SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[541: 契約済みさん]

>でも、お金は欲しいので都心部のワンルームで築20年以内で、税引き後の実利回5%、客付けほぼ心配なしな物件紹介してくれたら、味方になる(笑)

そのような物件はざらにありますよ。都心部というより、新宿、文京、中野、渋谷、世田谷、豊島、武蔵野市（中央線徒歩圏内）、品川あたりなら、築２０年以内、１５００万円以内、賃料７～８万円というのが、ごくごく当たり前の物件です。客付けは管理会社次第ですね。しっかりした管理会社を選べば、この辺りなら空室は厳しめに見積もって５％、それでも利回りは５％を超えます。

千代田、中央のように都心すぎるとダメですよ。物件が高いので賃料も１０万以上取らないともうかりませんが、それだけ払える層はくないですし、そもそも千代田、中央なんてスーパーもなく人の住む所じゃありません。

[542: 匿名さん]

よくわかんない展開ですね。ワンルームに住む人ならスーパーよりまいバスケットや100円コンビニだと思いますし中央区なんて最高だと思いますがどこかピンポイントの駅を区で語らないで欲しいね。
そもそもすれ違いね。

[543: 契約済みさん]

シスコンのインテリア、本当に高いですよね、、びっくりしました。すべて他のメーカーで見積りとって検討し直します、、UVカットフィルムは諦めます。50%防止が元々できてるなら、全く問題ないかと！

[544: 契約済みさん]

>>541
千代田区九段下のほうに住んでた者ですが、本当に場所を選ばないと、不便すぎました。スーパーは本当に無い！資産価値やステータスは抜群かもしれませんが、やはり生活してみると生活利便性ほど重要なものはありませんでした。神保町は結構便利そうでした。

[545: 契約済みさん]

＞５４２

中央区、千代田区の中にも住みやすい場所はあるかもしれませんが、区全体で見たときのワンルームの空室率は１１、４％で、世田谷の３．３％の３倍以上であるという事実を指摘したかっただけです。東京賃貸白書２０１４より。

[546: 契約済みさん]

>>537
そうですよね、ほんとそうなることを祈ります。でも、すごく心配なのは、他のすみふのベルサーレやラトゥール見てると、ただのイベントホールだし、店舗も無いし、素っ気なさすぎるんですよね。恵比寿ガーデンプレイスや六本木ヒルズを目指す、みたいな売り文句がありましたが、絶対そうはならないだろ、と思ってしまいます。

[548: 匿名さん]

賃料8万円の賃貸物件に4年住んでいただいた場合です。

収入
賃料384万円

支出
仲介手数料　8万円
不動産屋管理費　19.2万円
固定資産税　20万円
管理費・修繕積立金　48万円
ルームクリーニング　5万円

税引き前利益
283.8万円(71万円/年)

という事は仲介手数料や登記費用等を考えると、利回り5%というのであれば、税引き前ですら、物件は1300万円程度でなければならないです。
1500万円の物件では、税引き後利益はおそらく4%を割ってくるのでは？

もし、更新時や更新前に出られてしまうと、空室期間が出来てしまうし、ルームクリーニングが追加で必要で、仲介手数料もまた取られます。
そして、募集が厳しいと、仲介手数料の他に、AD1か月～2か月というのも普通にあることです。
給湯やエアコンなど10年程度で交換が必要な設備もあり、その分の負担も必要。
さらに、築20年だとおそらく、10年後くらいには大規模修繕。
ワンルーム主体のマンションは修繕積立金が少なすぎて一時金なことが多い。

つまり、あなたの例では、現金買いでもおそらく条件を満たすことはありません。

[549: 匿名さん]

>>548
広告を出してくれる不動産会社にもお金を払わないといけませんよね。
仲介料以外にも。

[550: 匿名さん]

そう考えると、この場所で賃貸に出る可能性というのは非常に低いという風に考えてもいいという事なのでしょうか。
ただ単に貸すと言っても、
ローンの他に経費が結構掛かりますものね。
高いと借り手がいないですし。
人の入れ替わりが激しくないのならいいんじゃないかしら？

