SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[494: マンション投資家さん]

>490さん、

中古マンションへの投資は、建築基準法が改正された１９８１年以降に建築されたマンションを選ぶことをお薦めします。
マンション価格は新築時はデベの利益が２割ほど載っていますが、築１０年ほどでこの利益分がはがれおちます。つまり２割ほど下がります。従って最低でも築１０年は経過したものをお薦めします。なお、一般的にはマンション価格の下落率の方が、家賃の下落率よりも大きいため、古いほど利回りは高まります。投資の際は一般的に、マンション価格の下落率は年２％、家賃の下落率は年１％で計算します。すると新築時２０００万円のマンションは築２０年で１２００万円になります。家賃の推移は新築時９万なら利回り５．４％、２０年後に７万円なら利回り７％です。ただし、古いほうが利回りが高いと言っても、マンションの耐久年数は６０年～７０年とされていますので、リターンを得る年月を考えると築３０年未満の方が無難ですね。

[495: マンション投資家さん]

＞４９２さん、

ワンルームマンション投資への誘いは、新築マンションで、たいてい頭金０とか１００万円のような少額で始められて、ローンの返済は毎月の家賃で賄うことが出来る、しかも節税効果があって、生命保険や老後の年金に代わるなとど言われて薦められます。そういった商品は、法的には詐欺ではありませんが、頭金が少なすぎることと、新築であることにより、必ずキャッシュフローが赤字になる時期が来ます。仮に２０００万円のマンションを金利２．５％の３５年ローンで買った場合、家賃が９万円だとしても、家賃収入だけで返そうとすると、３５年目で５００万ほどの累積赤字となります。ローン完済後に回収に向かいますが、黒字になるのは１０年くらいかかりますね。これは典型的な失敗例です。こういった説明をせずにマンションを売りつける業者が多いのは事実です。

だからこそ、区分所有の不動産投資は中古を買う、頭金を多めに入れる、繰り上げ返済をするのが鉄則です。不動産投資はミドルリスクミドルリターンの商品です。きちんとした知識を持って臨めば、何も恐れることはありません。

ワンルームへの需要は、今後も増え続けていくことが予想されます。東京を中心とする三大都市への人口集中により、都市部の一人世帯は今後も増えます。ターゲットは大学生、若い社会人、高齢者です。このターゲットに向けた部屋なので、家賃は７～８万円がベストなのです。それ以上高いと借り手が減ります。

ちなみに私は業者の人間ではありません。

掲示板の趣旨と関係ないことを書いてしまい申し訳ありません。
賃貸の話が出ていたのでつい反応してしまいました。

[496: 内覧前さん]

ほかでやってくださいな

[497: 内覧前さん]

知識を披露したくてしょうがないんだよね

[498: マンション投資家さん]

＞４９１

すいません。もう一言だけ。
不動産投資の際には当然、空室率やリフォーム代も計算に入れてシミュレーションをします。
利回り７％はあくまで税引前の表面です。税引後の利回りはその人の収入と合算されるので、一概には言えませんが、
５％ほどでしょう。

自宅が６０００万円で売れたら、それをそのまま持っていても、６０００万円にしかなりません。
相続が発生したら、財産の総額が１億の場合、６０００万のうち、１５％が相続税に取られてしまいます。

一方、６０００万円を不動産に変えた場合、途中計算は省きますが、普通にやれば３０年で１．５倍になります。
相続が発生した場合は、６０００万円の不動産は３０００万円ほどに減価されて計算されるので、
相続税は半分で済みます。

つまり、６０００万円を現金で持っていた場合、相続後に残る財産は５１００万円、
不動産に変えた場合、相続後に残る財産は８１００万円です。

不動産を持つということは、資産運用、資産形成だけでなく、相続税対策にもなるのです。

何も知らずに不動産投資するのは、危険ですが、きちんとした知識を持って臨めば何も
恐れることはありません。

すみません。
これで本当に引っ込みます。

[499: 匿名さん]

＞498さん、

大変勉強になりました。ありがとうございます。

[500: 匿名さん]

不動産投資の勧誘電話が最近多いから気を付けよう。

[501: 匿名さん]

