京都桂川つむぎの街 グランスクエア【旧称：（仮称）京都桂川【駅前最大級】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
事業主（売主）・販売提携（代理）：近鉄不動産株式会社
事業主（売主）・販売提携（代理）：野村不動産株式会社
事業主（売主）：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
事業主（売主）：近畿菱重興産株式会社
事業主（売主）：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

名称　京都桂川つむぎの街グランスクエア
所在地 京都府京都市南区久世高田町373番
交通　東海道本線（JR京都線）「桂川」駅徒歩2分、阪急京都線「洛西口」駅徒歩7分
用途地域　商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画A地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
地目　宅地
建ペい率　80%
容積率 300%
敷地面積　11,876.79m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　地上15階建
総戸数　438戸
建築面積　7,127.03m2
建築延床面積　42,269.31m2
販売戸数　未定
予定販売価格（税込）　未定
予定最多販売価格帯（税込）　未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積　61.06m2～112.05m2
バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉※月額使用料未定（住宅用）
自転車置場　876台※月額使用料未定（住宅用）
バイク置場　20台※月額使用料未定（住宅用）
ミニバイク置場 70台※月額使用料未定（住宅用）
分譲後の権利形態　専有面積割合による共有（土地）、区分所有（建物）
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定時期　平成27年8月
入居予定時期　平成27年9月
販売予定時期　平成26年7月

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.4.21　管理担当】

[304: 物件比較中さん]

今日の新聞に広告が入りましたね。
阪急洛西口に比べてJRの方が資産性は良いのでしょうか？

[305: 物件比較中さん]

魅力的な物件ではあると思いますが、どうしても車の出口が一本しかないことがひっかかっています。しかもあの渋滞必至の幹線道路に合流。
誰か私のこの心配を払拭してくださる方はいらっしゃいませんか（笑）
あと、ここを買うなら絶対オプションで100万以上はみておかなければと思っています。ペアガラスとか二重サッシとか。

[306: 周辺住民さん]

既に購入済みの方には申し訳ありませんが、
この辺り、治安がいいとは言えず、よく暴走族が出没します。そんなの気にしないという方は、購入価値ありかもしれませんが、商業地域でイオン以外に発展性、開発が広がるとは思いません。と思っているのは私だけでしょうか？

[307: 購入検討中さん]

開発がこれ以上進まなくても別に生活するには何も困らないと思います。休みの日は電車で遊びに行くつもりですし。
このマンションの魅力は、立地だと思います。今の生活スタイルを考えると駅前マンションは必須なんで。
学区や渋滞、騒音など気になるところはありますが、結局どこに住んでも何かしら気になるところは出てくるのでは？
将来どうなってるかは結局誰にもわからないなら、今確定している条件を重視します。人口増えたら渋滞解消する方法を考えるかもしれないし、騒音も慣れるでしょうし、学区だってこれから住む人次第でしょうし、どこに住んでも色んな方がいるので今考えても分からないです。
楽観的な考えですみません。高い買い物ですし、それぞれ納得して購入できたら一番いいですね。

[308: 検討中の奥さま]

いまはつむぎとジオをどちらのほうが人気があるのですか？

[309: 物件比較中さん]

>>307
まったくの同感です。
発展なんてのぞんでません。
今の駅近・買物至便・病院徒歩圏内だけで十分です。
河原町へも梅田へも出やすい。これ以上のことは望みません。
夫婦とも京都府外出身なので、親・親類が京都駅から来るので、JR駅近というのも助かります。

山奥の発展しないと生活できないような立地ではありませんから。

[310: 購入検討中]

>>308さん

両方のモデルルームにいった感じだと、どちらも要望書は８割程度の部屋には出されている感じを受けました。
ただあくまで要望書なのでどちらが人気か本当にわかるのは、来月あたまあたりの登録受付後ではないでしょうか。
ただ現段階ではつむぎの営業のほうが必死感が伝わってきますｗ
最初は余裕な態度だったのに。ジオもオープンして思ったより感触が悪いのかもしれませんね。

[311: 物件比較中]

