京都桂川つむぎの街 グランスクエア【旧称：（仮称）京都桂川【駅前最大級】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
事業主（売主）・販売提携（代理）：近鉄不動産株式会社
事業主（売主）・販売提携（代理）：野村不動産株式会社
事業主（売主）：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
事業主（売主）：近畿菱重興産株式会社
事業主（売主）：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

名称　京都桂川つむぎの街グランスクエア
所在地 京都府京都市南区久世高田町373番
交通　東海道本線（JR京都線）「桂川」駅徒歩2分、阪急京都線「洛西口」駅徒歩7分
用途地域　商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画A地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
地目　宅地
建ペい率　80%
容積率 300%
敷地面積　11,876.79m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　地上15階建
総戸数　438戸
建築面積　7,127.03m2
建築延床面積　42,269.31m2
販売戸数　未定
予定販売価格（税込）　未定
予定最多販売価格帯（税込）　未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積　61.06m2～112.05m2
バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉※月額使用料未定（住宅用）
自転車置場　876台※月額使用料未定（住宅用）
バイク置場　20台※月額使用料未定（住宅用）
ミニバイク置場 70台※月額使用料未定（住宅用）
分譲後の権利形態　専有面積割合による共有（土地）、区分所有（建物）
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定時期　平成27年8月
入居予定時期　平成27年9月
販売予定時期　平成26年7月

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.4.21　管理担当】

[61: 物件比較中さん]

ぱっと見た値段で一番高いので１０階４ＬＤＫ南東角部屋ルーフ付きで６０００万円でした。
東側４階２ＬＤＫで２９００万円～１０階３０００万円で、だいたい４階から１０階で２００万円アップになってました。
物件横の古いマンションがイオンが出来るお蔭で売値が上がってるそうですよ。
阪急洛西口駅は上下線別々ですが桂川駅はホームが１本で事故とかで電車が遅れる事もあるので駅も心配です。
マンション住人用に裏道へ抜ける出入り口も作る予定がないそうなのでイオン渋滞を避けて出かけないといけないですね。

[62: 物件比較中さん]

洛西口のジオのほうがいいかもしれませんね。適度にイオンと離れていて。

[63: 購入検討中さん]

通勤に阪急は使えない場合はこちらが有利だが、イオンが出来ると渋滞がひどいだろうな。

[64: 購入検討中さん]

この物件を検討中です。
渋滞というのは休日のことですか？
通勤が車なので、この物件を検討するにあたり、そこが1番のネックなのです。
平日でも渋滞ってひどいものなのでしょうか。
オープン当初はひどく渋滞しそうですよね。
でも入居開始時期は、イオンモールがオープンして1年はたつころなので、平日の朝、夕方は大丈夫かなあ、と楽観視していますが…

[65: 物件比較中さん]

久世という部分で、かなりひっかかるんですが、実際のところどうなんでしょう？

[66: 購入検討中さん]

このあたりだけで1000家庭は新たに人が増えますし、地番は久世でも私はたいして気になりません。
価格からしても、相応の方々が入居されると思いますし。

[67: 購入検討中さん]

ただし学区が関係ある方は気になるところですね。

[68: 購入検討中さん]

休日は朝から夕方まで結構渋滞すると思います。平日の朝は大丈夫と思いますが、
夕方はイオンに関係なく交通量があるかもしれませんので、確認される方が
いいでしょうね。

[69: 購入検討中さん]

近くの公立学校の評判を知りたいところです。

[70: 検討中の奥さま]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[74: 匿名さん]

結局久世で値段高くしても売れなくて最後は値引きしまくりでいろんな人が住むことになるだけ

久世はずーっと久世

[75: 物件比較中さん]

周辺を回ってみたのですが、やっぱり田舎ですね。
この一角だけ一時的に発展しても、将来が心配かな。

気に入ってる方には申し訳ないのですが。
一生住めそうな気はしませんでした。

[76: 匿名さん]

検討しようと思いましたが、
親・友達にかなり反対されました。
やはり環境面など良くないイメージみたいですね。

[77: 購入検討中さん]

南区にお住まいの方に伺ったところだと悪い話は出なかったのですが、
周辺の方にお聞きしたいですね。

[78: 購入検討中さん]

地域名による差別はするつもりはありません。
ただ、自分が居住する地域でかかわりがある人たちがどのような人たちなのか、が重要なんですよね。
調べてみましたが、皆様が気にされている場所は同じ久世でももう少し離れた場所のように思います。
小学校の学区は重ならないかも。
中学校は重なりそうですが。
学区が重なれば、いろいろ大変かもなあ、と考えます。

[79: 匿名さん]

この物件を投資目的で買われる方はいらっしゃるのでしょうか。

[80: 匿名さん]

