京都桂川つむぎの街 グランスクエア【旧称：（仮称）京都桂川【駅前最大級】プロジェクト】ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/kyoto/katsuragawa/
事業主（売主）・販売提携（代理）：近鉄不動産株式会社
事業主（売主）・販売提携（代理）：野村不動産株式会社
事業主（売主）：ジェイアール西日本不動産開発株式会社
事業主（売主）：近畿菱重興産株式会社
事業主（売主）：株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：近鉄住宅管理株式会社
販売提携（代理）：株式会社長谷工アーベスト
設計・監理：株式会社長谷工コーポレーション大阪エンジニアリング事業部

名称　京都桂川つむぎの街グランスクエア
所在地 京都府京都市南区久世高田町373番
交通　東海道本線（JR京都線）「桂川」駅徒歩2分、阪急京都線「洛西口」駅徒歩7分
用途地域　商業地域、久世高田・向日寺戸地区地区計画A地区、山並み背景型建造物修景地区、遠景デザイン保全区域
地目　宅地
建ペい率　80%
容積率 300%
敷地面積　11,876.79m2
構造・規模　鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造　地上15階建
総戸数　438戸
建築面積　7,127.03m2
建築延床面積　42,269.31m2
販売戸数　未定
予定販売価格（税込）　未定
予定最多販売価格帯（税込）　未定
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積　61.06m2～112.05m2
バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉※月額使用料未定（住宅用）
自転車置場　876台※月額使用料未定（住宅用）
バイク置場　20台※月額使用料未定（住宅用）
ミニバイク置場 70台※月額使用料未定（住宅用）
分譲後の権利形態　専有面積割合による共有（土地）、区分所有（建物）
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託していただきます。
竣工予定時期　平成27年8月
入居予定時期　平成27年9月
販売予定時期　平成26年7月

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf
自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.4.21　管理担当】

[660: 匿名さん]

トンネルの音、雨の日も要確認です。大型車の水はねの反射音、かなりのものでした。

[661: 契約済みさん]

JRよりトンネルの音が酷いですよね。
特に東行きはアスファルトではなく凸凹を付けたコンクリートっぽい舗装なので、ゴーっという感じの音が盛大に響いていました。
舗装の改良があれば有難いのですが…

[662: 検討中の奥さま]

私は西向きで考えてます。
日差しと向かいのマンションは気になりましたが、
価格と日照で良いかなと思ってます。
日差しはシェードなどで遮ることもできますし、
日が当たらない東よりは良いかと思ってます。

[663: 契約済みさん]

確かにあの反響音は凄い。防音は低いレベルのサッシしか使用していないので
大丈夫かと思います。ｊｒの方を心配していましたが、現実は道路ですね。

[664: 匿名さん]

私的にはJRの音は気にならない。
通る時間も決まってるし、私が何を怒ろうが苦情言おうが絶対に通るものだから、共存以外の選択肢はない。
一方、道路はそういう心構えにはなりにくい。
気になり始めると、
なんでほかの道通んないんだ！
なんでこんなスピード上げるんだ！
なんでこんな時間に通るんだ！
なんで市は道路を整備しないんだ！
とか、怒る材料が次から次に見つかってしまう。
あ、でも、車好きの人なら気にならないかも。
電車好きか車好きかによって違う問題なのかもしれません。

[665: 匿名]

道路沿いは騒音への苦情がすごいですね。
南側は避けた方がいいでしょうか？
低層階は特に騒音がひどいのでしょうか？

JR沿いは深夜でも貨物が走るということもあり、そこも気になってました。

[666: 購入検討中さん]

現地に行きましたが、私は車の走る音と排気ガスの匂いが気になりました。でも、駅前なので仕方ないんですよね。

[667: 匿名さん]

騒音関係は、イオンモールが開業したら悪化方向でしょうから、
気になる方はやめておいた方が無難なように思います。
このマンションは、利便性と引き換えに音に関しては諦めるべき物件かと。

[668: 匿名さん]

以前、西京極駅西側の葛野大路沿いの賃貸に住んでました。
ちょうど、阪急線の高架下をくぐる所で、661さんの書かれているのと全く同じ状況で、
たまに夜は寝つけない日も度々あり、１年で引っ越しました。（ペアガラスで防音サッシではありませんが…）

道路からの距離などの違いはありますが、騒音はかなりのものだと思います。
南向きの日当たりも気持ちがいいものですが、騒音はストレスになるかと思います。

[669: 契約済みさん]

電車の音は慣れもありますが、こちらはどうか。貨物列車が２４時間通りますが、
スピードが遅いのでそれほど気にならないでしょう。道路の方は分からない。

[670: 匿名さん]

