SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[481: 匿名さん]

・若い間は安アパート暮らしで金を貯め、老いてやっとタワマン高層階。
・若くしてタワマン中低層階、ローン完済で賃貸経営、高層階へ。老いたら競争がないリゾート悠々生活。
・最初から高層＆別荘所有

人生いろいろ
だが人口減少中の日本で、駅遠の不便地域を所有したらそこで終了。

[482: 匿名さん]

＞上の階の住人からは見下されます

もっと自分を磨けば？そして自信をお持ちなさいな。

[483: 匿名さん]

私は高層階を契約しました。低層階の住人を見下しはしませんが、ある種の優越感は感じます。皆さんだってそうなんでしょう？

[484: マンション投資家さん]

>若くしてタワマン中低層階、ローン完済で賃貸経営、高層階へ。老いたら競争がないリゾート悠々生活。

タワマンで賃貸経営というのはあまりもうかりませんよ。売却してワンルームを買って賃貸経営するべきです。
仮に６０００万円で売れた場合、月２５万で貸したとしても年間賃料収入は３００万円、利回りは５％です。
一方、６０００万円あれば中古ワンルームが５戸買えます。一戸を月７万で貸せば、年間賃料収入は４２０万円、
利回りは７％です。しかも月２５万もするマンションを借りる層は極めて限られます。一方、一人暮らしの世帯は
東京の全世帯の半数以上を占めるので需要もあります。空室リスクを考えても、絶対にワンルームにするべきです。
余剰資金があれば、それも使ってワンルームを買うとよいでしょう。１０戸持てば法人化出来ます。法人化すれば
所得税は法人税率（最高３３％）で済みますし、生命保険や車は法人の名前で加入・購入すれば経費で落とせますし、
配偶者を役員にして給与を支払ったことにすれば、それも経費と見なされますし、相続の際にも賃貸不動産は
現金資産の半値程度の相続税で済みます。賃貸経営を目指すならそこまでやるべきです。

[485: 匿名さん]

>>483
同じ階でも、向きや広さや角部屋かどうか、で優越感は違いますよ。

[486: 匿名さん]

>>484
なるほど、アパート一棟買うってのはどうですか？

私も481と同じ考えでいましたが、タワマンは賃貸に向かないんでしょうかね？

[487: 匿名さん]

＞484
おいおい、別に本格的にやらんよ。
住みながらローン完済した家を、リノベーションして次に住み替えるって話だよ。
収入源は本業で十分。

[488: 匿名さん]

＞483
＞私は高層階を契約しました。
まだ若いなら御立派。おめでとうございます。

[489: マンション投資家さん]

＞４８６

マンション一棟買いも資金さえあればいいですよ。問題は投資額と家賃収入のバランスです。東京のワンルームマンションの平均利回りは６％ほどですから、それだけの賃料収入が見込めれば問題ありません。

ただ、一般には一棟買い出来るほどの資金はそう簡単に用意できないので、１２００万円くらいの中古ワンルームを一つずつ増やすのが常道です。資金を１５００万ほど貯まったら、二つ買います。その際、一つはキャッシュで買い、もう一つはローンを組みます。そしてキャッシュで買った方の家賃収入をもう一方のマンションの繰り上げ返済にどんどん回します。その間に貯まった余剰資金も繰り上げ返済に回します。そうすれば、５年ほどで完済出来ます。そうしたら３軒目を購入します。これも同じようにどんどん繰り上げ返済をします。完済したら４件目…という風に増やしていけば、家賃収入が増えるので繰り上げ返済は加速度的に早まります。本業の収入をどのくらい繰り上げ返済に回せるのかにもよりますが、１０年から１５年で１０戸のワンルームを無借金で持てるはずです。この時の投資額は１億２０００万円、年間家賃収入は１戸月７万円とすると８４０万円、利回りは７％です。これだけあれば、普通の暮らしをしている限り、本業を辞めて悠々自適な隠居生活も出来ますし、本業を続けるなら、さらに事業規模を拡大することも用意に出来ます。１０軒に達した時点で法人化すれば、４８４に書いたように税制上の様々な利点が活用できます。

一方、お住まいのタワマンを賃貸に回す場合は、賃貸人が付いてくれるかどうか、幾らで貸せるかが焦点になります。例えば、月２５万で貸したいと思っても、それだけの賃料を払える人は多くはありませんし、それだけ払うなら持ち家を買う人の方が多いでしょう。（月２５万払うなら３５年ローンで８５００万円の家が買えます。）よって空室リスクが高く、宝の持ち腐れになる危険性があります。それならば、売却してワンルームに投資した方がずっと効率的ですし、リスクも分散出来ます。６０００万円くらいで売却出来れば、一棟買いも視野に入ってきますね。一棟なら空室が出ても賃料収入がその部屋の分減るだけですし、賃料も数万円でしょうから、比較的すぐに次の賃貸人も決まるでしょう。