高すぎでしょう　

[81: 検討中の奥さま]

洛西口のヴェリテがそこそこの価格でも即完売だったので、強気なのでしょうか。
駅近、イオン近、という立地はいいですが、南区久世でこの価格っていうのがね。
学区を見ても、周囲の保育園、幼稚園の少なさを見ても子育て世代にはどうかと。
いくら認可外保育所をマンション内に誘致したところで、価格的にも時間的にも毎日何年も預けられるようなところなのか。
いろいろ未確定部分が多くて決めきれません。
でも価格はきまっているという・・・

[82: 購入検討中さん]

アイトの方がずっと安い。

[83: 購入検討中さん]

利便性と大規模ならではの施設の充実、あと頑張れば手が届く価格帯？を満たしているため購入検討中です。
3LDKのメインの価格帯は3,500万円くらいでしょうか？説明会まだ行けてないのでどなたか教えてください。
場所については否定的なコメント多いですが、桂川駅周辺に数年住んでいますが、夜は今のところ静かで、治安も良く、落ち着いた雰囲気です。地域的な差別とかはしたい人がしていればよいのでは。

ただ気になることは数点あります。
車で出るときは、やっぱりあの細いロータリーをグルリと回り、特に京都駅方面へ出るときは、右折で出ないといけないですよね。京都方面から入る時も180度回転しなくてはいけないので大きめの車でも大丈夫か心配です。洛西ニュータウン方面への出入はまあまあ良いと思います。イオンができたり、マンションが1000世帯増えたりで、今の道路のままだとピークの時間は車は相当時間がかかると思います。
あと線路をくぐる地下道も暗いし、細いし（特に北側）利用者が増えると今以上に危険になりそうです。桂川駅の東側に小学校や保育園があるので地下道を通ることは必至です。大半の人が自転車に乗ったまま通るので本当に危ない。

人が増えるのでにぎやかになると思いますが、イオンも含めて地域ぐるみで街つくりをしていけば治安のよい街になっていくと思います。人口増加＝治安悪化とは必ずしもならないから。

[84: 物件比較中さん]

小学校への通学はあの地下道を徒歩で通るんですか？
歩道あります？？

ロータリー、洛西方面へ向かう車も、京都駅方面への右折渋滞に巻き込まれて大変なことになりそう。
朝が心配。
抜け道がないのが…

[85: 物件比較中さん]

東向きなら3LDK3500万でも買える間取りもありますが、南向きだと4000万はみておいたほうがよさそうですよ。

[86: 購入検討中さん]

周辺在住で、購入を検討しているものです。
マンションの北側と東側（駅側）が自衛隊駐屯地なのも少し気になります。
素人考えですが、有事になった時心配です。今後何が起こるかわからない世の中ですから。
あと、塀が高く電線（有刺鉄線の代わりみたいなもの）が張られていたり、軍用車がたくさんみえたりするので、特に子供たちにとっては普通の環境ではないと思います。
ただ、良いところもあり、年に数回催しがあり、子供たちと楽しく参加させて頂いております。
あと緑が多いので良いです。

[87: 買い換え検討中]

ここのイオンは流行りますかね？

最初は大丈夫でしょうけど10年後、20年後が心配です。
久御山、京都駅、洛南、五条と比較的主要な場所に既にあるわけで。
この街からイオンがなくなったら終わりじゃないですか？

あと、3500万円から4000万円？という価格も高いし、またこれだけの戸数があって、その資産価値を維持できるとは思えないです。
先行きが不安な物件と感じました。

[88: 購入検討中さん]

その辺り心配なんですよ。イオンは流行ると思いますが、これだけに頼るのは不安です。

[89: 匿名さん]

投資に買う人なんていないでしょう

リセールは相当下がるでしょうね、この物件は。

[90: 物件比較中さん]

このマンションの魅力は、イオンではなく、東海道本線が通る駅までの近さでは？
京都駅にも大阪駅にも1本というのはすごい魅力。
加えて阪急も徒歩10分圏内。
洛西口は止まる電車少ないのが難点ですけどね。
桂駅なら最強でしたね。
同じJR駅近でも東海道本線と、山陰線や奈良線とでは価値が違いますよね。

[91: 購入検討中さん]

ここは洛西口と同様止まる電車は少ない。

[92: 物件比較中さん]

JR桂川は快速は止まりますよね。これで少ないというなら、高槻駅か京都駅そばに住むしかないかもね。
阪急洛西口は特急が止まらないから、あまり使えない。

[93: 匿名]

ここのエリアは明らかに供給過剰でしょう。
この高値で掴んでの、価値の維持は難しいと感じました。

[94: 買い換え検討中]

桂川駅って快速とまりましたっけ？

[95: 購入検討中さん]

