京都桂川つむぎの街 グランスクエア【旧称：（仮称）京都桂川【駅前最大級】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
事業主（売主）・販売提携（代理）：近鉄不動産株式会社
事業主（売主）・販売提携（代理）：野村不動産株式会社
事業主（売主）：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
事業主（売主）：近畿菱重興産株式会社
事業主（売主）：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

名称　京都桂川つむぎの街グランスクエア
所在地 京都府京都市南区久世高田町373番
交通　東海道本線（JR京都線）「桂川」駅徒歩2分、阪急京都線「洛西口」駅徒歩7分
用途地域　商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画A地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
地目　宅地
建ペい率　80%
容積率 300%
敷地面積　11,876.79m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　地上15階建
総戸数　438戸
建築面積　7,127.03m2
建築延床面積　42,269.31m2
販売戸数　未定
予定販売価格（税込）　未定
予定最多販売価格帯（税込）　未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積　61.06m2～112.05m2
バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉※月額使用料未定（住宅用）
自転車置場　876台※月額使用料未定（住宅用）
バイク置場　20台※月額使用料未定（住宅用）
ミニバイク置場 70台※月額使用料未定（住宅用）
分譲後の権利形態　専有面積割合による共有（土地）、区分所有（建物）
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定時期　平成27年8月
入居予定時期　平成27年9月
販売予定時期　平成26年7月

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.4.21　管理担当】

[21: 匿名さん]

北区 左京区も良い所がありますが大阪方面には通いにくいですね

[22: 匿名さん]

洛南小学校は京都市内、大阪方面のどちらかもも通学しやすいという理由のみでここにできると思います。

通学で駅を利用するだけで、特に好影響は望めないでしょう。

[23: 匿名さん]

京都人らしくいやみをいえば、洛南は有名だけど、名門ではない。
関東でいえば渋谷幕張みたいなもの

[24: 関東育ち]

東京生まれですが、渋谷幕張のたとえがマイナー過ぎてわかりません。
それ位、マイナーという事でしょうか。

[25: 夫が関西人]

夫は滋賀県出身で、京都の高校に通っていたので、多少の土地勘があります。
この物件、いつ建つのかと期待していた様ですが、アドレスが南区久世になると知り、
一気にテンション下がっていました。

最大級のイオンができてヤンキーのたまり場になる等、治安面の悪化が心配です。
心配しすぎ？

[26: 物件比較中さん]

滋賀県の人でも久世がどういう土地か分かるんだぁ。

[27: 匿名さん]

歌詞に出てくる地名ですから、イメージはよくないですよ・・・・・・。

[28: 購入検討中さん]

渋谷女子とか本郷とかの方がわかりやすいかな

昔はガラが悪くて最近勉強漬けで進学実績を伸ばしてきた学校

[29: 匿名さん]

今は「空」とか「海」とかのコースがあるらしいけど、以前の洛南高校の自動車科、ものすごかったで・・・。

[30: 価格維持率]

４３０戸もあったら、住民総会なんてまとまり様もないし、いろんな人がいすぎて疲れそうな気持ちがする。南区だし。
やはり、現地行って、イオンできたの想像して、それでもここに住みたいと思えたら買えるかもしれないけど、開発系ってできた後、けっこうブーイングなのもあるし。

プラウドタワー大津のスレ見に行ったら、音がどうとかの不満が書いてあって、買えなくて良かったのかなんなのか。はやく、我が家にあいたい。

[31: イオン]

イオン、めっちゃ大きいのできるんでしょうね。
草津のと同じくらいやろか

[32: 買い換え検討中]

全然情報がないですね。興味ある物件なんですが…。

[33: 購入検討中さん]

４月下旬よりモデルルームオープンらしいです

[34: 買い換え検討中]

32です。
情報ありがとうございます。あとは値段やなぁ。土地柄、マンション規模、駅近等を考慮するとP六地蔵ぐらいの値段かな

[35: 購入検討中さん]

洛西口のジオと牽制しあって、安くなればいいですね

[36: 買い換え検討中]

洛南高校附属小学校の西隣の空き地にも長谷工のマンション建つんですか？そこは高さ60mて情報を見たんですが、20階建てなんかな。駅は遠くなるけど見晴らしは良さそう。

[37: ご近所さん]

生まれて数十年京都市に住んでいるけどわざわざ選んで購入してまで住む所じゃないと思う。

キリンかアサヒか忘れたけどビール工場跡でしかもJRも阪急電車の駅も比較的最近（とは言っても１０年位）出来た駅だから以前は工場と田んぼの在る所だったけど、だからこそ何も無い所で、、、、、

