京都桂川つむぎの街 グランスクエア【旧称：（仮称）京都桂川【駅前最大級】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
事業主（売主）・販売提携（代理）：近鉄不動産株式会社
事業主（売主）・販売提携（代理）：野村不動産株式会社
事業主（売主）：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
事業主（売主）：近畿菱重興産株式会社
事業主（売主）：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

名称　京都桂川つむぎの街グランスクエア
所在地 京都府京都市南区久世高田町373番
交通　東海道本線（JR京都線）「桂川」駅徒歩2分、阪急京都線「洛西口」駅徒歩7分
用途地域　商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画A地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
地目　宅地
建ペい率　80%
容積率 300%
敷地面積　11,876.79m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　地上15階建
総戸数　438戸
建築面積　7,127.03m2
建築延床面積　42,269.31m2
販売戸数　未定
予定販売価格（税込）　未定
予定最多販売価格帯（税込）　未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積　61.06m2～112.05m2
バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉※月額使用料未定（住宅用）
自転車置場　876台※月額使用料未定（住宅用）
バイク置場　20台※月額使用料未定（住宅用）
ミニバイク置場 70台※月額使用料未定（住宅用）
分譲後の権利形態　専有面積割合による共有（土地）、区分所有（建物）
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定時期　平成27年8月
入居予定時期　平成27年9月
販売予定時期　平成26年7月

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.4.21　管理担当】

[640: 匿名さん]

３棟目気になりますね。
１棟目と同じような規模と構成の建物になるとするなら、
駅近を選ぶか、少しでも喧騒から離れるのを選ぶか。

[641: 匿名]

３棟目の高圧線がなかったら、駅まですぐでなくても十分なので、少し喧騒から離れた３棟目の方の立地がいいんですが…。

[642: 匿名]

高圧線ですか。
見た目にも、空間的にも、かなり圧迫感がありますね。
なくなることはないのでしょうか？

[643: 匿名]

高圧線は昔からの位置のままだそうです。戸建街区を買った人の話によると、土地区画整理事業が終わって、高圧線の鉄塔もその区画にきちんと登記されていますし、その下の道路に地役権が設定されているらしいです。だから、場所が変わることはないという事でした。

どの辺を横切るんでしょうか？googleのストリートビューとかを見る限り、敷地の北の端を横切っていそうな気がします。駐車場の上を通るかもしれないですね。

[644: 匿名]

643の続きですが、ストリートビューをよく見ると、電線が西側に伸びているだけですね。
googleが加工していないとしたら、東側の鉄塔とはつながっていないところを見ると、この区画は電線を埋設したかもしれないですね（可能かどうか技術的な事は分かりませんが…）。

もし画像が加工されていないなら、電線に圧迫されることはないという事でしょうか。

２棟目、３棟目と比較して考えたいのですが、何も情報が出てこないので、比較して考えることはできなそうですね。歯がゆいです。

[645: 匿名さん]

次期の情報も早く出してほしいですよね。いろいろと比較して検討したいし。

[646: 購入検討中さん]

2棟目は来年じゃないですかね。
3棟目はだいぶ後では？

[647: 匿名さん]

高圧電線はあの鉄塔で止まっています。
謎。

[648: 物件比較中さん]

高圧線、体によくはないですよね。
気になりますね。

[649: 匿名さん]

三棟目の場所はどの辺りに？

[650: 購入検討中さん]

かーディーラーのあたり。

[651: 匿名]

２棟目の情報はもうでてますか？

[652: 匿名]

工事は始まってますけどね。1棟目終わるまでは売り出さない感じですかね？

[653: 買い換え検討中]

今、わかっているのは
２棟目　敷地４２７８m2　ＲＣ造１５階建て延べ１万３６５１m2　１６２戸　工期は２０１５年６月下旬から１６年２月下旬
３棟目　敷地１万２４６２m2　ＲＣ造１５階建て　４３１戸　２０１５年５月中旬の着工予定

３棟目は、ここと同じ規模ですね。

[654: 匿名さん]

２棟目の着工は１４年６月（着工済み）
３棟目の戸数は４０４戸ではないですか？
参考： http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/10/

[655: 購入検討中さん]

次期マンションの話しが多いですが。
現在の、第二期申し込みました。日曜日抽選です。
東はきれいに、なくなりそうですね。

[656: 購入検討中さん]

