京都桂川つむぎの街 グランスクエア【旧称：（仮称）京都桂川【駅前最大級】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
事業主（売主）・販売提携（代理）：近鉄不動産株式会社
事業主（売主）・販売提携（代理）：野村不動産株式会社
事業主（売主）：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
事業主（売主）：近畿菱重興産株式会社
事業主（売主）：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

名称　京都桂川つむぎの街グランスクエア
所在地 京都府京都市南区久世高田町373番
交通　東海道本線（JR京都線）「桂川」駅徒歩2分、阪急京都線「洛西口」駅徒歩7分
用途地域　商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画A地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
地目　宅地
建ペい率　80%
容積率 300%
敷地面積　11,876.79m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　地上15階建
総戸数　438戸
建築面積　7,127.03m2
建築延床面積　42,269.31m2
販売戸数　未定
予定販売価格（税込）　未定
予定最多販売価格帯（税込）　未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積　61.06m2～112.05m2
バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉※月額使用料未定（住宅用）
自転車置場　876台※月額使用料未定（住宅用）
バイク置場　20台※月額使用料未定（住宅用）
ミニバイク置場 70台※月額使用料未定（住宅用）
分譲後の権利形態　専有面積割合による共有（土地）、区分所有（建物）
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定時期　平成27年8月
入居予定時期　平成27年9月
販売予定時期　平成26年7月

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.4.21　管理担当】

[251: 購入検討中さん]

何気に人気なのかな

[252: 買い換え検討中]

南区久世てのがネックやけど、立地は抜群なんで人気なんちゃいますか。

[253: 周辺住民さん]

人気ある物件はあとあとも良さそうですね。
大型で遠くの人も知っているマンションとなればリセールや賃貸に出すのも好条件で決まるし。
色々書かれていますが、やはり京都市アドレスと向日市の差はかんじます。
洛西口ジオもマンションとしては魅力あるけど、線路に近いし周りのマンションに埋もれるので、どちらがいいか迷います。
価格は今までの相場より高すぎて、うーん・・・という感じです。

[254: 購入検討中さん]

ここは騒音に悩ませられそうですね。
今、住んでいるところはローカル線の駅近ですが、線路側Ｔ３サッシ、その他Ｔ２サッシです。 ここは、線路側Ｔ２サッシ、その他Ｔ１サッシと説明を受けました。深夜に貨物や夜行特急が走っているので、２ランク上が欲しいですね。そして、外壁もＡＬＣパネルなので遮音性能が悪いです。
あと、廊下側のエアコン用スリーブが下部になっている部屋ですが、一部を除いて窓側の壁に配管を通すスペースが在りません。
それと物干しですが、スライドしないのでワンピ、スリップ、パンツなどを干すと床に触ります。 割高物件なのに、仕様が悪すぎます。

[255: 購入検討中さん]

場所は◎
仕様△
間取り、価格…
マンションはこの近辺でたくさん立つけど立地は変えられないからなあ。
即買いには足踏みするけど、うちは永住しないならリセールしやすいここかなあ。

[256: 物件比較中さん]

254さん、
くわしいことを教えていただきありがとうございます。
エアコンスリーブが下部というのは見たことがありませんが、最近のマンションではよくあることなのでしょうか？
部屋内の配管が壁を上から下に這う形になるのですか？
私が希望している部屋も、下部エアコンスリーブと書いてあったので気になります。

[257: 購入検討中さん]

外壁がＡＬＣパネルなので、壁の強度が低いから柱で持たしてあります。そのため柱が太くなり、窓枠と柱の間が狭くなっています。
エアコンの室内配管をテープ巻きにすると見苦しいから、最近は化粧ダクトに通します。
窓と柱の間が狭いと配管をそのまま下に通せないので
　エアコン→柱→柱を手前に→下へ→柱から壁へ→柱からスリーブまで
のように、一度配管を柱のところで手前に持ってこないといけません。
内窓を付けたいので、Ｌ字型の窓を候補から外すと、窓と柱の間が狭く上記のような感じになります。
テープ巻きのままで良かったら大した問題ではないかもしれません。