京都駅から高槻まで各駅、高槻から快速と言う形で止まります。それ以外の快速は止まりません。

[96: 買い換え検討中]

新快速と勘違いしてました。

[97: ビギナーさん]

新興住宅地としては、洛西ニュータウンよりは良くなると思います。
金融機関が建つということは、土地がしっかししていることを意味しているし、治安も保たれるかもしれません。
南区というバックグラウンドの中で、この地域のブランド化が確立できれば、資産価値は大いに維持されていくと思われます。マンション業者が強気の価格設定を出してきているのもブランド化を意識しているかもしれません。
土地単価から考えると高すぎですよね。同じ価格帯なら上京区や北区のマンションにも手が届きそうですよね。

[98: 購入検討中さん]

確かにそれなりの高価格のほうが、住民層が落ち着くだろうし、安心ですよね。

[99: 購入検討中さん]

この場所にしては１０００万ぐらい高い。

[100: 購入検討中さん]

3LDKで3000万円くらいでしょうか。

[101: 物件比較中さん]

東側でも３ＬＤＫ3500万はします。

[102: 物件比較中さん]

東側３ＬＤＫ低層階3200〜
南側３ＬＤＫ低層階3600〜
ですね。

[103: 購入検討中さん]

皆さんがおっしゃるように10年後、20年後に京都で人気の地域になるのであれば、この物件はすごく良いですね。
東京の豊洲のように一躍脚光を浴びる土地になったり、吉祥寺、自由が丘等のおしゃれで住みやすい街に成熟したりすれば資産価値もかなり期待できます。
このように東京では、単純に便利で、オシャレで、住みやすい街が人気の街になっていきますが、京都の昔ながらの土地柄ではよほどのことがない限り、「南区」という枠から京都を代表する人気の街に進化することは難しいでしょうか？
ただ、今のところ、利便性という点では、京都ではかなり良い場所になると思います。

[104: 購入検討中さん]

せめてイオン以外のスーパーや商店が出来てくれればいいのですが、今の状態だと
イオンがだめになればすべて終わりかねないのが不安です。

[105: 物件比較中さん]

すでにクリニックビルはオープンしましたし、人の増加につれて、スーパーなどは増えるでしょうね。
あとは、小学校や幼稚園保育園が増えればいいのにと思いますが、京都市と向日市が混在する場所なので、簡単にはいかないかな、とも考えています。

[106: ご近所さん]

とにかく物件価格が高いです。
相場より500万円位高いのでは？
管理費や修繕費などはまだわからないのであといくらプラスになるのか？
3万以上になるのであれば私は購入をやめます。
　　　
京都は独特の文化なので開発されたからと言って良いイメージに変わるとは考えにくい。
学区も良くないし。。。

ただ交通のアクセスは良いです。
それだけが魅力ですね。

イオンが出来たら交通渋滞がもっとひどくなるだろうし、人が増えれば犯罪も増えるかも？

私はこの土地に住んでみて良い印象はないです。
　

[107: 購入検討中さん]

学区って、そんなに良くないんですか？子供が小さいので気になります

[108: 物件比較中さん]

学区の良し悪しというのは、その地域に住む保護者の方々の質で決まると個人的には考えています。
ご参考までに、久世中学校を学区とする地域名です。地名を見てご自身でご判断されては？

久世東土川町、久世大築町、久世大薮町、久世上久世町(国道171号線以西)、久世上久世町(国道171号線以東)、久世川原町(国道171号線以西)、久世川原町(国道171号線以東)、久世高田町、久世築山町、久世殿城町(国道171号線以西)、久世殿城町(国道171号線以東)、久世中久世町一丁目、久世中久世町二丁目、久世中久世町三丁目、久世中久世町四丁目、久世中久世町五丁目、久世中久町

確かに、１０６さんのおっしゃるとおり、管理費・修繕積立費・駐車場代は気になるところですね。
戸数が多くなると、そのあたりの価格がそれに反比例して下がるものという認識でおります。
ここで、物件価格のように足元を見た強気な設定でこられたら、私ももう購入を見送るつもりです。
通常、修繕積立金は、当初5年ほどは安くおさえられると思いますが、その後はさらに高くなりますからね。

学区に関しては、駅近ということもあり私立小学校・中学校を視野に入れた方も多くいらっしゃるのではと考えてます。

[109: 購入検討中さん]

90平米以上の部屋はなかなか出会えないので、こちらを検討中です。洛西口のほうは90平米超えがなかなか出ませんね。
やはり豊富な間取りは大規模マンションならではですね。

[110: 物件比較中さん]

京都はなかなか便利で大規模なマンションがなく、ここは条件としてはいいのですが、周辺環境が今ひとつ分かりません。