309さん

うちも単身赴任必須の夫がいるので、ＪＲ近くは必須です。伊丹空港も利用するので、阪急が近いと空港からモノレールに乗って南茨木で乗り換えるだけで帰ってこれるので、とても助かります。

２線利用できて、買い物至便、病院徒歩圏である程度納得して買いたいと思います。

[312: 購入検討中さん]

10月開店のイオン、食品売り場の場所が気になります。
毎日のことなので、マンション側だとありがたいです。
みなさんは、担当営業さんから
イオンの配置図を教えてもらっていますか。

[313: 購入検討中]

>>312
公式サイトにフロアガイド来てますよ
http://kyotokatsuragawa-aeonmall.com/floorguide/

食品は一番駅側なので、このマンションからだと便利がよさそうですね

[314: 購入検討中さん]

307 309さんと同感です。こういう考えの方がたくさん住めばいいマンションになると思います！イオンの食品売場はJR側みたいで嬉しいです。

[315: 購入検討中さん]

ジムイオンに出来るみたいで、テンション上がります。
うちは夫婦共に京都府外出身で、京都はよくわかりませんが、ここは新しい町だし、2way、おまけにイオンが予想以上に力入れてるみたいで、立派なのが出来そうですね。
楽しみです。

[316: 購入検討中さん]

イオンの別館がスポーツジムとはわたしも知りませんでした。
いいですよね！

次のマンションなら間となりになりますね。
めっちゃいい！

けどその分競争率上がりそうな…。これからこの街がどうなって行くのかとても楽しみです。

[317: 購入検討中さん]

ジオの方が設備など良く、こちらはオプション必須でジオに傾いていました。
でも、やはりこちらは街の再開発ですから、イオンと共にランドマークとなり、中古で売るときにくずはのタワマンのように地域でひとつ抜き出た存在になると思います。
行政も京都市、街の表玄関はJR側、変えられない要素がたくさんありますし。
ジオは免震は魅力ですが、不動産関係の知人の話では免震ゴムの交換費用が、通常の修繕費に組み込まれないらしく、めっっちゃ高いかも、というのが、中古で売るときに売りにくいリスクにならないか心配で。
普及すれば免震ゴムも安くなる時代がくるかもしれないし、制震みたいに時代おくれになるかもしれないし。
うちは売る予定があるから、こちらに決定です。
さんざん悩んで迷って決めました。

[318: 物件比較中さん]

>>317
317さんは、このマンションの車の出入りにおける道路の利便性をどう考えましたか？
あの幹線道路につながる1本道以外に今後道路が増えるとは思えず、その部分だけが引っかかってどうしても決めきれません。
あの袋小路になった道を使うのはこのマンションの住人、渋滞で困るのもこのマンションの住人だけなので、行政その他がかかわってくれる可能性は低いと思いますし・・・
この部分をどう心の中で解決されたか、それとももともと心配していないか、よかったらお聞かせ願えませんか。
うちもそのうちリセールにだす予定がありますが、やはりジオと迷っています。

免震については
http://www.haseko.co.jp/hyakka/menshin/qa_05.html
サイトにもあるように修繕計画をよく確かめることが必要とありますが、耐久性の問題が出てくるのも50年以上後ということで、このころにはそもそもリセール価格もそれほど期待できていないので、リセールと免震についてはあまり考えていませんでした。

[319: 購入検討中]

耐震と免震について、メンテナンス費用ということよりも、大地震が来たときにいざ命を守るのはどっちか、マンションの価値を守れるのはどっちか、ということで考えるべきだろう。
つむぎの耐震構造では、大地震で家具の倒壊で命を落とすことがあり、建物の傾きやヒビでマンションの価値がなくなることだってある。
工費が５％アップしてもそれでも免震に価値が見出されているから免震を採用するのだろう。
メンテナンス費用がかかるから免震にしない、はナンセンス。
免震の利点についてもう少し勉強したほうがよいんじゃないか。

[320: 匿名さん]

定住は良いが、売りに出すなら洛西口もこちらも、あんまりおすすめでないような。
このエリアは電鉄会社と結託して駅の乗降客を増やすために、
無計画に人口を増やしているようにしか見えない。

