京都桂川つむぎの街 グランスクエア【旧称：（仮称）京都桂川【駅前最大級】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
事業主（売主）・販売提携（代理）：近鉄不動産株式会社
事業主（売主）・販売提携（代理）：野村不動産株式会社
事業主（売主）：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
事業主（売主）：近畿菱重興産株式会社
事業主（売主）：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

名称　京都桂川つむぎの街グランスクエア
所在地 京都府京都市南区久世高田町373番
交通　東海道本線（JR京都線）「桂川」駅徒歩2分、阪急京都線「洛西口」駅徒歩7分
用途地域　商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画A地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
地目　宅地
建ペい率　80%
容積率 300%
敷地面積　11,876.79m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　地上15階建
総戸数　438戸
建築面積　7,127.03m2
建築延床面積　42,269.31m2
販売戸数　未定
予定販売価格（税込）　未定
予定最多販売価格帯（税込）　未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積　61.06m2～112.05m2
バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉※月額使用料未定（住宅用）
自転車置場　876台※月額使用料未定（住宅用）
バイク置場　20台※月額使用料未定（住宅用）
ミニバイク置場 70台※月額使用料未定（住宅用）
分譲後の権利形態　専有面積割合による共有（土地）、区分所有（建物）
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定時期　平成27年8月
入居予定時期　平成27年9月
販売予定時期　平成26年7月

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.4.21　管理担当】

[564: 物件比較中さん]

確かに営業が提示した仮の固定資産税も結構高いなあ、と驚きました。
新築から5年は軽減措置で半額になりますが、6年目以降はキツいですよね。
マンションは減価償却期間が長いですから、固定資産税もなかなか下がらないし。

[565: 入居予定さん]

>>561
ありがとうございます！まさにおっしゃる通りの理由で意見が割れております。男性陣はダーク、しかもカッコいいからライトも変えたい。女性陣はホワイト、ライトにお金かけるなんて勿体ない。といった具合です・・むしろ予め決まっている方が平和でした(笑)

[566: 買い換え検討中]

431で割ってもかなり高くなるんですか？

[567: 購入検討中さん]

>>564
ちなみに仮の提示額っていくらぐらいなんですか？

[568: 物件比較中さん]

手元に資料はないのですが、固定資産税（次年度分・参考）20万ほどだったように思います。
4LDKです。専有面積によって異なるのでしょうが。
これが当初5年分の半額のものなのか、6年目以降の本来の固定資産税額かは確認できていません。
駅近で土地代が高いのもあるのでしょうね。

[569: 買い換え検討中]

20万!?高っ!!

[570: 購入検討中さん]

>>568
それが半額だとすると6年目以降とんでもない額に（；゜０゜）
そんなことありえるのだろうか。。。

[571: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[572: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[573: 匿名さん]

単純に質問なのですが、
イーストコート
サウスコート
パークコート
の中で一般的におすすめなのはどこでしょうか。

私が思うにそれぞれの欠点は、
イースト→ＪＲと幹線道路の騒音
サウス→幹線道路の騒音と排気ガス
パーク→陽当たりとプライバシー

これらを覆す利点をそれぞれ教えて下さい。

[574: 購入検討中さん]

イーストはサッシなんかで騒音対策してるんですかね？
週末の抽選は賑わいそうですね。

[575: 匿名さん]

>>563
駐車場だけではなく、敷地内の共用施設は全て関係してくるんですか…。
もしかしたら、共用施設が最小限のシンプルな物件の方が良いかもしれませんね。
勉強になりました。ありがとうございます。

[576: 匿名さん]

やはり一生ついてくるお金のことなので考えてしまいますね。
私は無理をせず（身の丈にあった）、かつ『絶対ここがいい！』って思える物件に出会えたら購入しようと思っています。
マイナスポイントになってしまうかもしれませんが、販売側は購入希望の方にはきちんとお話があってからの申し込み・抽選にして欲しいですね。
こちらこそありがとうございました。

[577: 匿名さん]

購入するのは建物（住まい）ですが、それを販売する不動産会社（営業さん）の対応がいまいちだと、せっかくの良い物件も台無しですよね。
たまにいらっしゃる、聞かないと話さない・聞いても分からないという方は、本当に売る気があるのか疑ってしまいます。
大きな買い物ですし、この物件に限らず全ての営業さんには、誠意ある対応を行っていただきたいものですね。

[578: 周辺住民]

抽選日、今日でしたね。盛況だったでしょうか？

[579: 物件比較中さん]

抽選終わったのに盛り上がってませんね(°_°)

[580: 購入検討中さん]

抽選ほとんどなかったのでは？

駐車場の場所決めが気になります。まだ先でしょうが。どこが人気なんだろう。

[581: 購入検討中さん]

