【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】 その２

[匿名さん]

スレタイに【建て替え】入れないと単に建物の耐久年数みたいな話になるんでスレ立て直しました。
推定業者さん（新築リノベ再販etc.）老朽物件オーナーさんなど積極的な意見交換しましょう。

元スレ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

[165: 匿名さん]

売れない間もちゃんと固定資産税は払おうね
活用できてないのはオーナーの責任

[166: 匿名さん]

共同住宅建替など団体様の意見が揃うのは至難の業、地上げされるのをじっと待ちましょう。
老朽化して親族に迷惑掛けたくなければ投げ売りしか手はありません。

[167: 匿名さん]

老朽物件は知識も資力もない老人オーナーばっかり、
みたいに書かれてるの見ると都心と郊外では区分所有者の質が違うの実感

[168: 匿名]

都心も同じ、老朽物件の所有者が建替えで意見が合うのはまれ。
解体し更地にしなければボロコンクリートの塊、価値など無し。

地上げ屋はおいしいねぇ。

[169: 匿名さん]

何かっつーと↑という話に持ってきたがってるけど
地上げ屋の意のままにならない物件もあるとゆうことだよ。

余程資力がなきゃバカでないオーナー多数の都心物件買い占めなんて出来ません。

[170: 匿名さん]

…ていうとどんな物件も二束三文で買い叩ける、って言うんだろうなあ。
ボロマンも値上がりの一途でまるでそう見えないけど（笑）

ま、頑張ってウチとこも地上げしてちょう。安くは売らんが

[171: 匿名]

心配要りませんよ、都心物件の方がおいしいですから

ジワジワ喰い尽くします、住民同士結束しても無理ですよ。
経済的心情的格差考えず共同住宅買っちゃったつけです。
土地と、容積率が欲しい地上げ屋さん多数ですよ。

金持ちばかりの老朽物件は皆無！　小数で気張ってみなさいな　ニヤァ～　笑

[172: 匿名さん]

馬鹿だなお前
欲しいなんて言っちゃ駄目だろ
同業の面汚しだ

[174: 匿名]

あまり侮蔑用語ばかり使うと・・・

[175: 匿名さん]

頼もしい！ゼヒ買ってー貧乏老人蹴散らしちゃってー

ウチ士師に不動産業者自身が理事やってっから。お手並み拝見……
というより追い銭出せない貧乏人から地上げして建て替え促進して欲しい。

あ、何度も言うけど安くは売らないからね笑

[176: 匿名]

笑ったり　怒ったり　＾＾

[177: 匿名]

地上げ屋って何ですか？

[178: 匿名]

じゅうりょうあげ選手の集まりですよ。

[179: 匿名さん]

適当なこと言うとあくきんになりますよ

[180: 匿名]

↑貴方もね

[181: 匿名さん]

貴方もって。。。
常習者？？
こはひ・・・

[182: 匿名さん]

東日本大震災から丸三年、ここで聞く話でもないかも知れませんが
気になったので分かる方いたら教えてください。

阪神の震災では建て替え決まるまで最長十年かかった物件がありました。
新築で買ったばかりで、ローンの残債と建て替え追加費用のＷパンチ
（ex.残債3000万、再建築2000万の計5000万支払わないと再入居出来ない）で
仕方なく自己破産を選んだ方もいると聞きます。

ローン期間中、運悪く物件が被災して自己負担なしに住めなくなってしまったら
仮住まい（賃貸でも）費用と残債の二重ローンか最悪自己破産になる訳ですが
『物件全体の損壊がひどく、そのまま立入禁止になるような場合
新物件の竣工まで管理費は不要になるんでしょうか』？
部分的に入れる（部屋もある）場合は揉めそうですが、
物件全体となると無人の廃墟が残るだけですよね。
電気ガス水道も止めるようなレベルの被害＝管理するべき建物がないなら
費用も不要という話になるのだろうかと思いまして。
どなたか実例ご存知の方いらっしゃいますか？

[183: 匿名さん]

