仙台市太白区のマンションについての情報交換スレ Part.3

[匿名さん]

長町スレから、太白区スレに改称しました。
引き続き、盛り上げていきましょう。


前スレ：仙台長町近辺のマンション Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225457/

[61: 匿名さん]

耐震２級のプラウドなんて、震災後しか建てて無いだろう。
その前の２級物件上げてしてください。

五橋あたりのプラウドも半壊以上ですが。

でも野村さんはＭＲでは「うちのマンションはあまり被害ありませんでした」と平気で嘘つくよねー。
三井とかは正直に話すのに。
だから信用置けないのだよ。

[62: 匿名さん]

>>60>>61
プラウドでもそれらは耐震等級２ではないでしょう
耐震等級２は柱も鉄筋も一回り太く頑丈になってますからね
もう一度震度６強の揺れが３分続かないと、プラウドの耐震等級２が半壊するかどうか分りません

[63: 匿名さん]

>>59
だから、早く被災した耐震２級の物件名を挙げてくださいよ。

[64: 匿名さん]

>>62
必死だな。耐震２級は頑丈だとか。柱には影響が少なくとも、耐震構造は揺らして柱と耐力壁で地震力を逃がすわけだから、亀裂入りまくるのは変わりないと思うけどね。プラウド擁護も大変だね。

[65: 匿名さん]

耐震等級2が頑丈なら、これから建つ鹿野物件も是非2級にしてください。
震災後は免震に変更したのに、耐震に戻し、更に1級まで戻してしまったら…

[66: 匿名さん]

半壊するかどうか分かりませんて、、、
怖いですね。運に賭けて買う？

[67: 匿名さん]

大震災の半壊や全壊認定は基準が不透明でしたよね？
全壊認定のマンションが中古で売りに出ていますが、不動産屋さんは管理組合が保険や修繕費用の都合で半壊を全壊認定にしてもらったらしいです。などと話されていました。目にみえて全壊したようなマンションはもちろん怖いです。見えない部分がどうなっているかわからないのも怖いです。
震災後、資材高騰で価格が上がるのは仕方がないです。
これから建つ物件は、震災を教訓に建てて欲しいです。

[68: 匿名さん]

>>67
自分でよく調べていない不確実なことを、そうやって書いちゃっていいの？

[69: 匿名さん]

仙台市の認定は全く意味がありません。
保険会社の判定が全てです。

[70: 匿名さん]

>>67
仙台の中古を購入するなら自分で調査しないと怖くて買うことはできません。
不動産屋の話など話半分に聞くことです。彼らは売るのが目的です。
６７さんのいっている話と逆に、ブランドイメージや資産価値に響くからといって、
認定を受けなかったマンションだってありますよ。

震災の教訓を生かして、ほとんどのデベは震災後は免震物件にしました。
その中で、野村とか、大和やフージャースなど、一部のデベが耐震にして売り始めたわけです。
そういうことなので、供給される物件の中で、
震災の教訓を生かして、どういう物件を買うかについては、もはや購入者の判断だと思います。
免震がよければ財閥やナイスを買うとか。

[71: 物件比較中さん]

プラウドの耐震2級は震災後の台原、富沢ガーデンの2物件のみです。

また、野村は震災後でも耐震1級物件を普通に供給しており富沢マークス、上杉山ディアージュ、上杉フォレスト、片平西公園、長町南ガーデン（後述の二つは震災時販売中）
プラウド鹿野も普通に耐震1級で販売しそう。

ちなみに免震は青葉通、長町トレ、支倉の3物件のみです。

[72: 匿名さん]

役所に震災被害の認定がどこであったのか聞いたら、教えてくれないんですね。
そういうリストがあれば便利で、傾向がわかるんですけど
半壊したとか全壊はどこにあるとかは、所有者のみしか知らせないんです。個人情報だからです

[73: 匿名さん]

>>72　訂正
全壊、大規模半壊、半壊、一部損壊などは、所有者のみしか伝えられない

[74: 匿名さん]

半壊認定は担当者によって変わると思いました。
知り合い一軒家なんかは、再度呼んで半壊になりました。
かなり足りなかったはずが、なんで急に判定が変わるのか
不思議でしたよ。

[75: 匿名さん]

>>71
少し補助説明をすると、
上杉山ディアージュだけは震災後初に売り出す物件だったし、場所も良かったので、１級のままあっという間に売れましたが、他デベが免震ばかり出すようになる中、それにつられるように台原を耐震２級で売り出しました（免震にはしなかった）。ところが、３０戸程度のマンションなのになかなかすぐ完売しませんでした。そのためか、その後の青葉通、長町の２物件は免震にしました。でも、長町トレサージュを販売するころには、フージャースなどが耐震２級で売り出すようになり、結局富沢では耐震２級に戻りました。富沢も戸数の割に販売に時間がかかりました（場所が微妙？）。ついに大和が震災後、初の耐震１級に戻して今販売中です。