>>495
都心で学生街でかつ築30年以内で、
借り手に困らないマンションで実利7%以上なんて、
市場に出回る前に不動産屋が買ってます。

家賃が7〜8万のマンションを買って賃貸に出したとして、
経営者が払う修繕費と管理費で2万飛びます。
手取り5万。そこから固定資産税が飛びます。
学生を住まわせてタバコ汚れ、
壁の穴が空いたらリフォームで50万飛びます。
人が入らなければお金だけが減ります。

本で読んだ知識をここに貼ってむやみに一般市民の投資意欲を掻き立てるのはやめましょう。

[502: 匿名さん]

>>501
まさにこれなんだよね。
利回り出る物件はたくさんある。
借り手に困らなそうな固い物件もたくさんある。
しかし、両立する物件が、滅多に無い。
教科書通りの物件がほんとに見つけられたら頑張ってもいいんじゃないかな

[503: 匿名さん]

投資は無いです此処は住むところです。もう投資の話は要りません。

[504: 物件比較中さん]

＞５０１

４９８はの言う利回り７％は表面のことで、実利は５％くらいとはっきり言ってますよ。
あと、管理費は賃料とは別に賃貸人が払います。管理費の流れは賃貸人→所有者→管理会社です。
なので賃料７万なら、所有者が払うのは修繕費だけです。ワンルームの場合は３０００円程度ですね。
固定資産税は都内なら大体５万円ほど、リフォーム代金は１０年に一度２０万ほど、入居者が壁に穴を
空けたら修繕費を支払うのは入居者です。なので年間経費は１０万ほどですね。月７万なら税引き前で
７４万が残ります。これを本業の収入と合わせて（同時に修繕費やローンの利子、減価償却費などの
経費を差し引いて）確定申告します。これくらいは不動産投資をしなくても税に関する基礎知識として
知っておいても損はしないでしょう。いずれは自宅を賃貸に回そうと考えている方ならなおさらそうです。

[505: 匿名さん]

>>504
都心で修繕積立金が3000円というのはそうそう無いです。。
リフォーム代が10年に一回？
学生は2〜4年で出て行きますから、その度にクリーニングやリフォームが必要です。
時代遅れな内装や設備では借り手もつきません。
リノベーションに100万かけても空室のままのオーナーは沢山いますよ。

三大都心と書いていましたが、
名古屋のワンルーム家賃は2.5万円。
大阪は家賃4万円です。
どうやって得をするのでしょうか。

[506: 物件比較中さん]

＞５０５、

都心のファミリータイプのマンションの修繕積立金は５０００円から１万円くらいでしょ。ワンルームなら３０００円程度がざらですよ。しかもほとんど値上がりはしません。

人は２－３年で入れ替わりますが、普通はハウスクリーニングのみの対応です。これは通常、１０万程度掛かりますが、入居者と折半します。壁紙の張り替えは５－６年に一度で８万円程度、給湯器の交換などの大物は１５年に一度で２０万程度が普通です。築４０年、家賃１０万で、風呂は昭和のガス釜、キッチンも昭和っぽい給湯器、トイレは当然ウォシュレットなどなしというところはざらにあります。時代遅れの内装や設備でも、利便性が高い立地なら人は入ります。賃貸はご自分が住むことを想像してはいけません。あくまでも金のない学生や若いサラリーマンを想定するのです。

名古屋のワンルーム２．５万は最低レベルに近いですね。ワンルーム経営するなら、６－７万取れる中心部にしましょう。ネットで探せば、そういう物件もごろごろありますよ。

http://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=050&bs=040&pc=30...

ここでも狙いは学生よりも一人暮らしのOLや単身赴任の会社員です。大阪も同じことです。

[507: 匿名さん]

投資の話おもしれー！
ここのスレは物件に関してはちっとも盛り上がらないから投資でもなんでもいいから書き込みが増えてるの見るとうれしいな。

[508: 匿名さん]

デタラメばかりの投資話だな。

通常に暮らしていて汚したり画鋲の穴などは、住民じゃなく大家が払う。これ民法にあり。
クリーニングが折半？悪徳大家として訴えられるよ。物件維持費は大家が100％だ。
というより、賃貸物件も競争なんだから、価格もギリギリに抑えられてしまう。
今は仲介業が大手ばかりで、そこの一声で値下げを余儀なくさせられてしまう。
ワンルームの礼金なんて、今や1/2月分もらえればいいほう。