東京・新宿で「既存不適格」マンションを建て替え／旭化成不動産レジデンス

旭化成不動産レジデンス（株）は14日、「シンテンビル（左門町ハイツ）」（東京都新宿区）の建替事業を着工したと発表した。
同社が手掛けるマンション建替え事業としては、18件目。

同物件は、首都圏不燃建築公社が1962年に分譲した、地上11階地下1階建て、総戸数28戸・事務所1戸のマンション。
2011年の東日本大震災により、老朽化と耐震性不足が露呈し、また敷地権が地上権（借地権）であり、
その契約期間満了が迫ってきていたことから、建替推進を決意。
同年6月、同社が事業協力者に選定され、13年2月権利者全員（28件）同意の上、等価交換方式による建替決議を成立させた。

現行の建築法規では容積率オーバーする「既存不適格マンション」のため、建て替えにより延床面積が4,068平方メートルから3,560平方メートルに減じ、
住戸面積も43～50平方メートルから、25～53平方メートルとなる。販売開始は14年10月、竣工は16年1月を予定する。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=37140&utm_source=twitterf...

地上権かつ減築で建て替えってはじめて聞いたな。
にしてもプラウドエンパイア、マジェスティハウス、東電病院跡地にここ、と
この一帯は建て替え案件が連続してる感じ。

[184: 匿名さん]

>老朽化と耐震性不足

住むのが危なくなってるほどなら、契約の更新はできません。
1962年に分譲なら、とっくに元は取れてるでしょう。
権利者全員といっても、高々28件です。
同意を取り付けるのはさほど困難ではなかったのでは。

[185: 匿名さん]

まず、この年数の地上権物件で管理組合が機能してる想像がつかない。
立地を考えれば所有権物件でも賃貸に出した部屋ばかりで理事の成り手に事欠きそうな。

しかも所有権なら分かるけど、地上権じゃ建て替えしても自分の物になる訳じゃない。
そもそも築50年で耐震不安もあると分かれば入居者はゾロゾロ抜けてくんでは？
さらに減築じゃ解体費建築費も全部オーナーの持ち出し。
四谷界隈に良くある古ビルで、立地に格別の優位性があるとも思えない。

この年数の地上権を最近買ったというオーナーは少ないと考えれば
建て替えすれば減築も追加負担も分かっていたはず（残留する理由が更にない）。
全員同意と見せかけて、地上げ屋が建て替え目的に捨て値で買い占めた、
（実質的な地権者、実は一人とか）と考えれば話は通るがそんな手間のかかることするかね？

[186: 匿名さん]

左門町ハイツ、地主＝建物全体の所有者だそうで。
一棟買いしたアパート建て替えるようなもんだから
普通の区分所有物件建て替えと同列にはできないか。

[187: 匿名]

建て替えすれば誰がもうかるの？

[188: 匿名さん]

老朽物件が新築に化けた地権者。仕事が入るデベとゼネ

[189: 匿名さん]

リノベーションしても築３０年以上のマンションには住みたくないです。

[190: 匿名さん]

住まなきゃいいんじゃ？誰も強制してないし

[191: 匿名さん]

>190
築３０年以上のマンションに住んでる方ですか？

[192: 匿名さん]

もうすぐ40年です☆
建て替え売り抜けキャピタルゲイン頑張ります

[193: 匿名さん]

築４０年のマンションに住むってどんな感じですか？

[194: 匿名さん]

新築買ったことないから比較できないけど
立地重視で物件に惚れ込んだんで満足してます。
ディスポーザーも床暖房もないけど、最初からなければ不都合ないし。
新築の二割と言われるデベへのお布施払わないで済むのは気分がいい。
これだけ古いと売ってもほぼ値下がりないのもメリット。

買った時には建て替えまで考えてませんでしたが
コンサル試算で持分売ったら買値の二倍弱、国会審議中の
容積率ボーナスが決まれば三倍も見込めるんで楽しみ。
最上階、かつ金持ち向け物件で金かかってるんで、地震も心配してません。
街中かつターミナル駅至近なら被災しても長期間放置にはならないかと。

