仙台市太白区のマンションについての情報交換スレ Part.3

[匿名さん]

長町スレから、太白区スレに改称しました。
引き続き、盛り上げていきましょう。


前スレ：仙台長町近辺のマンション Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225457/

[21: 購入検討中さん]

建築計画では2年間。
価格は長町価格にするんじゃないかな。
価格高騰分は戸数を増やすことで一戸あたりの
単価を抑える方針みたいですし。

[22: 匿名さん]

戸数が増えると、比較的狭い間取りになりますよね？
3月着工とありますから、そろそろ発表して欲しいです。

[23: 匿名さん]

野村さん、最近安いと感じる物件少ないから、ここも設備はそこそこ、値段は強気でくるんじゃないかな。
勝手な予想、中住戸75平米3500～。

[24: 申込予定さん]

長町仕様なので2500万円代〜は持ってくると思います。
ただ南側向きは高額でしょうね。
外観イメージは長町一丁目のプラウドを二棟並べた感じかな。。と推測してます。

[25: 匿名さん]

富沢でも2500なんてなかったんじゃない？
長町仕様、震災後は上がってますしね。

[26: 匿名さん]

2500万なんて中古でもないですよ。たぶん3500万以上はするんじゃないですか。

[27: 申込予定さん]

確かに富沢は3000万円〜でしたね。
長町トレサージュが2500万円〜だったので、
郵政跡地は戸数も多いし東西向きは価格落とすかなと思います。
青葉通も狭いですが2200万円〜東向きあったので。

[28: 購入検討中さん]

南向き希望です。東向きとの価格差は仕方がないですよね。

[29: 匿名さん]

三井のララ物件、今思うと安かったですね。
免震でしたし、自走式駐車場。
野村の立地の方が駅近でいいですが…

[30: 匿名さん]

長町トレサージュよりは、こちらのほうが場所も良いし。3000万以下はなさそうじゃないですか？

[31: 申込予定さん]

施工は東海興業亡き今、三井住友建設ですかね。

[32: 匿名さん]

>>27
２２００万円～は２Ｌですよ。２Ｌを作るなら２０００万円台はあると思いますが、今はバブル期と同価格になってきているので、もう２０００万円台はこの立地ではないと思います。あるとしたら、東向き６０平米台の３Ｌや２Ｌとか。もしくは耐震１級に落として７０平米ちょうどの東向きが２９００万円台とか。そうすると南向き中住戸はやはり３５００～でしょうね。

>>31
施工はどこかわかりませんが、三井住友は富沢で使っちゃいましたから、順番で行けば青葉通りを施工した日本国土開発の可能性も。でもここを一大プロジェクトと持ち上げるなら、仙台上杉山を施工した、大林だったりして。

[33: 匿名さん]

野村の中では大規模物件ですよね。
青葉通り物件のようにはいかないと思いますが、
太白区ではかなりの好立地！
外観も素敵に造って下さい！

[34: 匿名さん]

ララ長町南は駅近だよ。まっすぐララガーデンに抜けられるので。ぐるっと回る必要がない。

[35: 物件比較中さん]

三井のララは免震だったけど、建物のコスト削減は随所に見られましたね。

震災時の液状化を皆見たはずなので免震にするしかなかった。

営業曰くこの時も建築費高騰のありで仕様は落としたので同時期の定禅寺通と比較して、全体が吹付け塗装が多く、開口部窓も小さく、フローリングも直貼りで安っぽかったり、リネン庫に板枠扉なし、床暖房等はOP、ベランダ仕切りもペラ板のみ…。そして長町価格に抑えたという印象。

[36: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

野村販売費のシミュレーションをしてみました。
郵政跡地は約10億で取得しているはず。

建物原価として現在相場の120万/坪として、
7800平米＝約2363坪＝120万×2363坪＝約28億

原価ベースで約38億。
販管費を6割乗せたとして、
約60億÷192戸＝約3.1千万～基準中住戸単価
販管費を7割乗せたとして、
約65億÷192戸＝約3.4百万～基準中住戸単価

上記基準を3千万～34百万として条件次第で上下する為、
3千万円代が中心価格、2.5千万円～4千万円となるのではないかと思います。

[37: 匿名さん]