新興地域だからいろいろな所からいろいろな人が寄って来て、、、、

[38: 買い換え検討中]

ホンマに投稿が少ないですね。人気ないんかな。まあそうやったら競争率も下がるし自分としては嬉しいねんけど

[39: 購入検討中さん]

なかなかいい立地だと思います。メイツブラン長岡京と迷ってます

[40: ９９９]

キリンビールの工場跡地ですね。工場が撤去されてから、１０年くらい放置されていた場所。

[41: 匿名さん]

京都という土地は光が強い分、闇も濃いんですよ。
なにも知らない人が買うのでしょう。

[42: 知ったか]

↑何を思わせぶりに知ったかぶりしてはりますねん。
　
どうせここの住所が「久世」やってことで言うてはるんやろうけど、
「久世」が全部「大根飯」食ってはったわけやありまへん。

あんさんの書き込みは、貧相な偏見に基づく単なる誹謗中傷にしか聞こえまへん。

[43: 買い換え検討中]

優先案内会の通知がきましたね。色々なプランがありますねぇ。楽しみですね

[44: 物件比較中さん]

優先案内会、問合せ殺到しているらしいです。そのわりに、掲示板盛り上がりませんね。

[45: 物件比較中さん]

洛南小学校どうですか？小中高一貫教育。それだけでも価値あり？

[46: 匿名さん]

洛南小学校の定員は40名。
子供が入学できない大半の親にとっては価値なし。

[47: 買い換え検討中]

今日優先案内会予約したが、5月中旬になった。えらい人気やな。ちょっと値段も高くなんのかなぁ

[48: 物件比較中さん]

駐車場への出入りが側道のようなので、イオンオープン後の渋滞状況気になりますね

[49: 匿名さん]

あの側道は車で洛西口方向に出入りするのは問題ないけど、久世橋方向に出入りするのはかなり不便な作りになっています。
まさかあの側道を車の出入り口に使うとは思いませんでした。

[50: 買い換え検討中]

ペット可になりますかね？
分譲で犬も飼えないなんて今の時代にあり得ないと思ってはいるんですが、京都はペット可物件が少ない気がして。
子供もペットもマナーを守れるよう躾ければ、理想的なマンションライフになりますよね。

[51: 物件比較中さん]

治安などはどうでしょうか？便利そうなので考えていますが、どうもイメージが湧きません。

[52: 匿名さん]

元々キリンビールの工場しか無かった場所なので、治安がどうなるかはこれから住む人次第だと思うよ。

[53: 購入検討中さん]

優先案内会、今日からだと思いますが、行かれた方いますか？

[54: 買い換え検討中]

だいたいの値段教えて欲しいですね。

[55: 購入検討中]

予想より少し高いですね。
駅前だから、と言うより周辺環境の変化を見通した価格設定になっていると思います。

[56: 購入検討中さん]

AITOと似た価格かと思いましたが、あれより高めですか？

[57: 購入検討中さん]

洛西口のヴェリテの価格を考慮すると、けっこう高くなりそうですね

[58: 買い換え検討中]

じゃあ４LDKは4500万はするんかなぁ…。

[59: 購入検討中さん]

南側の角部屋4LDKは、5000万を超えていました。
約70㎡の3LDK で、3400～3600万ぐらい。但し、10階～15階はそれ以上の様です。
イオンモールが立つ前の、桂川駅周辺の相場ってどのぐらいですか？

[60: 物件比較中さん]

かなりたかいですね。75平米で3800〜4000万ぐらいですかね。

[61: 物件比較中さん]

ぱっと見た値段で一番高いので１０階４ＬＤＫ南東角部屋ルーフ付きで６０００万円でした。
東側４階２ＬＤＫで２９００万円～１０階３０００万円で、だいたい４階から１０階で２００万円アップになってました。
物件横の古いマンションがイオンが出来るお蔭で売値が上がってるそうですよ。
阪急洛西口駅は上下線別々ですが桂川駅はホームが１本で事故とかで電車が遅れる事もあるので駅も心配です。
マンション住人用に裏道へ抜ける出入り口も作る予定がないそうなのでイオン渋滞を避けて出かけないといけないですね。

[62: 物件比較中さん]

洛西口のジオのほうがいいかもしれませんね。適度にイオンと離れていて。

[63: 購入検討中さん]

通勤に阪急は使えない場合はこちらが有利だが、イオンが出来ると渋滞がひどいだろうな。

[64: 購入検討中さん]