[195: 匿名さん]

>194
残念ながらすべて理想ですね。
築４０年のマンションなんで・・・。

[196: 匿名さん]

？何が残念で理想、とは？
脳内じゃありませんよ笑

[197: 匿名さん]

>196
分かってるくせに(笑)

[198: 匿名さん]

分かってないわねえ。

[199: 匿名さん]

おかしい人がおかしいレス続けてますね

マンション寿命建て替え以外の独り言のかた

退場くださいませ

[200: 匿名さん]

最低６０年と決まっておる。

[201: 匿名さん]

そんな決まりはありま宣言

[202: 匿名さん]

過疎ってますね

最初から戸建てを選べばいいだけ

[203: 匿名さん]

そういう人には縁のないスレ

[204: 匿名さん]

>202
そりゃ～お金があったら築３０年以上マンションを捕まえて、リノベーションしようとは思わないですよ。

[205: 匿名さん]

容積率緩和ニュースや築古リノベの定着で、
老朽物件買う一次取得者が増えるか？というとそんなことはないね。
大抵は耐震や建て替え不成立のリスクを取る。
勝負師かプロしか買わない。

[206: 匿名さん]

かくして業者の陳情で税金がドバドバ投入されるのであった

[207: 匿名さん]

どういう名目？
規制緩和するかもってだけで税金投入まで決まってた？

[208: 匿名さん]

マンコミュだもの
賑わせなきゃならん

[209: 匿名さん]

東京・港区／高輪・麻布・赤坂に高さ制限導入へ／老朽マンションの建替誘導

東京・港区は、区内の住宅街を中心とした地域を対象に、新たに建築物の高さ制限を定める「高度地区」を導入する。
分譲マンションについては建て替え計画の阻害要因にならないよう特例を導入。
旧耐震基準の老朽マンションの建て替えや総合設計制度を活用した建て替えでは制限を緩和する。
さらに市街地環境の向上に寄与すると認められた建築物に対しては、一般ビルでも制限を緩和する方針だ。
（中略）
特例措置では、老朽化マンションを建て替える場合は指定容積率を１・５〜２・０倍に緩和する。
また、総合設計制度を活用して、マンションを建て替える場合は総合設計の許可の範囲で建設を認め、
一般ビルを建て替える場合は敷地内に空地を整備するなど一定の条件を満たせば指定容積率を１・３〜２・５倍に緩和する。
区によると、導入対象エリア内の分譲マンションは約１０００棟、そのうち約２０棟で建て替えが検討されているという。

日刊建設工業新聞　2014年4月10日　http://www.decn.co.jp/?p=10208

[210: 匿名]

リノベーションしようが、規制が緩和されようが、いずれは複雑な権利関係を纏った廃墟になるのは間違いありません。
子孫に負の財産を残さないよう、注意しましょうね。

[211: 匿名さん]

↑戸建業者談

[212: 匿名さん]

マンション建て替え円滑化法改正案、成立秒読み。

[213: 匿名さん]

210

「老朽化して買い手が付かないマンションだけ相続放棄可能法案」ができれば無問題

[214: 匿名さん]

↑実現可能性ゼロ

[215: 匿名さん]

買い手が付くうちに中国人でも韓国人でもいいから、売りつけてしまえ。

[216:]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[217: 匿名さん]

心配しなくても建て替え実現性が高い＝儲かる ところほど売りに出ないよ。
都心の老朽マンションは今や投機の対象。

[218: 匿名さん]

法案成立しましたね。

[219: 匿名さん]

マンション関連株も軒並み上がってる。

[220: 匿名さん]

素朴な疑問

•建て替え前提でないと容積率緩和は受けられない
•建築条件のない更地が一番高く売れる

矛盾を克服する手段はないものだろうか？

[221: 匿名さん]

外人は築年数とか気にしないからairbnbに出したら大人気で
月極賃貸の三倍くらい稼げちゃう。
後発ホスト希望者続出で賃貸に出る部屋も減って
五輪バブルで売却価格も高止まり。
ボロでも稼げるのはありがたいけど人気のおかげで建て替え話が止まってる…