三井のララ、やはり価格を抑える為に安い仕上がりになってしまったんですね。
周囲に雰囲気のよい、住友物件が多数あるから余計にあの外観が目立ちますね。
これから建つ野村は、更に仕様を落とすのでしょうか…
マンションは、立地と外観も重要です。

[38: 匿名さん]

プラウドの仕様なんて、元々高級感ないですよ。
竣工したプラウド仙台青葉通も、見た目普通のマンションです。

エントランスを比較したら、東口の三井の方が高級感あふれています。

今の物件に高級感を求めるなら、南町通りの住友とか、そういう価格帯じゃないと無理ですよ。

あと、郵政跡地の坪単価１２０万円は安い設定だと思います。
今はあすとをはじめ、長町の新築物件は坪１５０万円はしていると思います。

土地の仕入れ価格で大きく価格は変わるでしょうね。
安く仕入れていれば、価格も安いかもしれません。
とはいえ３０００万円以上はすると思います。

[39: 匿名さん]

郵政跡地、住友が良かった。
あすとの住友を待ちたいけど、野村より先ですよね。
今の仙台で立地がいい所は、3000万以下の予算では無理でしょうね。

[40: 匿名さん]

野村の価格計算めちゃくちゃですね
土地の仕入れ、延床面積、建設費の坪単価、利益計上、全て間違いですね
適当すぎて論外です

[41: 周辺住民さん]

あすとにマンションが増えますが学校の受け入れ状況はどのような感じでしょうか

[42: 匿名さん]

購入の時期は、正直ご縁があるかどうかじゃないかと思いますよ。
縁のある物件に出会えばその時期が購入時期。
求める条件も人それぞれ、場所も人それぞれでしょう。

とはいえ、制約されるのは価格ですよね。
青葉区なら今は平均４０００万円。太白区なら３５００万円。
価格は正直頭打ちになると思いますが、施工費は高くなるので仕様は逆に落ちてくる。
以前は２０００万円台が主流の太白区も、今は相場がバブルです。

そう考えると、震災後の物件としてはララ長町はお買い得だったと思います。
じきに収まると思われた価格の高騰も、今や出口は見えません。
買うなら今なのかもしれません。

太子堂のナイスも、販売するころは、おそらく３０００万円超えるでしょうね・・。

[43: 匿名さん]

>>41
仙台市では保育所や学校のことについて、考えているようですよ。

[44: 匿名さん]

４３ですが、あくまであすと長町のことです。人口激増地域ですから聞きました。
長町南の方はわかりません。

[45: 物件比較中さん]

野村不動産は年間200〜250戸を目標にしてるから2014年度は郵政跡地と一本あるかどうか。の供給予定かな。

[46: 匿名さん]

目標っていうか目安ね
三菱は仙台圏の年間供給戸数は500だった

必ず200〜250の範囲で変動するとは限らない
利益が見込めると判断すればもっと増やすでしょ

[47: 匿名さん]

三菱は南青山のザ・パークハウスグランで欠陥マンション建ててしまったから、仙台でマンションは建てないと思う。三菱の物件はちょっと買えないね。

[48: 匿名さん]

三菱だけならいいんだけどね。

[49: 匿名さん]

すみません。鹿野のプラウドは、竣工は2015年3月ですか？
確か、来月着工で2年先とききましたが、2015年竣工とも目にしまして…

[50: 匿名さん]

来年完成するわけがない。
規模を考えよう。

[51: 物件比較中さん]

竣工は2016年3月ですよ。

[52: 匿名さん]

49です。
2年先の2016年ですね。ありがとうございました。

[53: 匿名さん]

でも、完売はそれよりずっと前でしょうね。
販売開始がいつかにもよりますが、おそらく2015年の夏には、もう完売御礼が。

[54: 匿名さん]

青葉通レジデンスも終わったようだし、今度は郵政跡地ですね。

時期的には今年の春くらいから案内しだして、秋ごろ完売できれば御の字に考えているのではないかと。
もちろん１期販売は７月頃かと思いますが。
耐震でこの戸数はそんなに簡単には売れません。
安かったら皆飛びつくかと思いますが、あまり安いのも怪しいしね。

プラウドの耐震は結構被害出ているので、その辺思い出した方がよいですよ。

[55: 匿名さん]

うん、プラウドの震災被害は多いですね。
たーくさん地震保険おりてる。入ってなかった人にはもちろんおりないお金だけど。

[56: 購入検討中さん]

