SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[575: 契約済みさん]

＞５７３

あなたこそグレードに関する理解が出来ていませんね。笑ってしまいました。免震装置や間取り、開口部の広さ、天井高、サッシ高、内廊下設計、第一種換気システムなどの後から変更ができないものと、オプションなどの自分でそろえることが出来るものも含めて、本来はグレードと呼ぶのです。眺望や立地はグレードとは言いません。眺望ゼロで立地が悪くても、ハイグレードということはあり得ます。実際、立地が厳しいところでは設備のグレードを上げることでそれを補ったりします。ちなみに天カセは後付できないのでオプションとして考えるのは間違いです。こういったものが最初からそろっているマンションはグレードが高いと言います。一番そろっているのがスカイフォレストです。他は何かが足りないんですね。例えばインペリアルガーデンは開口部が狭いとかですね。私は住不の内部資料に目を通しているので、各物件が５段階のどのグレードに分けられているのか知っています。スカイフォレストは従来の５段階以上のグレードなので、新たにSuperiorというグレードが設けられたのです。

[576: 匿名さん]

>>575
契約済みさんは営業さんにそのように言われて、そう信じて買われたんですから、そうなんでしょうね。
その内部資料とやらをを見ていない人は俄かに信じがたいのだと思いますよ。

[577: 契約済みさん]

住不の内部資料のグレード付けがどうあれ、立地と価格と設備から客観的に判断すればよいと思いますよ。
私もここが最高グレードだから買ったわけではなく、総合的に判断して選びました。

[578: 匿名さん]

ここは隣にできる賃貸の方がグレードが高いのが引っかかるんですよね。。。

[579: 匿名さん]

>>575
だとすると間取りはミレーニアやドトールの方がグレード上なのでは？

[580: 匿名さん]

ここは広い部屋には天カセがついてます

[581: 匿名さん]

グランドヒルズなら天カセのついてない部屋なんてあり得ないでしょ。

[582: 契約済みさん]

＞５７９

グレードの中に思わず間取りと書いてしまいましたが、これは訂正します。
しかし、間取りはバリエーションがあるので、一概にどちらが優れているとも言い難いのでは。
どちらもいい間取りもあれば、いまいちな間取りもあると思いますが。

[583: 匿名さん]

578さん
住友不動産販売さんに「となりの賃貸用マンションのほうが高級なんじゃないですか？」と聞いたら、
「あくまで賃貸用なので、分譲用のほうが貸す場合も上ですよ」と言っていました。
ただ、眺望を考えると、隣の賃貸用のほうが上ですが、グレードについては、真偽のほどはどうなのでしょうか。
気になるところです。

[584: 匿名さん]

ＴＯＷＥＲ＆ＳＵＩＴＥが池袋と大久保にできるのね。
グレードの差は大差ないじゃん。公式で見る限りほぼ同じ物を使ってるし、
こりゃ自分が買い揃える家具の影響のほうが全然あるわな。
立地とエリア成長性の面で比較するほうがよっぽど頭がいい。

[585: 匿名さん]

晴海を含めて、最近のスミフタワマンは
マンション名を見ただけでは何処の街のタワマンだか分からない。　

[586: 匿名]

壁紙や床材、標準のトイレや水回りなど細かい所にもグレードの差は出るね。
まあ気にしなければいいだけの話か(笑)

[587: 匿名さん]

壁紙より、駅への近さと道順と使える店の数などを自分で比較することにするよ。
スレに書くと荒らしだと思われるから、書かない。

[588: 匿名さん]

駅力では…。あっちかなぁ。

[589: 匿名さん]

池袋現地に行ったこと有る、

酷すぎる！！

[590: 匿名さん]

いや、むしろ池袋6分であの場所のあの敷地面積を確保できたのが奇跡だと思うなぁ。

[591: 匿名さん]

大久保三丁目は、都営住宅だらけ＆高校生が部活でラッパを吹いてる公園と古いマルエツがあるのが自慢。

[592: 匿名さん]

確かにグレードをウリにしなきゃ厳しいかなぁ。

まぁ同じスミフ物件仲良くしなきゃね。池袋は3LDKは完売みたいですし。

[593: 匿名さん]

同じ3LDKでも広さが違う。池袋の方が狭い。まああの場所ではしょうがないかな。高田馬場の方が余裕だね

[594: 匿名さん]

そりゃ高田馬場ならねぇ。。
でも高田馬場だもんねぇ。

[595: 匿名さん]

この「大久保」マンションの公園の前って、メロンパンをリヤカーで売りに来るよね。

[596: 匿名さん]

