SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[721: 匿名さん]

>>718
それは震災があった湾岸だからじゃない？
内陸部で値下げした事例ある？

[722: 物件比較中さん]

マンション自体がどんなに素晴らしいものでも、周辺環境と最寄り駅がちょっと。どこに住んでるのって聞かれた時、高田馬場も大久保も恥ずかしくて、言いたくない。西早稲田ならまあ許せるけど、それは嘘だから心が痛む。地位に拘るわけじゃありませんが、馬場と大久保は悪うイメージで有名だから言いたくないです。

[723: 匿名さん]

>>721
竣工5年たってもまだ売り続けるくらい値引きしないって考えるのが普通では？
竣工4年たっても大量在庫だったのに、去年春以降ようやく売れた、というのも、アベノミクスで相場があがって、ようやく世間が住不価格に追い付いたってことだし。
4年目まで粘ってでも叩き売りしないから残ってたのに、去年春いきなり叩き売り始めるなんて不自然だよね。

[724: 匿名さん]

715です。私は最初から「豊洲」の物件を例にあげました。716は「スミフは3～4年経っても値下げしない会社」と言ったので、具体的な物件名を明かしました。716はまずは詫びるべきではありませんか。嘘つき呼ばわりされて気分を害しました。嘘をついたのは716の方です。

[725: 匿名さん]

>>721
シティタワーズ豊洲スレ見てみるといい。
びっくりするくらい値引きの話出てこないから。
たまに値引き話が出てきても、豊洲ポジぽい人が、いつまでも新築価格でダラダラ売ってるな、と言うような批判的な文面だし。(笑)

[726: 匿名さん]

>>723
去年の春からたたき売りを始めたとは言ってない。去年の春に見学に行ったらたたき売りしてたと言ってるだけで、いつから値下げを始めたかはわからない。豊洲にはSkyzとか新築の人気物件が多数出てきてて、それらと比べると2/3以下の坪単価でした。しかも、家具付き。
4年経っても売れ残る価格設定だったということ。竣工後徐々に値下げして今の価格になってる。

[727: 匿名さん]

>>726
それ、本当だとしたらかなりお得ですね。

[728: 匿名さん]

>>726
と思ったら一般人には手の届かない億超えプレミアム住戸じゃん。
こんなの売れ残りと言えんわ。

[729: 契約済みさん]

グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップも値引きしてませんよね。

[730: 匿名さん]

一般的にスミフは値下げせずにだらだら売るので有名だよね。それは業界の常識。もちろん例外は探せばあるんだろうけど、それをあげつらって勝ち誇ったように値下げするって言われても、話として般化できなければ具体例の意味がない。

そもそも誰も嘘つきだとは言ってないわけだし、ネットの掲示板で過剰に反応すること自体がナンセンス。

[731: 匿名さん]

>>728
売れ残りじゃなかったらなんなの笑

[732: 匿名さん]

売れ残りではありません、まだ売り出していないだけです。
って言い方が、昔の掲示板では良く使われたけどね。
スミフとゴクレのスレなどでは。

[733: 匿名さん]

>>726
売れ残ってる部屋は向きとか場所が悪いのでは？いい位置の物件から無くなりますから

[734: 匿名さん]

スミフとゴクレを一緒にしちゃあスミフに失礼でしょう。

[735: 匿名さん]

>>728
たたき売りしたおかげで一般住戸は竣工4年後の去年の終わりか今年の頭にようやく完売したんですよ。スミフも値下げするときは値下げします。

[736: 匿名さん]

竣工後も「販売中」の垂れ幕かかってるマンションは買いたくない。「不人気物件or割高物件です」って自ら言ってるようなものだもの。リセールで苦労する。

[737: 匿名さん]

まあ、それが事実かどうかは本人以外の誰にもわからないから、延々と続いてしまうんだろう。
普通は値引き話が出始めると、検討したけどやっぱり購入見送った人がスレに情報流しちゃうんで、大抵はばれる。
自分もリーマン後に他社で値引き物件買ったことあるけど、値引率までスレに書き込みされてたし、契約時に口止めすらされなかった。
その点では、住友はよっぽど上手く見極めたのか、735限定の話しだったのか、どちらかでしょう。

[738: 匿名さん]

>>736
そうなんだよね。
住友は後から買った人に(滅多に)値引きしないから、様子見せずさっさと好条件の部屋を買ったほうが良い、という分かりやすさがある。
その反面、いつまでたっても損切りせずしつこく売り続けるから、5年たっても未入居と中古が競合するリセール地獄になる可能性あり。

[739: 契約済みさん]

未入居があれば、中古はそれよりも安くせざるを得ないので、分譲時の価格で売るなんてことは出来ませんね。

[740: 匿名さん]

>>733
三茶のスミフは、価格が高いから残っているみたいですが。

[741: 匿名さん]

>>739
高層階の角部屋でしたら購入金額以上ではリセールできますよ。

[742: 匿名さん]

あなたが買ってくれるわけではないでしょうし、
将来のことを断定的に言うのはどうでしょうか。

[743: 買い換え検討中]

