【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】 その２

[匿名さん]

スレタイに【建て替え】入れないと単に建物の耐久年数みたいな話になるんでスレ立て直しました。
推定業者さん（新築リノベ再販etc.）老朽物件オーナーさんなど積極的な意見交換しましょう。

元スレ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

[28: 匿名さん]

ググった解説、ＵＲＬじゃ無くコピペしとくね。

「鉄筋コンクリートは寿命が長い」と言われます。では、だいたいどれくらいもつのでしょうか。税法上の耐用年数によると、一般的な木造住宅の耐用年数は22年とされています。法隆寺は1300年持っていると言われていますが、あれば質の良い木材を使い、手入れをきちんと行ってきた結果です。一般の木造住宅であれば長くて30年というところでしょう。次に鉄筋づくりの場合。これは27年とされています。また重量鉄骨造りの場合で34年。これに対し、鉄筋コンクリート住宅は47年です。国が資産としての価値をこの年数で定めているのですから、鉄筋コンクリート住宅が最も耐久性が高いと言い切ってしまって良いでしょう。
さらに、上記の耐用年数は税法上定められている資産価値の話であり、それ以上経つと住めなくなるというわけではありません。使い方やメンテナンスの頻度によってはそれ以上に持たせることも充分可能です。建築工学上ではコンクリートの中性化という浸食作用によって、内部に埋められた鉄筋の位置に達するのが60年ほど。つまり鉄筋があらわになると、鉄筋が錆びて鉄筋コンクリート住宅は寿命を迎えるというわけです。しかし、この計算がなされた昭和時代、コンクリートの表面から鉄筋までの厚さ(=かぶり)は2センチ。この2センチが浸食するのが60年というわけですから、30年で1センチ浸食していく計算になります。今はその頃よりも材料が進化しており、またかぶりの厚さを厚くすれば、それだけ寿命が延びるという計算になります。

生コンの混ぜものに少量でも塩分が含まれたなら…　恐いですね。

[29: 匿名さん]

鉄筋コンクリート建築の寿命、100年150年は夢物語、天然石ではないんでね。

[30: 匿名さん]

内緒の話ですが、建設現場でのコンクリート打設の作業は普通見る事は出来んません。
施工会社や作業員が作業効率良くするためミキサー車に注水するのを幾度も見かけます。
ミキサー車の運転手が現場手前で停車し注水する事もあるみたいです。バレないようにね。
柔いほうが施工しやすいですからね、でも強度は最悪、これ普通に有ることです。

コンクリート寿命の解りやすいのは首都高ですかね、かぶり2センチどころでは有りませんが。
いつ崩れても不思議ではないと思うんですがね。

[31: 匿名さん]

今はコンクリート高いしね。

[32: 匿名さん]

建造物の耐久年数≠市場流通可能上限。
ユーザーは学者の実験につきあって高値でジャンクは買わない

[33: 匿名さん]

意味不明？　買わない？　誰も頼んでないよ

[34: 匿名さん]

現状でも築年数経ったマンションを、それも自宅用に検討する人は少ない。
築25年超のマンションを買う場合、自分が最後のオーナーになる覚悟が要る、
と言われる所以。を考えたら60〜70年経ってる
コンクリの強度に太鼓判を押されても市場流通性とは連動しない。
売り出しても売れなければ単にボロいコンクリの箱。

ってこと

[35: 匿名さん]

はい、納得です。
マンションの最後は悲惨　最終オーナーがね
持ってるだけで身内に迷惑だね
相続放棄出来るほど財産無ければ良いですが

[36: 匿名さん]

その負の遺産で一発大逆転できるのが建て替えです。

[37: 匿名さん]

いっそ大地震でゴゴゴゴッと倒壊しちゃうほうが
更地にできるので、一発大逆転のチャンスかも

[38: 匿名さん]

需要も無いのに建替え無理、負の遺産のままタダ同然で買いたたかれるだけ。

[39: 匿名さん]

大地震でスッキリ全壊とは限らない。
神戸みたいに半壊で10年長引くとか嫌でしょ。

需要ない立地で建て替え不可能は当たり前。タダ同然でも買ってもらえるだけマシ。
需要のない立地は古屋有でも更地になっても買われない。

[40: 匿名さん]