胡散臭い投資話には気を付けよう。
誰でも簡単にもうかる話なんて、この世に存在しない。

[509: 匿名さん]

>>506
ハウスクリーニングのみの対応で折半ですか。
折半というか、敷金から出すということですよね？

以前、マンションを出るときにオーナーから敷金清算の概要をもらったのですが、当方が預けていた敷金が28万。

クロス張替え、塗装、クリーニング、残置物撤去、修理費で合計費用が82万でした。

うち借主負担が14万で、オーナー負担が67万。
こちらに戻ってきた敷金が28-14＝14万だったので、
オーナーって金かかって大変だなと思ったものですが、うまくやってる人もいるんですかね。

[510: 匿名さん]

家主は、クレーム対応が大変なんだよね。
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html

副業で苦労するより、今やってる自分の本業を極めた方がいいよ。

[511: 匿名さん]

＞509
それ、確実に大家にボラれてるから。
原状回復義務の横暴な利用だね。クロス張替など経年劣化の回復は、完全に家主がやる仕事だよ。
もし変な契約書にサインさせられた後でも、ちゃんとしたところに相談すれば撤回ができる場合も多い。

[512: 匿名さん]

>>511
おお…！
こちらとしては、戻ってこないと思っていた敷金が半分も戻ってきたので嬉しかったのですが、
折半ではなく戻ってきますか！

しかし、それでも大家は大損ですね。

[513: 匿名さん]

大家は、家賃の中で修繕などをやりくりしないとならないし、大変です。
逆にそれを知ってるから、今まで賃貸人としては敷金はほぼ全額返してもらってます。

[514: 匿名さん]

>>513
ありがとうございます。
ほぼ敷金は全額戻って来るんですね。
となると元々の地主でもない限り大家なんてやるものではないですね。

[515: 匿名さん]

>>514
昔は戻ってこなかったよ。
法律は変わってないから、当時も払う必要無かったが、みんなそんなもんだと思ってた。
でも、ある日、法律的には払う必要の無い費用じゃないか？と裁判したヤツがいる。そして勝った。
それ以降も、あの手この手で取ろうとしていたが、この話がある程度知れるようになって、なかなか取れなくなった。
特に東京は東京ルールと言うのをお役所が定めてるからキツいよ。
無知なやつもいるからダメ元で吹っ掛けてみる大家もいるが、諦めて最初から取らない大家も増えた。
消費者金融と同じで、ある日突然世界が変わった。
返還訴訟が無いだけまだマシだけど。

あと、管理費は大家払い。
家賃に管理費とか書いてるがあれはあくまでも、大家に払われる金。
店子が、管理会社に直接払う訳じゃないし、マンションの管理費と一緒とは限らない。
見た目の家賃を安く見せるための苦肉の策。

[516: 匿名さん]

>>515
とても勉強になりました。
大家なんてやっていくのはやめた方がいいですね。

[517: 匿名さん]

ここの契約者はどんな年齢層が多いのでしょうか。高層階を契約しました。私は20代半ばで、嫁専業、子ども一人。近しい構成の方いないかなと。

[518: 契約済みさん]

敷金の交渉は管理会社が行うので大家は別に大変でもなんでもないですよ。管理会社の方がマニュアル通りに費用を説明して皆さんも納得して払われます。

あと、管理費は大家が管理会社に払いますが、その管理費は家賃とは別に入居人からもらっているので、大家の手出しではありません。

賃貸経営のコツは、立地と管理会社が最重要ですね。これさえ押さえておけば、普通失敗はしません。

不動産投資は株みたいにべらぼうにもうかるものではありませんが、きっちりやれば確実に
リターンが得られる商品です。怖がるのはリスクも含めた正しい知識がないからですね。
そんな状態では将来自宅を売却して賃貸に出すことも出来ませんよ。

[519: 匿名さん]

>そんな状態では将来自宅を売却して賃貸に出すことも出来ませんよ。

売却して賃貸に出す？は？
意味不明

ちゃんとした知識がないのに書いてるのは君。
もう終了でいいでしょ？荒らしさん。

[520: 契約済みさん]