[551: 匿名さん]

３年後、新大久保に桜美林大学が移転してくるそうですね。
正確には百人町で、線路の西側、タワーホウムズの向こう側ですが。
早稲田もありますし、キャンパスタウンのカラーが強くなってくれたらいいと思います。

[552: 入居予定さん]

＞５４８

机上の計算にはあまり意味がありませんよ。現物をご確認ください。
利回り６－８％の物件は普通にあります。この中から本当によいものを見つけるには目利きが必要ですが。

http://www.kenbiya.com/list/ac=S/new=n/p1=1000/p2=2000/pf=13-1-1_13-1-...

＞５４９

>広告を出してくれる不動産会社にもお金を払わないといけませんよね。

それは大家が管理会社に払う仲介手数料に含まれています。５４８は賃料の一カ月分と計算していますが、
会社によっては２カ月分だったり、１．５か月分だったりします。

[553: 匿名さん]

>>552
恐らく無理だが仮にそれらの物件が税引き後な5%の収益を産み、さらに20年間家賃維持して、空きもなく、機器も壊れないとしよう。
すると、投資回収は20年後。

築40年近い物件が買値で売れる訳はなく甘めに見て半値になるとして、20年間の収益は投資額の50%。利回りは2.5%/年。
この資産でも20年国債よりはまし程度。

土地持ちがインフレ対策でするとか、相続税対策で損しなければ良いとかじゃなければ、よっぽどの物件見つけない限りやる意味があるのかよく考えた方が良い。

[554: 購入経験者さん]

＞すると、投資回収は20年後。
「途中で転売する」というのは異例かね？

[555: 匿名さん]

普通は途中で転売するよ。
買い手が見つかれば数年で売却もザラ。

[556: 契約済みさん]

５５３

不動産投資では通常、厳しめに見積もって、物件価格は年２％下落、家賃は１％下落、空室率５％でシミュレーションします。ですので、表面利回りが７％でも実利回り５％の維持も厳しいかもしれません。それでも２０年で売る必要はなく、ずっと持っていれば、５０年くらいは利益を生み出し続けてくれます。もちろん、機を見て売る出口戦略も重要です。

不動産投資の利点は家賃収入と売却益だけではなく、税金対策にもなります。区分所有マンションを１０件持てば事業化できるので、青色申告により年６５万円の非課税枠が使えます。また配偶者などを役員とし、役員報酬を払えば、不動産投資で得た収入に対する所得税を減額することが出来ます。また、法人化すれば税率の安い法人税で済みますし、さまざまな支出（たとえば車や生命保険など）を法人名義とすれば、その分は会計上経費となるので、課税対象額も少なくなります。さらに、相続時には区分所有マンションの資産価値は現金化した場合の半分程度で計算されます。

不動産投資をするなら、ワンルーム一つでは妙味はありませんが、事業規模まで増やせば投資妙味のある商品なのです。
相続まで含めた利回りを計算すれば、２０年物国債の１．４％よりもはるかに効率的です。

[557: 匿名さん]

スミフを買った人間、なんか似てる

[558: 匿名さん]

新築でこのマンションを買って自分で住む場合、何年でリセールするのが良いですかね？どなたかアドバイス下さい。

[559: 匿名さん]

私は5年後に売却してキャピタル得ました。

[560: 匿名さん]

>>554
異例じゃないよ。よくあること。
築古物件の良くないところは、家賃は下がってるのに、修繕積立てが増えること。
見た目以上に収益力が下がっていくから売るのが普通。
単に分かりやすくするために回収まで持つ例を書いた。

[561: 入居予定さん]

＞５５８

今は周辺はぱっとしないけど、今後再開発されて資産価値が増すものと思われます。年に一度は不動産屋に査定してもらって、いい価格が付いたときに売るのがよいでしょう。ただし、不動産屋はいつでも今が売り時と言いますが、その言葉に騙されてはいけません。

[562: 匿名さん]

ここと池袋のミレーニアの仕様の違いが分かる方いませんか。
ホームページではそんなに違わないと思うのですが。

[563: 匿名さん]

