SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE（スカイフォレストレジデンス）Part2

[物件比較中さん]

レスが1000件超えていたので、スカイフォレストレジデンスのPart２をつくりました。
引き続き情報交換しませんか。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43253/
所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[451: 匿名さん]

騒音に気になる、
東南側のファミリータイプが何階まで、騒音に気にならないでしょう。

[452: 匿名]

>>451
階が高いほうが遮るものがないのでうるさいですよね。
かと言って低い階は線路とその向こうの西戸山タワーホームズしか見えないでしょうし。

[453: 匿名さん]

>452

タワーホウムズは25階建、こちらは26階建。
上層階でも目に入りますよ。

[454: 契約済みさん]

音は空気の振動なので遮るものがなければ距離に乗じて減少する。ここは下層階も上層階も遮るものがないから、音の発生源から離れている上層階の方が騒音は少ないはずです。遮音性の高い二重窓を使っているので、窓を閉めれば下層階でも音は聞こえないでしょう。距離から考えると、上層階では窓を開けていても電車の音はほとんど聞こえないと思います。

[455: 匿名さん]

線路際のタワマン（東中野の三井のタワマン）の中古を内見したことあるけど、メチャクチャ電車の音がうるさかったよ！音は上に上がるのを実感しました。

[456: 匿名さん]

音が上に上がる 等と言う頓珍漢なことを言うのは簡単な物理法則も理解出来ていない文系さんですか？
空気を媒質とする音波の距離による減衰についてなんて全くわからないんでしょうね。

[457: 匿名さん]

>>456
あなたは解ってませんね。多分高層階に住んだ事ないのでしょうね？上は下の音かなり感じます。

[458: 契約済みさん]

>>456
頓珍漢もなにも内見してあの電車の音を聞いて、女房とあそこは無いなって話しながら帰った記憶があります。
何かの縁で富久クロスが買えたのも幸運だと思っています。

[459: 買い換え検討中]

>>456
残念ながら音は上層階の方が響きます　

新幹線沿いならまだ静かでしょうが、在来線沿いはかなり聞こえますよ
2重サッシを閉めていればかすかに聞こえる程度です

在来線に近い22階に住んでの感想です

[460: 匿名さん]

>>458
私も富久クロス申し込みましたが外れましたが今は良かったと思ってます。両方見ましてスカイフォレストの方が全て良いですね。値段も含めて

[461: 匿名さん]

>>460
外れたんですから、そのように考えるのが精神衛生上よろしいかと。

[462: 匿名さん]

富久クロスがここより優っている点を値段以外で教えて下さい。

[463: 匿名さん]

残念ながら、クロスに申し込みしてなかった、あそこは耐震なんだから、
安普請で、免震構造を採用してなかったそうだ。


何かの縁で富久クロスが買えたの方、本当におめでとうございます。

[464: 匿名さん]

>>462
マンションは立地です。ここの諏訪通りは何年も工事をしているが、進展がありません。そして何よりコリアンタウンのお膝元の大久保、新大久保駅に近くはないですが空気感を感じます。最寄り駅が新宿御苑前駅とは月とスッポンくらいの差があります。実際に新宿御苑前駅近辺と高田馬場駅近辺と比較してみてください。一目瞭然です。
新宿と池袋くらいのハッキリした差があります。
あまり背伸びをせずに、身の程を知るように！

[465: 匿名さん]

463さん、日本語がご不自由なようで(笑)

[466: 匿名さん]

新宿区内で変な争いはやめなよ｡
一般的には人気ですよ。
新宿、落合 、早稲田、大久保 、神楽坂、曙橋、新大久保、
高田馬場 、目白、富久町
みな憧れの人気地域です。

豊島区や練馬区よりすべて優っている。

[467: 匿名さん]

ここも池袋も東中野も線路沿いでうるさそう。
富久が良かったかな？

[468: 匿名さん]

≫466
残念。目白は東京都豊島区の町名。郵便番号171‑0031。

[469: 匿名さん]

目白が新宿区だと思い込んでいる田舎者をよく見かけますが豊島区ですよ。
そして目白の後ろにさりげなく富久町等という無名な地域を並べているあなた。
富久町は街としては東池袋未満ですよ。

[470: 匿名さん]

