京都桂川つむぎの街 グランスクエア【旧称：（仮称）京都桂川【駅前最大級】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
事業主（売主）・販売提携（代理）：近鉄不動産株式会社
事業主（売主）・販売提携（代理）：野村不動産株式会社
事業主（売主）：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
事業主（売主）：近畿菱重興産株式会社
事業主（売主）：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

名称　京都桂川つむぎの街グランスクエア
所在地 京都府京都市南区久世高田町373番
交通　東海道本線（JR京都線）「桂川」駅徒歩2分、阪急京都線「洛西口」駅徒歩7分
用途地域　商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画A地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
地目　宅地
建ペい率　80%
容積率 300%
敷地面積　11,876.79m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　地上15階建
総戸数　438戸
建築面積　7,127.03m2
建築延床面積　42,269.31m2
販売戸数　未定
予定販売価格（税込）　未定
予定最多販売価格帯（税込）　未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積　61.06m2～112.05m2
バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉※月額使用料未定（住宅用）
自転車置場　876台※月額使用料未定（住宅用）
バイク置場　20台※月額使用料未定（住宅用）
ミニバイク置場 70台※月額使用料未定（住宅用）
分譲後の権利形態　専有面積割合による共有（土地）、区分所有（建物）
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定時期　平成27年8月
入居予定時期　平成27年9月
販売予定時期　平成26年7月

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.4.21　管理担当】

[444: 周辺住民さん]

私は事前登録してましたが、購入は見送ることにしました。
人気がなければ営業さんから連絡ありそうなもんですが音沙汰なし（笑
逆に考えれば応募者多数で営業かける必要もないのかなあと想像していますが。

仮に売れ残ったとしてもイオンモールがオープンしたら売れてしまうんだろうね。
マンションもまだ建ってないしイオンもまだだしこれから動き出す、と期待。

[445: 購入検討中さん]

つむぎの長期修繕計画案ってどなたか教えてもらいましたか？

知り合いが一度、事業主が近鉄不動産で管理会社も近鉄住宅管理のマンションの契約当日に
長期修繕計画を見せられて修繕積立金の上がり幅に驚いてキャンセルしたと聞いたので…

ジオは丁寧にも修繕計画内容や上がり幅も教えていただけたのですが、つむぎはそれが心配です。。。

契約当日に見せられてその勢いで契約も怖いと思ったので、どなたかご存知ですか？

[446: 購入希望]

>445さん 私も気になるところです。
モデルルーム見学初日に、営業さんにお聞きしましたが、
まだ資料ができてないだかなんとか。
その後は、どの部屋に応募するか悩んでおり
聞きそびれてました。
そろそろ、書面も出来てますよね…。

[447: 申込予定さん]

私もまだ見せていただいていません。
長期修繕計画案は絶対に見るべきです。
契約「前」に！！必ず。
私もそうします。

[448: 購入検討中さん]

446・447さん

やっぱりまだ長期修繕計画ご存知ではないんですね。

長期修繕計画は国交省のガイドラインでいくと２０年以上の代金を算出するみたいですが、
ジオは会社の規定？なのか３０年で計算されていて、金額の上げ幅も安くはないですが安心でした。

つむぎもそろそろ契約が迫ってるから早く出してほしい。

[449: 購入検討中さん]

やはり全体的にジオの方が設備や営業さんの対応やその他で上回ってるような気がする。
もうすぐ締め切りだしどうしようかな。

[450: 周辺住民]

１期販売では７～８割を売りに出すマンションが多い中、１期販売が２３１戸だけなのは何か理由があるのでしょうか？

[451: 匿名さん]

一期を7〜8割売り出すのが多い、っていう根拠は？？それはマンションによる気がします。あと、長期修繕計画は30年のものを出すとききましたよ。

[452: 物件比較中さん]

営業の対応はマンションを選ぶ基準にはならないと思う。
買い終わったら、付き合いなんてないですよ。
阪急不動産は過去にひどい欠陥マンションがあり、そのときの会社の対応ったら酷いものでしたよ。モンセーヌ南茨木で調べたらわかります。

[453: 購入経験者さん]

>>450さん
要望があって契約見込める戸数が231戸だからでしょう。

[454: 周辺住民]

450です。

＞451さん

北摂から京都までの駅近マンションに絞って色々見て回っていたのですが、どうも契約まで至らず…という状況で、何度か見送りました。今まで視野に入れたところは、7割～8割ほどが１期販売だと聞いていたので、そういうものなのだと思っていました。それで、5割強って言うのは何か理由があるのかな、と少し思っただけなのです。

＞453さん

うーん、そうだとすると、ちょっと売れ行き悪い感じもしますね。2期販売はイオンのオープンが近づいて、ぐっと活気が出てくるかな…？

[455: 購入検討中さん]