エアコンが天カセかどうかとキッチンが天然石か否か

[564: 契約済みさん]

ここは住不の最高グレードです。池袋は一段落ちます。

[565: 匿名さん]

立地では池袋に勝てないから専有部でがんばったんでしょうかね？
専有部分は後からお金をかければいくらでも豪華に出来ますから、後で変更可能な部分の細かいグレードはそこまで気にしなくても問題ないですよ。

[566: 匿名さん]

最高グレードってソースはどこですか？

[567: 契約済みさん]

＞５６６

営業から聞きました。ExcellentとかSuperiorとかっていうんですが、どちらがよりハイグレードなのか覚えていませんが、とにかくここは最高で、池袋は一段下とのことでした。

[568: 匿名さん]

>>564
最高ランクはインペリアルガーデンと聞きましたよ。
次がドトールで、ミレーニアとスカイフォレストはほとんど変わらないと営業さんから。

[569: 契約済みさん]

営業によって言うことが違いますね。インペリアルガーデンが高いのは土地価格のせいであって、専有部のグレードはスカイフォレストと同等なんじゃないでしょうか。ドトールは共有部分は素晴らしいのですが、専有部のグレードは明らかに落ちますね。天カセとかミスとサウナとかダウンライトとか何もないんじゃなかったでしたっけ？その営業さんはどの物件を扱っていましたか？おそらく自社の物件でも把握してないんじゃないでしょうか？

[570: 契約済みさん]

あとドトールは食洗機もなし。完全にコストダウンマンションですね。いいのは眺望だけ。

[571: 匿名さん]

すみふの最高物件はグランドヒルズですよね。

[572: 匿名さん]

トミヒサもここも所謂「駅カン」ですね。
どうしても暗いイメージがつきまとう。
ドトールは命名が最悪でしょ。

[573: 匿名さん]

グレードを勘違いしている人が一人いますが、エアコン、食洗機、ダウンライトなど全て後付けでも100万円程度でおつりがきます。
そもそも同じ新築マンションを購入したとして全部の部屋が同じ内装に仕上がるわけではありません。
と言うのも資金に余裕がある人はオプション等でそれらの設備はいくらでもハイグレードな物を入れられるわけで。

一方、眺望や立地や建物の構造は購入者がいくらがんばっても何も出来ません。
ここも悪くはないでしょうが、今販売中のすみふの中で1番では無いのは明らかですね。

[574: 匿名さん]

>>573
私も同じ考えですね。グランドヒルズが最上位でしょうね。
ここは最近のスミフでは普通な気がします。

[575: 契約済みさん]

＞５７３

あなたこそグレードに関する理解が出来ていませんね。笑ってしまいました。免震装置や間取り、開口部の広さ、天井高、サッシ高、内廊下設計、第一種換気システムなどの後から変更ができないものと、オプションなどの自分でそろえることが出来るものも含めて、本来はグレードと呼ぶのです。眺望や立地はグレードとは言いません。眺望ゼロで立地が悪くても、ハイグレードということはあり得ます。実際、立地が厳しいところでは設備のグレードを上げることでそれを補ったりします。ちなみに天カセは後付できないのでオプションとして考えるのは間違いです。こういったものが最初からそろっているマンションはグレードが高いと言います。一番そろっているのがスカイフォレストです。他は何かが足りないんですね。例えばインペリアルガーデンは開口部が狭いとかですね。私は住不の内部資料に目を通しているので、各物件が５段階のどのグレードに分けられているのか知っています。スカイフォレストは従来の５段階以上のグレードなので、新たにSuperiorというグレードが設けられたのです。

[576: 匿名さん]

>>575
契約済みさんは営業さんにそのように言われて、そう信じて買われたんですから、そうなんでしょうね。
その内部資料とやらをを見ていない人は俄かに信じがたいのだと思いますよ。

[577: 契約済みさん]

住不の内部資料のグレード付けがどうあれ、立地と価格と設備から客観的に判断すればよいと思いますよ。
私もここが最高グレードだから買ったわけではなく、総合的に判断して選びました。

