SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[481: 匿名さん]

・若い間は安アパート暮らしで金を貯め、老いてやっとタワマン高層階。
・若くしてタワマン中低層階、ローン完済で賃貸経営、高層階へ。老いたら競争がないリゾート悠々生活。
・最初から高層＆別荘所有

人生いろいろ
だが人口減少中の日本で、駅遠の不便地域を所有したらそこで終了。

[482: 匿名さん]

＞上の階の住人からは見下されます

もっと自分を磨けば？そして自信をお持ちなさいな。

[483: 匿名さん]

私は高層階を契約しました。低層階の住人を見下しはしませんが、ある種の優越感は感じます。皆さんだってそうなんでしょう？

[484: マンション投資家さん]

>若くしてタワマン中低層階、ローン完済で賃貸経営、高層階へ。老いたら競争がないリゾート悠々生活。

タワマンで賃貸経営というのはあまりもうかりませんよ。売却してワンルームを買って賃貸経営するべきです。
仮に６０００万円で売れた場合、月２５万で貸したとしても年間賃料収入は３００万円、利回りは５％です。
一方、６０００万円あれば中古ワンルームが５戸買えます。一戸を月７万で貸せば、年間賃料収入は４２０万円、
利回りは７％です。しかも月２５万もするマンションを借りる層は極めて限られます。一方、一人暮らしの世帯は
東京の全世帯の半数以上を占めるので需要もあります。空室リスクを考えても、絶対にワンルームにするべきです。
余剰資金があれば、それも使ってワンルームを買うとよいでしょう。１０戸持てば法人化出来ます。法人化すれば
所得税は法人税率（最高３３％）で済みますし、生命保険や車は法人の名前で加入・購入すれば経費で落とせますし、
配偶者を役員にして給与を支払ったことにすれば、それも経費と見なされますし、相続の際にも賃貸不動産は
現金資産の半値程度の相続税で済みます。賃貸経営を目指すならそこまでやるべきです。

[485: 匿名さん]

>>483
同じ階でも、向きや広さや角部屋かどうか、で優越感は違いますよ。

[486: 匿名さん]

>>484
なるほど、アパート一棟買うってのはどうですか？

私も481と同じ考えでいましたが、タワマンは賃貸に向かないんでしょうかね？

[487: 匿名さん]

＞484
おいおい、別に本格的にやらんよ。
住みながらローン完済した家を、リノベーションして次に住み替えるって話だよ。
収入源は本業で十分。

[488: 匿名さん]

＞483
＞私は高層階を契約しました。
まだ若いなら御立派。おめでとうございます。

[489: マンション投資家さん]

＞４８６

マンション一棟買いも資金さえあればいいですよ。問題は投資額と家賃収入のバランスです。東京のワンルームマンションの平均利回りは６％ほどですから、それだけの賃料収入が見込めれば問題ありません。

ただ、一般には一棟買い出来るほどの資金はそう簡単に用意できないので、１２００万円くらいの中古ワンルームを一つずつ増やすのが常道です。資金を１５００万ほど貯まったら、二つ買います。その際、一つはキャッシュで買い、もう一つはローンを組みます。そしてキャッシュで買った方の家賃収入をもう一方のマンションの繰り上げ返済にどんどん回します。その間に貯まった余剰資金も繰り上げ返済に回します。そうすれば、５年ほどで完済出来ます。そうしたら３軒目を購入します。これも同じようにどんどん繰り上げ返済をします。完済したら４件目…という風に増やしていけば、家賃収入が増えるので繰り上げ返済は加速度的に早まります。本業の収入をどのくらい繰り上げ返済に回せるのかにもよりますが、１０年から１５年で１０戸のワンルームを無借金で持てるはずです。この時の投資額は１億２０００万円、年間家賃収入は１戸月７万円とすると８４０万円、利回りは７％です。これだけあれば、普通の暮らしをしている限り、本業を辞めて悠々自適な隠居生活も出来ますし、本業を続けるなら、さらに事業規模を拡大することも用意に出来ます。１０軒に達した時点で法人化すれば、４８４に書いたように税制上の様々な利点が活用できます。