1期販売の戸数ってそんなに気にするもんなんでしょうか。
売り出し戸数の理屈はよく分かりませんが、登録時にバラをみたら
1次では売り出し予定ではないグレー部分にもいくつかバラがついてました。
かぶったら他で折り合いをつけてもらう、てことでしょうか。
みなさんが納得できて購入できればよいと思いますね。
でも、駐車場抽選の案内が来ましたが…はずれくじもあるようで…
車命の私は引いたらそん時は辞退ですね。。

[456: 購入検討中さん]

↑455さん、簡単に辞退っておっしゃってますが、辞退したら建物価格の10パーセント払わなければならないんじゃないんですか？

[457: 購入検討中さん]

イオンできるまでは、ある程度残しておくと、聞きましたよ。西向きは特にルーフバルコニーのあるところ以外は売らないと。
抽選で外れた方用に、南、東とも、列で残しているので、いま一期で販売対象としているよりは、最終的には、出る予定だと。

[458: 購入検討中さん]

>>456さん
私は455さんではありませんが、購入申込みの時に駐車場抽選も行い、
その結果を見て契約するかどうかを決められるようになっているという話だったと思います。

>>454さん
一期販売の戸数を見て売れ行きを判断するのは少し違うような・・・。

まず、231戸という数字は、比率で言えば五割強かもしれませんが、絶対数としては十分多いです。
また、要望を見て絞ったというよりは、イオンモールが開業してからのほうが売りやすいだろう
という判断からある程度残すように設定しているのではと思います。
（実際、確か最初の要望書提出時には売り出していなかった部屋も出していて、
　これはむしろ予想より要望が多かったということではないでしょうか？）

ちなみに、パークコートの西向きの棟が売り出されていないのは、値付が難しかったのかなと考えてます。
後で出てくるここの価格設定を見れば実際の売れ行きが見えてくるかもしれませんね。

[459: 購入検討中さん]

一期販売の戸数をみると、絶対数としては多いけど（販売する戸数も多いけど、残ってる戸数も多い）、5割強だと完売までは結構苦戦しそうだなぁ。今検討中の人もイオンモールありきで考えてるはずだし、イオンモールができた頃には次のマンション案内がくるかもしれないし。

[460: 購入検討中さん]

イオンモールができたら、渋滞を目の当たりにして「やっぱりやめる」ってなる人も多いと思う。

[461: 匿名さん]

一期販売の戸数に関しては、この辺りのリンクが参考になりそう。

スマイティ - 供給数・販売戸数の対総戸数比率ランキング
http://sumaity.com/mansion_shinchiku/article/summary_201309/ranking.ht...

住まいサーフィン - 「１期で何戸販売するかは人気の目安」
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=40&o=355


400戸超のマンションで５割なら平均よりやや多い程度？
一度に多く販売しようとすると、営業の人数、展示場の広さ、広告など、
準備も大変になるので、そのあたりも影響していそう。
今回の場合、残ったら後から出るマンションと一緒に営業することもできますしね。


>イオンモールができたら、渋滞を目の当たりにして「やっぱりやめる」ってなる人も多いと思う。
これはありそう。
イオンに近すぎるってのもあって、駅前はかなり賑やかになりそうなので、
影響が比較的大きい南、東向きから売りだしたのはこれも理由？

[462: 周辺住民]

454です。

皆さん、色々教えてくださってありがとうございます。
勉強になりました。いろんな側面があり、なるほどなぁ…と。

販売戦略が吉と出るかどうか、結果が分からない物件に大金を投じるので、本当に心配ですが、気に入った部屋が今でないと手に入らないなら、様子見をしているわけに行かないので、仕方ないですよね…。

[463: ご近所さん]

グランスクエアもジオ阪急も駅近で騒音がどうとかいう気になる点はあるけど
よっぽどの電車嫌いな人以外は問題無いと思う。
イオンモールへは歩道も歩道橋もわたらず行けるしお子さんには安全。

[464: 購入検討中さん]

75平米前後の3LDKで5階あたりで3000万の物件くらいと思ってたら500万以上高くて
自分の甘さにビックリした。マンションって高いね。

[465: 物件比較中さん]

75平米前後の3LDKで5階あたりで3000万くらいの物件と思ってたら500万以上高くて
自分の甘さにビックリした。マンションって高いね。

[466: 購入検討中さん]

Aitoがちょうどその位の価格帯ですね
ここはちょっと高めです

[467: 購入検討中さん]

>>466
Aitoと比較したらいけません。
あちらは沿線と土地柄によるのか、もう少し低所得者向けです。ここやジオとは居住者の質も違うでしょうね。

[468: 匿名さん]

どっちも碁盤の目から外れた化外ですやん。
同じようなものなのに、無駄にここは高いですよね。

[469: 物件比較中さん]

土地柄でいうとこちらもひどい…
向日市は言語道断だが、ここも向日市との境の京都市のはじっこという事実。

[470: 購入検討中さん]