[578: 匿名さん]

ここは隣にできる賃貸の方がグレードが高いのが引っかかるんですよね。。。

[579: 匿名さん]

>>575
だとすると間取りはミレーニアやドトールの方がグレード上なのでは？

[580: 匿名さん]

ここは広い部屋には天カセがついてます

[581: 匿名さん]

グランドヒルズなら天カセのついてない部屋なんてあり得ないでしょ。

[582: 契約済みさん]

＞５７９

グレードの中に思わず間取りと書いてしまいましたが、これは訂正します。
しかし、間取りはバリエーションがあるので、一概にどちらが優れているとも言い難いのでは。
どちらもいい間取りもあれば、いまいちな間取りもあると思いますが。

[583: 匿名さん]

578さん
住友不動産販売さんに「となりの賃貸用マンションのほうが高級なんじゃないですか？」と聞いたら、
「あくまで賃貸用なので、分譲用のほうが貸す場合も上ですよ」と言っていました。
ただ、眺望を考えると、隣の賃貸用のほうが上ですが、グレードについては、真偽のほどはどうなのでしょうか。
気になるところです。

[584: 匿名さん]

ＴＯＷＥＲ＆ＳＵＩＴＥが池袋と大久保にできるのね。
グレードの差は大差ないじゃん。公式で見る限りほぼ同じ物を使ってるし、
こりゃ自分が買い揃える家具の影響のほうが全然あるわな。
立地とエリア成長性の面で比較するほうがよっぽど頭がいい。

[585: 匿名さん]

晴海を含めて、最近のスミフタワマンは
マンション名を見ただけでは何処の街のタワマンだか分からない。　

[586: 匿名]

壁紙や床材、標準のトイレや水回りなど細かい所にもグレードの差は出るね。
まあ気にしなければいいだけの話か(笑)

[587: 匿名さん]

壁紙より、駅への近さと道順と使える店の数などを自分で比較することにするよ。
スレに書くと荒らしだと思われるから、書かない。

[588: 匿名さん]

駅力では…。あっちかなぁ。

[589: 匿名さん]

池袋現地に行ったこと有る、

酷すぎる！！

[590: 匿名さん]

いや、むしろ池袋6分であの場所のあの敷地面積を確保できたのが奇跡だと思うなぁ。

[591: 匿名さん]

大久保三丁目は、都営住宅だらけ＆高校生が部活でラッパを吹いてる公園と古いマルエツがあるのが自慢。

[592: 匿名さん]

確かにグレードをウリにしなきゃ厳しいかなぁ。

まぁ同じスミフ物件仲良くしなきゃね。池袋は3LDKは完売みたいですし。

[593: 匿名さん]

同じ3LDKでも広さが違う。池袋の方が狭い。まああの場所ではしょうがないかな。高田馬場の方が余裕だね

[594: 匿名さん]

そりゃ高田馬場ならねぇ。。
でも高田馬場だもんねぇ。

[595: 匿名さん]

この「大久保」マンションの公園の前って、メロンパンをリヤカーで売りに来るよね。

[596: 匿名さん]

気にならないなら、黙って頂きたい、

教養のない人だと軽蔑られてしまう

[597: 匿名さん]

人の悪口を言うと必ず自分に返ってくることを学びなさい。

“軽蔑られる”前に。

[598: 匿名さん]

さすがに真夏の今はメロンパン売りに来ないかな。早大理工生も夏休みだし。

[599: 匿名さん]

訂正します

軽蔑されてしまう

[600: 契約済みさん]

低レベルの争いはやめてもっとまともな議論をしましょう。

[601: 匿名さん]

ここ、最近深夜まで工事をしています。
本当に深夜。昨日夜中に目が覚めた時も最上階で何かやってました。
時間は午前３時過ぎ。

完成予定は年末ですけど、遅れてるのでしょうかね。

[602: 契約済みさん]

ラトゥールのビルにお店が入ってほしいですね。カフェ、ファストフード、ダイニング、それぞれバランスよく。

[603: 契約済みさん]