この物件を検討中です。
渋滞というのは休日のことですか？
通勤が車なので、この物件を検討するにあたり、そこが1番のネックなのです。
平日でも渋滞ってひどいものなのでしょうか。
オープン当初はひどく渋滞しそうですよね。
でも入居開始時期は、イオンモールがオープンして1年はたつころなので、平日の朝、夕方は大丈夫かなあ、と楽観視していますが…

[65: 物件比較中さん]

久世という部分で、かなりひっかかるんですが、実際のところどうなんでしょう？

[66: 購入検討中さん]

このあたりだけで1000家庭は新たに人が増えますし、地番は久世でも私はたいして気になりません。
価格からしても、相応の方々が入居されると思いますし。

[67: 購入検討中さん]

ただし学区が関係ある方は気になるところですね。

[68: 購入検討中さん]

休日は朝から夕方まで結構渋滞すると思います。平日の朝は大丈夫と思いますが、
夕方はイオンに関係なく交通量があるかもしれませんので、確認される方が
いいでしょうね。

[69: 購入検討中さん]

近くの公立学校の評判を知りたいところです。

[70: 検討中の奥さま]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[74: 匿名さん]

結局久世で値段高くしても売れなくて最後は値引きしまくりでいろんな人が住むことになるだけ

久世はずーっと久世

[75: 物件比較中さん]

周辺を回ってみたのですが、やっぱり田舎ですね。
この一角だけ一時的に発展しても、将来が心配かな。

気に入ってる方には申し訳ないのですが。
一生住めそうな気はしませんでした。

[76: 匿名さん]

検討しようと思いましたが、
親・友達にかなり反対されました。
やはり環境面など良くないイメージみたいですね。

[77: 購入検討中さん]

南区にお住まいの方に伺ったところだと悪い話は出なかったのですが、
周辺の方にお聞きしたいですね。

[78: 購入検討中さん]

地域名による差別はするつもりはありません。
ただ、自分が居住する地域でかかわりがある人たちがどのような人たちなのか、が重要なんですよね。
調べてみましたが、皆様が気にされている場所は同じ久世でももう少し離れた場所のように思います。
小学校の学区は重ならないかも。
中学校は重なりそうですが。
学区が重なれば、いろいろ大変かもなあ、と考えます。

[79: 匿名さん]

この物件を投資目的で買われる方はいらっしゃるのでしょうか。

[80: 匿名さん]

高すぎでしょう　

[81: 検討中の奥さま]

洛西口のヴェリテがそこそこの価格でも即完売だったので、強気なのでしょうか。
駅近、イオン近、という立地はいいですが、南区久世でこの価格っていうのがね。
学区を見ても、周囲の保育園、幼稚園の少なさを見ても子育て世代にはどうかと。
いくら認可外保育所をマンション内に誘致したところで、価格的にも時間的にも毎日何年も預けられるようなところなのか。
いろいろ未確定部分が多くて決めきれません。
でも価格はきまっているという・・・

[82: 購入検討中さん]

アイトの方がずっと安い。

[83: 購入検討中さん]

利便性と大規模ならではの施設の充実、あと頑張れば手が届く価格帯？を満たしているため購入検討中です。
3LDKのメインの価格帯は3,500万円くらいでしょうか？説明会まだ行けてないのでどなたか教えてください。
場所については否定的なコメント多いですが、桂川駅周辺に数年住んでいますが、夜は今のところ静かで、治安も良く、落ち着いた雰囲気です。地域的な差別とかはしたい人がしていればよいのでは。

ただ気になることは数点あります。
車で出るときは、やっぱりあの細いロータリーをグルリと回り、特に京都駅方面へ出るときは、右折で出ないといけないですよね。京都方面から入る時も180度回転しなくてはいけないので大きめの車でも大丈夫か心配です。洛西ニュータウン方面への出入はまあまあ良いと思います。イオンができたり、マンションが1000世帯増えたりで、今の道路のままだとピークの時間は車は相当時間がかかると思います。
あと線路をくぐる地下道も暗いし、細いし（特に北側）利用者が増えると今以上に危険になりそうです。桂川駅の東側に小学校や保育園があるので地下道を通ることは必至です。大半の人が自転車に乗ったまま通るので本当に危ない。

人が増えるのでにぎやかになると思いますが、イオンも含めて地域ぐるみで街つくりをしていけば治安のよい街になっていくと思います。人口増加＝治安悪化とは必ずしもならないから。

[84: 物件比較中さん]

小学校への通学はあの地下道を徒歩で通るんですか？
歩道あります？？

ロータリー、洛西方面へ向かう車も、京都駅方面への右折渋滞に巻き込まれて大変なことになりそう。
朝が心配。
抜け道がないのが…

[85: 物件比較中さん]