>需要のない立地

どんなところ？
人里離れた市街化調整区域とか？
そもそも、よくマンションが建ったな。

[41: 匿名さん]

人口増加が見込めない地域の駅遠は一律ヤバいっしょ。
土浦あたりでも街中に住むなら助成金出すとか言ってる

土浦市は、土浦駅周辺の中心市街地で住宅を購入した人に費用の一部を助成する制度を新年度から始める。
空洞化が深刻になっている街なかへの定住を促すのがねらいだ。
街なかに限定した住宅購入費の助成は北陸や東北地方などでみられるが、首都圏では珍しく、県内で初めてという。

http://www.asahi.com/articles/ASG105CY5G10UJHB00S.html

この先増えるな、こういうの。

[42: 匿名さん]

>40
今は普通に住んでる地方都市のマンションも極近い将来は無用になるのよ。
なんせ昭和末期から夫婦二人平均で子ども何人産んでるの、未婚者も多いのに。
その子どもが結婚し、親の土地や家相続しても住宅は余るんだよ。アホでも解るよ。

このままいくと50年後には日本の人口6000万人台らしい、暮らしやすくなるわ。
需要の無い立地じゃ無く、古いマンションは需要が無くなるんだよ。

[43: 匿名さん]

人口が中央へ中心へ向かった時、そこに建ってるのは
一軒家でなくマンションですが（オフィス転用型含む）。
皆が欲しがる便利な立地が未だに更地ってあり得ない。

[44: 匿名さん]

＞人口が中央へ中心へ向かった時、そこに建ってるのは

勝手な予想で物語作ってはいけません。　笑

世の中　自称評論家多いねぇ　インチキ系のね。

[46: 匿名さん]

disるなら具体的に何が建ってるか説明してみれば？

44の脳内には自由に開発可能な更地が拡がってるんでしょ

あ、お花畑か（笑）

[47: 匿名]

↑
夢見てなさい、起きて来なくていいよ（笑

[48: 匿名さん]

老朽マンション耐震化後押し　建て替え時の容積率緩和へ
2014年2月22日13時48分 朝日新聞

老朽化したマンションの建て替えを後押しするため、国土交通省は、
耐震性が不足しているマンションを対象に、建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。
災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、
現在の１・５倍前後に緩める方向で検討している。
国交省は近く、マンション建て替え円滑化法の改正案を開会中の国会に提出する。

http://www.asahi.com/articles/ASG2G55WKG2GUTIL02N.html

1.5倍ってすごいね。好立地築古バブルが起きるかも

[49: 匿名さん]

1.5倍?

笑～　　無意味　　誰が住むの？？　　ハハ～

それ以前、管理組合総会での建替え議決すら無理。

一戸ずつ業者にお安く地上げされ、その挙句まるごと乗っ取られるのが目にみえますね～。

[50: 匿名さん]

1.5倍の容積率使い切って完売できるかは立地次第でしょうね。
富久クロスの人気ぶり見てると、強気になれる立地はとことん強気で行く感じになるのかも。
使い切れるニーズのない立地には役立たない。

山手線ターミナル駅至近物件を所有してますが、
業者を天秤にかける老練オーナーがゴロゴロしてます。

[51: 匿名]

心配しなくても老朽化した集合住宅は業者が処理して行きますよ、これからの商売。
団体で建て物を所有するリスクを解らずに住んだ人も安心、負の財産も処分できます。

[52: 匿名さん]

産業廃棄物の処理方法に苦慮してる訳じゃないんでは。
ボロでも住み続けたい人、ボロでも安値じゃ売りたくない人、
解体費用出せない人に資産価値上げたい人の合意形成が難しい訳で。
壊すだけ赤字みたいな物件だったら業者も営業しない。

[53: 匿名]

それは言わないであげて～　ハハ～

[54: 匿名さん]

それが一番問題なんでは。
金銭面が折り合いつけば、建て替えも解体も話がまとまらない物件ないですよ。

[55: 匿名さん]