スカイフォレストが富久クロスよりも優れている点

・施工会社がスーパーゼネコンの大林組み
・直接基礎に免震構造採用
・免震ゆえに柱が少なく、間取りに余裕がある。（ここの７５平米は有効面積で富久の８５平米と同じ）
・高田馬場の方が新宿御苑よりも駅力がある
・線路は近いが周辺の道路の交通量が少ないので、空気がきれい
・ダイナミックパノラマウインドウの採用により、足元から天井まで窓、これはすごく開放感がある！
・水回り、キッチン天板、フローリング、タイルなどすべてにおいてグレードの高いものが使用されている。

といったところでしょうか。

[471: 匿名さん]

>>470
ありがとうございます。
富久はあれだけ高層なのに免震じゃなかったんですね。
地権者が多いとどうしてもコスト抑えようとして安普請になりますね。
買えなくて良かったかもしれません。

[472: 匿名さん]

タワーマンションに憧れて検討してます。聞くところによると、タワーマンションはママ友コミュニケーションが難しいとききました。階数によって格付けされ、上階の億ションの方には逆らえないとか。タワーマンションにお住まいの方本当なのでしょうか？

[473: 匿名さん]

お風呂のライトはスミフお得意の天井埋め込みじゃないでしょ(笑)？まさか天カセは標準ですよね？

[474: 匿名さん]

>>472
マンションカーストと言います。あからさまなのは、少ないとしても、心の中ではエレベーターのボタンを、押す時から火花がバチバチですよ。怖いですね〜

[475: 匿名さん]

>468 >469
町名を言うなら
ここは470さんの言う高田馬場ではなくて
有名な地域の大久保ですよ。間違えずに書かなきゃね。

[476: 検討者]

新宿区は間違えない。確かに住所は大久保ですが場所は高田馬場でしょうね

[477: 匿名さん]

うちのマンションは１３階建てですが、エレベーターで他の人と一緒になったときは、自分よりも下の階の住人に対しては買ったと思い、上の住人に対しては負けたと心の中で思ってしまいます。考えてみたら、ホテルのエレベーターでも同じことを感じますね。くだらないと分かっていますが、そう思えてしまうので仕方ありません。タワマンだとより一層感じるんでしょうね。

[478: 匿名さん]

>472
あなたが若いママなら、階数なんて気にする必要ないですよ。
タワーのランドマーク性やセキュリティを重視しつつ、
携帯の電波や騒音や風の揺れの関係で、中低層を狙って買っている人もいるのだし。

確かにエレベーターに乗ったら心の中で階数を意識するけれど、見た目や年齢も要素です。
アラ還夫婦と若い夫婦がエレベーターに乗り合わせた時は、ボタンを押す前に勝負アリ。
それがカッコイイ旦那だったら言う事なし。
検討ばかりで老いる前に、すぐタワマン生活をすればいいんです。

[479: 匿名さん]

>>476
そういう風に住所を無視して考えてしまうから
目白を新宿区と思ってしまう人がいるのでしょうね

[480: 匿名さん]

いや、タワマンに住むなら出来る限り上層階に住みたいですね。タワマンの低層階に住むのって意味が分かりません。価格は多少安くても、タワマンの唯一最大の売りである眺望がないし、管理費は高層階と同じですし、エレベーターは待つ上に、上の階の住人からは見下されますし、なんかみじめなだけです。理由があって低層階を選ばれた方を悪く言うつもりはありませんが、これが世の中の一般的な認識だと思います。

[481: 匿名さん]

・若い間は安アパート暮らしで金を貯め、老いてやっとタワマン高層階。
・若くしてタワマン中低層階、ローン完済で賃貸経営、高層階へ。老いたら競争がないリゾート悠々生活。
・最初から高層＆別荘所有

人生いろいろ
だが人口減少中の日本で、駅遠の不便地域を所有したらそこで終了。

[482: 匿名さん]

＞上の階の住人からは見下されます

もっと自分を磨けば？そして自信をお持ちなさいな。

[483: 匿名さん]

私は高層階を契約しました。低層階の住人を見下しはしませんが、ある種の優越感は感じます。皆さんだってそうなんでしょう？

[484: マンション投資家さん]