気にならないなら、黙って頂きたい、

教養のない人だと軽蔑られてしまう

[597: 匿名さん]

人の悪口を言うと必ず自分に返ってくることを学びなさい。

“軽蔑られる”前に。

[598: 匿名さん]

さすがに真夏の今はメロンパン売りに来ないかな。早大理工生も夏休みだし。

[599: 匿名さん]

訂正します

軽蔑されてしまう

[600: 契約済みさん]

低レベルの争いはやめてもっとまともな議論をしましょう。

[601: 匿名さん]

ここ、最近深夜まで工事をしています。
本当に深夜。昨日夜中に目が覚めた時も最上階で何かやってました。
時間は午前３時過ぎ。

完成予定は年末ですけど、遅れてるのでしょうかね。

[602: 契約済みさん]

ラトゥールのビルにお店が入ってほしいですね。カフェ、ファストフード、ダイニング、それぞれバランスよく。

[603: 契約済みさん]

>>598
美味しいのですか？名物メロンパンが来てくれるのなら楽しみ！

[604: 匿名さん]

＞６０２

カフェ、ファストフード程度は入るでしょう
ただし日曜祭日はお休みになりそう
オフィスワーカー以外に客がいませんから

[606: 契約済み]

えーー！どこ情報ですか？そのお店が全部入るとしたら、相当楽しい場所になりますね！！！

[607: 購入検討中さん]

６０５さん

本当ですか。当初は、コンビニぐらいしか入らないと言っていましたが・・・
計画変更でしょうか。だとしたら、とっても楽しみです。

[608: 匿名さん]

605さん、なかなかのラインナップですね。で、どこの企業が入居するのでしょうか

[610: 匿名さん]

会社から正式リリースされてない情報をこんなところにアップして、
企業コンプライアンスを疑われるよ。

[611: 契約済みさん]

>>610
本当にその通りですよね。これが事実だとして、会社から正式に発表されていない情報だとすれば、完全にコンプライアンス違反なのでは。こんな方が働いている会社はとても信用なりません。もちろん、ただの悪質なイタズラであることを祈りますが。

[612: 匿名さん]

それより、日曜の深夜２時に書き込みなさっているが
今日は出勤日ではないのでしょうか？

[613: 匿名さん]

飲食店の新規出店は、サプライズなオープニング戦略を練っているところもあるからな

[614: 内覧前さん]

かなり楽しみです！
それだけに、もし悪戯のガセ情報だったらとっても寂しいです。。

[615: 匿名さん]

>609
まだ募集も始まってないのによく言うよ。

2年前に完成した東新宿のイーストサイドスクエアでさえまだ空室あるのに、
そんなに入居希望があるわけない。

ましてや高田馬場にLCC？
大手中堅LCC含めてオフィスの場所考えてみ？

早く削除依頼しておかないとデベさんが怒るよ。

[616: 匿名さん]

>605　もあり得ないよね。
ちょっと想像してみればわかること。

[617: 内覧前さん]

もし嘘だとしたら何故こんな虚しいことするんでしょうかね・・・。
ネットとはいえ立派な虚言癖ですよ。身近な誰かを裏切る前に通院をお勧めします。

[618: 匿名さん]

日曜深夜か・・・
担当者が夏休みで酔っ払って書き込んだという可能性も。

で、605、609は社内で作った「イメージするテナント候補」的な一覧だったりして。
どっちにしても信じないほうがいいかと。

[619: 周辺住民さん]

LCCは高田馬場にオフィス構える必要ないし、そもそも高い家賃を払うコンセプトではないんじゃないかな〜。
書き込んだ人の妄想なのかな。

[620: 匿名さん]

ここって賃貸の方のビルが45階ですよね。
分譲よりそっちのグレードの方が高いってことですか？

[621: 匿名さん]

賃貸の方
グレードが高いだろう

[622: 購入検討中さん]

都心はあえて買わないで、
高額賃貸の方が都合が良い層
（経営者で、経費で落としたい）
がたくさんいるので、
高額賃貸が成立するのです。

[623: 匿名さん]

海城高校も近いし、金に糸目をつけないお医者さんとかが買ったりしそうなマンションですね。

[624: 物件比較中さん]

実は大久保って以前は高級住宅地で、現在も目白～大久保には掛け広がる
新宿区の住宅地で、環境や治安が良い。
恐らく、比較的近いイメージの歌舞伎町や2丁目、池袋、大塚などのせいで
イメージ的に損をしている｡

[625: 匿名さん]