一方、お住まいのタワマンを賃貸に回す場合は、賃貸人が付いてくれるかどうか、幾らで貸せるかが焦点になります。例えば、月２５万で貸したいと思っても、それだけの賃料を払える人は多くはありませんし、それだけ払うなら持ち家を買う人の方が多いでしょう。（月２５万払うなら３５年ローンで８５００万円の家が買えます。）よって空室リスクが高く、宝の持ち腐れになる危険性があります。それならば、売却してワンルームに投資した方がずっと効率的ですし、リスクも分散出来ます。６０００万円くらいで売却出来れば、一棟買いも視野に入ってきますね。一棟なら空室が出ても賃料収入がその部屋の分減るだけですし、賃料も数万円でしょうから、比較的すぐに次の賃貸人も決まるでしょう。

[490: 匿名さん]

>>489
早速の詳しいご回答ありがとうございます。恐縮ですが、もう一点ご意見お伺い出来ますでしょうか？
ワンルームは築何年位のものへ投資すべきでしょうか？

今は本物件を検討するので精一杯ですが、スカイフォレストのような資産価値の高い物件を所有して、将来の投資に備えたいと思っています。

[491: 匿名さん]

>>484
ワンルームはすぐに入れ替わるかもしれないし、
そうなったらリフォーム代で家賃収入分が吹っ飛んでしまいます。
物件多い分、固定資産税もかかるし、
利回り7%を維持できるかわかりませんし、
回収するのにどれだけかかるか。

6000万円の2LDKを売却するときに6000万円以上で売れる方が良いかと。

[492: 匿名さん]

>>490
いやいやワンルーム投資なんて詐欺営業でよくありますこら気をつけて話半分で聞いた方が良いですよ。

大体、人口減少が進む日本でマンションや土地はどんどん余るのに、
あえてワンルームに住みたい人がどれだけ増えると思いますか。

[493: 匿名さん]

ここは投資サイトか？
空気読め

[494: マンション投資家さん]

>490さん、

中古マンションへの投資は、建築基準法が改正された１９８１年以降に建築されたマンションを選ぶことをお薦めします。
マンション価格は新築時はデベの利益が２割ほど載っていますが、築１０年ほどでこの利益分がはがれおちます。つまり２割ほど下がります。従って最低でも築１０年は経過したものをお薦めします。なお、一般的にはマンション価格の下落率の方が、家賃の下落率よりも大きいため、古いほど利回りは高まります。投資の際は一般的に、マンション価格の下落率は年２％、家賃の下落率は年１％で計算します。すると新築時２０００万円のマンションは築２０年で１２００万円になります。家賃の推移は新築時９万なら利回り５．４％、２０年後に７万円なら利回り７％です。ただし、古いほうが利回りが高いと言っても、マンションの耐久年数は６０年～７０年とされていますので、リターンを得る年月を考えると築３０年未満の方が無難ですね。

[495: マンション投資家さん]

＞４９２さん、

ワンルームマンション投資への誘いは、新築マンションで、たいてい頭金０とか１００万円のような少額で始められて、ローンの返済は毎月の家賃で賄うことが出来る、しかも節税効果があって、生命保険や老後の年金に代わるなとど言われて薦められます。そういった商品は、法的には詐欺ではありませんが、頭金が少なすぎることと、新築であることにより、必ずキャッシュフローが赤字になる時期が来ます。仮に２０００万円のマンションを金利２．５％の３５年ローンで買った場合、家賃が９万円だとしても、家賃収入だけで返そうとすると、３５年目で５００万ほどの累積赤字となります。ローン完済後に回収に向かいますが、黒字になるのは１０年くらいかかりますね。これは典型的な失敗例です。こういった説明をせずにマンションを売りつける業者が多いのは事実です。

だからこそ、区分所有の不動産投資は中古を買う、頭金を多めに入れる、繰り上げ返済をするのが鉄則です。不動産投資はミドルリスクミドルリターンの商品です。きちんとした知識を持って臨めば、何も恐れることはありません。

ワンルームへの需要は、今後も増え続けていくことが予想されます。東京を中心とする三大都市への人口集中により、都市部の一人世帯は今後も増えます。ターゲットは大学生、若い社会人、高齢者です。このターゲットに向けた部屋なので、家賃は７～８万円がベストなのです。それ以上高いと借り手が減ります。

ちなみに私は業者の人間ではありません。

掲示板の趣旨と関係ないことを書いてしまい申し訳ありません。
賃貸の話が出ていたのでつい反応してしまいました。

[496: 内覧前さん]

ほかでやってくださいな

[497: 内覧前さん]

