【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】 その２

[匿名さん]

スレタイに【建て替え】入れないと単に建物の耐久年数みたいな話になるんでスレ立て直しました。
推定業者さん（新築リノベ再販etc.）老朽物件オーナーさんなど積極的な意見交換しましょう。

元スレ

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5885/

[1: 匿名さん]

元スレのラスト30レスくらいに顔出してた否定派ってやっぱり新築デベ営業？

[2: 匿名さん]

http://www.kensetsunews.com/?p=24977

敷地売却制度を創設/耐震性不足マンションの建替え促す
【容積率緩和特例も／国交省】
国土交通省は、耐震性が不足するマンションの建て替えを促進するため、
敷地を売却してディベロッパーに新たなマンションの建設につなげてもらう
「マンション敷地売却制度」を創設することを明らかにした。
今後、マンション建替円滑化法の改正手続きに入る。
区分所有者には分配金を取得して新たなマンションへの再入居や
住み替えをしてもらうなど、新たな選択肢を加えることで
マンション建て替えに関するハードルを下げる。
耐震性不足のマンションを建て替える場合は容積率緩和
の特例も設ける予定だ。
新たな制度では、まず建物の耐震性不足を特定行政庁に申請して認定してもらい、
所有者の５分の４以上の賛成を得て敷地売却を決議。
決議に当たっては、買受人となるディベロッパーによる既存マンションの
買い受けや除却、代替住居の提供などに関する計画をまとめた買受計画を作成しておく。
その後、区分所有者の４分の３以上の合意により「マンション敷地売却組合」を設立し、
反対区分所有者への売り渡し請求や分配金の取得計画などをまとめる。
組合の設立や分配金取得計画の認可は、都道府県知事か市長を想定。
認可を受けた後、組合が敷地の権利を取得するとともに、
組合が買受人に敷地や既存建物を売却して買受人がマンションを除却する流れになる。　
既存建物が耐震性不足の認定を受けていれば、一定の条件を満たした場合に
新たに建設するマンションの容積率制限を緩和することもできる。
マンション建て替えについては、これまでも区分所有法や
マンション建替法による建て替えや、民法に基づいた除却制度などが存在している。
ただ、マンション建替法では権利変換により再建後のマンションに区分所有権が移転してしまう点や、
民法に基づいた除却では区分所有者の全員同意の必要などがあり、建て替えが進まない要因となっていた。
今回の制度では、耐震性不足の認定や分配金取得などによって
再入居や住み替えが選択できることが特徴。
事業者や区分所有者の選択肢を増やして建て替えの促進につなげる考えだ。　
法改正の手続きとともに運用に向けた検討も進める。耐震化不足の認定や
分配金に関する基準を定めるため、政令やガイドラインの作成も検討する。
また、予算での補助や専門家による相談体制の整備も進める。
（2014-01-21 建設通信新聞）

[3: 匿名さん]

＞元スレのラスト30レスくらいに顔出してた否定派ってやっぱり新築デベ営業？

違うけど、マンション建替円滑化法が改正されても、組合総会での議決すら成立しないでしょうね。
出費無しでの建て替えなど出来もしないから無意味、スラムへ一直線、投稿はやめです。

[4: 匿名さん]

お宅のマンションは無理なんでしょうね、お気の毒。
けど全物件を一律に語るのはどうかと思う。
少数でも成立してる物件はあるわけだし、世の中の趨勢も成功例を増やしたがってる。

ま、投稿やめるなら止めませんので。

[5: 匿名さん]

全国で約200件って参考になりますか？

[6: 匿名さん]

春先には、国家戦略特区が動き出します。
向こう2年間、そこでは、いかなる既得権益といえども、私の「ドリル」から、無傷ではいられません。
世界のトップクラス入りを望む都市では、容積率規制がなくなります。
文字通り、青空だけが限界です。
質の高い住宅とビジネスのコンプレックス、ゼロエミッション・タウンが、次々と登場するでしょう。

建て替え＆売却の規制緩和も特区構想も、最終目的は相当近い

[7: 匿名さん]