[258: 購入検討中さん]

257さん、
詳細な説明をありがとうございます。
かなり大掛かりですね。室内なのにテープ巻はさすがに汚らしいので、配管カバーをつけます。それでも、かなり目立つし、家具の配置にまで影響が出そう・・・
ジオの間取り図には下部スリーブの記載はないので、全部上部なのでしょうか。
それとも記載されていないだけで、下部にあるのか・・・心配になってきました。
外壁がALCパネルというのは、パンフレットを見るかぎりジオも同じっぽいですね。

つむぎの営業は、ジオの構造についてけなしていましたが、つむぎもジオも大差ないように思います。
むしろ、ジオのほうが免震な分だけお金かけてますよね。

[259: 購入検討中さん]

洛西口ジオか桂川つむぎの街
それぞれに次のも有るし、悩みますね
そんなに安くないのにどんどん建って、売れ残らないのかしら
値崩れ心配
ここは京都最大級っていうのが魅力

[260: 購入検討中さん]

駅近というのはそれだけ魅力があるんでしょうね。
子育て世代はもちろん、シニア世代にも人気なのでしょう。
新しい町というのにも魅力を感じます。
結局、どこも完売になると思います。
つむぎは変な間取りがあるから、もしかしたら売れ残りがあるかも？

[261: 購入検討中さん]

２５４，２５７です。
ジオは見に行ってませんので解りませんが、３ＬＤＫの廊下側で、狭い部屋の方は下部にスリーブが付く場合が多いみたいです。
ジオは、免震装置が付いているから軽くする必要が在り、ＡＬＣパネルにするのは分かります。
もう一つ気になっているのがパークコートの２棟です。お互いにベランダが近距離になるので、部屋の中が丸見えにならないか心配しています。

[262: 匿名]

ここ特急停まらないのに高いんですね
ここから大阪市内までの通勤はきついなあ

[263: 購入検討中さん]

南海のヴェリテが早々に完売したのが驚きです。
私はここもジオもモデルルームに行きましたがお客さんがたくさんでびっくり。

[264: 購入検討中さん]

第1期販売でどこまでいくか見ものですね。
様子見か・・・いっそのこと申し込んでしまうか・・・
申し込むと後悔しそうな気がしてなかなか踏み出せません。

[265: 購入検討中さん]

>>261
同じような建ち方をしたマンションを知っています。エレベーターホールから別棟がよく見えましたが、確かにカーテンを閉めていないと丸見えです。視線、住むほうからすれば気になりますよね。
視線だけでなく、朝は、東からの日差しが東側の建物でカットされます。下階のほう、上階でも東棟に近い住戸は日当たりはありません。
ここのマンションもパークコートの西側のほうは朝夕の日当たりは期待できないでしょう。
朝はパークコートの東棟で朝日がカットされ、夕方は西側に隣接する古いマンションで夕日がカットされるかと。日照時間短っ！！

[266: 購入検討中さん]

>>262
JRで快速が止まるのは、京都・高槻くらいですか？
長岡京もとまりましたっけ？

[267: 購入検討中さん]

２６５さん、有難う御座います。
Ｐ－Ｃタイプが、線路から離れているし、エアコンの配管もクリアしているから気に入っていたんですが、日照まで気が回りませんでした。

[268: 購入検討中さん]

>>267

265です。
P-Cタイプですと、最上階でぎりぎり朝日が当たるかどうかってところじゃないでしょうか。
P-Aタイプでは上階のほうは朝日も期待できそうな気がしますが・・・どうでしょうね。
マイナスの情報は営業からは聞けないので、こういうところで情報交換していきたいですね。
エアコンスリーブの情報は、こちらも267さんの情報で初めて知りました。ありがとうございました。

[269: 買い換え検討中]

パークコート狙ってたんですが、確かに日照時間短いかもしれませんね。洗濯物乾き悪いかなぁ。昼間でも電気つけなあかんかな。

[270: 購入検討中さん]

