京都桂川つむぎの街 グランスクエア【旧称：（仮称）京都桂川【駅前最大級】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
事業主（売主）・販売提携（代理）：近鉄不動産株式会社
事業主（売主）・販売提携（代理）：野村不動産株式会社
事業主（売主）：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
事業主（売主）：近畿菱重興産株式会社
事業主（売主）：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

名称　京都桂川つむぎの街グランスクエア
所在地 京都府京都市南区久世高田町373番
交通　東海道本線（JR京都線）「桂川」駅徒歩2分、阪急京都線「洛西口」駅徒歩7分
用途地域　商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画A地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
地目　宅地
建ペい率　80%
容積率 300%
敷地面積　11,876.79m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　地上15階建
総戸数　438戸
建築面積　7,127.03m2
建築延床面積　42,269.31m2
販売戸数　未定
予定販売価格（税込）　未定
予定最多販売価格帯（税込）　未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積　61.06m2～112.05m2
バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉※月額使用料未定（住宅用）
自転車置場　876台※月額使用料未定（住宅用）
バイク置場　20台※月額使用料未定（住宅用）
ミニバイク置場 70台※月額使用料未定（住宅用）
分譲後の権利形態　専有面積割合による共有（土地）、区分所有（建物）
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定時期　平成27年8月
入居予定時期　平成27年9月
販売予定時期　平成26年7月

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.4.21　管理担当】

[680: 契約済みさん]

広告からＭＲのお茶（行かれた方なら分かると思いますが）をみても
余剰な経費を使わず、地道に販売活動されているように思います。
今住んでる新築購入マンションが豪華な広告やイベントがあったので
（その分、近辺では割高な価格でしたが）始めは心配しましたが、
物件を検討してみると、諸事判断して妥当な価格かと思いました。
今住んでるマンションは購入時に土地取得価格が高い分、豪華にして
先行販売マンションと差別化を図って高くしたと営業担当が話して
いました。
結局売り手の事情ですから、設備や施工会社をウリにするのは販売
戦略じゃないでしょうか。
ようはどこに価値を見出すかと考えたら駅に近かった、近畿２府３県
ＪＲで動きやすい（転勤に対応しやすい）、最低限の設備でした。

[681: 678]

>>679
なるほど、関係者の方からの情報だったのですね。

つむぎというよりは、ジオの方が、設備等を良くしたものの「相場の天井」のせいで
あれ以上価格を上げられなかったと言われるとそんな気がします。

ジオも、サウスは免震も竹中施工もなくなり、ボイドスラブじゃなくなっていたりと、
ノースに比べて仕様が見劣りするのに、価格はあまり変わっておらず、
利益が確保できるようにしたのかなと邪推してしまいます。

逆に言えば、ジオのノースは免震や竹中施工という点を評価する方にとっては
お買い得だったと言えるのかもしれませんね。


ちなみに関係者の方の言う、土地が高かったというのは、南区の割には高かったという
意味ではないでしょうか。南区ではなく、駅前再開発地区としての価格設定だったの
かもしれません。
マンション価格も、南区のマンションと見るか、駅前駅前再開発地区のマンションと
見るかでかなり印象が違いますね。

[682: 購入検討中さん]

第2期は落選しました。。。
先着順のものを買いたかったが、先着順のものなら、駐車場が抽選できないって言われた。
これは不思議だと思う。

[683: 購入検討中さん]

2次受け付けの前に完売しそうですね…

[684: 購入見送り]

マンション購入検討中です。ジオさんとつむぎさんを重点的に検討しました。現地も行って周りの環境を考査しました。結局、つむぎの方は噪音問題がすごかった。そして設備も極普通で高級感まったく感じられません。時に前の幹線道路はうるさかった。西向きだっと、前の８階建ての古いマンションに直面してしまい、開放感がなくなってしまいます。
第２期の販売状況を見ると、だんだん販売は苦しくなるでしょうし、逆にジオさんの方の販売は順調に進めているみたいですね、ノースの方は既に完売しました。サウスも販売は始まり、設備もノースと同じレベルで、駅やスーパーと適当に離れて周辺環境は落ち着いた気がしますね。　結局、つむぎを諦めてジオさんに決めました。

[685: 購入検討中さん]

どちらにせよ、つむぎの街もあまり残っていません。
ほとんどの部屋に薔薇がついていました。

検討するにも希望の部屋がみつかるかどうか？

[686: 購入検討中さん]

>>684
逆に、ジオさんが順調がよくわからないのですが、サウスまだですよね？私も両方見ていましたが、サウスは値段が高いのに、ノースより随分見劣りしてしまって。。
サウスの西側もヴェリテと向かい合わせで、ここよりかなり接近してましたよね。
ノースがよかったかなあと今は思います。