へ～　じゃあさ　空中権売り飛ばした東京駅はどうなるのかな　容積の切り売りしたんだけど
かなり高額でその資金で建て替えたけど？？？　　買主から空中権返すよって言われたりして

そんな特区は無意味と思うな～　二年とか？　お金が絡むと出来ない事の方が多いんだよね～

通りすがりのただの感想ですからこのレスへの返しはいりませんよ　ごめんね

[8: 匿名さん]

築３０年以上のマンションをリノベーションする奴の気が知れない。

[9: 匿名さん]

国の戦略が国民の為になった験ないもんな

[10: 匿名さん]

都知事選、舛添優勢だね。
規制ぶっ壊した超高層縦型都市化、ぜひ実現して欲しい。

[11: 匿名さん]

こんなとこで選挙活動してんじゃないよ、ボケ！

[12: 匿名さん]

宇都宮も都営の建て替えとか言ってますね。

[13: 匿名さん]

>12
分譲マンション並みのグレードにして
生活保護を入れる

とかやりそう

[14: 購入検討中さん]

マンションの躯体自体は100年でも150年でも持つけど、
間取りが生活に合わなくなったり、上下水の配管とかが心配だね。
できるだけ資産価値の落ちない立地でリノベし易いスケルトン構造で、
配管が工事し易い位置にあるマンションが良いと思う。

[15: 匿名さん]

＞マンションの躯体自体は100年でも150年でも持つけど、

誰が言ったの？笑　　

[16: 匿名さん]

金かけてメンテしなきゃ無理だよね。
ほとんどのマンションはそこまで金かけてやらない。
100年超えが普通な欧米に比べたら湿気も多い、新築志向も強い。
生まれた時から集合住宅、がせいぜい一世代目の国では
孫子の代までもたせようって意識がそもそも稀薄。

[17: 匿名さん]

百年越えって、あれほとんど石で出来てるんだけど、コンクリート寿命はすこぶる短いのよ。
北米の一戸建て住宅は木造が多いしね。
神社仏閣等の木造建築の方が手入れ次第だが数百年は持つよ。

[18: 匿名さん]

まさかヨーロッパのお城が鉄筋コンクリートで出来てるとでも思ってる人かな？　（笑）

[19: 購入検討中さん]

多分昔の中性化しやすいコンクリートを想像してるんでしょうけど、
今のコンクリートは中性化しにくいから100年でも余裕ですよ。

[20: 匿名さん]

↑
誰が言ったの？　　爆笑ですよ

[21: 購入検討中さん]

マンションが100年持つとは言ってないけど、
今の中性化抑制を施したコンクリートは100年経ってもほとんど劣化しないって報告がありますよ。
そうそうたる大手ゼネコンが名を連ねている建築業協会の中性化抑制研究会がまとめています。
屋外暴露試験や劣化促進試験で推定できるそうです。
文献の数も100を超えています。
少なくとも、コンクリートの劣化を理由にマンションが100年持たないと主張するのは時代遅れです。（苦笑）

[22: 匿名さん]

No.21　予想でもの言っちゃダメダメ、100年持ってるコンクリート制品みた事無いわ。ないし。
生コン屋いわく、40年前の生コンの方が混ぜものが良好なんだと、今は？　いい加減な洗い砂。
中には塩分残った海砂使うインチキもアルらしい。

>21 100年持つ根拠有るなら書いてみなよ、ゼネコンの情報が正しいのか？　　笑

コンクリートなんぞ50年過ぎたら皹が入りボロボロ剥がれもろくなってるんだわ。
完璧に防水塗装で定期的にメンテしても60～70年が一杯だよ。街の建物見てみなさい。

[23: 購入検討中さん]

うーん。実績しか信じない人とは話がかみ合わないですね。
過去の物が悪かったからと言って、今の技術で作られた物も悪いとは限らないでしょう。
限られた評価期間でどうやって将来の耐久性を調べるかって言うと、
加速劣化試験てのがあって、別にゼネコンが考えたわけじゃなくてアレニウスの式っていう物理の公式があって、
それに当てはめて三年程度の評価でも百年の耐久性が分かるんだけどちょっと難しいかな？
自動車メーカーでも材料の耐久性評価に使っている方法なんだけと。
まあ加速劣化試験も絶対正しいわけではなくて、理想的なサンプルで行った結果と、
いい加減な現場施工との違いもあるし、サンプルと構造体の違いもあるよね。
でもきちんと設計されて、しっかり施工されたマンションのコンクリートは100年でも持つはずだよ。