ここは25年くらい前は団地ですよ。高級住宅地ではないと思うけとなぁ。国鉄官舎だったけどね。

[629: 匿名さん]

確かにプレミアム感が無いんだけど、
でも安いから、便利だし、いいんじゃない？

[630: 匿名さん]

周りは名門校ばかりの文教地区だから、
本来は文京区的な高級路線でいける地域だよね。
おまけに新宿区だし。
コリアンタウン＝大久保ってイメージで損してると思う。

[631: 匿名さん]

>>630
この周り歩けばわかるけど、高級感なんて全くない普通のちょっと狭い路地の住宅街。
大規模開発なら利便性の高い街だか勝負になるけど、普通は高級路線なんて無理だよ。

[633: 匿名さん]

本当の高級住宅街なんて都内に１％もないでしょ。そういうこところって近所にスーパーとかなくって実は住みにくいだけなんだよね。ここは都心に近く程よくにぎわいのある利便性の高い立地。多くの人にとってはこういうところが住みやすい。珍他に出せば分かるよ。千代田区なんて空室率がすごく高いよ。

[634: 匿名さん]

確かに本当の高級住宅街なんてそうそう無いですね。
高級住宅街っていったら坪単価500万超えくらいのイメージ。

[635: 匿名さん]

633です。

訂正
×珍他
○賃貸

[636: 匿名さん]

>>634
そうなんですよね。
新宿区はやたらに高級高級いう人が居るんですが、新宿区でそんなのはホントにごくごく一部にある程度。
しかもそういうところは、買い物は向こうから売りに来てくれる、という身分で初めて住みやすい場所です。
マンションスレ見てるような人は、むしろ普通の場所の方が住みやすいんですよね。

[637: 契約済みさん]

躯体もかなり出来上がってきましたね。上の方が書いている通り、お店も充実するようですし、入居が楽しみです。
線路の音を気にされる方もいるようですが、今も線路沿いのマンションに住んでいるので、騒音は平気です。
本当の線路沿い比べたら、ここは道路を挟んでいますし、敷地部分の距離もありますから、条件は良い方だと思います。

[638: マンション投資家さん]

このマンションは投資的視点から見るととても面白いと思います。高田馬場・大久保という新宿区の中でもではあまりイメージの良くない立地に立つ物件ですが、新宿スカイフォレストの計画全体を見てみると、今後１０年ほどで街が様変わりする可能性が非常に高いと思います。すでに販売価格にも資産価値上昇が織り込まれているようで、周辺相場よりも１割程度高い価格になっていますが、大林組施行による直接基礎免震というこれ以上ない安心感を備えた物件ですので、決して高くはありません。１０年後には分譲価格を最低でも維持、街が予定通りに発展すれば分譲価格を上回る値がつくことでしょう。

[639: 匿名さん]

>>638
ここ以外に周辺に開発計画無いから、ここができたら町並みの変化は打ち止めのような。

[640: 周辺住民さん]

住むにも通勤にも便利。元陸軍練兵場、その後JＲ社宅、地盤は良い。神田川は、ずっと下。富士山も綺麗に見える。
災害で火事に巻かれないと思う周りにしもた屋がないから。災害時、戸山公園の中にあるスポーツセンターが本部になったりボラセンになる予定。
買い物便利。
新大久保駅は、狭い、やはり私も使わない。通勤で使うなら平で広い道なので良いかな。
知り合いも検討したが辞めたみたい、足立区出身だけど。公立小学校は、何カ国もの人がいます。
公立中学は、レベル高めですよ。
保育園も在日沢山います。
新大久保、大久保は、徳川の関係者の大きな屋敷があった。最近は、そこに小さな建て売りが建ったりで300坪位の敷地の住宅がどんどん減ってます。
隣にゴミ中継所、毎日100台位のゴミ収集車が通り埋めた地まで運ぶ大型パッカー車も通ります。
前は、在日の方が住む五号棟。
保善、海城、早稲田理工、学生も新大久保を利用します。
富久は、生活不便、車生活なら良いかな。
富久の周りのほうがしもた屋多いですよ。

私は、子供に住むなら災害時、火事に巻かれない所、幹線道路そば、支援がすぐ来る所と言ってます。
新宿は、全国、外国からも支援が来ると思います。

戸山ハイツや百人町の団地は、昔は高給とりのサラリーマンや役人が住み、その人達が年をとって年金暮らししてたりです。

フォレストマンションと関わらないし関係ないでしょう、離れてるし。

どこも、良い所、悪い所は、有りますよ。
私立学校に通うにも便利です。

[641: 匿名さん]