東向きなら3LDK3500万でも買える間取りもありますが、南向きだと4000万はみておいたほうがよさそうですよ。

[86: 購入検討中さん]

周辺在住で、購入を検討しているものです。
マンションの北側と東側（駅側）が自衛隊駐屯地なのも少し気になります。
素人考えですが、有事になった時心配です。今後何が起こるかわからない世の中ですから。
あと、塀が高く電線（有刺鉄線の代わりみたいなもの）が張られていたり、軍用車がたくさんみえたりするので、特に子供たちにとっては普通の環境ではないと思います。
ただ、良いところもあり、年に数回催しがあり、子供たちと楽しく参加させて頂いております。
あと緑が多いので良いです。

[87: 買い換え検討中]

ここのイオンは流行りますかね？

最初は大丈夫でしょうけど10年後、20年後が心配です。
久御山、京都駅、洛南、五条と比較的主要な場所に既にあるわけで。
この街からイオンがなくなったら終わりじゃないですか？

あと、3500万円から4000万円？という価格も高いし、またこれだけの戸数があって、その資産価値を維持できるとは思えないです。
先行きが不安な物件と感じました。

[88: 購入検討中さん]

その辺り心配なんですよ。イオンは流行ると思いますが、これだけに頼るのは不安です。

[89: 匿名さん]

投資に買う人なんていないでしょう

リセールは相当下がるでしょうね、この物件は。

[90: 物件比較中さん]

このマンションの魅力は、イオンではなく、東海道本線が通る駅までの近さでは？
京都駅にも大阪駅にも1本というのはすごい魅力。
加えて阪急も徒歩10分圏内。
洛西口は止まる電車少ないのが難点ですけどね。
桂駅なら最強でしたね。
同じJR駅近でも東海道本線と、山陰線や奈良線とでは価値が違いますよね。

[91: 購入検討中さん]

ここは洛西口と同様止まる電車は少ない。

[92: 物件比較中さん]

JR桂川は快速は止まりますよね。これで少ないというなら、高槻駅か京都駅そばに住むしかないかもね。
阪急洛西口は特急が止まらないから、あまり使えない。

[93: 匿名]

ここのエリアは明らかに供給過剰でしょう。
この高値で掴んでの、価値の維持は難しいと感じました。

[94: 買い換え検討中]

桂川駅って快速とまりましたっけ？

[95: 購入検討中さん]

京都駅から高槻まで各駅、高槻から快速と言う形で止まります。それ以外の快速は止まりません。

[96: 買い換え検討中]

新快速と勘違いしてました。

[97: ビギナーさん]

新興住宅地としては、洛西ニュータウンよりは良くなると思います。
金融機関が建つということは、土地がしっかししていることを意味しているし、治安も保たれるかもしれません。
南区というバックグラウンドの中で、この地域のブランド化が確立できれば、資産価値は大いに維持されていくと思われます。マンション業者が強気の価格設定を出してきているのもブランド化を意識しているかもしれません。
土地単価から考えると高すぎですよね。同じ価格帯なら上京区や北区のマンションにも手が届きそうですよね。

[98: 購入検討中さん]

確かにそれなりの高価格のほうが、住民層が落ち着くだろうし、安心ですよね。

[99: 購入検討中さん]

この場所にしては１０００万ぐらい高い。

[100: 購入検討中さん]

3LDKで3000万円くらいでしょうか。

[101: 物件比較中さん]

東側でも３ＬＤＫ3500万はします。

[102: 物件比較中さん]

東側３ＬＤＫ低層階3200〜
南側３ＬＤＫ低層階3600〜
ですね。

[103: 購入検討中さん]

皆さんがおっしゃるように10年後、20年後に京都で人気の地域になるのであれば、この物件はすごく良いですね。
東京の豊洲のように一躍脚光を浴びる土地になったり、吉祥寺、自由が丘等のおしゃれで住みやすい街に成熟したりすれば資産価値もかなり期待できます。
このように東京では、単純に便利で、オシャレで、住みやすい街が人気の街になっていきますが、京都の昔ながらの土地柄ではよほどのことがない限り、「南区」という枠から京都を代表する人気の街に進化することは難しいでしょうか？
ただ、今のところ、利便性という点では、京都ではかなり良い場所になると思います。

[104: 購入検討中さん]

せめてイオン以外のスーパーや商店が出来てくれればいいのですが、今の状態だと
イオンがだめになればすべて終わりかねないのが不安です。

[105: 物件比較中さん]