サウスコートで迷い中です。騒音、排気ガス…何か安心できる要素はないですかね？
申し訳期日は日曜ですね。ローン審査は通しましたが、どうしようか。

[657: ご近所さん]

サウスのメリットは日当りくらいでしょうか…
騒音はたしかに心配ですね、あのJR線をくぐるところはコンクリの壁になっているので、
かなり騒音がマンションに向かって反射してますし、

ココは東が価格的にもベストかな?
西も明るくていいと思いますが…

[658: 購入検討中さん]

夜の騒音、現地で体感された方はいませんか？

[659: 購入検討中さん]

>>657
トンネルのところ、音が反射しているのですね。前回、現地に行った時はマンションばかり気になって、音まで確認していなかったので。
もう一度、現地にいってみます！

[660: 匿名さん]

トンネルの音、雨の日も要確認です。大型車の水はねの反射音、かなりのものでした。

[661: 契約済みさん]

JRよりトンネルの音が酷いですよね。
特に東行きはアスファルトではなく凸凹を付けたコンクリートっぽい舗装なので、ゴーっという感じの音が盛大に響いていました。
舗装の改良があれば有難いのですが…

[662: 検討中の奥さま]

私は西向きで考えてます。
日差しと向かいのマンションは気になりましたが、
価格と日照で良いかなと思ってます。
日差しはシェードなどで遮ることもできますし、
日が当たらない東よりは良いかと思ってます。

[663: 契約済みさん]

確かにあの反響音は凄い。防音は低いレベルのサッシしか使用していないので
大丈夫かと思います。ｊｒの方を心配していましたが、現実は道路ですね。

[664: 匿名さん]

私的にはJRの音は気にならない。
通る時間も決まってるし、私が何を怒ろうが苦情言おうが絶対に通るものだから、共存以外の選択肢はない。
一方、道路はそういう心構えにはなりにくい。
気になり始めると、
なんでほかの道通んないんだ！
なんでこんなスピード上げるんだ！
なんでこんな時間に通るんだ！
なんで市は道路を整備しないんだ！
とか、怒る材料が次から次に見つかってしまう。
あ、でも、車好きの人なら気にならないかも。
電車好きか車好きかによって違う問題なのかもしれません。

[665: 匿名]

道路沿いは騒音への苦情がすごいですね。
南側は避けた方がいいでしょうか？
低層階は特に騒音がひどいのでしょうか？

JR沿いは深夜でも貨物が走るということもあり、そこも気になってました。

[666: 購入検討中さん]

現地に行きましたが、私は車の走る音と排気ガスの匂いが気になりました。でも、駅前なので仕方ないんですよね。

[667: 匿名さん]

騒音関係は、イオンモールが開業したら悪化方向でしょうから、
気になる方はやめておいた方が無難なように思います。
このマンションは、利便性と引き換えに音に関しては諦めるべき物件かと。

[668: 匿名さん]

以前、西京極駅西側の葛野大路沿いの賃貸に住んでました。
ちょうど、阪急線の高架下をくぐる所で、661さんの書かれているのと全く同じ状況で、
たまに夜は寝つけない日も度々あり、１年で引っ越しました。（ペアガラスで防音サッシではありませんが…）

道路からの距離などの違いはありますが、騒音はかなりのものだと思います。
南向きの日当たりも気持ちがいいものですが、騒音はストレスになるかと思います。

[669: 契約済みさん]

電車の音は慣れもありますが、こちらはどうか。貨物列車が２４時間通りますが、
スピードが遅いのでそれほど気にならないでしょう。道路の方は分からない。

[670: 匿名さん]

寝室が線路の方を向いてなければマシだと思います。
貨物は２時3時でも車両が長く静かな深夜では慣れない人はなかなか…

ほんでもって、高い階数だとさらに反響してか…1階で聞くのとでは全然違います。
リビングも窓を開けた風通しをするのもそこそこうるさいですよ。

日当たりとるか
ランドプランとるか
静かさとるか
昼間いないなら日当り妥協してもいいですし。

[671: 物件比較中さん]

第二期の分譲戸数は80戸だったようですが、売れ行きはどうだったのでしょうか？
つむぎの２件目、３件目を含めて検討したいのですが、その頃までこちらは残ってないですかね。