知識を披露したくてしょうがないんだよね

[498: マンション投資家さん]

＞４９１

すいません。もう一言だけ。
不動産投資の際には当然、空室率やリフォーム代も計算に入れてシミュレーションをします。
利回り７％はあくまで税引前の表面です。税引後の利回りはその人の収入と合算されるので、一概には言えませんが、
５％ほどでしょう。

自宅が６０００万円で売れたら、それをそのまま持っていても、６０００万円にしかなりません。
相続が発生したら、財産の総額が１億の場合、６０００万のうち、１５％が相続税に取られてしまいます。

一方、６０００万円を不動産に変えた場合、途中計算は省きますが、普通にやれば３０年で１．５倍になります。
相続が発生した場合は、６０００万円の不動産は３０００万円ほどに減価されて計算されるので、
相続税は半分で済みます。

つまり、６０００万円を現金で持っていた場合、相続後に残る財産は５１００万円、
不動産に変えた場合、相続後に残る財産は８１００万円です。

不動産を持つということは、資産運用、資産形成だけでなく、相続税対策にもなるのです。

何も知らずに不動産投資するのは、危険ですが、きちんとした知識を持って臨めば何も
恐れることはありません。

すみません。
これで本当に引っ込みます。

[499: 匿名さん]

＞498さん、

大変勉強になりました。ありがとうございます。

[500: 匿名さん]

不動産投資の勧誘電話が最近多いから気を付けよう。

[501: 匿名さん]

>>495
都心で学生街でかつ築30年以内で、
借り手に困らないマンションで実利7%以上なんて、
市場に出回る前に不動産屋が買ってます。

家賃が7〜8万のマンションを買って賃貸に出したとして、
経営者が払う修繕費と管理費で2万飛びます。
手取り5万。そこから固定資産税が飛びます。
学生を住まわせてタバコ汚れ、
壁の穴が空いたらリフォームで50万飛びます。
人が入らなければお金だけが減ります。

本で読んだ知識をここに貼ってむやみに一般市民の投資意欲を掻き立てるのはやめましょう。

[502: 匿名さん]

>>501
まさにこれなんだよね。
利回り出る物件はたくさんある。
借り手に困らなそうな固い物件もたくさんある。
しかし、両立する物件が、滅多に無い。
教科書通りの物件がほんとに見つけられたら頑張ってもいいんじゃないかな

[503: 匿名さん]

投資は無いです此処は住むところです。もう投資の話は要りません。

[504: 物件比較中さん]

＞５０１

４９８はの言う利回り７％は表面のことで、実利は５％くらいとはっきり言ってますよ。
あと、管理費は賃料とは別に賃貸人が払います。管理費の流れは賃貸人→所有者→管理会社です。
なので賃料７万なら、所有者が払うのは修繕費だけです。ワンルームの場合は３０００円程度ですね。
固定資産税は都内なら大体５万円ほど、リフォーム代金は１０年に一度２０万ほど、入居者が壁に穴を
空けたら修繕費を支払うのは入居者です。なので年間経費は１０万ほどですね。月７万なら税引き前で
７４万が残ります。これを本業の収入と合わせて（同時に修繕費やローンの利子、減価償却費などの
経費を差し引いて）確定申告します。これくらいは不動産投資をしなくても税に関する基礎知識として
知っておいても損はしないでしょう。いずれは自宅を賃貸に回そうと考えている方ならなおさらそうです。

[505: 匿名さん]

>>504
都心で修繕積立金が3000円というのはそうそう無いです。。
リフォーム代が10年に一回？
学生は2〜4年で出て行きますから、その度にクリーニングやリフォームが必要です。
時代遅れな内装や設備では借り手もつきません。
リノベーションに100万かけても空室のままのオーナーは沢山いますよ。

三大都心と書いていましたが、
名古屋のワンルーム家賃は2.5万円。
大阪は家賃4万円です。
どうやって得をするのでしょうか。

[506: 物件比較中さん]

＞５０５、

都心のファミリータイプのマンションの修繕積立金は５０００円から１万円くらいでしょ。ワンルームなら３０００円程度がざらですよ。しかもほとんど値上がりはしません。

人は２－３年で入れ替わりますが、普通はハウスクリーニングのみの対応です。これは通常、１０万程度掛かりますが、入居者と折半します。壁紙の張り替えは５－６年に一度で８万円程度、給湯器の交換などの大物は１５年に一度で２０万程度が普通です。築４０年、家賃１０万で、風呂は昭和のガス釜、キッチンも昭和っぽい給湯器、トイレは当然ウォシュレットなどなしというところはざらにあります。時代遅れの内装や設備でも、利便性が高い立地なら人は入ります。賃貸はご自分が住むことを想像してはいけません。あくまでも金のない学生や若いサラリーマンを想定するのです。