すでにクリニックビルはオープンしましたし、人の増加につれて、スーパーなどは増えるでしょうね。
あとは、小学校や幼稚園保育園が増えればいいのにと思いますが、京都市と向日市が混在する場所なので、簡単にはいかないかな、とも考えています。

[106: ご近所さん]

とにかく物件価格が高いです。
相場より500万円位高いのでは？
管理費や修繕費などはまだわからないのであといくらプラスになるのか？
3万以上になるのであれば私は購入をやめます。
　　　
京都は独特の文化なので開発されたからと言って良いイメージに変わるとは考えにくい。
学区も良くないし。。。

ただ交通のアクセスは良いです。
それだけが魅力ですね。

イオンが出来たら交通渋滞がもっとひどくなるだろうし、人が増えれば犯罪も増えるかも？

私はこの土地に住んでみて良い印象はないです。
　

[107: 購入検討中さん]

学区って、そんなに良くないんですか？子供が小さいので気になります

[108: 物件比較中さん]

学区の良し悪しというのは、その地域に住む保護者の方々の質で決まると個人的には考えています。
ご参考までに、久世中学校を学区とする地域名です。地名を見てご自身でご判断されては？

久世東土川町、久世大築町、久世大薮町、久世上久世町(国道171号線以西)、久世上久世町(国道171号線以東)、久世川原町(国道171号線以西)、久世川原町(国道171号線以東)、久世高田町、久世築山町、久世殿城町(国道171号線以西)、久世殿城町(国道171号線以東)、久世中久世町一丁目、久世中久世町二丁目、久世中久世町三丁目、久世中久世町四丁目、久世中久世町五丁目、久世中久町

確かに、１０６さんのおっしゃるとおり、管理費・修繕積立費・駐車場代は気になるところですね。
戸数が多くなると、そのあたりの価格がそれに反比例して下がるものという認識でおります。
ここで、物件価格のように足元を見た強気な設定でこられたら、私ももう購入を見送るつもりです。
通常、修繕積立金は、当初5年ほどは安くおさえられると思いますが、その後はさらに高くなりますからね。

学区に関しては、駅近ということもあり私立小学校・中学校を視野に入れた方も多くいらっしゃるのではと考えてます。

[109: 購入検討中さん]

90平米以上の部屋はなかなか出会えないので、こちらを検討中です。洛西口のほうは90平米超えがなかなか出ませんね。
やはり豊富な間取りは大規模マンションならではですね。

[110: 物件比較中さん]

京都はなかなか便利で大規模なマンションがなく、ここは条件としてはいいのですが、周辺環境が今ひとつ分かりません。

[111: 匿名さん]

京都の高校で名門てあるんですか（笑）
学校を批判する意図はなんですかね。
東寺高校のことでしょ。そんな大昔のことを言われてもね。
傍からみてると、入れない僻みにしか聞えません。
確かに、附属小学校があっても難関ですし、物件購入のポイントにはなりませんね。

私は洛南云々よりも、公式ホームページにセキュリティや躯体構造の説明がないのが非常に気になります。
床スラブや戸境壁の厚さって気になりませんか。
ご存じの方がいらっしゃれば教えてください。

[112: 物件比較中さん]

↑23へのレスですか？

躯体やセキュリティについては、パンフレットにかなり詳しく書かれていましたよ。優先案内会にはいかれましたか？
いよいよ今週末からは要望書の受付ですね。
管理費やオプションなども今週末から聞けるのでしょうか。

[113: 物件比較中さん]

この物件を検討されている方は洛西口ジオも比較検討されていますか？
比べてみていかがですか？

[114: 買い換え検討中]

今日行って来ました。思ってたより高いですね。来週ジオにも行きますが、同じぐらいなんかなぁ

[115: 物件比較中さん]

>>114
ジオのほうが高いです。

[116: 購入検討中さん]

モデルルーム見学行ってきました
77の3LDKと90の2LDKを見せてもらいました

価格が高めですが、近辺のジオとか南海の物件の方が
平米価格が高いとのことでした

[117: 買い換え検討中]

ジオは免震みたいですが、ここは耐震でも建築基準法に定められた３段階の最低レベルの１だと説明を受けました。ある程度の地震は大丈夫とのことでしたが、南海・東南海地震レベルでも耐えられるか聞いてませんでした。どなたか聞かれた方いらっしゃいますか？

[118: 申込予定さん]

洛南小学校も近く、需要があるため、将来的にも値下がりが小幅な感じはうけます。どうでしょうか？
ジオと比較検討中ですが・・

[119: 検討中の奥さま]

上層階の４Lになれば、6000万超えますか？

[120: ３３３]

今どき最低レベルの１にするとは、疑問を感じますね。