こちらの西向きや、ジオのサウスも結局思ったほど安くなっていませんし、
後に出てくる物件もそれなりの価格になってしまうんでしょうか。

[672: 検討中の奥さま]

70戸以上申し込みあったようです。
年内には完売目指してるみたいですよ。
次の棟は高くなるとの事でした。
3つ目は立地もあり、分からないでしょうが…

なん戸か売れ残るとしても、
400戸を半年で売り切るのは凄いかもですね。

[673: 検討中の奥さま]

私が購入に躊躇している点は保育園が入ることです。
公園が園庭代わりになり朝から夕方までうるさいかもしれません。

[674: 物件比較中さん]

>>672さん
>>671です。情報ありがとうございます。なかなかいいペースですね。
売る側にとって即日完売御礼は必ずしもいいことではないなんて話もありましたし、
近鉄からすれば狙い通りのペースだったりするのかも。

また、こちらが年内の完売目標、２棟目の竣工予定が16年2月ということで、
販売期間を１年程度と見積もると、２棟目はこちらの完売の目処が立った頃に
売り出し始める感じになったりするのかもしれませんね。
購入検討する側にとっては悩ましいです…。

[675: 匿名さん]

二棟目のマンション前は葬祭殿があるのですが、それでも更に高くなるのですか。
理由は何でしょうね。設備とか間取りですか？

[676: 匿名さん]

「二棟目は高くなる」と営業さんが言うのは、
一棟目を売りたいからです。

葬儀屋さんがあることでマンション購入を躊躇する人が多数派なら、当然価格は安くなると思いますよ。
でも実際には、多少気になるものの購入見合わせまでには至らない人が多いのでしょう。
一棟目にとってのJRの騒音と同じことです。
騒音を理由に購入見合わせる人もいますが、
価格に響くほどのことではないわけです。

おそらく二棟目の価格は一棟目と変わらないと思いますよ。
一棟目は予定通りに売れているようですから。

三棟目は以前397戸と発表されましたが、いつの間にか404戸になっていますね。
高額住居を減らして低価格住居を増やしたのかもしれませんし、
隣接する土地が買収できたのかもしれませんし、
一棟目の売れ行きに気をよくして、
駐車場減らして戸数を増やしたのかもしれません。
いずれにせよ、
戸数が増えているということは、
販売側がまだまだ売れると見込んでいるということです。
安くなることはないと思いますよ。

[677: 購入検討中さん]

価格は土地の取得価格や資材の市況の原価部分に関わるのだけど、「この場所でこの広さなら幾ら」という相場の天井もあります。正直、この土地は取得価格が高すぎて相場の天井に近接しすぎて利益が出なくなっているのではないか。
所謂マンションバブルの末期症状ですよね。相場の天井を上げるようだと一気に売れなくなる。
円安と消費税増税を鑑みて、数年先竣工の物件をつかむのは勇気いりますよね。無論資金がじゃぶじゃぶある人なら関係ないでしょうが。

[678: 匿名さん]

２棟目は、洛西口駅徒歩3分、桂川駅徒歩6分、イオンにも隣接といった感じで、
紙面上はグランスクエアに見劣りしませんから、価格も同程度になるのはあり得る話かなと思います。

実際には、最寄駅までの距離は1分の差以上に印象の違いがありますし、イオンも日常的に利用する
食品売場への距離が近いなど、数字に出ないところでグランスクエアの方が有利な気がします。
ただし、電車騒音の面では２棟目のほうが有利でしょうね。
車の出し入れは２棟目は機械式駐車場のようなので不便さは同レベルでしょうか。


>>677
なぜそのように思われたのかが気になります。

物件価格は、駅前物件で大型商業施設にも至近、という点を考えれば、JR東海道線沿いの
他の駅近物件と比較して、お買い得感は全くないながらも、決して高過ぎる価格ではなく、
まあ妥当な範囲なように思います。

設備や、MR含む宣伝も、豪華さは全くありませんがごく平均的なレベルで、ぎりぎりまで
切り詰めているような印象はありません。

利益が出せなくて苦しんでいるというような雰囲気は感じないのですが…。

[679: 購入検討中さん]