抽選してたような感じではなかったな。
やっぱ販売価格が高いよね。

[582: 物件比較中さん]

以前MRで説明を受けた時には、1期2次は基本的に1次で外れてしまった人向けとのことで、
そのせいか、登録申込受付が1日（半日？）だけで、その日の午後に抽選になっているので、
結果的に抽選も少なかったのではないでしょうか？

ところで、1期2次は30戸販売だったようですが、これは、現時点で231戸＋30戸販売している
ということなのか、2次販売分も含めて231戸なのかどちらなのでしょう？

[583: 購入検討中さん]

一期販売の231戸の売れ残り（数字未公表）+一期二次30戸じゃないかな？
一期販売で完売してたら「完売御礼」の文字打つだろうし。

[584: 物件比較中さん]

なるほど、つまり今のところ431個中の261戸が売り出された形なんですね。
（実際に売れた戸数はともかくとして）

この後はどんな販売計画になっているんでしょうね？
パークコートはまだ本格的には売り出していないようでしたし、
また大規模販売あるのでしょうか？

[585: 買い換え検討中]

買いたいけどなぁ…。あと200万ほど安かったら即買いやけどな。

[586: 入居予定さん]

>>584
パークコートの西向き側はテラス付き角部屋以外これからですね。
パークコートの南向き、イーストコートはほぼ売れていましたから(バラを見る限り)、あとはサウスコートの売れ残り+二期販売分が秋頃？との事でしたが。

[587: 物件比較中さん]

>>586さん
情報ありがとうございます。
秋ごろなんですね。確かにその頃にはイオンのオープン前の宣伝が本格化しそうですし、
また盛り上がりそうです。

気になりつつ１期を見送った組としては、パークコートの西向きの価格帯が注目です。
イーストコートと同じような感じになるのでしょうかね。

[588: 購入検討中さん]

パークコートの価格帯は他より下がると聞きました。
価格によっては、二期待ちが賢いかも。

[589: 匿名さん]

パークコートの西向きの部屋は、
線路の騒音の影響は相当小さくなりそうだし、
向かいのマンションとバルコニーが向かい合う点も、
向かいはは８階建てなので高層階なら気にならなさそうだし、
西向きという点さえ妥協できるならなかなか良さそうですね。
しかも価格が安くなるなら人気出そう。

[590: 購入検討中さん]

高層階になると価格もそれなりに立派なものに。
8階以上じゃないとダメみたいだよ

[591: 購入検討中さん]

私も一期を見送ったのですが、もし今回買うならパークコートの南向きが一番無難かと思いました。西向きはそれよりグッと価格が下がるということですかね。

[592: 入居予定さん]

パークコート西向きは日照時間と景観が気になるところではありますね。それらがあまり気にならずイーストコートより価格が低ければお買い得ではあると思います。場所の利便性は周辺に建つマンションの中では価値が高いと感じますし。
パークコート南向きは私も最後まで悩みましたが高層階が希望だったので見送りました。二期でも一種類だけ販売だったかと思いますが4LDKだったので価格は高いでしょうね。

[593: 匿名さん]

このあたりは西向きが一番景色がいいですよ。
山が近くて。
私の知人は近隣のマンション購入時に西向きを選びました。

[594: 匿名さん]

いや、ここ、西は築30年のマンションと向かい合うから…

[595: 購入検討中さん]

近くで西向きのマンションに住んでいます。
西山連山はきれいですが、西日がはんぱありません。
なのでわたしは西向きははずすつもりです。

[596: 購入検討中さん]

>>592
高層階ご希望ですか。私はそこには拘らないのですが、景観の悪さよりも騒音と西日を避けたいので、やはりパーク南が一番気になります。二期販売分、価格が分かりませんが、検討しようかなと思います！！

[597: 入居予定さん]

契約者専用スレ立てました。
よろしくお願いします。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519730/

[598: 買い換え検討中]

第二期販売はもう始まってるんですかね

[599: 申込予定さん]

>>598
確か二期販売は９月からだと聞いてます。

[600: 匿名さん]

先着順販売はじまってたんですね。
現在13戸ということは、一期はこれまでに218戸売れたということですか。
まあまあの出だしという感じでしょうか。

[601: 購入検討中さん]

今朝の日経に、桂川のマンション建設ラッシュに伴う住宅ローン事情の記事が載ってますね。

[602: 周辺住民]

http://www.nikkei.com/article/DGKDZO75778250X10C14A8NN7000/

これですね。

[603: 購入検討中さん]

ホームページが微妙に更新されてますね。

トップページに追加されたアイコンに書いてある、
予定分譲価格3LDK72平米超2900万円台はPIタイプの1階でしょうか。
イーストコートで3000万を切る部屋は2LDKのEAタイプ（62平米）だけだった気がするので、
確かに安くなっていそうですね。