名古屋のワンルーム２．５万は最低レベルに近いですね。ワンルーム経営するなら、６－７万取れる中心部にしましょう。ネットで探せば、そういう物件もごろごろありますよ。

http://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC001/?ar=050&bs=040&pc=30...

ここでも狙いは学生よりも一人暮らしのOLや単身赴任の会社員です。大阪も同じことです。

[507: 匿名さん]

投資の話おもしれー！
ここのスレは物件に関してはちっとも盛り上がらないから投資でもなんでもいいから書き込みが増えてるの見るとうれしいな。

[508: 匿名さん]

デタラメばかりの投資話だな。

通常に暮らしていて汚したり画鋲の穴などは、住民じゃなく大家が払う。これ民法にあり。
クリーニングが折半？悪徳大家として訴えられるよ。物件維持費は大家が100％だ。
というより、賃貸物件も競争なんだから、価格もギリギリに抑えられてしまう。
今は仲介業が大手ばかりで、そこの一声で値下げを余儀なくさせられてしまう。
ワンルームの礼金なんて、今や1/2月分もらえればいいほう。

胡散臭い投資話には気を付けよう。
誰でも簡単にもうかる話なんて、この世に存在しない。

[509: 匿名さん]

>>506
ハウスクリーニングのみの対応で折半ですか。
折半というか、敷金から出すということですよね？

以前、マンションを出るときにオーナーから敷金清算の概要をもらったのですが、当方が預けていた敷金が28万。

クロス張替え、塗装、クリーニング、残置物撤去、修理費で合計費用が82万でした。

うち借主負担が14万で、オーナー負担が67万。
こちらに戻ってきた敷金が28-14＝14万だったので、
オーナーって金かかって大変だなと思ったものですが、うまくやってる人もいるんですかね。

[510: 匿名さん]

家主は、クレーム対応が大変なんだよね。
http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html

副業で苦労するより、今やってる自分の本業を極めた方がいいよ。

[511: 匿名さん]

＞509
それ、確実に大家にボラれてるから。
原状回復義務の横暴な利用だね。クロス張替など経年劣化の回復は、完全に家主がやる仕事だよ。
もし変な契約書にサインさせられた後でも、ちゃんとしたところに相談すれば撤回ができる場合も多い。

[512: 匿名さん]

>>511
おお…！
こちらとしては、戻ってこないと思っていた敷金が半分も戻ってきたので嬉しかったのですが、
折半ではなく戻ってきますか！

しかし、それでも大家は大損ですね。

[513: 匿名さん]

大家は、家賃の中で修繕などをやりくりしないとならないし、大変です。
逆にそれを知ってるから、今まで賃貸人としては敷金はほぼ全額返してもらってます。

[514: 匿名さん]

>>513
ありがとうございます。
ほぼ敷金は全額戻って来るんですね。
となると元々の地主でもない限り大家なんてやるものではないですね。

[515: 匿名さん]

>>514
昔は戻ってこなかったよ。
法律は変わってないから、当時も払う必要無かったが、みんなそんなもんだと思ってた。
でも、ある日、法律的には払う必要の無い費用じゃないか？と裁判したヤツがいる。そして勝った。
それ以降も、あの手この手で取ろうとしていたが、この話がある程度知れるようになって、なかなか取れなくなった。
特に東京は東京ルールと言うのをお役所が定めてるからキツいよ。
無知なやつもいるからダメ元で吹っ掛けてみる大家もいるが、諦めて最初から取らない大家も増えた。
消費者金融と同じで、ある日突然世界が変わった。
返還訴訟が無いだけまだマシだけど。

あと、管理費は大家払い。
家賃に管理費とか書いてるがあれはあくまでも、大家に払われる金。
店子が、管理会社に直接払う訳じゃないし、マンションの管理費と一緒とは限らない。
見た目の家賃を安く見せるための苦肉の策。

[516: 匿名さん]