>>678

まあぶっちゃけ、ジオの免震、ペアガラス、竹中施工と比べての話です。
不思議に思って関係者に聞いたら、土地の取得価格が高かった由

[680: 契約済みさん]

広告からＭＲのお茶（行かれた方なら分かると思いますが）をみても
余剰な経費を使わず、地道に販売活動されているように思います。
今住んでる新築購入マンションが豪華な広告やイベントがあったので
（その分、近辺では割高な価格でしたが）始めは心配しましたが、
物件を検討してみると、諸事判断して妥当な価格かと思いました。
今住んでるマンションは購入時に土地取得価格が高い分、豪華にして
先行販売マンションと差別化を図って高くしたと営業担当が話して
いました。
結局売り手の事情ですから、設備や施工会社をウリにするのは販売
戦略じゃないでしょうか。
ようはどこに価値を見出すかと考えたら駅に近かった、近畿２府３県
ＪＲで動きやすい（転勤に対応しやすい）、最低限の設備でした。

[681: 678]

>>679
なるほど、関係者の方からの情報だったのですね。

つむぎというよりは、ジオの方が、設備等を良くしたものの「相場の天井」のせいで
あれ以上価格を上げられなかったと言われるとそんな気がします。

ジオも、サウスは免震も竹中施工もなくなり、ボイドスラブじゃなくなっていたりと、
ノースに比べて仕様が見劣りするのに、価格はあまり変わっておらず、
利益が確保できるようにしたのかなと邪推してしまいます。

逆に言えば、ジオのノースは免震や竹中施工という点を評価する方にとっては
お買い得だったと言えるのかもしれませんね。


ちなみに関係者の方の言う、土地が高かったというのは、南区の割には高かったという
意味ではないでしょうか。南区ではなく、駅前再開発地区としての価格設定だったの
かもしれません。
マンション価格も、南区のマンションと見るか、駅前駅前再開発地区のマンションと
見るかでかなり印象が違いますね。

[682: 購入検討中さん]

第2期は落選しました。。。
先着順のものを買いたかったが、先着順のものなら、駐車場が抽選できないって言われた。
これは不思議だと思う。

[683: 購入検討中さん]

2次受け付けの前に完売しそうですね…

[684: 購入見送り]

マンション購入検討中です。ジオさんとつむぎさんを重点的に検討しました。現地も行って周りの環境を考査しました。結局、つむぎの方は噪音問題がすごかった。そして設備も極普通で高級感まったく感じられません。時に前の幹線道路はうるさかった。西向きだっと、前の８階建ての古いマンションに直面してしまい、開放感がなくなってしまいます。
第２期の販売状況を見ると、だんだん販売は苦しくなるでしょうし、逆にジオさんの方の販売は順調に進めているみたいですね、ノースの方は既に完売しました。サウスも販売は始まり、設備もノースと同じレベルで、駅やスーパーと適当に離れて周辺環境は落ち着いた気がしますね。　結局、つむぎを諦めてジオさんに決めました。

[685: 購入検討中さん]

どちらにせよ、つむぎの街もあまり残っていません。
ほとんどの部屋に薔薇がついていました。

検討するにも希望の部屋がみつかるかどうか？

[686: 購入検討中さん]

>>684
逆に、ジオさんが順調がよくわからないのですが、サウスまだですよね？私も両方見ていましたが、サウスは値段が高いのに、ノースより随分見劣りしてしまって。。
サウスの西側もヴェリテと向かい合わせで、ここよりかなり接近してましたよね。
ノースがよかったかなあと今は思います。

[687: 購入検討中さん]

ジオのサウスはノースよりもマンションの条件が下がるのに値段は変わらないので購入に踏み出せない。
ジオの営業さんもサウスより断然ノースを勧めていました。
つむぎの方の2棟目もやはり1棟目より条件が下がるのに値段は変わらないか、上がるらしいので非常に悩ましい。

建設費の上昇によるものが大きいみたいです。

[688: 購入検討中さん]

>>682
駐車場抽選、3期と一緒にとかできないんですか？厳しいですね。。。
でも、第3期だと、色やタイプ選べる階がかぎられますよね。。また抽選も嫌だなあ。どうしよう。

[689: 購入検討中さん]

金曜日には、イオンがソフトオープンですね。
三連休は、どんな感じでしょう。
渋滞はどの程度か、これからですね。