SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[761: 匿名さん]

スカイフォレストから
・歌舞伎町まで　1.3ｋｍ
・おとめ山まで　1.5ｋｍ
・目白三丁目まで2.1ｋｍ

[762: 匿名さん]

>>752
あなたはもう買ってしまったから、値引きはして欲しくないのはわかりますが、売れ残りはいずれ値引きされますから。もうじきわかるよ。

[763: 匿名さん]

>>762
住友不動産も値引きするんですか？3年くらい前にできたシティハウス新宿戸山がいつまでも売れ残ってて一向に安くならず、いつ売れるのか楽しみにしてるのですが・・・

[764: 契約済みさん]

>762

住不商法のことをご存じありませんね。値引きはまず絶対にあり得ません。値引きをしないので販売が長引くことを想定し、
コンシェルジェサービスの時間を短くして管理費を安く設定しているような会社ですよ。売れ残った部屋の管理費は
デベの負担ですからね。少しでも真面目に不動産を検討したことがある人ならだれでも知ってることです。
考えても見てください、管理費って３万円くらいですよ。年３６万です。５００万値引きするなら
１０年引っ張っても値引きしない方が得なんです。
だからこそ、豊洲のように割引があったと聞くと、みんなびっくりして話題になるのです。
ここは他に競合物件もありませんし値引きする可能性はゼロです。

あまり話題にされないけど、売れ残った部屋の固定資産税って発生するのかな？
それもデベが負担するとなると、ここは２５万位でしょうか。
管理費と合わせて約６０万。それでも５００万値引きするくらいなら、８年は粘るわけです。

[765: ビギナーさん]

>764
人件費って知ってます？

[766: 匿名さん]

>>765
売れ残りの棟内モデルルームは、予約制ですので、張り付きの人件費は不要です。
どこかのモデルルームから、手が空いている人員を回せば良いだけです。

そのうえ住友不動産は、個別のモデルルームを持たない集中モデルルーム制ですので、常駐人員のいる集中モデルルームに一度来てもらい、そこから案内する形式になります。
したがいまして、売れ残ったからと言って、人件費が増えるという事がないのが住友のビジネスモデルなんです。

[767: ビギナーさん]

＞766
それも人件費ですよ。
新宿や池袋のモデルルームの維持費もすべて
物件の販売価格から捻出される経費ですよ。

[768: 匿名さん]

この物件じゃないけど、今までに大幅値引きのオファー受けたこと二回あるので、竣工後は普通に値引きありと思うよ。確実に審査通る等の属性しだいかもしれませんが。。

[769: 匿名さん]

>>767
そうですね。あくまでも、全物件通じて必要な人件費という意味ではその通りですね。
でも、その売れ残りを値引き処分しようが、在庫のまま残ってようが、その人件費はどうせかかるお金なんですよ。

>>768
ゼロってことは無いでしょうね。
実際1億物件とか相場がそろそろピークみたいな時は打診することもあるようです。
ただ、びっくりするぐらい限定してる、それが住友不動産。
他社の売れ残りスレ見れば竣工1年も経ってないのに、モデルルームでいきなりいくら引きますと言われたとか、そういう書き込みがしばしばあるのに、住友はほぼ表に出ない。

>>768さんみたいに物件名も、下げ幅情報もない、何となくの情報だけが、別のスレで出てくるのが普通。
>>768さんが嘘をついていると言いたいわけではなく、特定が怖くて言えないレベルで相当限定して声をかけてるのでしょう。

[770: 契約済みさん]

>766

７６９さんがおっしゃる通り、新宿や池袋のモデルルームには一定数の営業がいます。彼らは固定給で働いているので、
内覧の希望があった時のみ、現地に出向きます。経費がかかるとすれば、その時の交通費くらいですね。
モデルルームはどのみち新宿か池袋のビル内に作りますし、竣工と同時になくすので在庫期間の維持費はかかりません。
そもそも現地にモデルルームを作らない戦略は相当に経費削減効果があります。

まあ、住不はおりこうさんですから、一番もうかる方法で売りますよ。基本は値引きなしで引っ張りまくる。
値引きをする場合は、それでも十分利益が出せる見込みのある場合のみ。