[490: 匿名さん]

>>489
早速の詳しいご回答ありがとうございます。恐縮ですが、もう一点ご意見お伺い出来ますでしょうか？
ワンルームは築何年位のものへ投資すべきでしょうか？

今は本物件を検討するので精一杯ですが、スカイフォレストのような資産価値の高い物件を所有して、将来の投資に備えたいと思っています。

[491: 匿名さん]

>>484
ワンルームはすぐに入れ替わるかもしれないし、
そうなったらリフォーム代で家賃収入分が吹っ飛んでしまいます。
物件多い分、固定資産税もかかるし、
利回り7%を維持できるかわかりませんし、
回収するのにどれだけかかるか。

6000万円の2LDKを売却するときに6000万円以上で売れる方が良いかと。

[492: 匿名さん]

>>490
いやいやワンルーム投資なんて詐欺営業でよくありますこら気をつけて話半分で聞いた方が良いですよ。

大体、人口減少が進む日本でマンションや土地はどんどん余るのに、
あえてワンルームに住みたい人がどれだけ増えると思いますか。

[493: 匿名さん]

ここは投資サイトか？
空気読め

[494: マンション投資家さん]

>490さん、

中古マンションへの投資は、建築基準法が改正された１９８１年以降に建築されたマンションを選ぶことをお薦めします。
マンション価格は新築時はデベの利益が２割ほど載っていますが、築１０年ほどでこの利益分がはがれおちます。つまり２割ほど下がります。従って最低でも築１０年は経過したものをお薦めします。なお、一般的にはマンション価格の下落率の方が、家賃の下落率よりも大きいため、古いほど利回りは高まります。投資の際は一般的に、マンション価格の下落率は年２％、家賃の下落率は年１％で計算します。すると新築時２０００万円のマンションは築２０年で１２００万円になります。家賃の推移は新築時９万なら利回り５．４％、２０年後に７万円なら利回り７％です。ただし、古いほうが利回りが高いと言っても、マンションの耐久年数は６０年～７０年とされていますので、リターンを得る年月を考えると築３０年未満の方が無難ですね。

[495: マンション投資家さん]

＞４９２さん、

ワンルームマンション投資への誘いは、新築マンションで、たいてい頭金０とか１００万円のような少額で始められて、ローンの返済は毎月の家賃で賄うことが出来る、しかも節税効果があって、生命保険や老後の年金に代わるなとど言われて薦められます。そういった商品は、法的には詐欺ではありませんが、頭金が少なすぎることと、新築であることにより、必ずキャッシュフローが赤字になる時期が来ます。仮に２０００万円のマンションを金利２．５％の３５年ローンで買った場合、家賃が９万円だとしても、家賃収入だけで返そうとすると、３５年目で５００万ほどの累積赤字となります。ローン完済後に回収に向かいますが、黒字になるのは１０年くらいかかりますね。これは典型的な失敗例です。こういった説明をせずにマンションを売りつける業者が多いのは事実です。

だからこそ、区分所有の不動産投資は中古を買う、頭金を多めに入れる、繰り上げ返済をするのが鉄則です。不動産投資はミドルリスクミドルリターンの商品です。きちんとした知識を持って臨めば、何も恐れることはありません。

ワンルームへの需要は、今後も増え続けていくことが予想されます。東京を中心とする三大都市への人口集中により、都市部の一人世帯は今後も増えます。ターゲットは大学生、若い社会人、高齢者です。このターゲットに向けた部屋なので、家賃は７～８万円がベストなのです。それ以上高いと借り手が減ります。

ちなみに私は業者の人間ではありません。

掲示板の趣旨と関係ないことを書いてしまい申し訳ありません。
賃貸の話が出ていたのでつい反応してしまいました。

[496: 内覧前さん]

ほかでやってくださいな

[497: 内覧前さん]

知識を披露したくてしょうがないんだよね

[498: マンション投資家さん]

＞４９１

すいません。もう一言だけ。
不動産投資の際には当然、空室率やリフォーム代も計算に入れてシミュレーションをします。
利回り７％はあくまで税引前の表面です。税引後の利回りはその人の収入と合算されるので、一概には言えませんが、
５％ほどでしょう。

自宅が６０００万円で売れたら、それをそのまま持っていても、６０００万円にしかなりません。
相続が発生したら、財産の総額が１億の場合、６０００万のうち、１５％が相続税に取られてしまいます。

一方、６０００万円を不動産に変えた場合、途中計算は省きますが、普通にやれば３０年で１．５倍になります。
相続が発生した場合は、６０００万円の不動産は３０００万円ほどに減価されて計算されるので、
相続税は半分で済みます。