>若くしてタワマン中低層階、ローン完済で賃貸経営、高層階へ。老いたら競争がないリゾート悠々生活。

タワマンで賃貸経営というのはあまりもうかりませんよ。売却してワンルームを買って賃貸経営するべきです。
仮に６０００万円で売れた場合、月２５万で貸したとしても年間賃料収入は３００万円、利回りは５％です。
一方、６０００万円あれば中古ワンルームが５戸買えます。一戸を月７万で貸せば、年間賃料収入は４２０万円、
利回りは７％です。しかも月２５万もするマンションを借りる層は極めて限られます。一方、一人暮らしの世帯は
東京の全世帯の半数以上を占めるので需要もあります。空室リスクを考えても、絶対にワンルームにするべきです。
余剰資金があれば、それも使ってワンルームを買うとよいでしょう。１０戸持てば法人化出来ます。法人化すれば
所得税は法人税率（最高３３％）で済みますし、生命保険や車は法人の名前で加入・購入すれば経費で落とせますし、
配偶者を役員にして給与を支払ったことにすれば、それも経費と見なされますし、相続の際にも賃貸不動産は
現金資産の半値程度の相続税で済みます。賃貸経営を目指すならそこまでやるべきです。

[485: 匿名さん]

>>483
同じ階でも、向きや広さや角部屋かどうか、で優越感は違いますよ。

[486: 匿名さん]

>>484
なるほど、アパート一棟買うってのはどうですか？

私も481と同じ考えでいましたが、タワマンは賃貸に向かないんでしょうかね？

[487: 匿名さん]

＞484
おいおい、別に本格的にやらんよ。
住みながらローン完済した家を、リノベーションして次に住み替えるって話だよ。
収入源は本業で十分。

[488: 匿名さん]

＞483
＞私は高層階を契約しました。
まだ若いなら御立派。おめでとうございます。

[489: マンション投資家さん]

＞４８６

マンション一棟買いも資金さえあればいいですよ。問題は投資額と家賃収入のバランスです。東京のワンルームマンションの平均利回りは６％ほどですから、それだけの賃料収入が見込めれば問題ありません。

ただ、一般には一棟買い出来るほどの資金はそう簡単に用意できないので、１２００万円くらいの中古ワンルームを一つずつ増やすのが常道です。資金を１５００万ほど貯まったら、二つ買います。その際、一つはキャッシュで買い、もう一つはローンを組みます。そしてキャッシュで買った方の家賃収入をもう一方のマンションの繰り上げ返済にどんどん回します。その間に貯まった余剰資金も繰り上げ返済に回します。そうすれば、５年ほどで完済出来ます。そうしたら３軒目を購入します。これも同じようにどんどん繰り上げ返済をします。完済したら４件目…という風に増やしていけば、家賃収入が増えるので繰り上げ返済は加速度的に早まります。本業の収入をどのくらい繰り上げ返済に回せるのかにもよりますが、１０年から１５年で１０戸のワンルームを無借金で持てるはずです。この時の投資額は１億２０００万円、年間家賃収入は１戸月７万円とすると８４０万円、利回りは７％です。これだけあれば、普通の暮らしをしている限り、本業を辞めて悠々自適な隠居生活も出来ますし、本業を続けるなら、さらに事業規模を拡大することも用意に出来ます。１０軒に達した時点で法人化すれば、４８４に書いたように税制上の様々な利点が活用できます。

一方、お住まいのタワマンを賃貸に回す場合は、賃貸人が付いてくれるかどうか、幾らで貸せるかが焦点になります。例えば、月２５万で貸したいと思っても、それだけの賃料を払える人は多くはありませんし、それだけ払うなら持ち家を買う人の方が多いでしょう。（月２５万払うなら３５年ローンで８５００万円の家が買えます。）よって空室リスクが高く、宝の持ち腐れになる危険性があります。それならば、売却してワンルームに投資した方がずっと効率的ですし、リスクも分散出来ます。６０００万円くらいで売却出来れば、一棟買いも視野に入ってきますね。一棟なら空室が出ても賃料収入がその部屋の分減るだけですし、賃料も数万円でしょうから、比較的すぐに次の賃貸人も決まるでしょう。

[490: 匿名さん]

>>489
早速の詳しいご回答ありがとうございます。恐縮ですが、もう一点ご意見お伺い出来ますでしょうか？
ワンルームは築何年位のものへ投資すべきでしょうか？

今は本物件を検討するので精一杯ですが、スカイフォレストのような資産価値の高い物件を所有して、将来の投資に備えたいと思っています。

[491: 匿名さん]

>>484
ワンルームはすぐに入れ替わるかもしれないし、
そうなったらリフォーム代で家賃収入分が吹っ飛んでしまいます。
物件多い分、固定資産税もかかるし、
利回り7%を維持できるかわかりませんし、
回収するのにどれだけかかるか。

6000万円の2LDKを売却するときに6000万円以上で売れる方が良いかと。

[492: 匿名さん]