[687: 購入検討中さん]

ジオのサウスはノースよりもマンションの条件が下がるのに値段は変わらないので購入に踏み出せない。
ジオの営業さんもサウスより断然ノースを勧めていました。
つむぎの方の2棟目もやはり1棟目より条件が下がるのに値段は変わらないか、上がるらしいので非常に悩ましい。

建設費の上昇によるものが大きいみたいです。

[688: 購入検討中さん]

>>682
駐車場抽選、3期と一緒にとかできないんですか？厳しいですね。。。
でも、第3期だと、色やタイプ選べる階がかぎられますよね。。また抽選も嫌だなあ。どうしよう。

[689: 購入検討中さん]

金曜日には、イオンがソフトオープンですね。
三連休は、どんな感じでしょう。
渋滞はどの程度か、これからですね。

[690: 匿名さん]

イオンの駐車場の出入り口の場所によってマンションの方にも影響が出るとかどうかっていうのはあるのではないかなと思います。
道の反対側だから基本は直接は影響ないと思いたいですが、こういう所のオープンだとみんな待ってました！という感じで来ますもんね。
最初はともかく、落ち着いてきた時の土日がどうなっていくのか。そこかなと。

[691: 契約済みさん]

今日、ＭＲに行きましたけど覚悟していたほどのことはありませんでしたね。
あちらこちらに人海戦術的な立ち看板がありましたけど。
もっとも、グランドオープンの来週以降は分かりませんが。
長岡京駅前の駐車場が土日祝でイオン桂川で買い物したら終日駐車場代が無料
みたいな話を聞きましたが…
地域ぐるみで交通量を分散してくれるとありがたいですね。

[692: 匿名さん]

3ヶ月で契約戸数317って凄いですね。

[694: 購入検討中さん]

みんなが思っている以上にこの地域は阪急教の信者が多いんです。たいして環境も良くない、交通渋滞で車も容易に出せない、肝心のマンションの設備も良くない、じゃあ何がジオのウリかってというと阪急ブランドそのものです。

[696: 匿名さん]

ジオはノースは完売して劣化版のサウスしか残ってません。

[697: 匿名さん]

スペック見る限りではこっちかな。
本当にジオの低スペックにはあきれる。
低価格ならともかく、ここより3割高いのに。
アフターがいいのかな？

[699: 契約済みさん]

>>693
近寄ってはいけない区域があります。

>>694
帰れ。

[701: 物件比較中さん]

つむぎがジオより勝っている点が全くないとは言いませんが、不自然なジオ批判コメントが多いですね。つむぎよりジオの方が低スペックという書き込みには驚きました。

ここの情報も良いと思いますが、マンション購入にあたっては、比較物件のモデルルーム、パンフレット、営業さんの話、周辺環境などを一つ一つ入念に確認の上、判断された方が良いですよ。

100戸以上ある売れ残りの部屋がなかなか売れなくて、営業さんが根拠のないジオ叩きをしている場合もありますので。

[703: 匿名さん]

つむぎなら3棟目が気になりますね。

[704: 購入検討中さん]

こないだ行った時には要望書が出ていない部屋は残りわずかでした。
２次受付は数部屋しか残らない感じですね。

[705: 契約済みさん]

>>700
ノースレジデンスと比較してですが、設備・間取りはここよりノースレジデンスのほうがいいです。
車の騒音は比較になりません。電車の音は困りますが、これも防音サッシの性能はこちらの方がいいです。

つむぎの街にしたのは日常的に使用するＪＲが極めて近かったから、これだけです。
正直ジオと逆さまだったらいいと思います。

[706: 契約済みさん]

3棟目は駅からだいぶ離れるので、また違った見方をしないといけないですね。
たしかに設備はジオですが、つもぎも可もなく不可もなく…サッシはもう少しがんばって欲しかったですが。
やっぱりJR目の前の立地が私も決め手です。

[707: 匿名さん]

シングルガラスは許容範囲内ですか？

このマンションを決めた人は、職場はどの辺りですか？大阪市内は厳しいですか？

[708: 契約済みさん]

>>707
私は、環状線エリアです。大阪に通うのならJRでないと厳しいので、ジオではなく、こちらにしました。

[709: 契約済みさん]

私も淀屋橋です。
JRが最短、何かあっても阪急も梅田&堺筋から利用できるので便利ですよね、

[710: 匿名さん]

ついにTVCM流れましたね。TVCMなんかしなくても普通に売れると思うけど。

[711: 契約済みさん]

まだまだ、2棟目、3棟目がありますからね。集客しないと。ですかね。

[712: 匿名]