つまり、６０００万円を現金で持っていた場合、相続後に残る財産は５１００万円、
不動産に変えた場合、相続後に残る財産は８１００万円です。

不動産を持つということは、資産運用、資産形成だけでなく、相続税対策にもなるのです。

何も知らずに不動産投資するのは、危険ですが、きちんとした知識を持って臨めば何も
恐れることはありません。

すみません。
これで本当に引っ込みます。

[499: 匿名さん]

＞498さん、

大変勉強になりました。ありがとうございます。

[500: 匿名さん]

不動産投資の勧誘電話が最近多いから気を付けよう。

[501: 匿名さん]

>>495
都心で学生街でかつ築30年以内で、
借り手に困らないマンションで実利7%以上なんて、
市場に出回る前に不動産屋が買ってます。

家賃が7〜8万のマンションを買って賃貸に出したとして、
経営者が払う修繕費と管理費で2万飛びます。
手取り5万。そこから固定資産税が飛びます。
学生を住まわせてタバコ汚れ、
壁の穴が空いたらリフォームで50万飛びます。
人が入らなければお金だけが減ります。

本で読んだ知識をここに貼ってむやみに一般市民の投資意欲を掻き立てるのはやめましょう。

[502: 匿名さん]

>>501
まさにこれなんだよね。
利回り出る物件はたくさんある。
借り手に困らなそうな固い物件もたくさんある。
しかし、両立する物件が、滅多に無い。
教科書通りの物件がほんとに見つけられたら頑張ってもいいんじゃないかな

[503: 匿名さん]

投資は無いです此処は住むところです。もう投資の話は要りません。

[504: 物件比較中さん]

＞５０１

４９８はの言う利回り７％は表面のことで、実利は５％くらいとはっきり言ってますよ。
あと、管理費は賃料とは別に賃貸人が払います。管理費の流れは賃貸人→所有者→管理会社です。
なので賃料７万なら、所有者が払うのは修繕費だけです。ワンルームの場合は３０００円程度ですね。
固定資産税は都内なら大体５万円ほど、リフォーム代金は１０年に一度２０万ほど、入居者が壁に穴を
空けたら修繕費を支払うのは入居者です。なので年間経費は１０万ほどですね。月７万なら税引き前で
７４万が残ります。これを本業の収入と合わせて（同時に修繕費やローンの利子、減価償却費などの
経費を差し引いて）確定申告します。これくらいは不動産投資をしなくても税に関する基礎知識として
知っておいても損はしないでしょう。いずれは自宅を賃貸に回そうと考えている方ならなおさらそうです。

[505: 匿名さん]

>>504
都心で修繕積立金が3000円というのはそうそう無いです。。
リフォーム代が10年に一回？
学生は2〜4年で出て行きますから、その度にクリーニングやリフォームが必要です。
時代遅れな内装や設備では借り手もつきません。
リノベーションに100万かけても空室のままのオーナーは沢山いますよ。

三大都心と書いていましたが、
名古屋のワンルーム家賃は2.5万円。
大阪は家賃4万円です。
どうやって得をするのでしょうか。

[506: 物件比較中さん]

＞５０５、

都心のファミリータイプのマンションの修繕積立金は５０００円から１万円くらいでしょ。ワンルームなら３０００円程度がざらですよ。しかもほとんど値上がりはしません。

人は２－３年で入れ替わりますが、普通はハウスクリーニングのみの対応です。これは通常、１０万程度掛かりますが、入居者と折半します。壁紙の張り替えは５－６年に一度で８万円程度、給湯器の交換などの大物は１５年に一度で２０万程度が普通です。築４０年、家賃１０万で、風呂は昭和のガス釜、キッチンも昭和っぽい給湯器、トイレは当然ウォシュレットなどなしというところはざらにあります。時代遅れの内装や設備でも、利便性が高い立地なら人は入ります。賃貸はご自分が住むことを想像してはいけません。あくまでも金のない学生や若いサラリーマンを想定するのです。

名古屋のワンルーム２．５万は最低レベルに近いですね。ワンルーム経営するなら、６－７万取れる中心部にしましょう。ネットで探せば、そういう物件もごろごろありますよ。

http://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=050&bs=040&pc=30...