[24: 匿名さん]

コンクリートの技術は50年前とほぼ同じ、種が少々増えただけ、知識無いのに恥ずかしいよ。

[25: 購入検討中さん]

そうだね。たかだか一部上場土木会社の技術士で、コンクリート技師も持って無いのに知ったかぶりしてすいません。
おたくはゼネコン？セメント会社？生コン屋？詳しそうだね？

[26: 匿名さん]

ニューヨークには80年以上前の立派な超高層ビルが沢山あるぞ

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%83%A8%E3%8...

[27: 匿名さん]

建ってるだけ、揺れないしね。

[28: 匿名さん]

ググった解説、ＵＲＬじゃ無くコピペしとくね。

「鉄筋コンクリートは寿命が長い」と言われます。では、だいたいどれくらいもつのでしょうか。税法上の耐用年数によると、一般的な木造住宅の耐用年数は22年とされています。法隆寺は1300年持っていると言われていますが、あれば質の良い木材を使い、手入れをきちんと行ってきた結果です。一般の木造住宅であれば長くて30年というところでしょう。次に鉄筋づくりの場合。これは27年とされています。また重量鉄骨造りの場合で34年。これに対し、鉄筋コンクリート住宅は47年です。国が資産としての価値をこの年数で定めているのですから、鉄筋コンクリート住宅が最も耐久性が高いと言い切ってしまって良いでしょう。
さらに、上記の耐用年数は税法上定められている資産価値の話であり、それ以上経つと住めなくなるというわけではありません。使い方やメンテナンスの頻度によってはそれ以上に持たせることも充分可能です。建築工学上ではコンクリートの中性化という浸食作用によって、内部に埋められた鉄筋の位置に達するのが60年ほど。つまり鉄筋があらわになると、鉄筋が錆びて鉄筋コンクリート住宅は寿命を迎えるというわけです。しかし、この計算がなされた昭和時代、コンクリートの表面から鉄筋までの厚さ(=かぶり)は2センチ。この2センチが浸食するのが60年というわけですから、30年で1センチ浸食していく計算になります。今はその頃よりも材料が進化しており、またかぶりの厚さを厚くすれば、それだけ寿命が延びるという計算になります。

生コンの混ぜものに少量でも塩分が含まれたなら…　恐いですね。

[29: 匿名さん]

鉄筋コンクリート建築の寿命、100年150年は夢物語、天然石ではないんでね。

[30: 匿名さん]

内緒の話ですが、建設現場でのコンクリート打設の作業は普通見る事は出来んません。
施工会社や作業員が作業効率良くするためミキサー車に注水するのを幾度も見かけます。
ミキサー車の運転手が現場手前で停車し注水する事もあるみたいです。バレないようにね。
柔いほうが施工しやすいですからね、でも強度は最悪、これ普通に有ることです。

コンクリート寿命の解りやすいのは首都高ですかね、かぶり2センチどころでは有りませんが。
いつ崩れても不思議ではないと思うんですがね。

[31: 匿名さん]

今はコンクリート高いしね。

[32: 匿名さん]

建造物の耐久年数≠市場流通可能上限。
ユーザーは学者の実験につきあって高値でジャンクは買わない

[33: 匿名さん]

意味不明？　買わない？　誰も頼んでないよ

[34: 匿名さん]

現状でも築年数経ったマンションを、それも自宅用に検討する人は少ない。
築25年超のマンションを買う場合、自分が最後のオーナーになる覚悟が要る、
と言われる所以。を考えたら60〜70年経ってる
コンクリの強度に太鼓判を押されても市場流通性とは連動しない。
売り出しても売れなければ単にボロいコンクリの箱。

ってこと

[35: 匿名さん]