そもそも、野村不動産は、免震とオール電化はやりたくないはずなので、
そろそろ１級に戻す時期ではあるかなと思います。
今はプレミストの様子を伺っているのではないでしょうか。
それを見て設計変更があるかもしれないですね。
なければ耐震２級で設計していると思いますよ。

ただ、物件がない状態なので、１級でも皆買いますから、会社の判断としては１級で利益を出す売り方が当然でしょう。

ちなみに、上杉山以外は、震災中に建設中だったか販売中だったので耐震１級だったということです。
１級といっても、仙台以外では１級が普通ですし、新耐震基準に準じた設計ですから、また大地震でも来ない限り、全く問題ないですよ。
首都圏で免震や強耐震（耐震２級）をウリにしているのはナイスくらいです。他のデベはタワマンとか、一部の高級物件が免震になっている程度ですよ。

[76: 匿名さん]

>>74さん
戸建は当然でしょ。一部損なんて、実際に壊れたとしても義捐金など何も出ないわけだし、半壊認定にしてもらいたいと思うのは普通だと思うけど。

[77: 匿名さん]

>>75
そもそも、仙台と首都圏とを同列で語るのがおかしい。

宮城県は、1年に1度は震度5弱以上の地震が必ずといっていいほど起きる場所。
そんな土地柄故に、地震に関しては多くの人が敏感。
それが地震保険の加入率だったり、地震対策や各自の備えだったりというものに表れているわけで。

首都圏では、免震は稀。だから仙台でもそれがまかり通る。
と持論を展開したところで、誰も相手にしてくれないよ。

[78: 匿名さん]

↑
お役所の判断が来る人でかなり違ったって話の意味だったのですが。

[79: 匿名さん]

>>74
新たに柱等に亀裂があるのが見つかって報告した結果、一部損壊から半壊になっただけでしょ。
担当者によって変わる？バカバカしい。

そうして判定が変わったところは、一戸建に限らず集合住宅でも多い。
NHKでも特集してた。（クローズアップ現代だったかな？）
判定が二転三転して、訴訟にまで発展したところもあるけどね。（一部損壊→半壊→一部損壊）

[80: 匿名さん]

東海興業施工の野村物件だけど、2008年の地震でも保険おりてるところあるから、耐震だからといって大安心出来ないと思います。
東海興業を積極的に使ってた野村不動産、確信犯なんだろうねと保険業界の人らと話題になったことがあります。
クラック入ろうが気にしない方には良いだろうけど。

[81: 匿名さん]

こんなにマンション価格が高騰しちゃうと、免震がよくても耐震物件にせざるをえない人もいるだろうし、需要がないわけではないよね。
実際直下型地震なら免震でも同じだし、上物がおざなりにされてても意味ないし。
ただ、太白区の地盤で考えると耐震なら低層に限定したいと思っちゃう。

[82: 匿名さん]

免震の上物は１級だと思うけど。新耐震基準に合わない構造物は作ることができないでしょう。

耐震の流れは、施工費高騰の状況がある限り仕方ないですね。オリンピックや復興工事の遅れがあるからいつまで続くか見当もつきませんが。その後はアベノミクスのインフラ整備ですか。

耐震で低層ならプレミスト１択ですね。１０階程度なので低層ですよ。

[83: 匿名さん]

７～８階建で免震ってコストが高くなるだけで、地震対策には余り効率が良くないみたいですよ。
耐震の振幅は高くなる程大きくなりますが、７～８階の揺れ幅は免震も耐震も大差ない様です。

[84: 匿名さん]

その手の話はよく聞きますが、低層で免震にしている物件や建物も多いです。
仙台あたりだと価格が高いからやらないと思いますが。

[85: 住まいに詳しい人]

野村の郵政跡地の価格について
私もざっくりと試算してみました。

44万/m2単価、145万/坪単価（平均中住戸75m2換算）

上下階、m2数、向きに応じても上下すると思いますが、
基本は3000万円代～で
仮に±5%とした場合、70m2下層階の場合はミニマムで2900万円代もあると思います。

①土地＝14万円×7800m2＝1,100百万
②建物＝7,800m2÷3.3＝2,363坪、→建ぺい率80%換算＝×建築費120万/坪＝2,270百万
③外構他＝100百万
④販促費・手数料＝+50%
①+②+③+④＝5,200百万＝（原価）
原価率＝87%＝5,876百万

基準住戸＝5,876百万÷192＝3,060万
うち税表示につき+8%＝3,300万(～７階付近中住戸）

[86: 匿名さん]

試算ありがとうございます。
素人の私にはわかりませんが、我が家は広い間取りが希望なので、
4000オーバーなのかなと…
とはいえ、広い間取りや変化に飛んだ間取りを野村さんが造ってくれるかどうかです。
早く発表してほしいですね。

[87: 匿名さん]

坪単価１４５万は耐震１級ですか？２級ですか？
いまどき、あの場所で２０００万円台があったら、むちゃくちゃお買い得です。
あっという間に売れていき、値付けに失敗で担当者怒られないかしら。
あすと物件より安くなりますね。