ここでも狙いは学生よりも一人暮らしのOLや単身赴任の会社員です。大阪も同じことです。

[507: 匿名さん]

投資の話おもしれー！
ここのスレは物件に関してはちっとも盛り上がらないから投資でもなんでもいいから書き込みが増えてるの見るとうれしいな。

[508: 匿名さん]

デタラメばかりの投資話だな。

通常に暮らしていて汚したり画鋲の穴などは、住民じゃなく大家が払う。これ民法にあり。
クリーニングが折半？悪徳大家として訴えられるよ。物件維持費は大家が100％だ。
というより、賃貸物件も競争なんだから、価格もギリギリに抑えられてしまう。
今は仲介業が大手ばかりで、そこの一声で値下げを余儀なくさせられてしまう。
ワンルームの礼金なんて、今や1/2月分もらえればいいほう。

胡散臭い投資話には気を付けよう。
誰でも簡単にもうかる話なんて、この世に存在しない。

[509: 匿名さん]

>>506
ハウスクリーニングのみの対応で折半ですか。
折半というか、敷金から出すということですよね？

以前、マンションを出るときにオーナーから敷金清算の概要をもらったのですが、当方が預けていた敷金が28万。

クロス張替え、塗装、クリーニング、残置物撤去、修理費で合計費用が82万でした。

うち借主負担が14万で、オーナー負担が67万。
こちらに戻ってきた敷金が28-14＝14万だったので、
オーナーって金かかって大変だなと思ったものですが、うまくやってる人もいるんですかね。

[510: 匿名さん]

家主は、クレーム対応が大変なんだよね。
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html

副業で苦労するより、今やってる自分の本業を極めた方がいいよ。

[511: 匿名さん]

＞509
それ、確実に大家にボラれてるから。
原状回復義務の横暴な利用だね。クロス張替など経年劣化の回復は、完全に家主がやる仕事だよ。
もし変な契約書にサインさせられた後でも、ちゃんとしたところに相談すれば撤回ができる場合も多い。

[512: 匿名さん]

>>511
おお…！
こちらとしては、戻ってこないと思っていた敷金が半分も戻ってきたので嬉しかったのですが、
折半ではなく戻ってきますか！

しかし、それでも大家は大損ですね。

[513: 匿名さん]

大家は、家賃の中で修繕などをやりくりしないとならないし、大変です。
逆にそれを知ってるから、今まで賃貸人としては敷金はほぼ全額返してもらってます。

[514: 匿名さん]

>>513
ありがとうございます。
ほぼ敷金は全額戻って来るんですね。
となると元々の地主でもない限り大家なんてやるものではないですね。

[515: 匿名さん]

>>514
昔は戻ってこなかったよ。
法律は変わってないから、当時も払う必要無かったが、みんなそんなもんだと思ってた。
でも、ある日、法律的には払う必要の無い費用じゃないか？と裁判したヤツがいる。そして勝った。
それ以降も、あの手この手で取ろうとしていたが、この話がある程度知れるようになって、なかなか取れなくなった。
特に東京は東京ルールと言うのをお役所が定めてるからキツいよ。
無知なやつもいるからダメ元で吹っ掛けてみる大家もいるが、諦めて最初から取らない大家も増えた。
消費者金融と同じで、ある日突然世界が変わった。
返還訴訟が無いだけまだマシだけど。

あと、管理費は大家払い。
家賃に管理費とか書いてるがあれはあくまでも、大家に払われる金。
店子が、管理会社に直接払う訳じゃないし、マンションの管理費と一緒とは限らない。
見た目の家賃を安く見せるための苦肉の策。

[516: 匿名さん]

>>515
とても勉強になりました。
大家なんてやっていくのはやめた方がいいですね。

[517: 匿名さん]

ここの契約者はどんな年齢層が多いのでしょうか。高層階を契約しました。私は20代半ばで、嫁専業、子ども一人。近しい構成の方いないかなと。

[518: 契約済みさん]

敷金の交渉は管理会社が行うので大家は別に大変でもなんでもないですよ。管理会社の方がマニュアル通りに費用を説明して皆さんも納得して払われます。

あと、管理費は大家が管理会社に払いますが、その管理費は家賃とは別に入居人からもらっているので、大家の手出しではありません。

賃貸経営のコツは、立地と管理会社が最重要ですね。これさえ押さえておけば、普通失敗はしません。

不動産投資は株みたいにべらぼうにもうかるものではありませんが、きっちりやれば確実に
リターンが得られる商品です。怖がるのはリスクも含めた正しい知識がないからですね。
そんな状態では将来自宅を売却して賃貸に出すことも出来ませんよ。

[519: 匿名さん]

>そんな状態では将来自宅を売却して賃貸に出すことも出来ませんよ。

売却して賃貸に出す？は？
意味不明

ちゃんとした知識がないのに書いてるのは君。
もう終了でいいでしょ？荒らしさん。

[520: 契約済みさん]

＞５１９
「売却じゃなくて、ローンを完済して」の書き間違いでしょ。
普通の読解力があれば誰でも理解できること。日本語力ないね。

[521: 匿名さん]

>>518
管理会社っていうのはマンションを管理会社してる長谷工とかのこと？
それとも賃貸するときに仲介するサブリースとかの管理の会社のこと？

[522: 匿名さん]