[604: 匿名さん]

つむぎのマンションデザインは「大らかな表情の駅前シンボル」。ジオのマンションデザインは「端正な表情とフォルム新しい街のランドマーク」。

[605: 購入検討中さん]

駅前＆イオンモール前で大規模と、ここと条件の似ている大日のマンションは
竣工半年でも売れ残っていて苦戦していますが、ここはどうなるでしょうね・・・。

[606: 買い換え検討中]

↑どこのことですか？京都？？
売れ残りで安くなるのを期待してるので、参考までに教えて下さい。

[607: 購入検討中さん]

サンマーク大日ステーションレジデンス（http://dsr296.com）のことですね。
大阪（守口市）のマンションです。

[608: 匿名]

大日は２線利用とはいえ地下鉄とモノレールですよね。モノレール利用なら、もっと人気のエリアがあるので、大日は視野に入らないと思います。

結局は地下鉄の利用者がほとんどになるでしょうし、近畿道の排ガスを吸いながら生活するわけですから…。つむぎの街の前の道路は生活道路で近畿道ほどじゃないので、ずいぶん違うような気がします。

つむぎの街は、大阪と京都と両方の商圏に勤める人が買うわけですし…。

とはいえ、供給が多いので、値下げせず売り切ることができるかは心配ですね。

[609: 購入検討中さん]

>>603
イーストコートはほぼ完売じゃないの?
安くなるのは西向きのパークコートじゃないのかな?
イーストコートで安くなってるなら2期で決めた方が賢いよな。

[610: 603]

>>609さん
はい、今出ている価格はPIタイプとPJタイプ（パークコート）だと思われます。
603は「（西向きが東向きに比べて）確かに安くなっている」というつもりで書いていました。
（わかりにくくてすみません）

[611: 匿名さん]

そりゃ大阪人になりたいより京都人になりたいでしょ
子供のことも考えて
そう言う意味では、京都ブランドと言うより京都人ブランドの方が強い

[612: 購入検討中さん]

第2期分譲概要が出てますね。

[613: 購入検討中さん]

週末、要望書はたくさん出ていたでしょうか?
西向きはだいぶ安くなっているのでしょうか?

[618: 購入検討中さん]

三代暮らして京都人などと言うように、京都は外から来る人に厳しいイメージがありますが、
ここは新しくできる街ということで、余所者にとっては住みやすいかもしれませんね。

第2期の西向き、安いのは良いのですが西向きって実際どうなんですかね？

[619: 購入検討中さん]

夏はかなり遮熱じゃないかな？
特に高層階は…

[629: 匿名さん]

どうでもいいことだけどさ、
京都や奈良をを「歴史都市」「いにしえの都」みたいな存在に作り上げたのって
明治政府なんだよね。
それ以前の京都はお公家さんが住む田舎だった。
奈良も古い寺がある田舎でしかなかった。
明治政府が、ヨーロッパでのギリシア・ローマのような文化のルーツとなる場所が日本にもほしくて
京都と奈良を古都として洗練させて国民に知らしめたんだって。

花嫁さんが着る白無垢も、欧米の純白のウエディングドレスを真似したものだし、
神前結婚も、教会での結婚式の真似。
結婚した女性が男性の苗字に変わるのも欧米の真似。
全部明治時代に始まったものなんだよ。
当時は「欧米の真似＝近代化」だったんだろうね。

[630: 購入検討中さん]

たしかにどうでもいい。
そんな話よりマンションの話をしてくれな。

サウスコートだけがだいぶ苦戦してるみたいだが、
値段強気すぎたかな？南向きを考えてた人がイーストに流れて東側はほぼ完売って感じかな。
3期に入ると値下げあるかもね。

[631: 買い換え検討中]

何で南側なのに売れないんですか？

[632: 匿名]

下層階だと、イオンモールの喧騒が気になるし、上層階だと音は上の方が聞こえるからでしょうか？あと、当面は渋滞するのが分かっているので排ガスも気になるのかも…。うーん…理由は何でしょうかね。630さんの仰るように値段が強気すぎて、イーストに流れたのかな？

[633: 購入検討中さん]

サウスを検討する予算の方だとジオに流れた方もいそうですね。
ただ、サウスが半分残っているのは、必ずしも苦戦というわけではなくて、
２期も南向きを残すという販売戦略なのではと思います。

[637: 匿名さん]

確か第二期販売予定のパークの西向き側ってその後どうですかね？最近モデルルーム行かれた方居たら教えて下さい。

[638: 匿名]

第２棟や第３棟についての情報はどこまで明らかになってるんでしょうか？
第２棟はイオンの駐車場をはさんで西側にできるみたいですね。
時期はいつくらいでしょうか？

[639: 購入検討中さん]