さしの勝負なら、折り合いの付け方はいろいろありますが。
マンションは有象無象、魑魅魍魎が多数生息してますからねえ。

[56: 匿名さん]

有象無象魑魅魍魎皆無≒資産価値のないマンション（立地）でしょうから、仕方ない。

[57: 匿名]

＞資産価値のないマンション（立地）でしょうから、仕方ない。

同じ事　地上げ屋に乗っ取られるだけ　全員が現金ある訳じゃないからな　特に年寄り

[58: 匿名さん]

情弱が業者のカモにされるのは不動産業界の常だが
知識も金もない年寄りしかいない物件ばかりと思わない方がいい。
世の中、金がないからボロマンションにしがみついてる奴ばかりじゃない。

[59: 匿名]

老朽化したマンション住人の多くはローンも組めない年寄り　現実　

[60: 匿名さん]

？年寄りが損したら57＝59に何か被害でもあるのか？

[61: 匿名さん]

＞？年寄りが損したら57＝59に何か被害でもあるのか？

べつに～　なにか？

[62: 匿名さん]

ないのに反対ってニートの暇潰しか笑
ちゃんと働いてマンションのひとつも買える身分になって出直せ

[66: 匿名]

老朽化すると人も大変なんですよ
短気になってくさくなるんです

[67: 匿名さん]

本当にクサい匂いは元から断たなきゃダメ。
老朽物件は解体して再生ですね。

[68: 匿名さん]

中国式に法改正して、中国人の地上げ屋にやらせる。

[69: 匿名さん]

法改正しなくても、目敏い中国人は既に老朽物件買ってるよ。ニュー新橋ビルとか。
湾岸の新築買う中国人は情弱成金

[70: 匿名さん]

ニュー新橋ビルｗｗｗｗ

またまた香ばしい物件が現れましたな。
確かに目の付け所は良い。
中国人の金持ちはあなどれません。

[71: 匿名さん]

マンションの建て替えなど出来ないね、地上げされて追い出されるだけ、それが集合住宅の末路。

追い出した後は立地良ければ商業ビル、郊外なら新築マンション誕生だわ。

[72: 匿名さん]

地上げを待ってるオーナーも多いよ。
桜上水団地なんて建て替え決定前夜は6000万とかで売りに出てた。
建て替え前提でなければ2000万でも売れなかった話。

築数十年経って住んでないオーナーにしてみれば商業ビルだろうがマンションだろうが
高値がつけばどっちでもいい。地上げバンザイ

[73: 匿名さん]

>62
＞ちゃんと働いてマンションのひとつも買える身分になって出直せ

他人に言う前に　あんたがそうしな

[74: 匿名さん]

一等地に買ってるけど？

時間開けて反論したくなるほど効いちゃってたか。ゴメンゴメン

[75: 匿名さん]

＞高値がつけばどっちでもいい。地上げバンザイ

おめでたいね　高値が付くんだぁ？　笑　　地上げの意味が解らないんだね　

[76: 匿名さん]

高値がつかない僻地在住でも好立地を妬むのは見苦しい。

[77: 匿名さん]

＞一等地に買ってるけど？

匿名だと言い放題、借家ずまいさ～ん　（笑）

[78: 匿名]

＞高値がつかない僻地在住でも好立地を妬むのは見苦しい。
おたくが僻地在住は理解できるよ、

一等地住みは誰も信用しないよ、登記書でも貼りつけなさいな～　（笑）

[79: 匿名さん]

何をそんなに笑ってるんですか

[80: 匿名]

↑何をそんなに笑ってるんですかねぇ　おかしいんでしょうねぇ

[81: 匿名さん]

老朽化した集合住宅は立地には無関係で、商売熱心な業者がお安く地上げしてくれますよ。
建物も住人も老朽化してますからね、組合主導の建替えは無理だわね、地上げ屋の独壇場だわ。

[82: 匿名さん]

ちょっとー
人のレス真似しないでくれる？

[83: 匿名さん]

>老朽化した集合住宅

ネズミ小屋みたいなミニ戸密集させて分譲って手がある。
商売熱心な業者にはとてもおいしい。

[84: 匿名さん]

・事務所化
・シェアハウス化
・激安賃貸マンション化
・スラム化

[85: 匿名さん]