あとJR沿線は、ここに限らず深夜も
貨物列車の滑車が軋む音が良く聞こえるので、結構賑やか。

京都市とはいえ、南区久世と聞いて何も感じないというのは、
京都外から越す人が多いのだろうか。
4000万は高い印象。

[321: 匿名さん]

このマンションも免震じゃなかったっけ？

[322: 購入検討中さん]

317です
私の書き込みで混乱させてたらすみません。
身内が今回の開発に参加している企業におり、メリットデメリットを考慮して、総合的に決めました。
道路はまだ先に良くなりそうです。
ひとつ選んでひとつ捨て、という感じです。
でもうちはこれで満足です。

[323: 購入検討中さん]

317さん

混乱してないので、気にしなくて大丈夫です!
それぞれ納得して買えたらそれでいいのではないでしょうか。
耐震も阪神大震災以降の建物はそこそこ大丈夫かと…。そんなマンションが潰れるくらいの大震災想定してたら家なんて買えません。もう運命です(笑)そうなったら、ここらへん全部潰れてますってー。

[324: 物件比較中さん]

>>317
大阪で例えるなら、くずはと言うより大日かな。

[325: 購入検討中さん]

ここのマンションを買うとなると、3000万円程のローンを組む方が多いと思うのですが、この掲示板の住宅ローンスレを見て不安になってきました。
銀行のローン審査通過＝十分やっていけるというわけではないですね。営業は売るためだから、「それだけの年収があれば」というようなことをいいますし。みなさんFPには相談されてますか？皆さん年収700万以上くらいはあるんですか？

[326: 購入検討中さん]

駐車場のことは、イオン開店当初はすさまじいとおもいますが、
入居時期にはがイオンオープン後一年経っていますし少しは落ち着いているのではないでしょうか。

また、数年後には洛西口横の道路も開通しますし。

それでも週末は混雑するでしょうが、イオンも警備員は立たせるでしょうし
入居者証を発行するとかして、優先して通してもらえるように依頼できないですかね。

管理組合とか、自治会からの要請として。

[327: 購入検討中さん]

324さん
317です
過去くずはに住んでました。
駅前にくずはモール、ジム、快適でした。
男山団地がらくさいニュータウンみたいな。
大日はすみません、よくわかりませんでした。
ジオは良いマンションだと思いますが、うちの選択はこちらでした。なんか今はすっきりしてます^ ^

[328: 購入検討中さん]

地震については、東日本の震災で倒壊等の報道なかったですが、耐震でも大丈夫じゃないんですかね。免震ゴムの取り替えとかになると莫大な費用かかるんでしょうか。

[329: ご近所さん]

駐車場は、多くの人が利用する京都方面に行くにも大阪方面に行くにも利用する東側に行くのに、めちゃくちゃ不便なのが問題なのですよ。
この側道、洛西方面の西側に行くのには便利ですが、国道171号線へと繋がる東側に行くのには一旦西側に行ってどこかでUターンをしないといけないというとんでもない設計です。

交通量の多い久世北茶屋線でUターンするのは現実的に無理で、Uターンするには桂川駅のロータリーを利用するのが最短になると思いますが、ロータリーの出入り口には信号があります。

そして、側道から久世北茶屋線に出る交差点のすぐ先にその信号があるため、側道から久世北茶屋線に出るだけでも朝ラッシュなどの時間帯によってはかなり大変だと思います。

正直言って、一般的な時間帯での通勤に車を使う予定の人には向いていない物件だと思います。

[330: 物件比較中さん]

322さんによると、道路はまだ先によくなるそうですよ。
今回の開発に参加している企業の身内()がそう言ってたんですって。
私はあの側道の構造は変わらないと思いますけどね。
開発開発いうわりにお粗末ですね。
マンション住人で市に嘆願書でも書いたらいいかもしれませんね。

[331: 物件比較中さん]

>>325
我が家は世帯年収1300、子ども2です。
500くらいでも子どもいなけりゃ大丈夫じゃないですか？
子どもいても高校までオール公立、高卒でいいなら買えないことはないと思いますが。
まあ頭金で親援助1000くらい出せる人とかもいるだろうし、ケースバイケースでしょう。

[332: 購入検討中さん]