大久保、高田馬場～目白に掛け広がる新宿区の住宅地は便利で
環境も良く、治安や地盤も良い。
人気です。

[744: 匿名さん]

>>741
購入金額がいくらだったかによるでしょ。スミフの売値が相場より高けりゃリセールで損する。世の中そんなおいしい話はない。

[745: 匿名さん]

>>743
そのエリアを、ひとまとめに語る人がたまにいるけど、全然、エリアの特性が違うと思うんですけど。
学習院付近の目白と同じ目白でも早稲田通り付近とか、高田馬場でも、西武線沿いと早稲田大学近辺とかかなり違うのではないですか？

[746: 匿名さん]

まず目白と高田馬場は神田川で完全に分断されています。
江戸時代から別の村です。
旧東京市でも別。
二つのエリアを一緒に論じることは無理があります。

[747: 物件比較中さん]

目白住人は買い物や散歩で高田馬場界隈に来ます｡
逆に池袋よりも高田馬場や大久保と繋がりが深い｡

[748: 目白住民さん]

目白から馬場に来ることなんてほとんどありませんよ。
買い物は池袋、散歩は目白です。
たまにラーメン食べに来るくらいでしょうか

[749: 匿名さん]

過去レスでも出たけど、目白は新宿区ではなく豊島区だから。
だけど、あそこの駅の近くの線路際はＵＲ賃貸が横に並んで建ってるね。高級住宅街には不釣り合い。

[750: 匿名さん]

>749
あれは学習院の防音壁ですよ。
おかげでキャンパス内は静かになりました。
ちなみに１ＬＤＫで家賃１５万、３ＬＤＫで２６万。
とってもお手頃です。
　

[751: 匿名さん]

>>750
全く意味不明

[752: 匿名さん]

まあとにかく分かったことは住不はめったに値引きをしないってことだね。豊洲は例外。それをもって、住不も値引きしますよというのは、人に誤解を与える過剰一般化でしかない。

[753: 匿名さん]

おとなり豊島区目白の自慢をするより、新宿落合の自慢をしたほうが良いんじゃない？

落合って、ちょっと昭和風だけど。

[754: 匿名さん]

>まず目白と高田馬場は神田川で完全に分断されています。

その落合も、神田川の向こう(目白エリア)なんだけどね。
でも一応、落合は「新宿区」

[755: 匿名さん]

落合も神田川のあっちだからエリア外。
馬場と同エリアというなら早稲田かな。
でもここ、大久保だし。

[756: 匿名さん]

>>753
落合で自慢できるエリアは、目白と言った方が通りの良いような場所ですしね。

[757: 匿名さん]

話は変わりますが、この物件から線路を挟んだ向かい側のマンション、雰囲気悪いですよね。あそこは何？

[758: 周辺住民さん]

早稲田、落合、馬場、大久保は全然違いますよ。あえて言えば、にぎやかな馬場と大久保に対して、落ち着いた早稲田、落合でしょうか。早稲田はにぎやかだと思われがちですが、それは大学のみで、周囲は静かな住宅街です。特に早稲田駅の東側は静かです。早稲田から西に行くと馬場に掛けてだんだんとにぎやかになりますが、にぎやかな地区はすでに馬場です。

[759: 匿名さん]

おとめ山のあたりは馬場エリアになりますか？

[760: 匿名さん]

おとめ山は住所的には落合だけど、住環境的には目白に分類されるのでは？

[761: 匿名さん]

スカイフォレストから
・歌舞伎町まで　1.3ｋｍ
・おとめ山まで　1.5ｋｍ
・目白三丁目まで2.1ｋｍ

[762: 匿名さん]

>>752
あなたはもう買ってしまったから、値引きはして欲しくないのはわかりますが、売れ残りはいずれ値引きされますから。もうじきわかるよ。

[763: 匿名さん]

>>762
住友不動産も値引きするんですか？3年くらい前にできたシティハウス新宿戸山がいつまでも売れ残ってて一向に安くならず、いつ売れるのか楽しみにしてるのですが・・・

[764: 契約済みさん]

>762

住不商法のことをご存じありませんね。値引きはまず絶対にあり得ません。値引きをしないので販売が長引くことを想定し、
コンシェルジェサービスの時間を短くして管理費を安く設定しているような会社ですよ。売れ残った部屋の管理費は
デベの負担ですからね。少しでも真面目に不動産を検討したことがある人ならだれでも知ってることです。
考えても見てください、管理費って３万円くらいですよ。年３６万です。５００万値引きするなら
１０年引っ張っても値引きしない方が得なんです。
だからこそ、豊洲のように割引があったと聞くと、みんなびっくりして話題になるのです。
ここは他に競合物件もありませんし値引きする可能性はゼロです。

あまり話題にされないけど、売れ残った部屋の固定資産税って発生するのかな？
それもデベが負担するとなると、ここは２５万位でしょうか。
管理費と合わせて約６０万。それでも５００万値引きするくらいなら、８年は粘るわけです。

[765: ビギナーさん]