>>468>>469
基盤の目から外れてても、市内よりアクセスいいですよ。大阪にも京都にも四条河原町にもスムーズに行けます。
それに京阪は遅いし＊＊エリア多いし、JR京都線と阪急の両方が使える点でAitoより断然ここの方がいいです。

[471: 匿名さん]

桂川vs藤森…

どうでもいい

[472: ご近所さん]

目くそ鼻くそ・・・５０歩１００歩・・・

[473: 匿名さん]

ここを買う人は気の毒だね

[474: 匿名さん]

みんなレクサスやアウディ乗りたいけど、無理なんだよ
そういう人に言わせればスズキ対ダイハツなんてどうでもいいわけで
でも、それにはそれの良さがあるんだから、自分が満足できればそれでいいやん

[475: 物件比較中さん]

沿線ではなく、ここ自体が＊＊地域。
学区が引っかかりどうしても踏み出せない。

[476: 物件比較中さん]

どうでもいいと思ってるなら書き込みしなければいいのに（笑）

[477: 申込予定さん]

購入予定の皆さん、内装やキッチン天板の色はどれにされますかー？

[478: 申込予定さん]

いよいよ第一期申し込み締め切り日ですね。

>>477さん
迷いますよね。
ナチュラルとミディアムは建具と床の色が違ってて、
実際の部屋でどうなるかのイメージが難しく、選ぶのに勇気がいります。
ダークはオプションなしだとモデルルームの質感は出ないと言われたし、
ホワイトが無難なのかなぁ。

[479: 物件比較中さん]

反応が薄いのは、実は書き込んでいる人に購入予定者はあまりいなかったのですかね？
自分も今回は見送ったのですが…

ところで、公式HPを見ていて気になったことがあります。
トップページの紫のアイコンに、
「24時間有人管理」と大きく書かれてるんですが、
下に小さく、
「外部管理センターでの監視体制となります」
と書かれてます。
24時間有人なのに外部での監視ってどういうことでしょうか？

[480: 申込予定さん]

登録した部屋、抽選にならないようです。
あとは駐車場がどうなるか…

[481: 購入検討中さん]

>>479
管理人は夜間はひとり。
仮眠を取るのでその間は外部からの監視だそうです。
ただ24時間有人なので夜間に緊急事態があれば
叩き起こしていいそうです(笑)

[482: 物件比較中さん]

仮眠時間はあるとはいえ、やはり有人で２４時間というのは安心ですね。
駅やイオンのそばですから、おかしな人がロビーに入り込む可能性もありますもんね。
夜中に管理人がいるといないとでは大違いですよね。

[483: 申込予定さん]

私のところも抽選なしでした。
抽選になった方はいるのでしょうか？

[484: 購入検討中さん]

私も抽選なしでした。
思ったより人気がない？？
最後は値下げとかになるのか…不安になってきました。

[485: 購入検討中さん]

急がず値下げを狙おうかな。

[486: 物件比較中さん]

値下げしたら納得できる値段になるかもしれないけど、今の値段ではそれだけの価値を見出せないですね。うちも待とうかな。

[487: 購入検討中さん]

京都の田の字地域は、価格はかなり高いがあっという間に売り切れる。
やはりここは価値以上の強気な価格をつけすぎたんだろうね。こりゃ苦戦するわ。値崩れも。営業かわいそう。

[488: 物件比較中さん]

全体的に200~300万くらい下げたらようやく検討するレベル。
設備や住所の割には価格が強気すぎる。
比較されてるジオ阪急に勝ってるのは住所だけなんだから。

[489: 物件比較中さん]

坪１５～２０万は欲張り過ぎた感じかな。
最近になって焦ってSUUMOとかに広告出しているし、デベロッパー的にもやっと現実が見えてきた感じじゃない？

ジオは向日市で、しかもマンション群になるところのただの1画であの価格。
今は更地だからイメージわきにくいんだろうか、南側も東側も隣接してマンションが建つところであの価格でよく買うよ。
抽選になった住戸もごく一部だったらしい。

完成前から値崩れが始まりそう！もうすでに値引き交渉できるかも？

[490: 匿名さん]

今後、人口減少と高齢化で都市部に人口が集中するから、こういう郊外の大規模物件はリセール時の値崩れのリスクは必至でしょ。リセールなど考えずにずっと住みたいって思うなら全く気にすることないと思うが。しかし、そもそもこの物件で抽選なんてあり得ないと思うけどなあ。

[491: 物件比較中さん]

南区久世だと向日市より魅力を感じない（笑）ていうか、むしろイヤ。友達に住所伝えるの躊躇しそう。

[492: 物件比較中さん]

>>491
向日市？どこ？それって京都？状態。
京都府内の小さな市、城陽市や京田辺市なんかと同等。

とか、そういうことはいいとして、リセール価格調べてごらん。
向日市と京都市じゃその差は歴然。

[493: 匿名さん]

京都市南区でもリセール価格は高いのですか？