２０１４年３月の営業利益率を見てみると、住不が他社を圧倒しているのが分かります。

住不　２０. ５％　
野村　１３．９％、
三井　１１．３％

詳しくは会社四季報をご覧ください。

住友不動産
【業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 719,635 133,979 100,464 52,662 111.0 20
連11. 3 744,756 138,462 106,295 50,908 107.4 20
連12. 3 688,662 147,465 107,912 53,236 112.3 20
連13. 3 736,652 151,345 114,916 59,825 126.2 20
連14. 3 780,273 160,471 130,536 69,697 147.0 20
連15. 3予 810,000 165,000 135,000 77,000 162.4 20
連16. 3予 840,000 173,000 143,000 82,000 173.0 20
中13. 9 391,495 83,123 67,951 41,872 88.3 10
中14. 9予 398,000 83,300 68,000 42,000 88.6 10
会15. 3予 810,000 165,000 135,000 77,000 -



野村不動産
業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 434,226 39,274 23,967 4,660 25.7 25
連11. 3 480,983 42,083 26,149 5,471 28.7 25
連12. 3 450,807 49,939 34,173 17,591 92.4 25
連13. 3 517,740 58,308 45,806 19,357 101.6 30
連14. 3 532,016 74,307 64,058 26,844 140.7 35
連15. 3予 560,000 65,000 55,000 29,000 151.9 40～42
連16. 3予 570,000 67,000 57,000 31,000 162.4 40～45
中13. 9 251,944 36,457 31,121 17,553 92.1 15
中14. 9予 265,000 34,000 29,000 16,500 86.4 20
会15. 3予 560,000 65,000 55,000 29,000

三井不動産
【業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 1,384,806 120,585 93,901 60,084 68.4 22
連11. 3 1,405,269 120,092 96,204 49,909 56.8 22
連12. 3 1,338,102 126,038 102,509 50,129 57.1 22
連13. 3 1,445,644 148,184 123,066 59,451 67.7 22
連14. 3 1,515,252 172,567 144,587 76,843 87.5 22
連15. 3予 1,540,000 183,000 156,000 90,000 91.1 22
連16. 3予 1,560,000 192,000 165,000 95,000 96.1 22
中13. 9 636,151 69,207 56,819 39,852 45.4 11
中14. 9予 645,000 73,000 60,000 35,000 35.4 11
会15. 3予 1,540,000 183,000 156,000 90,000

[771: 匿名さん]

さすが大企業

[772: 匿名さん]

>>766
張り付きの人件費あるよ。豊洲は棟内にモデルルームどころか、営業担当と受付嬢を常駐させて事務所構えてプロモーションビデオの上映までやってた。10戸以上売れ残ってたからね。いまはプレミア住戸しかないみたいだけど、同じ状況じゃないかと思う。

[773: 匿名さん]

>>772
豊洲がたまたまそうだとしても、住不は最近は一般的に特別なモデルルームは作らない。ここも、その方式で新宿にモデルルーム。
そして、竣工後も値引きはほとんどない。
例外を探せばあるだろうが、あくまでも例外。
住友物件は、その値段の価値があると思えば即申し込み。
ないと思ったら、あきらめてさっさと別物件探す。基本的にこれしかない。

[774: 匿名さん]

不動産屋の人件費なんて議論してどうしちゃったのかな？
そんなことより、ここはまた次期販売が延期した。
先着順は、この１か月で１戸減っただけ。
売れてなさすぎ！
人件費をもっとかけてでも頑張らないと。

[775: 匿名さん]

ここは北がお見合い出し、南は富士山が見えないから

[776: 匿名さん]

>>772
それこまでしてでも豊洲を売り続けるという事は、住友は人件費なんかものともしないくらい、在庫処分をいそがないデベロッパーという事になってしまいますね。

>>774
人件費議論じゃなくて、住友が値引きするかどうかって話だと思います。
今のところ、全くないわけではなく、ごくまれにすることもある、という感じのようです。
ここも売れて無かろうが全く気にせず、ずっと売り続けるんでしょうね。

[777: 匿名さん]

竣工前じゃ、絶対値引きしないよ。いま議論してどうするの。
竣工して何年か経てば残存簿価も減るわけだから相当分の値引きもあるだろうけど。
目白の物件も駅遠なのに高くて売れ残ったけど最初は値引かなかった。しかし最後はさすがに値引きされたと書いてあったが、そりゃ経年劣化分は引かないと怒るよ。

[778: 購入検討中さん]

すみふの販売員は確か歩合制だからそんなに固定費かからんのでは？

[779: 契約済みさん]

販売員が歩合制？それって非正規のパートってこと？そんなはずないでしょー。

[780: 匿名さん]

>>772
行ったことあるなかでは大崎、豊洲、目白は常駐してましたね。

[781: 匿名さん]

>>780
思い出したので月島も追加しときます。

[782: 匿名さん]