はい、納得です。
マンションの最後は悲惨　最終オーナーがね
持ってるだけで身内に迷惑だね
相続放棄出来るほど財産無ければ良いですが

[36: 匿名さん]

その負の遺産で一発大逆転できるのが建て替えです。

[37: 匿名さん]

いっそ大地震でゴゴゴゴッと倒壊しちゃうほうが
更地にできるので、一発大逆転のチャンスかも

[38: 匿名さん]

需要も無いのに建替え無理、負の遺産のままタダ同然で買いたたかれるだけ。

[39: 匿名さん]

大地震でスッキリ全壊とは限らない。
神戸みたいに半壊で10年長引くとか嫌でしょ。

需要ない立地で建て替え不可能は当たり前。タダ同然でも買ってもらえるだけマシ。
需要のない立地は古屋有でも更地になっても買われない。

[40: 匿名さん]

>需要のない立地

どんなところ？
人里離れた市街化調整区域とか？
そもそも、よくマンションが建ったな。

[41: 匿名さん]

人口増加が見込めない地域の駅遠は一律ヤバいっしょ。
土浦あたりでも街中に住むなら助成金出すとか言ってる

土浦市は、土浦駅周辺の中心市街地で住宅を購入した人に費用の一部を助成する制度を新年度から始める。
空洞化が深刻になっている街なかへの定住を促すのがねらいだ。
街なかに限定した住宅購入費の助成は北陸や東北地方などでみられるが、首都圏では珍しく、県内で初めてという。

http://www.asahi.com/articles/ASG105CY5G10UJHB00S.html

この先増えるな、こういうの。

[42: 匿名さん]

>40
今は普通に住んでる地方都市のマンションも極近い将来は無用になるのよ。
なんせ昭和末期から夫婦二人平均で子ども何人産んでるの、未婚者も多いのに。
その子どもが結婚し、親の土地や家相続しても住宅は余るんだよ。アホでも解るよ。

このままいくと50年後には日本の人口6000万人台らしい、暮らしやすくなるわ。
需要の無い立地じゃ無く、古いマンションは需要が無くなるんだよ。

[43: 匿名さん]

人口が中央へ中心へ向かった時、そこに建ってるのは
一軒家でなくマンションですが（オフィス転用型含む）。
皆が欲しがる便利な立地が未だに更地ってあり得ない。

[44: 匿名さん]

＞人口が中央へ中心へ向かった時、そこに建ってるのは

勝手な予想で物語作ってはいけません。　笑

世の中　自称評論家多いねぇ　インチキ系のね。

[46: 匿名さん]

disるなら具体的に何が建ってるか説明してみれば？

44の脳内には自由に開発可能な更地が拡がってるんでしょ

あ、お花畑か（笑）

[47: 匿名]

↑
夢見てなさい、起きて来なくていいよ（笑

[48: 匿名さん]

老朽マンション耐震化後押し　建て替え時の容積率緩和へ
2014年2月22日13時48分 朝日新聞

老朽化したマンションの建て替えを後押しするため、国土交通省は、
耐震性が不足しているマンションを対象に、建て替えの際の容積率の上限を緩和する方針を固めた。
災害時に一時避難所としての役割を果たすことなどを条件に、
現在の１・５倍前後に緩める方向で検討している。
国交省は近く、マンション建て替え円滑化法の改正案を開会中の国会に提出する。

http://www.asahi.com/articles/ASG2G55WKG2GUTIL02N.html

1.5倍ってすごいね。好立地築古バブルが起きるかも

[49: 匿名さん]

1.5倍?

笑～　　無意味　　誰が住むの？？　　ハハ～

それ以前、管理組合総会での建替え議決すら無理。

一戸ずつ業者にお安く地上げされ、その挙句まるごと乗っ取られるのが目にみえますね～。

[50: 匿名さん]

1.5倍の容積率使い切って完売できるかは立地次第でしょうね。
富久クロスの人気ぶり見てると、強気になれる立地はとことん強気で行く感じになるのかも。
使い切れるニーズのない立地には役立たない。

山手線ターミナル駅至近物件を所有してますが、
業者を天秤にかける老練オーナーがゴロゴロしてます。