寝室が線路の方を向いてなければマシだと思います。
貨物は２時3時でも車両が長く静かな深夜では慣れない人はなかなか…

ほんでもって、高い階数だとさらに反響してか…1階で聞くのとでは全然違います。
リビングも窓を開けた風通しをするのもそこそこうるさいですよ。

日当たりとるか
ランドプランとるか
静かさとるか
昼間いないなら日当り妥協してもいいですし。

[671: 物件比較中さん]

第二期の分譲戸数は80戸だったようですが、売れ行きはどうだったのでしょうか？
つむぎの２件目、３件目を含めて検討したいのですが、その頃までこちらは残ってないですかね。

こちらの西向きや、ジオのサウスも結局思ったほど安くなっていませんし、
後に出てくる物件もそれなりの価格になってしまうんでしょうか。

[672: 検討中の奥さま]

70戸以上申し込みあったようです。
年内には完売目指してるみたいですよ。
次の棟は高くなるとの事でした。
3つ目は立地もあり、分からないでしょうが…

なん戸か売れ残るとしても、
400戸を半年で売り切るのは凄いかもですね。

[673: 検討中の奥さま]

私が購入に躊躇している点は保育園が入ることです。
公園が園庭代わりになり朝から夕方までうるさいかもしれません。

[674: 物件比較中さん]

>>672さん
>>671です。情報ありがとうございます。なかなかいいペースですね。
売る側にとって即日完売御礼は必ずしもいいことではないなんて話もありましたし、
近鉄からすれば狙い通りのペースだったりするのかも。

また、こちらが年内の完売目標、２棟目の竣工予定が16年2月ということで、
販売期間を１年程度と見積もると、２棟目はこちらの完売の目処が立った頃に
売り出し始める感じになったりするのかもしれませんね。
購入検討する側にとっては悩ましいです…。

[675: 匿名さん]

二棟目のマンション前は葬祭殿があるのですが、それでも更に高くなるのですか。
理由は何でしょうね。設備とか間取りですか？

[676: 匿名さん]

「二棟目は高くなる」と営業さんが言うのは、
一棟目を売りたいからです。

葬儀屋さんがあることでマンション購入を躊躇する人が多数派なら、当然価格は安くなると思いますよ。
でも実際には、多少気になるものの購入見合わせまでには至らない人が多いのでしょう。
一棟目にとってのJRの騒音と同じことです。
騒音を理由に購入見合わせる人もいますが、
価格に響くほどのことではないわけです。

おそらく二棟目の価格は一棟目と変わらないと思いますよ。
一棟目は予定通りに売れているようですから。

三棟目は以前397戸と発表されましたが、いつの間にか404戸になっていますね。
高額住居を減らして低価格住居を増やしたのかもしれませんし、
隣接する土地が買収できたのかもしれませんし、
一棟目の売れ行きに気をよくして、
駐車場減らして戸数を増やしたのかもしれません。
いずれにせよ、
戸数が増えているということは、
販売側がまだまだ売れると見込んでいるということです。
安くなることはないと思いますよ。

[677: 購入検討中さん]

価格は土地の取得価格や資材の市況の原価部分に関わるのだけど、「この場所でこの広さなら幾ら」という相場の天井もあります。正直、この土地は取得価格が高すぎて相場の天井に近接しすぎて利益が出なくなっているのではないか。
所謂マンションバブルの末期症状ですよね。相場の天井を上げるようだと一気に売れなくなる。
円安と消費税増税を鑑みて、数年先竣工の物件をつかむのは勇気いりますよね。無論資金がじゃぶじゃぶある人なら関係ないでしょうが。

[678: 匿名さん]

２棟目は、洛西口駅徒歩3分、桂川駅徒歩6分、イオンにも隣接といった感じで、
紙面上はグランスクエアに見劣りしませんから、価格も同程度になるのはあり得る話かなと思います。

実際には、最寄駅までの距離は1分の差以上に印象の違いがありますし、イオンも日常的に利用する
食品売場への距離が近いなど、数字に出ないところでグランスクエアの方が有利な気がします。
ただし、電車騒音の面では２棟目のほうが有利でしょうね。
車の出し入れは２棟目は機械式駐車場のようなので不便さは同レベルでしょうか。


>>677
なぜそのように思われたのかが気になります。

物件価格は、駅前物件で大型商業施設にも至近、という点を考えれば、JR東海道線沿いの
他の駅近物件と比較して、お買い得感は全くないながらも、決して高過ぎる価格ではなく、
まあ妥当な範囲なように思います。

設備や、MR含む宣伝も、豪華さは全くありませんがごく平均的なレベルで、ぎりぎりまで
切り詰めているような印象はありません。

利益が出せなくて苦しんでいるというような雰囲気は感じないのですが…。

[679: 購入検討中さん]

>>678

まあぶっちゃけ、ジオの免震、ペアガラス、竹中施工と比べての話です。
不思議に思って関係者に聞いたら、土地の取得価格が高かった由