＞５１９
「売却じゃなくて、ローンを完済して」の書き間違いでしょ。
普通の読解力があれば誰でも理解できること。日本語力ないね。

[521: 匿名さん]

>>518
管理会社っていうのはマンションを管理会社してる長谷工とかのこと？
それとも賃貸するときに仲介するサブリースとかの管理の会社のこと？

[522: 匿名さん]

518＝520
売却して賃貸に出したら詐欺だね

[523: 匿名さん]

管理会社は通常、投資用の物件を扱っている会社のグループ会社ですね。野村・三井などの大手から、投資物件専業の中小デベのグループ会社までいろいろあります。家賃の５％を管理費とは別に管理手数料として支払います。管理会社が別途有償で、賃貸人の募集、入居、退去、修繕、トラブル対応（入居人が賃料を滞納しても賃料が支払われる保障もあり）、物件の売却、確定申告の書類作成など、あらゆる雑用をお任せできますので、大家は何も特別なことをする必要はありません。何かとお金がかかるように見えますが、時間と手間をお金で買うと考えれば納得できますし、トータルではしっかり利益が出ます。自分で入居者の募集などすべてやっていたら、本業が出来ません。

[524: 匿名さん]

>>523
ちゃんと理解してるか？
大家は、家賃と管理費を入居者からもらう。
大家はそこから、管理組合にマンションの管理費とを払う。
さらに、賃貸の管理会社にクレームや家賃回収の手数料として管理費をはらう。
管理費という単語が何回も出てくるが全部別物。

入居者からもらうのは、3000～5000位が多い。最近は取れない物件も多い。
管理組合に払うのはワンルームだと7000～10000くらいかな？
管理会社に払うのは家賃の3～5%が主流。

管理費だけに着目する理由が分からないが、管理費はまず間違いなく大家の持ち出しだよ。

[525: 匿名さん]

＞524

ちゃんと理解していますよ。おっしゃる通り、管理組合に支払う管理費と、管理会社に支払う管理手数料は別物です。
ただ、私の場合、管理組合に払う管理費は入居人からもらっていますので、私の場合は大家の持ち出しではありません。


>管理費はまず間違いなく大家の持ち出しだよ。

実態は分かりませんが、「まず間違いなく」とは言えないと思います。

[526: 匿名さん]

まだ投資の話題が続いてるの。。
そろそろ別スレでやってくれませんか？

[527: 匿名さん]

>>525
つまり自分だけの事例で管理費は～、とか投資は安全とか言ってたのか。
Yahooでもホームズでもいいから、賃貸の管理費の状況見てきなよ。
それで終了な話だね。はい、おわりおわり。

[528: 匿名さん]

>>527
他で話してください。このスレ話がずれています。スカイフォレストの購入検討の話題に戻りましょうよ。投資の討論は他でお願いします。

[529: 匿名さん]

誰かスカイフォレストに関する意見や質問をしてくれ。誰もしないから投資話に花が咲く。

[530: 契約済み]

大久保という住所になってしまうのが、どうしてもこのマンションの格を下げてしまいますね・・・本当、この点だけが残念ポイント。。

[531: 匿名さん]

>>529
投資話が邪魔でさえぎられてるとかじゃなくて、もともと話題少ないですしね。

>>530
イメージってありますよね。
大久保でも、3丁目とかは、新宿区の平均より外国人少なかったりするんですが、詳しい人しか知らないですものね。

[532: 匿名さん]

＞527

自分の持っている物件を根拠にしましたが、自分が持っていなくても、普通に市場に出回っている物件の大半が管理費もしっかり取っていますよ。管理費が０円の場合は賃料に含まれています。どちらにせよ、物件価格から利回りを計算すれば分かることです。管理費０円で賃料にも含まれてないと思われる物件はよほど条件の悪い物件です。そんなところは選ばなければよいだけの話です。投資と聞くとまるでくさいものにふたをするかのごとく遠ざけようとするのは、リスク資産に関して無知をさらけ出しているだけです。貯蓄だけして一切リスクを取らない人は、資産形成のチャンスを逃していますよ。個人でも企業でも資産形成できるのは、貯蓄と投資（リスク）をバランスよく両立させたものだけです。別に不動産投資がすべてではありませんが、株よりもずっと安全で、国債よりもずっと利回りの良い商品であることは間違いありません。