>>778
中古販売のチラシ入れまくりなイメージがあるからか、よく誤解されてますが、住友不動産は新築営業って実は歩合率低いのです。
だからこそ、売れ残りなんて気にしないという戦略が取れるとも言えます。
幾ら会社の方針がそうでも、数売らないと生活できないような状況では、営業は生活できなくて同業に転職されてしまいますものね。
いろいろな意味で、住友不動産は、新築マンションデベロッパーとしては異色中の異色な会社ですね。

まぁ、住友はマンションは本流じゃないからというのはあるかもしれません。
三菱も似た感じの会社でしたが、レジが切り出され平和とくっついて、今は普通のマンションデベになりましたね。

[783: 匿名さん]

新築マンションデベロッパーって…。

中古マンションデベロッパーなんてあるの？(笑)

[784: 匿名さん]

>>783
確かにありませんね。
お好きなように読み替えていただけると幸いです。

[785: 物件比較中さん]

＞７８２

中古販売のチラシ入れまくりなイメージがあるからか、よく誤解されてますが、住友不動産は新築営業って実は歩合率低いのです。

中古販売は住友不動産販売であって、住友不動産とは別物ですよね。それでは住友不動産の中で新築営業は
どのくらいの割合を占めるのかと言うと、最新のデータでは３０％です。確かに野村の５８％に比べれば
少ないですが、三井の２７％よりは多いですね。ですので、

だからこそ、売れ残りなんて気にしないという戦略が取れるとも言えます。

という分析は間違っていることになります。貴殿の分析通りなら、三井も売れ残りを抱えても平気である
ということになりますが、三井も基本的は竣工前完売を目指しますよね。

住友不動産
【連結事業】不動産賃貸36(35)、不動産販売30(17)、完成工事26(9)、不動産流通7(31)、他1(12)

野村不動産
【連結事業】住宅58(11)、賃貸18(28)、資産運用3(44)、仲介・CRE5(29)、運営管理12(7)、他4(3)

三井不動産
【連結事業】賃貸30(23)、分譲27(7)、マネジメント21(13)、三井ホーム16(2)、他7(3)

[786: 匿名さん]

営業の給料の歩合の話に掛かっている部分が無理やり売上割合の話になってない？
ま、住友が売り惜しむ経営なことは新聞にすら取り上げられるレベルだけど、実際のところは住友にしか分からないからから、もう各自判断すればいいんじゃないかと。

[787: 契約済みさん]

竣工後の物件にかかる販売経費なんてたかが知れてるから、一住戸に年５０万かかったとしても、
５００万値引くくらいなら５年くらい平気で粘るんだと思いますよ。
投資額の回収を急がないというのは、経営体力がある会社だからこそ出来る商法ですね。

[788: 匿名さん]

スミフはだらだら販売してる間に結構な広告費かけてるよね。あれはかなりいってると思う。
その分も折り込み済みの価格設定だから損しないだけでしょ。早く買った人が支えてるだけ。

[789: 匿名さん]

>>785
三井不動産と三井不動産レジデンシャルは別会社です。
マンション板で語られてるのはレジデンシャルの方ですよ。
もちろん連結決算には含まれてますが、
この3社比較は意味が違ってきます。

[790: 匿名さん]

業界の内輪トークは他でやってください

[791: 匿名さん]

賛成

[792: 物件比較中さん]

スカイフォレストに関しては何の話題も出ませんね。出尽くした？
物件に関係のあるコメントのほとんどが馬場と大久保の悪口か、周囲の団地と戸山公園に対する侮蔑か
線路際の騒音のことばかりで、何の参考にもならない。

[793: 匿名さん]

でも論点を自分で出すっていう発想はないんですね。

[794: 別物件を契約]

792に追加して気になるところと言うと、近隣のゴミ中継所のダイオキシンの環境問題、そして共用施設の充実度が若干低い点ですかね～。あとはインパクトのある非常に魅力的な物件だと思います。このエリアの雰囲気を一変させて欲しいです立地は賛否両論あるので、リセールを考えているかたは価格と合わせて検討注意されれば宜しいかと。

[795: 物件比較中さん]

>７９３

お言葉ですが、あなたも何も論点をおっしゃってませんね。
私はこれまで散々いろいろな論点を提起してきましたので、もう書くことがありません。

＞７９４

ゴミの集積所は新宿区のゴミをいったん集めるだけであって、処理はしません。よってダイオキシンも発生しません。
風評被害を招くようなコメントは慎んでくださいますようお願いします。
共用施設はこの規模では多すぎると管理費に跳ね返ってきますから、住人にとっては最低限でよいと思います。