518＝520
売却して賃貸に出したら詐欺だね

[523: 匿名さん]

管理会社は通常、投資用の物件を扱っている会社のグループ会社ですね。野村・三井などの大手から、投資物件専業の中小デベのグループ会社までいろいろあります。家賃の５％を管理費とは別に管理手数料として支払います。管理会社が別途有償で、賃貸人の募集、入居、退去、修繕、トラブル対応（入居人が賃料を滞納しても賃料が支払われる保障もあり）、物件の売却、確定申告の書類作成など、あらゆる雑用をお任せできますので、大家は何も特別なことをする必要はありません。何かとお金がかかるように見えますが、時間と手間をお金で買うと考えれば納得できますし、トータルではしっかり利益が出ます。自分で入居者の募集などすべてやっていたら、本業が出来ません。

[524: 匿名さん]

>>523
ちゃんと理解してるか？
大家は、家賃と管理費を入居者からもらう。
大家はそこから、管理組合にマンションの管理費とを払う。
さらに、賃貸の管理会社にクレームや家賃回収の手数料として管理費をはらう。
管理費という単語が何回も出てくるが全部別物。

入居者からもらうのは、3000～5000位が多い。最近は取れない物件も多い。
管理組合に払うのはワンルームだと7000～10000くらいかな？
管理会社に払うのは家賃の3～5%が主流。

管理費だけに着目する理由が分からないが、管理費はまず間違いなく大家の持ち出しだよ。

[525: 匿名さん]

＞524

ちゃんと理解していますよ。おっしゃる通り、管理組合に支払う管理費と、管理会社に支払う管理手数料は別物です。
ただ、私の場合、管理組合に払う管理費は入居人からもらっていますので、私の場合は大家の持ち出しではありません。


>管理費はまず間違いなく大家の持ち出しだよ。

実態は分かりませんが、「まず間違いなく」とは言えないと思います。

[526: 匿名さん]

まだ投資の話題が続いてるの。。
そろそろ別スレでやってくれませんか？

[527: 匿名さん]

>>525
つまり自分だけの事例で管理費は～、とか投資は安全とか言ってたのか。
Yahooでもホームズでもいいから、賃貸の管理費の状況見てきなよ。
それで終了な話だね。はい、おわりおわり。

[528: 匿名さん]

>>527
他で話してください。このスレ話がずれています。スカイフォレストの購入検討の話題に戻りましょうよ。投資の討論は他でお願いします。

[529: 匿名さん]

誰かスカイフォレストに関する意見や質問をしてくれ。誰もしないから投資話に花が咲く。

[530: 契約済み]

大久保という住所になってしまうのが、どうしてもこのマンションの格を下げてしまいますね・・・本当、この点だけが残念ポイント。。

[531: 匿名さん]

>>529
投資話が邪魔でさえぎられてるとかじゃなくて、もともと話題少ないですしね。

>>530
イメージってありますよね。
大久保でも、3丁目とかは、新宿区の平均より外国人少なかったりするんですが、詳しい人しか知らないですものね。

[532: 匿名さん]

＞527

自分の持っている物件を根拠にしましたが、自分が持っていなくても、普通に市場に出回っている物件の大半が管理費もしっかり取っていますよ。管理費が０円の場合は賃料に含まれています。どちらにせよ、物件価格から利回りを計算すれば分かることです。管理費０円で賃料にも含まれてないと思われる物件はよほど条件の悪い物件です。そんなところは選ばなければよいだけの話です。投資と聞くとまるでくさいものにふたをするかのごとく遠ざけようとするのは、リスク資産に関して無知をさらけ出しているだけです。貯蓄だけして一切リスクを取らない人は、資産形成のチャンスを逃していますよ。個人でも企業でも資産形成できるのは、貯蓄と投資（リスク）をバランスよく両立させたものだけです。別に不動産投資がすべてではありませんが、株よりもずっと安全で、国債よりもずっと利回りの良い商品であることは間違いありません。

[533: 入居予定さん]

枯れ木も山のにぎわいというから、投資話をしたい人にはさせておけばいいんじゃない。スレが伸びたほうが物件の注目度も高まるから、悪いことは何もないよ。

[534: 入居予定さん]

不動産投資よりも、J-REITの方が流動性が高くて儲かりますよ。都心はオフィスビルの建て替え時期に差し掛かっているうえに、法人税引き下げによる海外企業の日本進出や海外マネーの流入が追い風になって、J-REITは今後ますます上がります。２０２０年までに２倍にはなるでしょう。

[535: 匿名さん]

マンションよりも戸建の方が長い目で見るとお得感があるなあ。戸建の方が地震にも強いし、絶対に火事にならないし。
でもマンションの方が安全ではありますよね。戸建は絶対に空き巣が入るから心配。あー決められない。風水の先生に聞けばいいのかな。