265です。
私が知っているマンションは、東側の建物も西側の建物も同じ階数なんですが、西側の建物には朝は半分くらいの部屋にしか日照がありません。
残りの半分は日照がないどころか、建物の影になっています。

つむぎのパークコートは、西側が８階に対し、東側は１５階です。となると、西側の建物は、東からの日照はどの部屋も期待できないかも・・・と思っています。
私はもともと日当たり重視ではなく間取り重視でパークコートかなあ、と考えていたのでいいのですが、いわゆる「南向き」を期待して西側の建物を希望される方は、こんなはずじゃなかった！となりそうですね。

正直、西側の建物はもう少し価格を下げてもいいんじゃないかな、と思います。
一見すると南向きなので、この強気価格なのでしょうね。

[271: 購入検討中さん]

ここ、エレベーターでイライラしそう。
15階だてだし、朝はなかなかこないだろうな。
朝のゴミ出しとかやばそうだ。

[272: 購入検討中さん]

正式価格見ましたが高いなあ

[273: 購入検討中さん]

京都のマンションって高いよね。

[274: 物件比較中さん]

７０平方が３０００万円辺なら良かったが、相場より１０００万円程度高い感じがして申し込めません。

[275: 匿名さん]

日当たりも良くなくて、新快速も止まらないのに、
いくらイオンと駅が近いかｒといって、
南区でこの値段はないわ。しかも、大規模なのに。

[276: 購入検討中さん]

それでも7割方の部屋は要望書が出されていますね。
買えるひとはたくさんいるんですよ。
高くて手が出ない人は、いちいちここで妬まないで伏見区あたりのマンション検討してくださいね。

[277: 購入検討中さん]

第一期は完売確定でしょうね。
私が希望している部屋はほぼ抽選ですし。
イオンと駅前は絶大なのかな？

[278: 匿名さん]

ネガティブな意見も、他物件と比較検討する上で、
結構参考になりますね。
自分が気が付かなかったことや知らないことを
教えてもらえるので。

[279: 匿名さん]

阪急桂ならまだしも、久世で70平米4000万なのですか…。

[280: 購入検討中さん]

桂よりも格段に便利ではありますけどね。

ここはJRと阪急の２Wayアクセスができ、大型商業施設が目の前。

桂は住んだことがありますが、阪急の特急が停まるというだけで、町並みもごたごたしてるし、単身者も多いし、特に魅力はなかったです。
とくにJRとのアクセスは最悪ですね。
バスで出るか、烏丸で地下鉄に乗り換えるか、洛西口まできて徒歩で桂川に行くか

[281: 購入検討中さん]

大規模開発でランドマークになるマンション…強気価格も頷ける…
近隣にマンションたくさん建つけど、外から見ればとても条件良いですね。
子育て世帯には特に良さそう。
只、設備等オプションつけないと満足できない…マンションでそこまで贅沢かなあ。

[282: 物件比較中さん]

まあ、要望書段階で抽選と言われていても、登録までする人は半分くらいじゃないかと思っています。
抽選、抽選、と営業は言いますが、実際はそこまでにはならないと思っています。

[283: 買い換え検討中]

次に建設予定の場所は桂川駅と洛西口駅の中間ぐらいのとこですよね？そこなら各駅とも徒歩５分かからんぐらいで行けて便利のように思うのですが、やっぱり高くなるんですかね？？

[284: 物件比較中さん]

>>283
高くなると営業は話していました。
東京オリンピック開催に伴う建築人件費の増大？とよくわからない理由でしたが。
敷地がそれほど広くないので、機械式駐車場になるのではないでしょうか？

[285: 買い換え検討中]

機械式はちょっとなぁ…

[286: 購入検討中さん]

つむぎとジオの最終登録？本登録？やら抽選の日がかぶってるから
結局今月中にはどちらかに決めないといけませんねえ。迷うなあ

[287: 物件比較中さん]

28日、29日のどちらかで結論を出して伝える感じでしょうね。

[288: 購入検討者]