[796: 内覧前さん]

みんな業界の知識をひけらかしたくて、しょうがないんだな。

[797: 匿名さん]

>>795
昔、杉並区の杉並中継所周辺で問題が起きた過去、ってのもありますので
全く無視するのもどうかと。

[798: 匿名さん]

797だけど、794さんとは別人。

[799: 契約済みさん]

＞７９７さん、

なぜゴミの中継所からダイオキシンが発生するのでしょうか？その理屈で言えば、マンションのごみ置き場でさえ
ダイオキシンが発生することになりませんか？杉並の例がどれほど確かなものか分かりませんが、それが事実なら
全国的な問題になっていても不思議ではありませんが、そうなってませんよね。想像ですが、杉並の問題は、
適切に焼却処理されずダイオキシンが発生したゴミが中継所に紛れ込んだだけなのではないでしょうか？

[800: 匿名さん]

テレビ朝日　東京上級デート2「新宿区・落合」 9/3(水)深夜放送

[801: 別物件を契約]

794です。新宿中継所のウェブサイトを見てください。なぜダイオキシンの検出量はいまだ公開されつづけるのでしょうか。いまアクセスできる25年度以降のデータ、その値は低いです。しかし、いまアクセスできないそれ以前のデータ、基準値より高い時があったと記憶しています。だからなんだと言われればそれまでですが、リセールを気にする方であれば考慮しないわけにはいかないのではないでしょうか。風評被害？いまアクセスできない25年以前のデータも明らかにしていただければ納得します。

[802: 契約済みさん]

ダイオキシンよりも車の排ガス（Nox)と煙草の方がずっと健康被害大きいことをみんな知らない。

[803: 匿名さん]

環境局では清掃局はどこも測定してるんだよ。ほかにも工場や公園や河川とかも測定してる。
平成25年度の23区の観測地点20か所で、大気濃度平均0.024、最大0.051。
これを新宿中継所と比べてみよう。http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/file09_03_00005.html

それと、昔は酷かったよデータはみつからないけど、と脅すのもいいが、
昔より今の方がダイオキシンが低いのは、新宿中継所だけじゃなく全国的なもの。
それはなぜか？原因となる塩化物ポリマーをつかった素材が減っているから。
いまや、ダイオキシン類排出量は、平成10年度に比べ40分の１以下。

地方の財政が苦しい自治体が対策を放置して高濃度に汚染されているニュースもあるが、
都の焼却炉は最新の装置で高温処理をしているから排気もクリーン。
むしろ下町や工業地区にある、零細企業の工場が汚染源として問題になる。
2000年の大田区の荏原製作所藤沢工場のダイオキシン流出問題も対策の怠り。

(参考)２３区南部が、濃度が上昇。
http://eritokyo.jp/independent/aoyama-col16647.html

[804: 匿名さん]

「物件比較検討中」さんは、新宿や豊島区の物件に頻繁に出てくるようですが、
ついに「別物件を契約」さんになったようですね。おめでとうございます。
ちなみに、どのエリア物件に決めたんですか？理由等もお聞かせいただければ幸いです。

[805: 匿名さん]

>>801
ゴミ=ダイオキシンという発想の人がいるから、うちの施設は出してませんよというアピールのために計測している。
実際、取り立てて高い数値ではない。

その他の地点と比較すらせず、「発表するなんて怪しい」などという発想をする人がいるとは思ってなかったのでしょう。

[806: 購入検討中さん]

ここはもう販売開始していたのか
気がつかなかった

[807: 匿名さん]

ずっと前ですよ・・・

[808: 契約済みさん]

条件の良い南西角部屋の高層階はもうないでしょう。今年の１月の時点で14階から22階までのうち、残っていた中で最も高層階なのは17階でした。他の方角ならあるかもしれませんが、住不は階層による価格の違いがないので、当然高層階から売れます。あえて低層階をお望みでないなら選択肢から外した方がいいですよ。

[809: 匿名さん]

タワーマンションなどの高層マンションは、上層階の物件に入居することに意義がありますよ。
せっかく背の高いマンションを購入するんですから、下の階を購入するのは勿体無い気もします。
でも、資金不足なら仕方が無いでしょうね。

[810: 匿名さん]

>>809
そういう人が多いおかげで、下層階は値付けが弱気。
単に住めれば良い人にとっては、むしろ、下層階の方が価値が有るんだよね。
余計に払ってくれる人が居るからから下層階は安く住める、意義もないのに住んでくれるから上層階のあるマンションが作れる。
お互い補いあってると言えるかも。