3LDK75平米くらいの狙ってたんですが迷うなー
場所的には後発のつむぎマンションの方が良さそうだけど。うーん

[333: 購入検討中さん]

うちは、JR 通勤なんでちょっとでも近いこのマンションがいいです。毎日のことですし。後でできるマンションも魅力的ですが、やっぱりここよりは駅から離れますので。
休日は車も使いますが、まあ、Uターンとかして京都方面、大阪方面に行けるんだからいっかーくらいで思ってます。

[334: 物件比較中さん]

学区があまりよくないですが、入居予定の人は小学校から私立に行かせますか？それとも中学から？

[335: 物件比較中]

334さん

うちはすでに小学生なので、中学からになります。中学からは、どう考えても必須ですよね。ローンと一緒に教育費がずしりとのしかかりますね。

[336: 購入検討中さん]

うちは、二歳なのでまだまだ先ですが、本人が希望しなければ公立の予定です。京都も公立中学ありますよね？
私立は私立、公立は公立の良さがあるので本人の意思次第ですね。しっかり子育てしていれば、どんな環境でも子供なりに楽しんで成長してくれると思います。私立でも公立でも最終は大学が大切かなーと。それも、本人が選ぶことですが、親としては心配ですよね。

[337: 申込予定さん]

私立小学校に入るのであれば、２，３歳、遅くとも年中から幼児教室に通うでしょう。
入学直前に私立に入れたい、と希望していけるものではありませんよ。受験がありますから。
子どもに合うと思う環境を見極め、それに向けて準備するのが親の役目だと思います。
もちろん、公立には公立の良さがあるでしょうから、公立小学校で子どもを過ごさせてあげたいならそれはそれでちゃんとした親としての選択だと思います。

うちは公立小学校の現状も把握した上で、わが子は私立と感じましたので子どもを私立に入れました。もちろんそれ相応の準備はしました。
もちろんしっかりとした子育てをすることは大切です。でもそれ以上に環境で変わるのが子どもだと思います。
環境をお金で買うことができるのであれば、と考えた末の私立でした。

このマンションには私立のお子さんも多くいそうで、その子どもや親御さんとお会いできることが多いのも楽しみのひとつです。

子育て世代が多いマンションはやはり何かと心強いですね！

[338: 匿名さん]

小学校から私立だと、みんな最終的には
旧帝大の大学を目指しているのかな。

[339: 申込予定さん]

京都市民になるので公立の中高一貫校受験もできます！
この辺り、行政の差を感じると思います。
私立も特待生とかありますし、お子さん次第です。
高校は京都市内の堀川も、乙訓地区も受験出来るようになりましたので、こちらは向日市でも大丈夫です

[340: 物件比較中]

338さん

そんなことないと思いますよ。そりゃあ、旧帝大に行ってほしいでしょうが、結局は関関同立どまりってことはざらだと思います。

[341: 買い換え検討中]

関関同立どまりって…。さぞ貴方はいい大学出てらっしゃるんでしょうね。

[342: 匿名さん]

でも関関同立ならわざわざ小学校から私立に行かずとも、
高校まで公立でも問題ないから安心です。
小学校から私立ということで
てっきり、みんな関東や国公立を目指して教育されている親御さんばかりだったら
ちょっときついなあ…と。

[343: 申込予定さん]

旧帝大にはそのよさもあるし、関関同立そのた私立大学にもそれぞれに校風がありよさがあると思います。
私立小学校に子を通わせているお母様で子が小さい頃から京大だの医大だのおっしゃる方はあまりお見かけしません。
心の中ではいろいろな思惑はあるのかもしれないですが、我が家はそういうわけでもないです。子どもがいい環境の中で平穏に過ごせたらいいなあという願い、あとは公立にはないさまざまな学習の機会を多く与えられるところにも私立の魅力を感じました。

まあ、ただ、一般論ですが、国立以外を馬鹿にしたり、大学名で差別するような方に限って、「ちょっと・・・・」といった感じのお母様は多いような・・・。少なくとも、旧帝大を出ていらっしゃる方はそれを鼻にかけるようなことはないですね。

