをしようと考えているのですが、たくさん業者があるのでどこに
お願いしようか迷っております。一応２社（ミシナコーポレーションとメンテナンスホーム）の
どちらかにしようかと考えているのですが、UVフロアコーティングをお考えの方、アドバイス
お願いします！

[57: 羊]

エスペリアつくばの入居説明会が9/11にエポカルつくばで開催されるようですね。
http://www.epochal.or.jp/organize/06event/06event.htm

[58: 準専門家]

昨日、A棟とB棟、B棟とC棟の間の部分（壁と柱）を確認しに行ってきました。
この部分は、「柱」もタイルが貼ってあるのは２階までで、それ以上の階の部分は、タイル貼りでなく、
「吹付けタイル」のようでした。この状況を見ますと、壁の部分が「打ち放し」になる可能性は99％と
言えるでしょう。
パンフレットには、外装は、柱についてはタイル貼りとあり、一部吹付けタイル等とはどこにも記載があり
ません。
要は、人の目に付く部分だけの「外装の仕様」がパンフレットに記載してあるとしか考えられません。
エスペリアで使われているタイルは「最も安い」種類のものですが、これでも、外装に使用すると構造物の
耐久性は格段に向上します。これをケチっている（4面の壁全部で2千〜3千万円程度ケチっている）のです。
これから推測すると、内装クロスの下にある石膏ボード（GL)なども遮音性や断熱性の観点から最も品位の
低いものが使われているでしょう。（もちろん、つくばの他の物件も、これと似たものでしょうが。。。）
場所と竹中施工と言うことで契約をしてしまいましたが、やはり売主や設計者についてももっと真剣に考え
るべきであったと少し後悔しています。
何れにしても、技術力のない売主や設計者の物件には、素人の目につき難いところに欠陥やケチった箇所が
あることを改めて知らされたような気がしています。
下記にある企業理念などは「マヤカシ」と言わざるを得ません。
http://www.kyoei-const.com/

[59: 匿名さん]

私も現地、見てきました。
確かに建物の間の部分はコンクリート打ちっぱなしですね。
ただ、あの部分は構造上のEXP.J（エキスパンション・ジョイント）の部分ではないでしょうか。
共用廊下などがあればその部分でジョイントするのでしょうが、エスペリアつくばの場合は
両面バルコニーになっていますから、あえてジョイントしていないのではないかと思います。
通常建物の規模によって30cm〜1mの隙間を空ける事が多いと思うのですが、大抵タイルは貼らないと思います。
将来的なメンテナンスが不可能ですし（はがれても貼りなおせない・・・）。通常はコンクリートの上に
撥水処理をしていると思うのですが。もちろん、建築基準法上「外壁」とはみなされない場所です。
A・B・Cの３棟にわけて考えるのではなくあくまでも１つの建物として考え、構造計算の段階で強度に無理が出るところを
切断して３つに分断しているといったほうがいいかと思います。
ケチってるうんぬんについては私はわからないのですが、現場を見る限り非難されるような状況ではない様な気がします。
あくまでも私見ですので。

[60: 準専門家]

>59
他の契約者の方々が誤解されてはいけませんので、念のためにレスポンスします。
エスペリアは３棟が独立した基礎を持つ、それぞれが独立した建物（独立した３つのラーメン構造：
構造計算は３棟について、別々に行う）です。
したがって、あの部分はエキスパンジョイント（伸縮継手）とは呼びません。３棟のそれぞれの立派な
外壁であり、「建築基準法の外壁とはみなされない」とは全くの素人の考えです。
また、本格的な撥水処理は、表面含浸工法でのみ可能であり、あの部分にそのような撥水処理がなされて
いるとは到底思われません。（撥水処理が無くとも、最低限、吹付けタイルが必要です）

[61: 準専門家]

昨日は急いでいたので補足説明します。
ラーメン構造とは、柱（縦方向部材）とはり（横方向部材）の全てが、それらの接合部で完全に一体化
されている骨組み構造です。（エスペリアは、基礎と柱が一体化されているだけでなく、各階の柱とはり、
各階の上下方向の柱、等の接合部が全て一体化している多層ラーメン構造です。）
したがって、この構造には、エクスパンションジョイントなどは全く存在しません。
もしも、この種のラーメン構造物の間に渡り廊下を付加するのであれば、渡り廊下部分の温度による
伸縮や他の構造物の変形が、当該構造物に直接作用しない（外力として作用しない）よう、渡り廊下
の１端にエキスパンションジョイントを設ける必要があります。（エスペリアはこれに該当しない）
匿名さんがエキスパンションジョイントと考えているのは単なる空間であり、あの棟間にある壁は、
「自然の雨、風（気象作用）の影響を直接的に受け」、かつ、独立した多層ラーメン構造物の周囲を
囲む主要な外壁（耐力壁としても設計されている筈）以外の何者でもありません。

[62: 匿名さん]