プラウド鹿野が耐震とは決まってないのでは。
野村は販売上手いから状況に応じて臨機応変に方針転換しますし。そこにちょっと期待します。

確か青葉通が震災後、免震に方針転換した経緯もあるし、郵政跡地の解体前の宿舎が斜めに倒れ掛けてた状況を目の当たりにしたので、あそこは地盤だってあまり良くないはずです。

[57: 匿名さん]

プラウド青葉通は初めから免震でした。変更などしていないですよ。

しかし、強耐震構造なら躯体は十分守られます。
プラウドの耐震２級は以前のマンションとは違います。

販売がうまいのは営業の口がうまいとか、広告など販売戦略が上手ということで、
中身が伴うというわけではないと思いますよ。

[58: 匿名さん]

プラウド青葉通は震災後設計変更してましたよ。
耐震→免震、99戸→112戸。
震災前には建築計画出てましたから。

[59: 匿名さん]

>>55
コープ野村時代のマンションや、耐震等級１の物件とごっちゃにしないで下さいね。
この５年以内に出来たプラウドの耐震等級２で被害の大きかった(半壊以上)物件がありますか？
もしあったら名前を出してみて下さい。

[60: 匿名さん]

プラウドブランドでも多数被害出てますよ。
七来田川付近、八乙女駅周辺、泉中央ドーナツ屋付近、河原町病院付近

[61: 匿名さん]

耐震２級のプラウドなんて、震災後しか建てて無いだろう。
その前の２級物件上げてしてください。

五橋あたりのプラウドも半壊以上ですが。

でも野村さんはＭＲでは「うちのマンションはあまり被害ありませんでした」と平気で嘘つくよねー。
三井とかは正直に話すのに。
だから信用置けないのだよ。

[62: 匿名さん]

>>60>>61
プラウドでもそれらは耐震等級２ではないでしょう
耐震等級２は柱も鉄筋も一回り太く頑丈になってますからね
もう一度震度６強の揺れが３分続かないと、プラウドの耐震等級２が半壊するかどうか分りません

[63: 匿名さん]

>>59
だから、早く被災した耐震２級の物件名を挙げてくださいよ。

[64: 匿名さん]

>>62
必死だな。耐震２級は頑丈だとか。柱には影響が少なくとも、耐震構造は揺らして柱と耐力壁で地震力を逃がすわけだから、亀裂入りまくるのは変わりないと思うけどね。プラウド擁護も大変だね。

[65: 匿名さん]

耐震等級2が頑丈なら、これから建つ鹿野物件も是非2級にしてください。
震災後は免震に変更したのに、耐震に戻し、更に1級まで戻してしまったら…

[66: 匿名さん]

半壊するかどうか分かりませんて、、、
怖いですね。運に賭けて買う？

[67: 匿名さん]

大震災の半壊や全壊認定は基準が不透明でしたよね？
全壊認定のマンションが中古で売りに出ていますが、不動産屋さんは管理組合が保険や修繕費用の都合で半壊を全壊認定にしてもらったらしいです。などと話されていました。目にみえて全壊したようなマンションはもちろん怖いです。見えない部分がどうなっているかわからないのも怖いです。
震災後、資材高騰で価格が上がるのは仕方がないです。
これから建つ物件は、震災を教訓に建てて欲しいです。

[68: 匿名さん]

>>67
自分でよく調べていない不確実なことを、そうやって書いちゃっていいの？

[69: 匿名さん]

仙台市の認定は全く意味がありません。
保険会社の判定が全てです。

[70: 匿名さん]

>>67
仙台の中古を購入するなら自分で調査しないと怖くて買うことはできません。
不動産屋の話など話半分に聞くことです。彼らは売るのが目的です。
６７さんのいっている話と逆に、ブランドイメージや資産価値に響くからといって、
認定を受けなかったマンションだってありますよ。

震災の教訓を生かして、ほとんどのデベは震災後は免震物件にしました。
その中で、野村とか、大和やフージャースなど、一部のデベが耐震にして売り始めたわけです。
そういうことなので、供給される物件の中で、
震災の教訓を生かして、どういう物件を買うかについては、もはや購入者の判断だと思います。
免震がよければ財閥やナイスを買うとか。