[536: 匿名さん]

>>532
投資の良し悪しなんてどうでもいいこと。
ここは、購入用のスレ。しかもファミリー向けマンション。
なんの参考にもならないワンルーム賃貸、しかも俺理論全開な話を長々やるなら雑談スレでやれば？っていわれている。

でも、お金は欲しいので都心部のワンルームで築20年以内で、税引き後の実利回5%、客付けほぼ心配なしな物件紹介してくれたら、味方になる(笑)

[537: 匿名さん]

アドレスのことは気にしなくていいんじゃないかな。

この後オフィスビルやイベントホールが稼働し始めれば
「新宿スカイフォレスト」の名前が世間に認知されるようになる。

「スカイフォレストの中の分譲タワー棟」っていう位置づけになって、
「ああ、あそこの住所は大久保だったんだ」っていう程度で片付けられる。
新大久保韓国街とは別の街という認識。

たとえば西戸山タワーホウムズだって「百人町」っていうイメージは薄いし、
汐留の東京ツインパークスの住所が東新橋だなんて誰も考えないでしょ。

[538: 匿名さん]

住んで快適なら住所なんて関係ないですね。
ただ気になるのは駅から住宅棟の入り口まで６分ではたどり着かないことが…。

[539: 匿名さん]

大久保ってわりと落ち着いていて悪くない。
新宿区で便利だし｡
治安や環境も池袋や六本木ほど悪くないし、
のんびり都心で暮らすにはちょうど良い ｡

[540: 契約済み]

高田馬場駅戸山口からだと6分で到着するかと思いますが、どうでしょう？確かに、まだ工事中でバリケードのところまでしか行けてないですが・・・

[541: 契約済みさん]

>でも、お金は欲しいので都心部のワンルームで築20年以内で、税引き後の実利回5%、客付けほぼ心配なしな物件紹介してくれたら、味方になる(笑)

そのような物件はざらにありますよ。都心部というより、新宿、文京、中野、渋谷、世田谷、豊島、武蔵野市（中央線徒歩圏内）、品川あたりなら、築２０年以内、１５００万円以内、賃料７～８万円というのが、ごくごく当たり前の物件です。客付けは管理会社次第ですね。しっかりした管理会社を選べば、この辺りなら空室は厳しめに見積もって５％、それでも利回りは５％を超えます。

千代田、中央のように都心すぎるとダメですよ。物件が高いので賃料も１０万以上取らないともうかりませんが、それだけ払える層はくないですし、そもそも千代田、中央なんてスーパーもなく人の住む所じゃありません。

[542: 匿名さん]

よくわかんない展開ですね。ワンルームに住む人ならスーパーよりまいバスケットや100円コンビニだと思いますし中央区なんて最高だと思いますがどこかピンポイントの駅を区で語らないで欲しいね。
そもそもすれ違いね。

[543: 契約済みさん]

シスコンのインテリア、本当に高いですよね、、びっくりしました。すべて他のメーカーで見積りとって検討し直します、、UVカットフィルムは諦めます。50%防止が元々できてるなら、全く問題ないかと！

[544: 契約済みさん]

>>541
千代田区九段下のほうに住んでた者ですが、本当に場所を選ばないと、不便すぎました。スーパーは本当に無い！資産価値やステータスは抜群かもしれませんが、やはり生活してみると生活利便性ほど重要なものはありませんでした。神保町は結構便利そうでした。

[545: 契約済みさん]

＞５４２

中央区、千代田区の中にも住みやすい場所はあるかもしれませんが、区全体で見たときのワンルームの空室率は１１、４％で、世田谷の３．３％の３倍以上であるという事実を指摘したかっただけです。東京賃貸白書２０１４より。

[546: 契約済みさん]

>>537
そうですよね、ほんとそうなることを祈ります。でも、すごく心配なのは、他のすみふのベルサーレやラトゥール見てると、ただのイベントホールだし、店舗も無いし、素っ気なさすぎるんですよね。恵比寿ガーデンプレイスや六本木ヒルズを目指す、みたいな売り文句がありましたが、絶対そうはならないだろ、と思ってしまいます。

[548: 匿名さん]

賃料8万円の賃貸物件に4年住んでいただいた場合です。

収入
賃料384万円

支出
仲介手数料　8万円
不動産屋管理費　19.2万円
固定資産税　20万円
管理費・修繕積立金　48万円
ルームクリーニング　5万円

税引き前利益
283.8万円(71万円/年)

という事は仲介手数料や登記費用等を考えると、利回り5%というのであれば、税引き前ですら、物件は1300万円程度でなければならないです。
1500万円の物件では、税引き後利益はおそらく4%を割ってくるのでは？