[533: 入居予定さん]

枯れ木も山のにぎわいというから、投資話をしたい人にはさせておけばいいんじゃない。スレが伸びたほうが物件の注目度も高まるから、悪いことは何もないよ。

[534: 入居予定さん]

不動産投資よりも、J-REITの方が流動性が高くて儲かりますよ。都心はオフィスビルの建て替え時期に差し掛かっているうえに、法人税引き下げによる海外企業の日本進出や海外マネーの流入が追い風になって、J-REITは今後ますます上がります。２０２０年までに２倍にはなるでしょう。

[535: 匿名さん]

マンションよりも戸建の方が長い目で見るとお得感があるなあ。戸建の方が地震にも強いし、絶対に火事にならないし。
でもマンションの方が安全ではありますよね。戸建は絶対に空き巣が入るから心配。あー決められない。風水の先生に聞けばいいのかな。

[536: 匿名さん]

>>532
投資の良し悪しなんてどうでもいいこと。
ここは、購入用のスレ。しかもファミリー向けマンション。
なんの参考にもならないワンルーム賃貸、しかも俺理論全開な話を長々やるなら雑談スレでやれば？っていわれている。

でも、お金は欲しいので都心部のワンルームで築20年以内で、税引き後の実利回5%、客付けほぼ心配なしな物件紹介してくれたら、味方になる(笑)

[537: 匿名さん]

アドレスのことは気にしなくていいんじゃないかな。

この後オフィスビルやイベントホールが稼働し始めれば
「新宿スカイフォレスト」の名前が世間に認知されるようになる。

「スカイフォレストの中の分譲タワー棟」っていう位置づけになって、
「ああ、あそこの住所は大久保だったんだ」っていう程度で片付けられる。
新大久保韓国街とは別の街という認識。

たとえば西戸山タワーホウムズだって「百人町」っていうイメージは薄いし、
汐留の東京ツインパークスの住所が東新橋だなんて誰も考えないでしょ。

[538: 匿名さん]

住んで快適なら住所なんて関係ないですね。
ただ気になるのは駅から住宅棟の入り口まで６分ではたどり着かないことが…。

[539: 匿名さん]

大久保ってわりと落ち着いていて悪くない。
新宿区で便利だし｡
治安や環境も池袋や六本木ほど悪くないし、
のんびり都心で暮らすにはちょうど良い ｡

[540: 契約済み]

高田馬場駅戸山口からだと6分で到着するかと思いますが、どうでしょう？確かに、まだ工事中でバリケードのところまでしか行けてないですが・・・

[541: 契約済みさん]

>でも、お金は欲しいので都心部のワンルームで築20年以内で、税引き後の実利回5%、客付けほぼ心配なしな物件紹介してくれたら、味方になる(笑)

そのような物件はざらにありますよ。都心部というより、新宿、文京、中野、渋谷、世田谷、豊島、武蔵野市（中央線徒歩圏内）、品川あたりなら、築２０年以内、１５００万円以内、賃料７～８万円というのが、ごくごく当たり前の物件です。客付けは管理会社次第ですね。しっかりした管理会社を選べば、この辺りなら空室は厳しめに見積もって５％、それでも利回りは５％を超えます。

千代田、中央のように都心すぎるとダメですよ。物件が高いので賃料も１０万以上取らないともうかりませんが、それだけ払える層はくないですし、そもそも千代田、中央なんてスーパーもなく人の住む所じゃありません。

[542: 匿名さん]

よくわかんない展開ですね。ワンルームに住む人ならスーパーよりまいバスケットや100円コンビニだと思いますし中央区なんて最高だと思いますがどこかピンポイントの駅を区で語らないで欲しいね。
そもそもすれ違いね。

[543: 契約済みさん]

シスコンのインテリア、本当に高いですよね、、びっくりしました。すべて他のメーカーで見積りとって検討し直します、、UVカットフィルムは諦めます。50%防止が元々できてるなら、全く問題ないかと！