>>490
いやいやワンルーム投資なんて詐欺営業でよくありますこら気をつけて話半分で聞いた方が良いですよ。

大体、人口減少が進む日本でマンションや土地はどんどん余るのに、
あえてワンルームに住みたい人がどれだけ増えると思いますか。

[493: 匿名さん]

ここは投資サイトか？
空気読め

[494: マンション投資家さん]

>490さん、

中古マンションへの投資は、建築基準法が改正された１９８１年以降に建築されたマンションを選ぶことをお薦めします。
マンション価格は新築時はデベの利益が２割ほど載っていますが、築１０年ほどでこの利益分がはがれおちます。つまり２割ほど下がります。従って最低でも築１０年は経過したものをお薦めします。なお、一般的にはマンション価格の下落率の方が、家賃の下落率よりも大きいため、古いほど利回りは高まります。投資の際は一般的に、マンション価格の下落率は年２％、家賃の下落率は年１％で計算します。すると新築時２０００万円のマンションは築２０年で１２００万円になります。家賃の推移は新築時９万なら利回り５．４％、２０年後に７万円なら利回り７％です。ただし、古いほうが利回りが高いと言っても、マンションの耐久年数は６０年～７０年とされていますので、リターンを得る年月を考えると築３０年未満の方が無難ですね。

[495: マンション投資家さん]

＞４９２さん、

ワンルームマンション投資への誘いは、新築マンションで、たいてい頭金０とか１００万円のような少額で始められて、ローンの返済は毎月の家賃で賄うことが出来る、しかも節税効果があって、生命保険や老後の年金に代わるなとど言われて薦められます。そういった商品は、法的には詐欺ではありませんが、頭金が少なすぎることと、新築であることにより、必ずキャッシュフローが赤字になる時期が来ます。仮に２０００万円のマンションを金利２．５％の３５年ローンで買った場合、家賃が９万円だとしても、家賃収入だけで返そうとすると、３５年目で５００万ほどの累積赤字となります。ローン完済後に回収に向かいますが、黒字になるのは１０年くらいかかりますね。これは典型的な失敗例です。こういった説明をせずにマンションを売りつける業者が多いのは事実です。

だからこそ、区分所有の不動産投資は中古を買う、頭金を多めに入れる、繰り上げ返済をするのが鉄則です。不動産投資はミドルリスクミドルリターンの商品です。きちんとした知識を持って臨めば、何も恐れることはありません。

ワンルームへの需要は、今後も増え続けていくことが予想されます。東京を中心とする三大都市への人口集中により、都市部の一人世帯は今後も増えます。ターゲットは大学生、若い社会人、高齢者です。このターゲットに向けた部屋なので、家賃は７～８万円がベストなのです。それ以上高いと借り手が減ります。

ちなみに私は業者の人間ではありません。

掲示板の趣旨と関係ないことを書いてしまい申し訳ありません。
賃貸の話が出ていたのでつい反応してしまいました。

[496: 内覧前さん]

ほかでやってくださいな

[497: 内覧前さん]

知識を披露したくてしょうがないんだよね

[498: マンション投資家さん]

＞４９１

すいません。もう一言だけ。
不動産投資の際には当然、空室率やリフォーム代も計算に入れてシミュレーションをします。
利回り７％はあくまで税引前の表面です。税引後の利回りはその人の収入と合算されるので、一概には言えませんが、
５％ほどでしょう。

自宅が６０００万円で売れたら、それをそのまま持っていても、６０００万円にしかなりません。
相続が発生したら、財産の総額が１億の場合、６０００万のうち、１５％が相続税に取られてしまいます。

一方、６０００万円を不動産に変えた場合、途中計算は省きますが、普通にやれば３０年で１．５倍になります。
相続が発生した場合は、６０００万円の不動産は３０００万円ほどに減価されて計算されるので、
相続税は半分で済みます。

つまり、６０００万円を現金で持っていた場合、相続後に残る財産は５１００万円、
不動産に変えた場合、相続後に残る財産は８１００万円です。

不動産を持つということは、資産運用、資産形成だけでなく、相続税対策にもなるのです。

何も知らずに不動産投資するのは、危険ですが、きちんとした知識を持って臨めば何も
恐れることはありません。

すみません。
これで本当に引っ込みます。

[499: 匿名さん]

＞498さん、

大変勉強になりました。ありがとうございます。

[500: 匿名さん]

不動産投資の勧誘電話が最近多いから気を付けよう。