私立小学校にもそれぞれに校風があり、同志社のようにストレートで大学まで行けるような小学校もあります。同志社は受験の荒波？に飲まれることなくのびのびと大学まで過ごしてほしい、という保護者の方が多いですね。
他にも、通える範囲だと京女、ご近所の洛南高校附属、立命、同志社、同志社国際、ノートルダム、光華、聖母、文教、関大附属などいろいろあります。
それぞれに独自の校風でどこも素敵だな、と思います。
このマンションは駅近でどこの小学校にも通学できるわけですから、選択肢も広がりいいですよね。

私立小学校の話はトピずれになりますので、以上にさせていだきますね。
抽選に当たり、このマンションに住まった上でお話できることを願って。

[344: 購入検討中さん]

ここはそんなに教育熱心な方ばかりが入居されるのでしょうか…
子どもが「夜行観覧車」みたいな目にあったら、、と不安になってきました。

[345: 購入検討中さん]

抽選クリアしたら7月中に手付金10％
来年2月か3月に中間金10％払わないといけないんですね。

手付金は承知していましたが中間金ってあるんですね。
未完成の新築マンションの販売っていうのはこういう風なのが通例なんでしょうか？

[346: 物件比較中]

「夜行観覧車」状態ではないと思いますよ。

ただ、中学の学区は評判が良くないのと、地の利がいいので、中学あたりから私学に行く人はかなり多いと思います。必然的に、中学入試より小学校入試の方が有利なことも多いので、小学校から私学、という人は多いかもしれませんが。

[347: 物件比較中さん]

南区は京都市内で一番ガラが悪いと言われているし、中でもこの久世学区は子供、母親ともに＊＊率が高い。
自分の子供が＊＊にならないように、＊＊親子に関わらずに済むように私学に行かせる親御さんは多いはず。
大学受験を考えてるわけでなく、暴力・学級崩壊に子供が巻き込まれないよう私立に行かせるのです。

[348: 購入検討中さん]

小学校は問題ないです。中学も市内に比べれば、お勉強ができない人は多いようですが、暴力やら危ない事はありません。ちょっとと思う子達は、浮いてしまいますし、学校は休みがちになります。小学校ほど、保護者とかかわる事はないですし。
その分成績はとりやすいです。堀川もどこでも、割合はひくくても内申が必要になってしまったので、学校では部活を頑張り、塾で勉強で十分公立御三家にはいけます。ただ中学が遠いので私立や、中高一貫の公立が通いやすいです。

[349: 購入検討中さん]

子供は家庭の問題として、そろそろマンションのお話しませんか？
私は345さんの中間金の情報が知りたいです。
資産は株や定期など分けており、預けっぱなしのお金は極力抑えたいです。

[350: 購入検討中さん]

ビックカーサ（堺しらさぎ駅前、なかもず１０分）が４００万超の値引き

やはりマンションバブルも崩壊寸前だな。

もう、買うやつおらんし、買えるやつおらんやろう？

おまいら、高値掴みしなさい。

[351: 購入検討中さん]

手付金で１０％、さらに中間金で１０％
ここは現金で２０％支払わないと買えないんですか？

中間金なんて初めて聞きました。
売る側からすればそこまでして、手付放棄を避けたいんでしょうね。
その理由はいったいなんでしょうね。後から出てくるマンションに逃げられないためでしょうか。
完成までの期間が長いために気が変わるのを恐れているんでしょうか。

不動産バブルもあながちうそじゃないですよね・・・・。
京都市内を見てもまさに今が天井のような気がします。

今更だけど悩みます。

[352: 匿名さん]

デベが数社も共同で参入してる時点で、
長期戦で売ることを覚悟している気がする。
桂じゃなくて桂「川」ですから。
4000万なら市内の学区がいいところの中古を買うか、
大阪勤務なら北摂や京阪沿線、または西の方
など別の場所探すかも。

[353: 購入検討中さん]

351です。

調べてみると勘違いしていることがわかりました。
中間金は、手付放棄による契約解除をした場合でも、返還される性格のものだそうです。

にしても手付金の話も中間金の話も営業からは聞けてないなあ。
こちらが登録の意思を示したところで初めて語られるんだろうなあ。