もし、更新時や更新前に出られてしまうと、空室期間が出来てしまうし、ルームクリーニングが追加で必要で、仲介手数料もまた取られます。
そして、募集が厳しいと、仲介手数料の他に、AD1か月～2か月というのも普通にあることです。
給湯やエアコンなど10年程度で交換が必要な設備もあり、その分の負担も必要。
さらに、築20年だとおそらく、10年後くらいには大規模修繕。
ワンルーム主体のマンションは修繕積立金が少なすぎて一時金なことが多い。

つまり、あなたの例では、現金買いでもおそらく条件を満たすことはありません。

[549: 匿名さん]

>>548
広告を出してくれる不動産会社にもお金を払わないといけませんよね。
仲介料以外にも。

[550: 匿名さん]

そう考えると、この場所で賃貸に出る可能性というのは非常に低いという風に考えてもいいという事なのでしょうか。
ただ単に貸すと言っても、
ローンの他に経費が結構掛かりますものね。
高いと借り手がいないですし。
人の入れ替わりが激しくないのならいいんじゃないかしら？

[551: 匿名さん]

３年後、新大久保に桜美林大学が移転してくるそうですね。
正確には百人町で、線路の西側、タワーホウムズの向こう側ですが。
早稲田もありますし、キャンパスタウンのカラーが強くなってくれたらいいと思います。

[552: 入居予定さん]

＞５４８

机上の計算にはあまり意味がありませんよ。現物をご確認ください。
利回り６－８％の物件は普通にあります。この中から本当によいものを見つけるには目利きが必要ですが。

http://www.kenbiya.com/list/ac=S/new=n/p1=1000/p2=2000/pf=13-1-1_13-1-...

＞５４９

>広告を出してくれる不動産会社にもお金を払わないといけませんよね。

それは大家が管理会社に払う仲介手数料に含まれています。５４８は賃料の一カ月分と計算していますが、
会社によっては２カ月分だったり、１．５か月分だったりします。

[553: 匿名さん]

>>552
恐らく無理だが仮にそれらの物件が税引き後な5%の収益を産み、さらに20年間家賃維持して、空きもなく、機器も壊れないとしよう。
すると、投資回収は20年後。

築40年近い物件が買値で売れる訳はなく甘めに見て半値になるとして、20年間の収益は投資額の50%。利回りは2.5%/年。
この資産でも20年国債よりはまし程度。

土地持ちがインフレ対策でするとか、相続税対策で損しなければ良いとかじゃなければ、よっぽどの物件見つけない限りやる意味があるのかよく考えた方が良い。

[554: 購入経験者さん]

＞すると、投資回収は20年後。
「途中で転売する」というのは異例かね？

[555: 匿名さん]

普通は途中で転売するよ。
買い手が見つかれば数年で売却もザラ。

[556: 契約済みさん]

５５３

不動産投資では通常、厳しめに見積もって、物件価格は年２％下落、家賃は１％下落、空室率５％でシミュレーションします。ですので、表面利回りが７％でも実利回り５％の維持も厳しいかもしれません。それでも２０年で売る必要はなく、ずっと持っていれば、５０年くらいは利益を生み出し続けてくれます。もちろん、機を見て売る出口戦略も重要です。

不動産投資の利点は家賃収入と売却益だけではなく、税金対策にもなります。区分所有マンションを１０件持てば事業化できるので、青色申告により年６５万円の非課税枠が使えます。また配偶者などを役員とし、役員報酬を払えば、不動産投資で得た収入に対する所得税を減額することが出来ます。また、法人化すれば税率の安い法人税で済みますし、さまざまな支出（たとえば車や生命保険など）を法人名義とすれば、その分は会計上経費となるので、課税対象額も少なくなります。さらに、相続時には区分所有マンションの資産価値は現金化した場合の半分程度で計算されます。

不動産投資をするなら、ワンルーム一つでは妙味はありませんが、事業規模まで増やせば投資妙味のある商品なのです。
相続まで含めた利回りを計算すれば、２０年物国債の１．４％よりもはるかに効率的です。

[557: 匿名さん]

スミフを買った人間、なんか似てる

[558: 匿名さん]

新築でこのマンションを買って自分で住む場合、何年でリセールするのが良いですかね？どなたかアドバイス下さい。

[559: 匿名さん]

私は5年後に売却してキャピタル得ました。

[560: 匿名さん]

>>554
異例じゃないよ。よくあること。
築古物件の良くないところは、家賃は下がってるのに、修繕積立てが増えること。
見た目以上に収益力が下がっていくから売るのが普通。
単に分かりやすくするために回収まで持つ例を書いた。

[561: 入居予定さん]