>764
人件費って知ってます？

[766: 匿名さん]

>>765
売れ残りの棟内モデルルームは、予約制ですので、張り付きの人件費は不要です。
どこかのモデルルームから、手が空いている人員を回せば良いだけです。

そのうえ住友不動産は、個別のモデルルームを持たない集中モデルルーム制ですので、常駐人員のいる集中モデルルームに一度来てもらい、そこから案内する形式になります。
したがいまして、売れ残ったからと言って、人件費が増えるという事がないのが住友のビジネスモデルなんです。

[767: ビギナーさん]

＞766
それも人件費ですよ。
新宿や池袋のモデルルームの維持費もすべて
物件の販売価格から捻出される経費ですよ。

[768: 匿名さん]

この物件じゃないけど、今までに大幅値引きのオファー受けたこと二回あるので、竣工後は普通に値引きありと思うよ。確実に審査通る等の属性しだいかもしれませんが。。

[769: 匿名さん]

>>767
そうですね。あくまでも、全物件通じて必要な人件費という意味ではその通りですね。
でも、その売れ残りを値引き処分しようが、在庫のまま残ってようが、その人件費はどうせかかるお金なんですよ。

>>768
ゼロってことは無いでしょうね。
実際1億物件とか相場がそろそろピークみたいな時は打診することもあるようです。
ただ、びっくりするぐらい限定してる、それが住友不動産。
他社の売れ残りスレ見れば竣工1年も経ってないのに、モデルルームでいきなりいくら引きますと言われたとか、そういう書き込みがしばしばあるのに、住友はほぼ表に出ない。

>>768さんみたいに物件名も、下げ幅情報もない、何となくの情報だけが、別のスレで出てくるのが普通。
>>768さんが嘘をついていると言いたいわけではなく、特定が怖くて言えないレベルで相当限定して声をかけてるのでしょう。

[770: 契約済みさん]

>766

７６９さんがおっしゃる通り、新宿や池袋のモデルルームには一定数の営業がいます。彼らは固定給で働いているので、
内覧の希望があった時のみ、現地に出向きます。経費がかかるとすれば、その時の交通費くらいですね。
モデルルームはどのみち新宿か池袋のビル内に作りますし、竣工と同時になくすので在庫期間の維持費はかかりません。
そもそも現地にモデルルームを作らない戦略は相当に経費削減効果があります。

まあ、住不はおりこうさんですから、一番もうかる方法で売りますよ。基本は値引きなしで引っ張りまくる。
値引きをする場合は、それでも十分利益が出せる見込みのある場合のみ。

２０１４年３月の営業利益率を見てみると、住不が他社を圧倒しているのが分かります。

住不　２０. ５％　
野村　１３．９％、
三井　１１．３％

詳しくは会社四季報をご覧ください。

住友不動産
【業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 719,635 133,979 100,464 52,662 111.0 20
連11. 3 744,756 138,462 106,295 50,908 107.4 20
連12. 3 688,662 147,465 107,912 53,236 112.3 20
連13. 3 736,652 151,345 114,916 59,825 126.2 20
連14. 3 780,273 160,471 130,536 69,697 147.0 20
連15. 3予 810,000 165,000 135,000 77,000 162.4 20
連16. 3予 840,000 173,000 143,000 82,000 173.0 20
中13. 9 391,495 83,123 67,951 41,872 88.3 10
中14. 9予 398,000 83,300 68,000 42,000 88.6 10
会15. 3予 810,000 165,000 135,000 77,000 -



野村不動産
業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 434,226 39,274 23,967 4,660 25.7 25
連11. 3 480,983 42,083 26,149 5,471 28.7 25
連12. 3 450,807 49,939 34,173 17,591 92.4 25
連13. 3 517,740 58,308 45,806 19,357 101.6 30
連14. 3 532,016 74,307 64,058 26,844 140.7 35
連15. 3予 560,000 65,000 55,000 29,000 151.9 40～42
連16. 3予 570,000 67,000 57,000 31,000 162.4 40～45
中13. 9 251,944 36,457 31,121 17,553 92.1 15
中14. 9予 265,000 34,000 29,000 16,500 86.4 20
会15. 3予 560,000 65,000 55,000 29,000

三井不動産
【業績】 売上高 営業利益 経常利益 純利益 1株益(円) 1株配(円)
連10. 3 1,384,806 120,585 93,901 60,084 68.4 22
連11. 3 1,405,269 120,092 96,204 49,909 56.8 22
連12. 3 1,338,102 126,038 102,509 50,129 57.1 22
連13. 3 1,445,644 148,184 123,066 59,451 67.7 22
連14. 3 1,515,252 172,567 144,587 76,843 87.5 22
連15. 3予 1,540,000 183,000 156,000 90,000 91.1 22
連16. 3予 1,560,000 192,000 165,000 95,000 96.1 22
中13. 9 636,151 69,207 56,819 39,852 45.4 11
中14. 9予 645,000 73,000 60,000 35,000 35.4 11
会15. 3予 1,540,000 183,000 156,000 90,000