2018年にＪＲ総持寺ができますし、その前にできるライオンズマンションのＢ街区が動き出しましたからね。向こうも２線利用ですし、ＪＲ新駅が目の前で、大型商業施設がない分、西河原公園が近かったりするので、子育て世帯が魅力を見出してそちらに流れてしまうかも…。

２棟目、３棟目は１棟目より売りにくい要素を抱えていますので、ＴＶＣＭでお客さんを掘り起こして売らないと…。

ＴＶＣＭ用の予算も確保できたんでしょうね。１棟目にその分の値段が乗っているかも（汗）

[713: 匿名さん]

Jr塚口駅前も再開発で総合計画1200戸ぐらいのマンションが建つそうです。

[714: 匿名さん]

>>709
淀屋橋なら桃山のほうがいいやん。
わざわざ乗り換えてまでここを選ぶ理由ってないやん。

[715: 匿名さん]

淀屋橋ならクラッシィタワー淀屋橋とかが良いかも。

[716: 匿名さん]

>>714
私は関東出身なので京阪沿線に住むのは遠慮したいです。
本当は北摂が良かったんですが、予算的に、子供の学力では厳しくここにしまさた。

[717: 契約済みさん]

>>716
北摂マニアは帰れ。

[718: 匿名さん]

イオンモールに２回行きましたが、客層が悪くてちょっとがっかりしました。

なんと表現したらいいのか…ヤンキー風のお父さん、水商売風のお母さん、ソフトモヒカンの子供、みたいな取り合わせの家族連れとか…。

他人に迷惑をかけなければまだいいのですが、フードコートの順番待ちでわぁわぁ文句言ったりして、はた目にも気分が悪かったです。

オープンだからだといいのですが、いつもあんな客層だったら嫌ですね。早く落ち着いてほしいです。

[719: 契約済みさん]

カートに土足で子供を載せているヤンキー風の母親とか。どうもその辺りは心配です。
もっともそうでない人が圧倒的に多いのですが。

[720: 匿名さん]

意外と京都外から住む方が多いのでしょうか。
土地柄でなんとなく予想できそうなものですが。

[721: 契約済みさん]

>>720
ある程度距離があるのと、街としては新しいので普通に住む分には大丈夫かと。
あとは通勤ですね。

[722: 匿名さん]

＞719さん、私もその光景見ました。げんなりしますね。確かに、そうでない人が圧倒的に多いのですが、やはりいまどきヤンキー？？みたいな人は目立ちます。

＞720さん、土地勘があるので分かってはいましたが、桂駅の西側が今の拠点なので、ちょっと落差を感じてしまって。でも、毎日の通勤・通学の便を優先したのだから、割り切らないといけないですね。

[723: 匿名さん]

西宮ガーデンズとの客層差を感じますね。
ここを購入した人は信じたくないでしょうけど、自転車で来店した層もかなりガラが悪かったです。
最初から環境重視なら北摂の茨木にすべきでしょうが、まあ予算もないことですし割り切りが必要ですね。
因みに茨木のイオンの客層はここよりはるかにいい。

[724: 契約済みさん]

>>723
自転車来店は、久世橋を渡って向こうからも来るからね。茨木イオンは茨木サティでオーブンした時もそんなよい客層とは思わなかったけど。まあお正月だったしいろんな人が来られたと思いますが。

[725: 契約済みさん]

>>723
自転車来店は、久世橋を渡って向こうからも来るからね。茨木イオンは茨木サティでオーブンした時もそんなよい客層とは思わなかったけど。まあお正月だったしいろんな人が来られたと思いますが。

[726: 契約済みさん]

>>714
京阪はやっぱり遅いので、何かと梅田経由の方が便利で時間も変わらない。

[727: 契約済みさん]

マンションも沢山建って新しい人が沢山流入しますし、私は今だにヤンキー？な客層のセンスも楽しむ気でいますよ。
南区伏見区山科区に住むと言うことは、彼らと共生するということです。(伏見区と山科区に住んだ経験あり)

[728: 匿名さん]

＞727さん

うーむ…素晴らしい！！まだそこまで達観しきれていなかったです。
飛び地みたいな感じとはいえやっぱり南区に住む訳ですから、ヤンキー？の客層のセンスを楽しむぐらい、どーんと構えないといけないですね。

[729: 契約済みさん]

昔南区にいて一旦別の場所に転出し、結局また南区に住むことになるのですが、うちの母は昔公園でいわゆる
反社会的勢力に属する人に遭遇したと言っていました。場所によっては難しい区域でしょうね。もっとも京都は
道一つ隔てただけで別の区域になってしまいますけど。