[88: 匿名さん]

プラウドの間取りはいつもパターンは同じなので、収納が広めの典型的な田の字が中心かと。４Ｌは角だけでしょうね。

[89: 匿名さん]

2000万台なんてありえないでしょう

[90: 匿名さん]

建物の延床面積　18308㎡　ですよ。　全然違いますね

[91: 匿名さん]

プラウドクラブ入会キャンペーンのチラシが地下鉄駅に出回ってますね。

プラウド鹿野の顧客選別への布石が始まったと思います。

[92: 匿名さん]

郵政跡地の事かと。

https://e-kensin.net/news/article/7523.html

[93: 匿名さん]

何年も物件を検討している方は、野村不動産の営業の実態とかわかると思いますけれど、
最近は比較物件もないので、十分検討しないうちに買ってしまう人も多くなりそうですね。
会員募集は実際に検討している人が減っているのかもしれないですね。
会員になるのは問題ないけれど、営業の話を聞くときには不安な点を解消するように何でも質問するといいですね。

[94: 匿名さん]

だけど、詳しく質問すると、野村の営業さんから煙たがられるという。そして購入レースから脱落。
疑問があっても無言で買う、もしくは疑問点すら思い浮かばない購入初心者向け。でしょうか。

[95: 匿名さん]

全くその通り。最近みなさんわかってきましたね。

郵政跡地のプラウドの良い部屋を買いたい場合は、用意周到に対策を立てないと。
選ばれし者になるには、工夫が必要。
結局、玄人は買えなくなって、初心者が購入できる構図になるのでしょうね。

[96: 匿名さん]

みなさんなんでそんなに営業に詳しいんですか？
そんなに沢山見に行ってるんでしょうか？

[97: 匿名さん]

玄人って。。。そんな人いるの？

[98: 匿名さん]

何軒も買ってる人もいるし、そういう人はたくさん見ているよ。

[99: 匿名さん]

玄人というか、何か所も検討している人はデベの傾向はよく知っていると思いますよ。
その中で各社の営業さんの癖や販売方法のようなものを知っているわけです。

[100: 匿名さん]

野村さんは癖が強いよね。初めての見学、初めての購入検討だと気付かない人もいるかもしれないけど。
ちょっと図面読める人が質問とかすれば、答えられないことも多いしね。
水面下で購入人数集まるまで販売登録しない、抽選方法もあやしい。

[101: 匿名]

相変わらず、野村さんの営業評判悪いですね。
でも、本当にそのとうりなんですねよねー

[102: 匿名さん]

それは評判を下げるようなことをしているからだよ。

顧客との接点になる営業の質は一番目に見えるところだからね。
他デベと比較したら野村は酷かったと感じる人が多いだけ。

青葉通りレジだって、初め野村の営業に当たったけど、
次に三井の営業に変わってから好感が持てた。

[103: 匿名さん]

>>102
それであなたは青葉通りレジをご購入されたのでしょうか？
されてないのなら、野村マンに冷やかしと思われたのかも知れませんね。
買う気の無い冷やかし客を峻別する眼力も忙しい営業マンには必要なのです。
実際、買う気も予算も無いのにあちこちのモデルルームを回る玄人はだしのお客さんが多いですから。

[104: 匿名さん]

野村不動産は住まう方へその誇りを届ける。
プラウドは特別な存在。世界一への時間へいざないます。
>>103様のおっしゃるとおり、野村不動産は気品高いマンションをお届けいたします。
郵政跡地は太白での一大プロジェクトです。期待に応える物件になるでしょう。

[105: 匿名さん]

野村の郵政跡地、
あすとのスミフにも期待。
この時期の高い値段に見合う物件を作って頂きたい。

[106: 匿名さん]

価格に合ったものなら住友に期待した方がいいと思うな。
高いだろうけど、それなりに設備が整っていると思うよ。
免震。オール電化の路線は崩さないだろうし。

野村にしても、住友にしても、「え、こんなに高いの？？」という価格設定になると思います。
最近の長町近辺の傾向を見るとそれでも売れている。
ナイスも高いと思ったけど、今はむしろ良心的だとさえ思います。
それくらい相場が上がっている。

[107: 匿名さん]

そうですね。高いと思います。
長町南エリアは住友の素敵なマンションが駅近くに多数あります。
それらより素敵なマンションを造ってください。
立地も敷地の広さも抜群ですから☆

[108: 匿名さん]

>>107
残念でした。住友が買ってればそれも期待出来ましたが、買ったのは野村ですから。
長町南はボロマンションの集まりとなって終了。これからはあすと長町の時代ですね。

[109: 匿名さん]

長町人らしいくっさい書き込みだな（笑）

[110: 匿名さん]

あすとに購入。
ＪＲと地下鉄利用可能な利便性と将来性で決めました。

＞108さん、
すみませんが、品の無い書き込みは止めてね！