>老朽化集合住宅は立地無関係で、商売熱心な業者がお安く地上げ
>組合主導の建替えは無理、地上げ屋の独壇場

自説のループ飽きた。
原宿団地、桜上水団地、エンパイアコープ、シャトー三田etc.
数少ない成功例が立地無関係なわけなく、
地上げ屋独壇場でお安く地上げされてないことくらい個別のスレ読めばすぐ解る。
立地の優劣で業者のイニシアチブ取れるか否か差がつくの当たり前。
建て替え成功する物件、困難な物件があることくらい教えられなくても分かる話。
自分の物件が取れないからって一律に語るの無理がある。

[86: 匿名さん]

シェアハウス化ってどうやるのですか？

[87: 匿名さん]

>>86
シェアハウス使用認める、管理組合の申し立て却下　東京地裁
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDG2404X_V21C13A0CC0000/

[88: 匿名さん]

多層階の共同住宅が誕生して半世紀が過ぎ、これからの地上げ屋はココが商売。

共同所有の建物だから全ての居室地上げの必要も無く、二束三文で買い漁れます。

どうせ多くの住人も老朽化して資金的にも建替えには対応出来ませんからねぇ。

[89: 匿名さん]

都心三区が二束三文なら業者でなくても買うって笑
地方・郊外・僻地と都会を一緒にしちゃダメダメ。
前者で集合住宅買うのがそもそも間違い。

[90: 匿名]

↑
あなたの希望は希望　悲しいかな　

資本と数の勝利ね　田舎も都会も業者には無関係
儲かれば犯罪以外なんでもするのよ　

[91: 匿名さん]

ハイハイ、ド田舎の駅遠物件も業者が地上げ（）してくれるとイイでつね☆アホらし

[92: 匿名さん]

ハイ、何度も言いますが老朽化物件は地域にかかわらず二束三文で地上げします。
物件総戸数の3割も地上げできたら乗っ取りは成功、立ち退かない残念な共同住宅住民の誕生ね。

[93: 匿名さん]

人口減少って知ってる？

[94: 匿名さん]

無関係

[95: 匿名]

＞人口減少って知ってる？
それがなにか

儲かれば犯罪以外なんでもするのよ
営利目的法人なら儲からない事はしないのよ　アホでも理解

[96: 匿名さん]

今でも家余ってんのに立地条件悪いとこを地上げして一体何作れば儲けが出るんだろうねー（棒）

[97: 匿名]

＞今でも家余ってんのに立地条件悪いとこを地上げして一体何作れば儲けが出るんだろうねー（棒）

営利目的法人なら儲からない事はしないのよ　アホでも理解
とのレス有るが　理解できない残念なアホですか

[98: 匿名さん]

>約83平方メートルの３ＬＤＫに約７平方メートルの個室８室を設置

シェアハウスって凄いです。

>鈴木雄輔裁判長は「入居者は若干増えるだけで氏名も特定できるため、トラブルが急増するとは認められない」「使用を禁止した場合、業者はさらに費用をかけて部屋を元通りにする必要があり、経済的不利益が大きい」と述べ、使用を禁止する必要性は低い、と判断した

裁判長も凄いです。

[99: 匿名さん]

う〜ん頭良すぎて理解出来ないわー、凄いすごーい。
その予言だか妄想が現実になる日を生温かく身守るよー。


あ、期待はしないけど笑

[100: 匿名さん]

あ『見』守る、だ。thpr

[101: 匿名さん]

これは裁判所の問題ではなく、管理規約の不備なんです。

http://condo.seesaa.net/article/373192851.html
>麻布十番のマンションの1室をシェアハウス化しようとした不動産業者とマンション管理組合が対立し、
管理組合が東京地裁にその部屋の使用中止を求める仮処分を申請する方針を固めたというもの。
仮処分申請を決めた理由として「他のマンション管理組合にも、
『規約を早く改正しておくべきだ』と警鐘を鳴らしたかった」と管理組合理事長のコメントが書かれている。