時期はわからないけど、もう工事はしてるみたい。
160戸くらいだったかな？機械式駐車場らしい。
3棟目はかなり、大きいらしいよ？

[640: 匿名さん]

３棟目気になりますね。
１棟目と同じような規模と構成の建物になるとするなら、
駅近を選ぶか、少しでも喧騒から離れるのを選ぶか。

[641: 匿名]

３棟目の高圧線がなかったら、駅まですぐでなくても十分なので、少し喧騒から離れた３棟目の方の立地がいいんですが…。

[642: 匿名]

高圧線ですか。
見た目にも、空間的にも、かなり圧迫感がありますね。
なくなることはないのでしょうか？

[643: 匿名]

高圧線は昔からの位置のままだそうです。戸建街区を買った人の話によると、土地区画整理事業が終わって、高圧線の鉄塔もその区画にきちんと登記されていますし、その下の道路に地役権が設定されているらしいです。だから、場所が変わることはないという事でした。

どの辺を横切るんでしょうか？googleのストリートビューとかを見る限り、敷地の北の端を横切っていそうな気がします。駐車場の上を通るかもしれないですね。

[644: 匿名]

643の続きですが、ストリートビューをよく見ると、電線が西側に伸びているだけですね。
googleが加工していないとしたら、東側の鉄塔とはつながっていないところを見ると、この区画は電線を埋設したかもしれないですね（可能かどうか技術的な事は分かりませんが…）。

もし画像が加工されていないなら、電線に圧迫されることはないという事でしょうか。

２棟目、３棟目と比較して考えたいのですが、何も情報が出てこないので、比較して考えることはできなそうですね。歯がゆいです。

[645: 匿名さん]

次期の情報も早く出してほしいですよね。いろいろと比較して検討したいし。

[646: 購入検討中さん]

2棟目は来年じゃないですかね。
3棟目はだいぶ後では？

[647: 匿名さん]

高圧電線はあの鉄塔で止まっています。
謎。

[648: 物件比較中さん]

高圧線、体によくはないですよね。
気になりますね。

[649: 匿名さん]

三棟目の場所はどの辺りに？

[650: 購入検討中さん]

かーディーラーのあたり。

[651: 匿名]

２棟目の情報はもうでてますか？

[652: 匿名]

工事は始まってますけどね。1棟目終わるまでは売り出さない感じですかね？

[653: 買い換え検討中]

今、わかっているのは
２棟目　敷地４２７８m2　ＲＣ造１５階建て延べ１万３６５１m2　１６２戸　工期は２０１５年６月下旬から１６年２月下旬
３棟目　敷地１万２４６２m2　ＲＣ造１５階建て　４３１戸　２０１５年５月中旬の着工予定

３棟目は、ここと同じ規模ですね。

[654: 匿名さん]

２棟目の着工は１４年６月（着工済み）
３棟目の戸数は４０４戸ではないですか？
参考： http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/10/

[655: 購入検討中さん]

次期マンションの話しが多いですが。
現在の、第二期申し込みました。日曜日抽選です。
東はきれいに、なくなりそうですね。

[656: 購入検討中さん]

サウスコートで迷い中です。騒音、排気ガス…何か安心できる要素はないですかね？
申し訳期日は日曜ですね。ローン審査は通しましたが、どうしようか。

[657: ご近所さん]

サウスのメリットは日当りくらいでしょうか…
騒音はたしかに心配ですね、あのJR線をくぐるところはコンクリの壁になっているので、
かなり騒音がマンションに向かって反射してますし、

ココは東が価格的にもベストかな?
西も明るくていいと思いますが…

[658: 購入検討中さん]

夜の騒音、現地で体感された方はいませんか？

[659: 購入検討中さん]

>>657
トンネルのところ、音が反射しているのですね。前回、現地に行った時はマンションばかり気になって、音まで確認していなかったので。
もう一度、現地にいってみます！

[660: 匿名さん]

トンネルの音、雨の日も要確認です。大型車の水はねの反射音、かなりのものでした。

[661: 契約済みさん]

JRよりトンネルの音が酷いですよね。
特に東行きはアスファルトではなく凸凹を付けたコンクリートっぽい舗装なので、ゴーっという感じの音が盛大に響いていました。
舗装の改良があれば有難いのですが…

[662: 検討中の奥さま]

私は西向きで考えてます。
日差しと向かいのマンションは気になりましたが、
価格と日照で良いかなと思ってます。
日差しはシェードなどで遮ることもできますし、
日が当たらない東よりは良いかと思ってます。

[663: 契約済みさん]

確かにあの反響音は凄い。防音は低いレベルのサッシしか使用していないので
大丈夫かと思います。ｊｒの方を心配していましたが、現実は道路ですね。