担当者から騒音と渋滞は頭に入れておいてくださいと言われました。学区のことを質問したら、知らないとのことで、小学校から普通は私立に入れますと言われました。購入するつもりだったのに、ショックでした。
皆さんは騒音や渋滞は覚悟の上で買われますか？
小学校からは私立を考えていない話をしたら、地下道通って通うみたいですね！
ジオだと向日市になってしまうし迷います。

[289: 購入検討中さん]

地下道ですが、朝は、集団登校に必ず誰か旗当番の保護者が付き添います。帰りは、一人で帰るなら、駅からにしなさいとうちだったら言うかなあ。

[290: 購入検討中さん]

>>289
私立に入れます、とはひどい言いようですね。
確かに交通の便がよいので私立に入れられる方は多いとは思いますが。
地下道ですが、車道と完全分離した歩道がありますよ。車と接触する心配は皆無と思います。
ただ暗いので帰りが1人だと心配ですね。
旗当番は共働き家庭にはしんどいですね。

[291: 匿名さん]

>>288
え、京都の人は小学校から私立が当たり前なの！？
それはちょっと違うような。。。
あと営業さんなら特に京都は、
たとえ碁盤の目の外だったとしても
学区の評判ぐらい情報として押さえておいて欲しいですね。

[292: 物件比較中]

＞288さん

私もジオと迷っているのですが、「向日市になってしまうし」のくだりが気になりました。
高い買い物ですし、どういう点で迷われているのか教えていただけたら…

水道代が高いのは考慮済みですが、他にありますか？

[293: 購入検討中さん]

私も288さんに聞いてみたいです。
①「京都市」ブランドにこだわりがあるのか、
②保育所等の選択肢の多さ（実質待機は多いが）等の行政サービスが魅力なのか、
私にはそのくらいしか思いつかないです。
①であったとして、京都市でも「京都市南区久世」であるくらいなら向日市のほうがよほどよいかと思いますが。

[294: 購入検討中さん]

向日市の方が余程いいとは思えるところがわからないから悩むのかと、、
京都市南区久世と言っても、京都市の行政区域から向日市へいくのは悩んでしまいます。向日市の方がよいところが見つけだせないだけに、マンションはこちらがいいのに、決断できないままきてしまっています。

[295: 購入検討中さん]

>>294
まちがえました、マンションはこちらではなく、ジオがいいと思いながら、です。すみません。

[296: 物件比較中]

＞294さん

292です。なるほど。それは理解できます。京都市向日区だったら、ぱっとジオを選べるんですよね。行政区の大小によって、融通が利くものが利かなくなってしまうので…。水道代だって、その結果ですから…。あぁ…どちらにしようか、悩ましいです。

[297: 購入検討者]

288です。担当者に言われたことが悲しくてかいてしまいまして気分を害された方がいたら申し訳ありません。
実際京都市の行政サービスに魅力を感じています。
向日市はまだ調べきれていないのですが、京都市と比べると行政の差は出てくるかと思いました。
なのでグランスクエアは購入するつもりでしたが、担当者の言葉にショックを受けています。
これからローンを組むのに小学校からオール私立は正直厳しいです。
そして売ることと資産価値を重視されていて騒音と渋滞は本当に悩みます。そんなにうるさいんですかね。できたらここに住みたいです。

[298: 物件比較中さん]

騒音は電車の音ですか？東向きならJRの貨物列車の音は現地で聞いたほうがいいかもしれませんね。
T2サッシのシングルガラスレベルならそれほど軽減されないと思います。
貨物列車は夜中も走るので、うるさいと感じたらかなりしんどいと思いますよ。
私は南向きのあの幹線道路の音と排気ガスも気になります。今でも結構な交通量ですよ。実際に現地を歩いてみられてはどうですか？渋滞に関しては週末は覚悟すべきでしょうね。目の前の幹線道路の渋滞は免れないとおもいます。あの幹線道路に合流しないとどこにもいけないですから。このマンションは。

[299: 物件比較中]

向日市の行政サービスのレベルの低さはジオのスレに書かれていましたね。

[300: 物件比較中]

http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/

行政比較サービス

便利ですよ