>>640
なるほど、再開発で火事に巻かれそうに無くなり
更に２方向で幹線道路に面した富久が良いって事ですね。

[642: 買い換え検討中]

近所を歩いていていると、数年後に間違うまわれ変わる様子が手に取るように分かります。
レジデンス等とオフィス棟を合わせて昼間の人口が２万人ほど増えるわけですから、周辺には
カフェやレストラン等が次々の開業し、にぎやかな街になるでしょうね。今でも高田馬場に
向かう途中には居酒屋等ありますが、自然淘汰されお洒落なお店に生まれかわると思います。
再開発の最前線に立つこの物件は高田馬場の変化の恩恵をもっとも享受出来ますね。

[643: 匿名さん]

昼間人口が２万人も増えるの？どういう計算で？

[644: 匿名さん]

>640
>富士山も綺麗に見える。

周辺住民さん、
スカイフォレストの北側にある都営住宅からは富士山も見えるんでしょうけれど、
西戸山タワーガーデン(25F 高さ81m)が視界を邪魔して、ここの最上階近辺でギリギリ見える程度ですよ。
公式サイトに23Ｆからの眺望シミュレーションがあるけれど、これでは見えない。

[645: 物件比較中さん]

都心及び都心に近いエリアで販売中のタワマンで富士山眺望を重視するのならクラッシィタワー東中野かグランドミレーニアなんかが良いでしょうね。
ここは富士山は一部の住戸以外は厳しいのかもしれませんが、新宿の高層ビル群が近くに見えるのが良いですよね。

[646: 周辺住民さん]

私も周辺住民でこの物件の西側のマンション8階の住民でしたので。
644さん、645さんのおっしゃる通り、この物件の全ての部屋から富士山の景色は望めないと思います。
西向き10階以上のお部屋で西側タワーに遮られないなら、かなりきれいかつ大きな富士山が臨めます。

[647: 匿名さん]

再開発による価値上昇を見越した値段設定についてですが、購入側としてはそうなった場合にトントンであり、そうならない可能性がどの程度あるかという冷静な判断が求められていると思いますけどね。ちなみに私はそのリスクは低くないと思っています。なぜなら本物件が地域の価値を高めることはあっても、本物件の価値を更に高めるような後続物件が出てくるとは思えないからです。このようなことを気にしないでよいのは地縁がある方でしょう。

[648: 匿名さん]

>西側タワーに遮られないなら、かなりきれいかつ大きな富士山が臨めます。

おもいっきり遮られるので、西側タワーの上空を飛び越える視線じゃないと無理なんですよ。
北西の戸の窓から身を乗り出せばなんとか見えるか程度。
どうしても富士山ビュー希望なら、隣の賃貸棟しかない。

[649: 匿名さん]

>>648
富士山にこだわるなら、西新宿の高層階だろうね。
でも、富士山見えるの年に何回あるかって程度だから完全に自己満足だよ。

[650: 物件比較中さん]

今、富士山が見える中層ぐらいのマンションに住んでいますが、特に冬の天気の良い日はかなりすっきり見えますよ。
年に何回かなんていう低頻度では全然無いです。
ウソを書かないように。

[651: 物件比較中さん]

以前、多摩地方に４月から１月まで週一回仕事で足を運んでいましたが、都心よりもずっと富士山に近いはずなのに、
４月に１回見えたきりでそれ以外は見えた記憶がありません。運が悪かったのか、２、３月じゃないと見えないのか。
私も東京から富士山が見える日は年に数日、多くても１０数日しかないという印象を持っています。

[652: 匿名さん]

＞６４２
高田馬場という街の性格は、ここの一連の開発が終わっても絶対に変わらない。
誰もこの街にお洒落など求めていないから。
この雑踏の中のテラス席でコーヒーが飲みたいなんて間違っても思わない。
この街は所詮、ダサい酒飲みの早稲田生と心中する運命にある下町。
今でも夜になればロータリーに人が転がり放題じゃない。あれが変わるわけないでしょ。

[653: 匿名さん]

再開発エリア内の地下にホールができるんですよね？後楽園のJCBホールのようなイメージのものが地下にできるのでしょうか？イベントの内容によっては、ものすごくにぎわいそう。

[654: 契約済みさん]

>652

学歴コンプレックス？

[655: 匿名さん]

>652

元気で可能性を秘めた学生たちはこの街のエネルギー源。
素敵じゃないですか。私にはキラキラ輝いて見えますけど。

早稲田はじめ各大学、専門学校、予備校。
10代～20代前半の世代が伸び伸びしている街。
それは新宿や渋谷のように怖い勢力や団体がないからです。
つまり安全の証です。