[222: 匿名さん]

政府は４日、老朽化した住宅団地の建て替えを促すため、都市再開発法などの改正案を今通常国会に提出する方針を明らかにした。

地方自治体が認める市街地再開発でマンションなどを建て替える場合、土地を共有する住民ら全員の合意が必要だった。この要件を、一つの敷地に複数の棟がある５０戸以上の団地については「３分の２以上」に緩和する。（ソース：読売）

これって大規模集合住宅＋共同建て替え狙いの隣接アパマン、には適用不可？
都心だと複数棟って青山北町位しか思いつかない…

[223: 匿名さん [男性 30代]]

　うちのマンションの隣接地すべてが空き地なんだけど、
建替える際に一緒にすることで同一敷地にして、
容積ボーナスの対象にならないかな。
　法律読むと自治体の裁量でどうにでもできそうに書かれているけど。

[224: 匿名さん]

東京都　旧耐震化マンション建て替え推進に　容積率を大幅緩和　都に１万棟 2017/4/26

東京都は、老朽化した分譲マンションの建て替え促進のため、容積率を緩和する。昭和５６年(１９８１年)５月までの「旧耐震基準」の建物が対象で、建て替え後の戸数を増やせるようにして民間デベロッパーが参画しやすくする。

分譲マンションは区分所有者が多いため建て替えが難しいが、都内には旧耐震の分譲マンションが約１万棟あり、建て替えが進めば全国への波及効果も期待される。

平成２６年２月に「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の一部が改訂されたことを受けて、東京都はマンションの建替え促進を図るため、新たな許可要綱を策定した。

概要
１、適用区域について
従来：適用区域を限定　→　緩和策：都内全域に拡大

２、公開空地の要件について
従来：歩道状空地・広場状空地が必須　→　緩和策：歩道状空地が必須（広場状空地はなくても可）
従来：公開空地の最低限度は、容積率に応じて10％～30％→　緩和策：最低限度を一律10％に緩和

３、公開空地以外の容積割増評価の対象について
従来：福祉施設や防災施設等（防災備蓄倉庫等）を評価　→緩和策：地域貢献施設（津波避難ビル等）整備を追加し、メニューを拡充

４、隣接地の取り込みについて
従来：共同住宅建替誘導型では、不可→緩和策：隣接地を取込むマンション建替えも可
但し、外壁面の後退、割増容積率の最高限度等については総合設計許可要綱と同様（詳細は東京都ホームページ等参照）

容積率の割増
具体的には総合設計（建替え計画）の種類（型）によって異なるが、最低でも現行の建築基準法で定められている基準容積率の１．５倍以上（但し上限も有り）となる。
この制度を利用して現在のマンションを建替える場合、容積率の割増等を利用して現在の規模よりも大きく、更に今の時代のニーズに適したマンションにグレードアップして建替えることが可能となる。
また、増加した戸数を分譲することによって建築代金の所有者負担額を大幅に引き下げることができる。
大都市の市街地の老朽化マンションは、耐震化に問題を抱えているが、入居者の高齢化もあり、資金面で建て替えは困難。しかし、容積率を増加させることで、戸数増加分の分譲も可能となり、自己負担が大幅に軽減される。高齢者は入居せず、参加するデベロッパーによっては、権利金の立て替え金を取得して地方へ移転することも可能となる。
デベロッパーが頑張り、全国へ波及することを期待したい。

東京都マンション建替法容積率許可要綱 ／東京都都市整備局／平成２９年３月
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/
以上

本日の日経一面トップ

[225: 匿名]

合意形成って、単なるマンション建て替えでなく市街地再開発事業成りすれば
所有者の4/5→2/3で良くなったんですよね？団地以外も。
団地でなくマンションにも適用可能というソースご存知の方いませんか？

[226: 匿名さん]

古い団地なら敷地も広いしメリットあるが
単棟のマンションはもともとギリで建ててるから
容積少しくらい緩和されてもたいしたことないだろ

[227: 匿名]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]