>>598
美味しいのですか？名物メロンパンが来てくれるのなら楽しみ！

[604: 匿名さん]

＞６０２

カフェ、ファストフード程度は入るでしょう
ただし日曜祭日はお休みになりそう
オフィスワーカー以外に客がいませんから

[606: 契約済み]

えーー！どこ情報ですか？そのお店が全部入るとしたら、相当楽しい場所になりますね！！！

[607: 購入検討中さん]

６０５さん

本当ですか。当初は、コンビニぐらいしか入らないと言っていましたが・・・
計画変更でしょうか。だとしたら、とっても楽しみです。

[608: 匿名さん]

605さん、なかなかのラインナップですね。で、どこの企業が入居するのでしょうか

[610: 匿名さん]

会社から正式リリースされてない情報をこんなところにアップして、
企業コンプライアンスを疑われるよ。

[611: 契約済みさん]

>>610
本当にその通りですよね。これが事実だとして、会社から正式に発表されていない情報だとすれば、完全にコンプライアンス違反なのでは。こんな方が働いている会社はとても信用なりません。もちろん、ただの悪質なイタズラであることを祈りますが。

[612: 匿名さん]

それより、日曜の深夜２時に書き込みなさっているが
今日は出勤日ではないのでしょうか？

[613: 匿名さん]

飲食店の新規出店は、サプライズなオープニング戦略を練っているところもあるからな

[614: 内覧前さん]

かなり楽しみです！
それだけに、もし悪戯のガセ情報だったらとっても寂しいです。。

[615: 匿名さん]

>609
まだ募集も始まってないのによく言うよ。

2年前に完成した東新宿のイーストサイドスクエアでさえまだ空室あるのに、
そんなに入居希望があるわけない。

ましてや高田馬場にLCC？
大手中堅LCC含めてオフィスの場所考えてみ？

早く削除依頼しておかないとデベさんが怒るよ。

[616: 匿名さん]

>605　もあり得ないよね。
ちょっと想像してみればわかること。

[617: 内覧前さん]

もし嘘だとしたら何故こんな虚しいことするんでしょうかね・・・。
ネットとはいえ立派な虚言癖ですよ。身近な誰かを裏切る前に通院をお勧めします。

[618: 匿名さん]

日曜深夜か・・・
担当者が夏休みで酔っ払って書き込んだという可能性も。

で、605、609は社内で作った「イメージするテナント候補」的な一覧だったりして。
どっちにしても信じないほうがいいかと。

[619: 周辺住民さん]

LCCは高田馬場にオフィス構える必要ないし、そもそも高い家賃を払うコンセプトではないんじゃないかな〜。
書き込んだ人の妄想なのかな。

[620: 匿名さん]

ここって賃貸の方のビルが45階ですよね。
分譲よりそっちのグレードの方が高いってことですか？

[621: 匿名さん]

賃貸の方
グレードが高いだろう

[622: 購入検討中さん]

都心はあえて買わないで、
高額賃貸の方が都合が良い層
（経営者で、経費で落としたい）
がたくさんいるので、
高額賃貸が成立するのです。

[623: 匿名さん]

海城高校も近いし、金に糸目をつけないお医者さんとかが買ったりしそうなマンションですね。

[624: 物件比較中さん]

実は大久保って以前は高級住宅地で、現在も目白～大久保には掛け広がる
新宿区の住宅地で、環境や治安が良い。
恐らく、比較的近いイメージの歌舞伎町や2丁目、池袋、大塚などのせいで
イメージ的に損をしている｡

[625: 匿名さん]

ここは25年くらい前は団地ですよ。高級住宅地ではないと思うけとなぁ。国鉄官舎だったけどね。

[629: 匿名さん]

確かにプレミアム感が無いんだけど、
でも安いから、便利だし、いいんじゃない？

[630: 匿名さん]

周りは名門校ばかりの文教地区だから、
本来は文京区的な高級路線でいける地域だよね。
おまけに新宿区だし。
コリアンタウン＝大久保ってイメージで損してると思う。

[631: 匿名さん]