準専門家様、いつも専門的なご意見、参考になります。
ただ、もし準専門家様がこのことで「だまされた」あるいは「後悔している」とお思いなのであれば、
売主さん、販売のさくらさんにご確認されてもしあなたの危惧しているとおり「売主の契約違反」
ということであればまだお金を払っているわけではないので、解約もできるんではないでしょうか。
（ただ、お話の中で断定されている部分が多いのですでにご確認済みでしょうか？）
こういった匿名の掲示板で「売主の企業理念はマヤカシ」とか、「売主や設計者に技術力がない」等の
発言はあまり拝見していて気持ちのいいものではありません。
実際に建築物が建っていて、作った当事者もはっきりしているのですから、直接ご確認されればいいのでは
ないでしょうか。

[63: 準専門家]

>62
私の書いたことは決して誤りでないと信じていますが、匿名さんを初めとする皆様の「夢」を
ぶち壊す結果となってしまいましたことをお詫びします。
ただし、私自身はエスペリアがサーパスなどの他のマンションと比べて品質が劣っているなどとは
一切言っておらず（同等の品質は確保されていると思いますのでご安心下さい）、私が指摘したの
は、パンフレットに記載された外壁等の仕様（仕様通りであれば、もっと質の良いマンションにな
る）に「虚偽」があり、実物と相違していることを指摘しただけです。もう一度ご確認下さい。
お客の喜びを追求するという企業理念を「どの程度の知見の範囲で」信じるか否かは全く個人の
自由であり、信じた「夢」の結末は、ご自分で責任を取れば良い訳で、本当に余計なことを申し
上げたと大いに反省しています。
なお、私が契約した部分には特に問題があるとは感じていないことを付記しておきます。ただし、
Ａ棟およびＣ棟のＢ棟と面する壁はつくばの他のマンションの壁からタイルを外した状況にほぼ
等しくなるでしょう。その結果がどうなるかはもう申し上げません。１０年間は保証があるで
しょうし、この間に特に大きな問題が顕在化する可能性のほとんど無いでしょう。今の幸せを
満喫されるのが大切かも知れません。
Good luck and goodbye !

[64: とくめい]

準専門家さんの指摘は素人では気づくことができない指摘で、パンフレットの内容より劣っているのであれば、それはさくらリアルエステイトに報告すべきだと思います。
今回の外壁については改善できないかもしれませんが、知らせることで、お客の目があるということを意識してもらうにも有意義かと思います。
それをどういう形で知らせるか。個人で連絡するのを躊躇されるようであれば、この掲示板を教えるというのではどうでしょうか？
準専門家さんにはまたいろいろな情報を提供してほしいので、今後も気づいた点などありましたら、この掲示板でお知らせしていただけるとありがたいです。

[65: トム]

デベからスケジュール表が送られてきましたね。そこでは、諸経費の支払いは9月中旬とのこと。
皆さんは、デベ担当者から諸経費の概算見積もりはもらっていますか。
私の場合、マンションの契約をした時に、こちらから申し出て簡単におおざっぱなものを作ってもらったのですが、皆さんはどうでしょうか。
(その明細には、不動産取得税が抜けていました。)
こちらから言わなければつくってもらえないのはおかしいと思いませんか。
また、もうすぐ、諸費用の支払い時期になるのというのに、むこうから連絡もなく、概算が分かりません。
皆さんは問い合わせしているのでしょうか。
さくらリアルエステートの担当者の対応が良くないのです。配慮、気遣いがないというか、購入がきまったら、後は何の連絡もなし。こちらから連絡しても聞かれたことに対して最低限の回答。
私だけなのでしょうか。
ご意見ください。

[66: 匿名さん]

トムさんこんばんは。
私は営業の方には早々に見切りをつけ・・・（頼りないんです。）
本社の業務課？の人にいろいろ相談してます。結構いろいろ教えてくれましたよ。

[67: 匿名さん]

うちも同じです。
営業の方が頼りないので（同じ担当者だったりして！？）
さっさと見切りをつけ、ローンなどの手続き関係は営業を経由せず、
直接業務課の担当の方とやり取りしています。
スムーズ、丁寧に対応してくれますよ。

[68: 匿名さん]

トム様
「諸経費支払いは9月中」というのは、どの書類に記載されていたのですか？

[69: トム]

やはり、私だけではなかったんですね。皆さんの営業担当も頼りなかったのですか。
今後は、私も本社の業務課の方に問いあわせすることにします。
しかし、こんな営業でいいんでしょうかね。苦情のひとつも言いたいです。
>68さん
たしか、スケジュール表に書いてあったと思いますよ。
ちなみに、オプション費用は、11月中旬にクレジット会社により口座引き落としとなるとのことですよ。
資料をご確認ください。

66さん、67さん>
参考に教えていただきたいのですが、業務課の方から、不動産取得税の概算については聞いてますでしょうか。
どのくらい請求されるか分からないので、もし、概算が出ていているのでしたら、差しさわり無ければ、どの程度になるか教えていただけませんでしょうか。

[70: 匿名さん]

取得税は確か今回の売買に伴う諸費用では請求されないはずです。
納税自体も来年度になるのではないでしょうか。

[71: トム]

おっしゃるとおりです。購入後数ヶ月後になるとのことですが、固定資産税などもあり、来年の納税額が気になっているのです。
不動産取得税はどのぐらい見込んでおけばよいのでしょうか。
ご存知の方、お教えください。