＞５５８

今は周辺はぱっとしないけど、今後再開発されて資産価値が増すものと思われます。年に一度は不動産屋に査定してもらって、いい価格が付いたときに売るのがよいでしょう。ただし、不動産屋はいつでも今が売り時と言いますが、その言葉に騙されてはいけません。

[562: 匿名さん]

ここと池袋のミレーニアの仕様の違いが分かる方いませんか。
ホームページではそんなに違わないと思うのですが。

[563: 匿名さん]

エアコンが天カセかどうかとキッチンが天然石か否か

[564: 契約済みさん]

ここは住不の最高グレードです。池袋は一段落ちます。

[565: 匿名さん]

立地では池袋に勝てないから専有部でがんばったんでしょうかね？
専有部分は後からお金をかければいくらでも豪華に出来ますから、後で変更可能な部分の細かいグレードはそこまで気にしなくても問題ないですよ。

[566: 匿名さん]

最高グレードってソースはどこですか？

[567: 契約済みさん]

＞５６６

営業から聞きました。ExcellentとかSuperiorとかっていうんですが、どちらがよりハイグレードなのか覚えていませんが、とにかくここは最高で、池袋は一段下とのことでした。

[568: 匿名さん]

>>564
最高ランクはインペリアルガーデンと聞きましたよ。
次がドトールで、ミレーニアとスカイフォレストはほとんど変わらないと営業さんから。

[569: 契約済みさん]

営業によって言うことが違いますね。インペリアルガーデンが高いのは土地価格のせいであって、専有部のグレードはスカイフォレストと同等なんじゃないでしょうか。ドトールは共有部分は素晴らしいのですが、専有部のグレードは明らかに落ちますね。天カセとかミスとサウナとかダウンライトとか何もないんじゃなかったでしたっけ？その営業さんはどの物件を扱っていましたか？おそらく自社の物件でも把握してないんじゃないでしょうか？

[570: 契約済みさん]

あとドトールは食洗機もなし。完全にコストダウンマンションですね。いいのは眺望だけ。

[571: 匿名さん]

すみふの最高物件はグランドヒルズですよね。

[572: 匿名さん]

トミヒサもここも所謂「駅カン」ですね。
どうしても暗いイメージがつきまとう。
ドトールは命名が最悪でしょ。

[573: 匿名さん]

グレードを勘違いしている人が一人いますが、エアコン、食洗機、ダウンライトなど全て後付けでも100万円程度でおつりがきます。
そもそも同じ新築マンションを購入したとして全部の部屋が同じ内装に仕上がるわけではありません。
と言うのも資金に余裕がある人はオプション等でそれらの設備はいくらでもハイグレードな物を入れられるわけで。

一方、眺望や立地や建物の構造は購入者がいくらがんばっても何も出来ません。
ここも悪くはないでしょうが、今販売中のすみふの中で1番では無いのは明らかですね。

[574: 匿名さん]

>>573
私も同じ考えですね。グランドヒルズが最上位でしょうね。
ここは最近のスミフでは普通な気がします。

[575: 契約済みさん]

＞５７３

あなたこそグレードに関する理解が出来ていませんね。笑ってしまいました。免震装置や間取り、開口部の広さ、天井高、サッシ高、内廊下設計、第一種換気システムなどの後から変更ができないものと、オプションなどの自分でそろえることが出来るものも含めて、本来はグレードと呼ぶのです。眺望や立地はグレードとは言いません。眺望ゼロで立地が悪くても、ハイグレードということはあり得ます。実際、立地が厳しいところでは設備のグレードを上げることでそれを補ったりします。ちなみに天カセは後付できないのでオプションとして考えるのは間違いです。こういったものが最初からそろっているマンションはグレードが高いと言います。一番そろっているのがスカイフォレストです。他は何かが足りないんですね。例えばインペリアルガーデンは開口部が狭いとかですね。私は住不の内部資料に目を通しているので、各物件が５段階のどのグレードに分けられているのか知っています。スカイフォレストは従来の５段階以上のグレードなので、新たにSuperiorというグレードが設けられたのです。

[576: 匿名さん]

>>575
契約済みさんは営業さんにそのように言われて、そう信じて買われたんですから、そうなんでしょうね。
その内部資料とやらをを見ていない人は俄かに信じがたいのだと思いますよ。

[577: 契約済みさん]

住不の内部資料のグレード付けがどうあれ、立地と価格と設備から客観的に判断すればよいと思いますよ。
私もここが最高グレードだから買ったわけではなく、総合的に判断して選びました。

[578: 匿名さん]

ここは隣にできる賃貸の方がグレードが高いのが引っかかるんですよね。。。

[579: 匿名さん]

>>575
だとすると間取りはミレーニアやドトールの方がグレード上なのでは？

[580: 匿名さん]

ここは広い部屋には天カセがついてます