>>630
この周り歩けばわかるけど、高級感なんて全くない普通のちょっと狭い路地の住宅街。
大規模開発なら利便性の高い街だか勝負になるけど、普通は高級路線なんて無理だよ。

[633: 匿名さん]

本当の高級住宅街なんて都内に１％もないでしょ。そういうこところって近所にスーパーとかなくって実は住みにくいだけなんだよね。ここは都心に近く程よくにぎわいのある利便性の高い立地。多くの人にとってはこういうところが住みやすい。珍他に出せば分かるよ。千代田区なんて空室率がすごく高いよ。

[634: 匿名さん]

確かに本当の高級住宅街なんてそうそう無いですね。
高級住宅街っていったら坪単価500万超えくらいのイメージ。

[635: 匿名さん]

633です。

訂正
×珍他
○賃貸

[636: 匿名さん]

>>634
そうなんですよね。
新宿区はやたらに高級高級いう人が居るんですが、新宿区でそんなのはホントにごくごく一部にある程度。
しかもそういうところは、買い物は向こうから売りに来てくれる、という身分で初めて住みやすい場所です。
マンションスレ見てるような人は、むしろ普通の場所の方が住みやすいんですよね。

[637: 契約済みさん]

躯体もかなり出来上がってきましたね。上の方が書いている通り、お店も充実するようですし、入居が楽しみです。
線路の音を気にされる方もいるようですが、今も線路沿いのマンションに住んでいるので、騒音は平気です。
本当の線路沿い比べたら、ここは道路を挟んでいますし、敷地部分の距離もありますから、条件は良い方だと思います。

[638: マンション投資家さん]

このマンションは投資的視点から見るととても面白いと思います。高田馬場・大久保という新宿区の中でもではあまりイメージの良くない立地に立つ物件ですが、新宿スカイフォレストの計画全体を見てみると、今後１０年ほどで街が様変わりする可能性が非常に高いと思います。すでに販売価格にも資産価値上昇が織り込まれているようで、周辺相場よりも１割程度高い価格になっていますが、大林組施行による直接基礎免震というこれ以上ない安心感を備えた物件ですので、決して高くはありません。１０年後には分譲価格を最低でも維持、街が予定通りに発展すれば分譲価格を上回る値がつくことでしょう。

[639: 匿名さん]

>>638
ここ以外に周辺に開発計画無いから、ここができたら町並みの変化は打ち止めのような。

[640: 周辺住民さん]

住むにも通勤にも便利。元陸軍練兵場、その後JＲ社宅、地盤は良い。神田川は、ずっと下。富士山も綺麗に見える。
災害で火事に巻かれないと思う周りにしもた屋がないから。災害時、戸山公園の中にあるスポーツセンターが本部になったりボラセンになる予定。
買い物便利。
新大久保駅は、狭い、やはり私も使わない。通勤で使うなら平で広い道なので良いかな。
知り合いも検討したが辞めたみたい、足立区出身だけど。公立小学校は、何カ国もの人がいます。
公立中学は、レベル高めですよ。
保育園も在日沢山います。
新大久保、大久保は、徳川の関係者の大きな屋敷があった。最近は、そこに小さな建て売りが建ったりで300坪位の敷地の住宅がどんどん減ってます。
隣にゴミ中継所、毎日100台位のゴミ収集車が通り埋めた地まで運ぶ大型パッカー車も通ります。
前は、在日の方が住む五号棟。
保善、海城、早稲田理工、学生も新大久保を利用します。
富久は、生活不便、車生活なら良いかな。
富久の周りのほうがしもた屋多いですよ。

私は、子供に住むなら災害時、火事に巻かれない所、幹線道路そば、支援がすぐ来る所と言ってます。
新宿は、全国、外国からも支援が来ると思います。

戸山ハイツや百人町の団地は、昔は高給とりのサラリーマンや役人が住み、その人達が年をとって年金暮らししてたりです。

フォレストマンションと関わらないし関係ないでしょう、離れてるし。

どこも、良い所、悪い所は、有りますよ。
私立学校に通うにも便利です。