>>515
とても勉強になりました。
大家なんてやっていくのはやめた方がいいですね。

[517: 匿名さん]

ここの契約者はどんな年齢層が多いのでしょうか。高層階を契約しました。私は20代半ばで、嫁専業、子ども一人。近しい構成の方いないかなと。

[518: 契約済みさん]

敷金の交渉は管理会社が行うので大家は別に大変でもなんでもないですよ。管理会社の方がマニュアル通りに費用を説明して皆さんも納得して払われます。

あと、管理費は大家が管理会社に払いますが、その管理費は家賃とは別に入居人からもらっているので、大家の手出しではありません。

賃貸経営のコツは、立地と管理会社が最重要ですね。これさえ押さえておけば、普通失敗はしません。

不動産投資は株みたいにべらぼうにもうかるものではありませんが、きっちりやれば確実に
リターンが得られる商品です。怖がるのはリスクも含めた正しい知識がないからですね。
そんな状態では将来自宅を売却して賃貸に出すことも出来ませんよ。

[519: 匿名さん]

>そんな状態では将来自宅を売却して賃貸に出すことも出来ませんよ。

売却して賃貸に出す？は？
意味不明

ちゃんとした知識がないのに書いてるのは君。
もう終了でいいでしょ？荒らしさん。

[520: 契約済みさん]

＞５１９
「売却じゃなくて、ローンを完済して」の書き間違いでしょ。
普通の読解力があれば誰でも理解できること。日本語力ないね。

[521: 匿名さん]

>>518
管理会社っていうのはマンションを管理会社してる長谷工とかのこと？
それとも賃貸するときに仲介するサブリースとかの管理の会社のこと？

[522: 匿名さん]

518＝520
売却して賃貸に出したら詐欺だね

[523: 匿名さん]

管理会社は通常、投資用の物件を扱っている会社のグループ会社ですね。野村・三井などの大手から、投資物件専業の中小デベのグループ会社までいろいろあります。家賃の５％を管理費とは別に管理手数料として支払います。管理会社が別途有償で、賃貸人の募集、入居、退去、修繕、トラブル対応（入居人が賃料を滞納しても賃料が支払われる保障もあり）、物件の売却、確定申告の書類作成など、あらゆる雑用をお任せできますので、大家は何も特別なことをする必要はありません。何かとお金がかかるように見えますが、時間と手間をお金で買うと考えれば納得できますし、トータルではしっかり利益が出ます。自分で入居者の募集などすべてやっていたら、本業が出来ません。

[524: 匿名さん]

>>523
ちゃんと理解してるか？
大家は、家賃と管理費を入居者からもらう。
大家はそこから、管理組合にマンションの管理費とを払う。
さらに、賃貸の管理会社にクレームや家賃回収の手数料として管理費をはらう。
管理費という単語が何回も出てくるが全部別物。

入居者からもらうのは、3000～5000位が多い。最近は取れない物件も多い。
管理組合に払うのはワンルームだと7000～10000くらいかな？
管理会社に払うのは家賃の3～5%が主流。

管理費だけに着目する理由が分からないが、管理費はまず間違いなく大家の持ち出しだよ。

[525: 匿名さん]

＞524

ちゃんと理解していますよ。おっしゃる通り、管理組合に支払う管理費と、管理会社に支払う管理手数料は別物です。
ただ、私の場合、管理組合に払う管理費は入居人からもらっていますので、私の場合は大家の持ち出しではありません。


>管理費はまず間違いなく大家の持ち出しだよ。

実態は分かりませんが、「まず間違いなく」とは言えないと思います。

[526: 匿名さん]

まだ投資の話題が続いてるの。。
そろそろ別スレでやってくれませんか？

[527: 匿名さん]

>>525
つまり自分だけの事例で管理費は～、とか投資は安全とか言ってたのか。
Yahooでもホームズでもいいから、賃貸の管理費の状況見てきなよ。
それで終了な話だね。はい、おわりおわり。

[528: 匿名さん]

>>527
他で話してください。このスレ話がずれています。スカイフォレストの購入検討の話題に戻りましょうよ。投資の討論は他でお願いします。

[529: 匿名さん]

誰かスカイフォレストに関する意見や質問をしてくれ。誰もしないから投資話に花が咲く。

[530: 契約済み]

大久保という住所になってしまうのが、どうしてもこのマンションの格を下げてしまいますね・・・本当、この点だけが残念ポイント。。