それをダサいと嗤うアナタは寂しい方ですねぇ。
かれすすき。

[656: 匿名さん]

高田馬場にお洒落さは求めないけど、雑多な街の雰囲気を楽しみながらコーヒーは飲んでみたいかも。
雑多なかんじが楽しいと、渋谷より下北沢のカフェでお茶する欧米人も多くなってきたでしょ。
みんな同じ街並じゃつまらないし、学生街の雰囲気は残して欲しいかな。

[657: 契約済み]

なんだろ、正論なんだろうけどこの腹立たしい感じ、、、

[658: 匿名さん]

657
原監督ですか？

[659: 物件比較中さん]

早稲田は大好きですが、高場馬場の喧騒はあまり好きになれません。ここは馬場の喧騒からは離れているので、検討していますが、再開発に伴い出来ればもう少し落ち着いた大人の街になってくれることを望みます。

[660: 匿名さん]

高田馬場の、何て言うのかな、渋谷なんかとは違った、「若年寄りが多い感じ」は案外好きだけど。

[661: 匿名さん]

高田馬場が学生街なのはずーっと昔からです。それでも時代によって変化しながら学生を支え、学生に支えられてきた街です。高田馬場特有の雰囲気は良いところ悪いところあると思いますが、個性のないこぎれいなだけの街にはなりません。ちなみに659さんの大人の街とはどのようなの意味なのでしょうね。多路線乗り入れている都心の交通の要所でさらに学生が多ければ当然喧騒もあると思いますけど。若者が多いエネルギッシュな街から喧騒が消えたら日本が心配になりますね。

[662: 匿名さん]

>>659
高田馬場、高田馬場、といっても
ここは高田馬場駅から徒歩９分も離れていますからね。

[663: 匿名さん]

>>662
とは言え、途中に音楽スタジオがあったりと、学生の街っぽい感じがあることも間違いないです。
それは決して悪いことではないと思いますけどね。

[664: 匿名さん]

せっかく線路が近いのですから、駅がもっと近ければ良かったのですが。

[665: 匿名さん]

ここの「高田馬場徒歩6分」というのは敷地入口から山手線の戸山口までですよね？

実際、エントランスから近いのは高田馬場でしょうか。それとも新大久保？

ベビーカー利用時や体が不自由な時に戸山口は使えませんから、やはり新大久保でしょうか。

でも新大久保もエスカレーター・エレベーターがないんですよね・・・。

[666: 匿名さん]

新大久保は韓国人街、高田馬場は学生街。どっちも、大人な街にはならないでしょうね。
ごちゃごちゃした雑踏と喧騒こそこの街の真髄です。そこから目をそらすと後で嫌になるでしょう。個人的には慣れてますし好きなのでいいですが。

[667: 匿名さん]

高田馬場からの道にしろ新大久保からの道にしろ、ここまでの道をベビーカー押して歩く図が想像できない・・・赤ちゃん連れてる時は基本、自家用車かタクシーでは？

[668: 匿名さん]

昨年３０年ぶりくらいに新大久保駅で降りましたが昔より活気があって良かったです。
韓国人街というより色々な国の人がいて国際色豊かでおもしろかった。

[669: 契約済みさん]

今日、モデルルームに行ったら南西角は全戸完売だそうです。いい部屋は早めにに売れますね。

[670: 買いたいけど買えない人]

>>669新宿の高層ビルの景色を取るか西日を我慢するか微妙だ。でもお金に余裕の有る人はそんな事関係ないだね！

[671: 契約済みさん]

西日なんて冷房ガンガンかければいいんですよ。文明の力で克服しましょう。
逆に冬の西日はいいですよ。ぽかぽかであったかくて。夜景もあるし、むしろ西向き万歳ですね。
朝暑くてまぶしいのに、午後は日照がなく実質北側と同じ東よりもずっといいと思います。
というわけで南西角が最強だと思います。売れるのは至極当然。8980万なら安いですよ。

[672: 匿名さん]

やはり外国人購入者は一定数ありそうですね…

[673: 不動産購入勉強中さん]

希少性あるから、

近くプールもあり、図書館もあり、大都市だと思わない住みやすさ、

外国人だと、大久保とか、戸山公園とか、闇情報にも気にならないでしょう

本当に、微妙な物件だなぁー

[674: 契約済みさん]

不動産購入なんて勉強する必要ありませんよ。どの物件も適正価格で売られています。気に入ったところをさっさと買えばよいのです。悩んでる時間の方がずっともったいないですよ。