つまり不利な申立てだと認識したうえで、「警鐘を鳴らすため」に裁判所に訴えに出てるので、
負けることは承知の上だと思います。
ただ、理事長の意図とは逆に、今後は物件によっては規約の改正の合意が取れないどころか、
むしろ積極的にシェアハウス化を推進するところも出てくるでしょう

[102: 匿名さん]

築40年以上の共同住宅は全戸まるごと買い取っても総敷地の相場価格の半値以下で買えるのよ。
おたくらの老朽化した団地も計算してみな、資産税の明細で敷地持ち分も解るからね。

老朽化した建物は負の財産、資産価値はマイナスなんですよ、都心でもね。

[103: 匿名]

やはり一戸建てが人間の住む家って言うことね。

[104: 匿名さん]

頑張ったところで現代風長屋ですから

[105: 匿名さん]

>築40年以上の共同住宅は全戸まるごと買い取っても総敷地の相場価格の半値以下で買える

売りに出てなきゃ買いたくても買えませんけど？
バブルみたいにダンプで突っ込むのか？

[106: 匿名さん]

その方法もあったか

[107: 匿名さん]

＞売りに出てなきゃ買いたくても買えませんけど？
御心配無く、老朽マンションは住民も老朽化してるの多いからね、売り物はわんさか出るよ。
一般に売り出す前に欲しい業者は二束三文で買い取っちゃうのよ。

[108: 匿名さん]

当スレ定番キャラ

・建て替えなんて無理無理
（自宅に愛着ある型もしくは僻地在住で地上げが望めな
い型）
・地上げ上等！容積率1.5倍マ　ン　セ　ー
（建て替え見越して老朽物件買ってる型）

に加えて新キャラ

・全国一円建て替え可能、容積率ボーナスで強制地上げバブル発生（ただし一律安値）

参戦でおもしろいなう。
ちなみに107さんはマンション持ってるの？

[109: 匿名]

老朽化？建て替え？
先を見越せる人はマンションを選ばない

[110: 匿名さん]

そんなあなたがなぜこのスレに

[111: No.107]

＞ちなみに107さんはマンション持ってるの？

わたし地上げ屋みたいなものですが　なにか

[112: 匿名さん]

ほお。企業or個人？どういう職業名になるんですか？

[113: 匿名さん]

詳しく書けるなら書いてるとおもうけど　頓珍漢さん

[114: 匿名さん]

薹が立った建物や人間は大変
寿命までをなんとかしのがねば

[115: 匿名さん]

人に言えない商売ねえ

[116: 匿名さん]

不動産屋ですなんて
恥ずかしくて人に言えません

[117: 匿名]

不動産屋は通称で国売りとも呼ぶのよ。　意味解るかな？　シロウトども。

[118: 匿名さん]

勘違いも甚だしい
だから人の嫌がる仕事を、、、

[119: 匿名さん]

＞だから人の嫌がる仕事を、、、

それなんですか？

[120: 匿名さん]

老朽化しちゃったか・・・

[121: 匿名さん]

買い取りますよ、５０円位で良いかな、不良債権になるよりマシですよ。

[122: 匿名]

今日のある新聞の朝刊に建て替えに関する記事が掲載されてたよ。

[123: 匿名]

読んでみます
何新聞の記事ですか？

[124: 匿名さん]

耐震性不足の老朽化マンションの建て替えを促進させるため、容積率の緩和や、マンショ­ン敷地売却制度の創設などを盛り込んだ改正案が、28日、閣議決定された。
建て替えする場合容積率の緩和は１．５倍が目途らしい。例えば２００％の所なら３００％だな。

[125: 匿名]

しかしながら各戸費用負担なしでは叶わぬ夢、ローンも組めない高齢者も多い事でしょうね。
高齢者は建物と共に逝く様子ですよ、管理組合総会での建替えや売却議決すら成立出来ませんよ。
あまり意味の無い、いや地上げ業者には朗報かな、その閣議決定。

[126: 匿名さん]

高齢者は富裕層が多いから
無謀な若者のようにローンは組みません
まあ、そう言うと困るんでしょうけどね

[127: 匿名さん]

＞高齢者は建物と共に逝く様子ですよ
＞地上げ業者には朗報かな

この記述、管理人さんいかがでしょうか？